Samenvatting Fiscale Aspecten Vastgoedkunde

Basisboek Vastgoed Fiscaal
- Samenvatting -
Berkhout | Van der Paardt
Tiende druk

,Inhoudsopgave
H1 : geheel, m.u.v. :
- §1.5.5;
- §1.6;
- §1.8;
H2 : geheel, m.u.v. §2.9;
H3 : geheel, m.u.v. :
- §3.3;
- §3.4;
- 2e deel blz. 95 (situatie B.V);
- 1e deel blz. 96;
H4 : geheel, m.u.v. :
- § 4.4;
- voorbeeld blz. 112 (“Mevrouw Overes…);
- voorbeeld blz. 121 (“Een zaak uit..)
- blz. 124 en 125, bedrijfsopvolgingsregeling;
H6 : geheel, m.u.v.:
- § 6.4.3;
- § 6.4.4;
- § 6.4.5.;
Lezen § 6.3; van belang i.v.m. bedrijfsmiddel

, 1 OMZETBELASTING (BTW)
1.1 Inleiding en BTW-systeem
De omzetbelasting (OB, sinds 1934) wordt geheven over levering van roerende goederen en
diensten, alsmede de invoer van roerende goederen. In 1970 werd Europees bepaald dat er een
uniform OB-heffingssysteem kwam: Belasting(heffing) over Toegevoegde Waarde: BTW. Er bestaan
binnen de OB-heffing aanzienlijke verschillen tussen lidstaten. Enkele regels:
Belasting wordt geheven van onderneming, maar zal drukken op eindgebruiker van goed
of dienst;
o Eindgebruiker = particuliere consument / ondernemer die vrijgestelde prestaties
verricht / overheid die als zodanig optreedt.
Bij levering aan andere ondernemers is er geen sprake van BTW-druk, omdat deze afnemer
de BTW als voorbelasting bij de fiscus kan terugvorderen.
Algemene tarief = 21% → berekend over vergoeding voor prestatie.
Verlaagd tarief = 9% → geldt voor 1e levensbehoeften en voor goederen/diensten met
sociaal-culturele achtergrond.
o Bv. arbeidsloon bij schilderen en stukadoren van bestaande woningen die meer
dan 2 jaar in gebruik zijn + aanbrengen isolatieglas.
De vergoeding = totale bedrag excl. BTW.
Onder ondernemer verstaat de Wet OB: reguliere bedrijven of iemand die een bedrijf of beroep
zelfstandig uitoefent of iets exploiteert om er duurzame opbrengst uit te verkrijgen. Volgens de EU
valt daar zelfs onder: een particulier die energie van zijn zonnepanelen terug levert aan het net en
daarvoor een vergoeding ontvangt → het is een ruim begrip vergeleken met directe belastingen.

1.2 Vrijstellingen en aftrek van voorbelasting
Onder voorbelasting verstaan we de BTW die bij de ondernemer in rekening is gebracht. Die kan
de ondernemer verrekenen op zijn BTW-aangifte met de BTW die hijzelf verschuldigd is, (!) indien
de voorbelasting hoger is dan de verschuldigde BTW. Niet alle activiteiten zijn op die manier
aftrekbaar:
Overheidslichamen;
Vrijgestelde activiteiten : medische, sociaal-culturele, bancaire en vastgoedsector,
onderwijs- en verzekeringsbranche;
Vastgoed :
o Levering van (meer dan 2 jaar) gebruikt vastgoed;
o Verhuur van vastgoed.
In zulke gevallen is de niet-aftrekbare BTW op investeringen onderdeel van de investeringssom. Dit
verhoogt kosten en verlaagt de winst. In sommige gevallen kan van de vrijstelling worden afgezien:
de ondernemer opteert dan voor de BTW-heffing en kan de BTW aftrekken van de voorbelasting.
Dit kan alleen als bij levering de koper/huurder de BTW nagenoeg geheel in aftrek kan brengen.

Voor vastgoed sluit men voor toeberekening van voorbelasting in de regel aan bij het werkelijke
gebruik. Meestal komt dit neer op een verdeling o.b.v. vierkante meters.

1.3 Roerend en onroerend
Tot onroerende zaken behoren: grond, nog niet gewonnen delfstoffen, met de grond verenigde
beplantingen, gebouwen en merken die duurzaam met grond zijn verenigd (rechtstreeks/ door
vereniging met andere gebouwen of werken). Dit geldt ook voor een container, een woonboot op
een blijvende ligplaats, CAI-netwerk en warmtekrachtkoppeling (Hoge Raad).
Voor de BTW verstaan we onder onroerende zaken (Maierhofer-arrest): gebouw dat vast met de
grond is verbonden en dat niet makkelijk kan worden gedemonteerd of makkelijk kan worden
verplaatst. Andere objecten, zoals containers of prefab-elementen zijn voor de BTW dus roerend.