Hoofdlijnen in
het huurrecht
DRUK 1O
,Inhoudsopgave
Hoofdlijnen in het huurrecht samenvatting......................................................3
H1. Algemene inleiding in de huurwetgeving..................................................................3
1.1 Inleiding................................................................................................................ 3
1.2 Titel 7.4 BW – Algemeen........................................................................................3
1.3 Verschillende huurregimes....................................................................................3
1.4 De invloed van het algemeen vermogensrecht op het huurrecht..........................5
1.5 Bijzondere wetten en art. 1 protocol 1 EVRM.........................................................6
H2. De huurovereenkomst.............................................................................................. 8
2.1 Inleiding................................................................................................................ 8
2.2 Definitie van de huurovereenkomst (art. 7:201 BW)..............................................8
2.3 Verschil met andere rechtsfiguren.........................................................................9
2.4 Gemengde overeenkomsten..................................................................................9
2.5 De dienstwoning.................................................................................................. 10
H3. De verplichtingen van de verhuurder.....................................................................10
3.1 Inleiding.............................................................................................................. 10
3.2 Ter beschikking stellen van het gehuurde...........................................................11
3.3 Gebrekenregeling................................................................................................ 11
3.4 Sancties bij gebreken.......................................................................................... 13
3.5 Ontbinding als gebrek huurgenot geheel of gedeeltelijk onmogelijk maakt (art.
7:210 BW)................................................................................................................. 14
3.6 Onderhoudsverplichting en -verdeling.................................................................14
H4. De verplichtingen van de huurder (behalve 4.6)....................................................14
4.1 Inleiding.............................................................................................................. 14
4.2 Het voldoen van de tegenprestatie (art. 7:212 BW)............................................15
4.3 Het gebruik als goed huurder (art. 7:213 BW).....................................................15
4.4 Het gebruik overeenkomstig de bestemming (art. 7:214 BW).............................16
4.5 Onderverhuur (art. 7:221 en 7:244 BW)..............................................................16
84.7 Het gedogen van dringende werkzaamheden en renovatie (art. 7:220 BW)......16
4.8 Zelf aangebrachte veranderingen en oplevering bij het eind van de huur (art.
7:215 BW, art. 7:216 BW en art. 7:224 BW)...............................................................17
H6. Huur van woonruimte; het toepassingsgebied van afdeling 7.4.5 BW....................19
6.2 Wat is woonruimte? (Art. 7:233-7:236 BW)..........................................................19
6.3 Korteduuruitzondering, Leegstandwetverhuur en huur voor een bepaalde tijd ban
maximaal 2 of 5 jaar (art. 7:232 lid 2 BW, art. 15-16 LW, art. 7:271 lid 1 BW)...........21
6.4 Hospitaverhuur (art. 7:232 lid 3 BW)...................................................................22
H5. Het eindigen van de huurovereenkomst in het algemeen en enkele bijzondere
leerstukken (excl. 5.6)..................................................................................................23
5.2 Algemene aspecten van beëindiging van de huurovereenkomst.........................23
5.3 Ontbinding, opschorting en verzuim....................................................................24
5.4 Koop breekt geen huur (art. 7:226 BW)...............................................................25
5.5 Het huurbeding (art. 3:264 BW)..........................................................................25
H8. Medehuur, onderhuur en voortzetting van de huur, woningruil en coöptatierecht..27
8.2 De echtgenoot/geregistreerd partnemer van de huurder (art. 7:266 BW en art.
7:271 lid 3 BW).......................................................................................................... 27
8.3 Andere wettelijke medehuurders (art. 7:267 BW)................................................28
8.4 Contractuele medehuur (samen huur)................................................................29
8.5 Overlijden van huurder (art. 7:268 BW)...............................................................29
8.6 Onderhuur van een zelfstandige woning (art. 7:269 BW)....................................30
8.7 Woningruil (art. 7:270 BW)..................................................................................30
8.8 Coöptatierecht..................................................................................................... 31
H10. Huur van 290-bedrijfsruimte; toepasselijkheid van de afdeling............................32
10.2 Gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan.............................................32
, 10.3 Contractuele bestemming; categorieën bedrijfsruimte.....................................32
10.4 De afhankelijke woning (art. 7:290 lid 3 BW).....................................................33
10.5 Semidwingend recht, afwijkende bedingen (art. 7:291 BW) en huur voor de duur
van maximaal 2 jaar (art. 7:301 BW).........................................................................34
H13. Enkele bijzondere aspecten bij huur van 290-bedrijfsruime en huur van 230a-
ruimte........................................................................................................................... 35
13.2 Onderhuur (art. 7:306 BW)................................................................................35
13.3 Indeplaatsstelling (art. 7:307 BW).....................................................................35
13.4 Voordeel en goodwill (art. 7:308 BW)................................................................35
13.5 Schadeloosstelling bij opzegging wegens afbraak in het algemeen belang (art.
7:309 BW)................................................................................................................. 36
13.6 Schadeloosstelling bij ontbinding wegens realisering van bestemmingsplan (art.
7:310 BW)................................................................................................................. 36
13.7 Huur van 230a-ruimte.......................................................................................36
H9. Het eindigen van de huur van woonruimte.............................................................37
9.2 Eindigen van de huur voor bepaalde (art. 7:271 BW)..........................................37
9.3 Beindigingsformaliteiten (art. 7:271 BW en art. 7:277 BW).................................37
9.4 Beëindiging van de huur na opzegging (art. 7:272-273 BW)...............................39
9.5 Het dwingende karakter van art. 7:274 BW en de beperkende werking van de
redelijkheid en billijkheid........................................................................................... 39
9.6 De beëindigingsgrond ‘slecht huurdersgedrag’ (art. 7:274 lid 1 onder a BW).....39
9.7 De uitdrukkelijk bedongen ontruimingsverplichting bij huur voor bepaalde tijd als
beëindigingsgrond (art. 7:274 lid 1 onder b jo. lid 2 BW)...........................................40
9.8 De beëindigingsgrond ‘dringend nodig hebben voor eigen gebruik’ (art. 7:274 lid
1 onder c en lid 3 BW, art. 7:274a-f BW, art. 7:275-276 BW).....................................40
9.9 De beëindigingsgrond ‘niet toestemmen in een redelijk aanbod tot het aangaan
van een nieuwe huurovereenkomst’ (art. 7:274 lid 1 onder d BW)............................41
9.10 De beëindigingsgrond ‘verwezenlijking van een krachtens een geldend
bestemmingsplan in het verhuurde liggende bestemming’ (art. 7:274 lid 1 onder e
BW, art. 7:275 BW).................................................................................................... 42
9.11 De belangenafweging als op basis voor huurbeëindiging in geval van
hospitaverhuur (art. 7:274 lid 1 onder f BW).............................................................42
9.12 Beëindiging van de hoofdhuur heeft gevolgen voor de onderhuur (art. 7:278
BW)........................................................................................................................... 42
9.13 Ontbinding van de huur op vordering van een verhuurder die een op het
verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken (art. 7:281 BW)........................42
H11. Termijnbescherming en huurbescherming bij huur van 290-bedrijfsruimte..........43
11.2 Duur van de huurovereenkomst (art. 7:292 BW en art. 7:300 lid 1-2 BW).........43
10.3 Beëindiging van de huurovereenkomst na opzegging – algemene gang van
zaken (art. 7:293-295 BW, art. 7:297 en 7:300 BW....................................................43
11.4 Opzeggings- en beëindigingsgronden (art. 7:296 BW)......................................44
Burenrecht.................................................................................................................... 46
, Hoofdlijnen in het huurrecht samenvatting
H1. Algemene inleiding in de huurwetgeving
1.1 Inleiding
De huurbescherming bestaat steeds uit twee elementen:
1. Bescherming tegen beëindiging: huuropzeggingsbescherming
De verhuurder die de huur wil opzeggen is gebonden aan limitatief opgesomde gronden.
Stemt de huurder niet in met de opzegging, dan zal de kantonrechter zich over beëindiging
van de huur moeten uitspreken.
2. Bescherming tegen te hoge huurprijzen: huurprijsbescherming
Huuropzeggingsbescherming zonder huurprijsbescherming biedt in feite weinig bescherming,
want de huurder die niet instemt met een huuropzegging, zou door een forse prijsverhoging
de facto toch tot ontruiming worden gedwongen.
Wie moet een gerechtelijke procedure starten? Een systeem waarbij de verhuurder het
procesinitiatief heeft sluit beter aan bij de gedachte van de bescherming van de economisch
zwakkere partij.
1.2 Titel 7.4 BW – Algemeen
1999: Voor alle gebouwde onroerende zaken die geen woonruimte of bedrijfsruimte waren, zou de
ontruimingsbescherming van art. 7:230a BW gaan gelden.
Overgang De hoofdregel is dat de bepaling van titel 7.4 vanaf het tijdstip van hun inwerkingtreding
(1 augustus 2003) ook gelden voor huurovereenkomsten die al voor dat tijdstip waren gesloten, maar
alleen voor wat betreft de periode na de inwerkingtreding.
1.3 Verschillende huurregimes
Art. 7:201-231 – algemeen deel
Art. 7:201 BW Omschrijft wettelijk begrip huur
Art. 7:203-211 BW Verplichtingen van de verhuurder
Art. 7:212-225 BW Verplichtingen van de huurder
Art. 7:226-231 BW Bepalingen over de gevolgen van overdracht van verhuurde zaken en
eindigen van huur
Art. 7:230a BW Huur van overige gebouwde onroerende zaken
Art. 7:232-282 – Woonruimte bepalingen
Bij woonruimte bepalingen gaat het om bepalingen over de huurprijs van woonruimte, over de
rechtspositie van huisgenoten van de huurder en over het eindigen van de huur van de woonruimte.
Bepalingen zijn van toepassing op een gebouwde onroerende zaak die als zelfstandige woning of
als niet zelf stadige woning is verhuurd, alsmede op onroerende aanhorigheden (art. 7:232-233 BW).
Hier vallen dus eengezinswoningen onder, maar ook kamers (ook woonwagens en standplaatsen).
De woonruimte regels zijn niet van toepassing als de huurovereenkomst het gebruik van een
woonruimte voor korte duur betreft zoals een vakantiehuisje, art. 7:232 lid 2 BW.
het huurrecht
DRUK 1O
,Inhoudsopgave
Hoofdlijnen in het huurrecht samenvatting......................................................3
H1. Algemene inleiding in de huurwetgeving..................................................................3
1.1 Inleiding................................................................................................................ 3
1.2 Titel 7.4 BW – Algemeen........................................................................................3
1.3 Verschillende huurregimes....................................................................................3
1.4 De invloed van het algemeen vermogensrecht op het huurrecht..........................5
1.5 Bijzondere wetten en art. 1 protocol 1 EVRM.........................................................6
H2. De huurovereenkomst.............................................................................................. 8
2.1 Inleiding................................................................................................................ 8
2.2 Definitie van de huurovereenkomst (art. 7:201 BW)..............................................8
2.3 Verschil met andere rechtsfiguren.........................................................................9
2.4 Gemengde overeenkomsten..................................................................................9
2.5 De dienstwoning.................................................................................................. 10
H3. De verplichtingen van de verhuurder.....................................................................10
3.1 Inleiding.............................................................................................................. 10
3.2 Ter beschikking stellen van het gehuurde...........................................................11
3.3 Gebrekenregeling................................................................................................ 11
3.4 Sancties bij gebreken.......................................................................................... 13
3.5 Ontbinding als gebrek huurgenot geheel of gedeeltelijk onmogelijk maakt (art.
7:210 BW)................................................................................................................. 14
3.6 Onderhoudsverplichting en -verdeling.................................................................14
H4. De verplichtingen van de huurder (behalve 4.6)....................................................14
4.1 Inleiding.............................................................................................................. 14
4.2 Het voldoen van de tegenprestatie (art. 7:212 BW)............................................15
4.3 Het gebruik als goed huurder (art. 7:213 BW).....................................................15
4.4 Het gebruik overeenkomstig de bestemming (art. 7:214 BW).............................16
4.5 Onderverhuur (art. 7:221 en 7:244 BW)..............................................................16
84.7 Het gedogen van dringende werkzaamheden en renovatie (art. 7:220 BW)......16
4.8 Zelf aangebrachte veranderingen en oplevering bij het eind van de huur (art.
7:215 BW, art. 7:216 BW en art. 7:224 BW)...............................................................17
H6. Huur van woonruimte; het toepassingsgebied van afdeling 7.4.5 BW....................19
6.2 Wat is woonruimte? (Art. 7:233-7:236 BW)..........................................................19
6.3 Korteduuruitzondering, Leegstandwetverhuur en huur voor een bepaalde tijd ban
maximaal 2 of 5 jaar (art. 7:232 lid 2 BW, art. 15-16 LW, art. 7:271 lid 1 BW)...........21
6.4 Hospitaverhuur (art. 7:232 lid 3 BW)...................................................................22
H5. Het eindigen van de huurovereenkomst in het algemeen en enkele bijzondere
leerstukken (excl. 5.6)..................................................................................................23
5.2 Algemene aspecten van beëindiging van de huurovereenkomst.........................23
5.3 Ontbinding, opschorting en verzuim....................................................................24
5.4 Koop breekt geen huur (art. 7:226 BW)...............................................................25
5.5 Het huurbeding (art. 3:264 BW)..........................................................................25
H8. Medehuur, onderhuur en voortzetting van de huur, woningruil en coöptatierecht..27
8.2 De echtgenoot/geregistreerd partnemer van de huurder (art. 7:266 BW en art.
7:271 lid 3 BW).......................................................................................................... 27
8.3 Andere wettelijke medehuurders (art. 7:267 BW)................................................28
8.4 Contractuele medehuur (samen huur)................................................................29
8.5 Overlijden van huurder (art. 7:268 BW)...............................................................29
8.6 Onderhuur van een zelfstandige woning (art. 7:269 BW)....................................30
8.7 Woningruil (art. 7:270 BW)..................................................................................30
8.8 Coöptatierecht..................................................................................................... 31
H10. Huur van 290-bedrijfsruimte; toepasselijkheid van de afdeling............................32
10.2 Gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan.............................................32
, 10.3 Contractuele bestemming; categorieën bedrijfsruimte.....................................32
10.4 De afhankelijke woning (art. 7:290 lid 3 BW).....................................................33
10.5 Semidwingend recht, afwijkende bedingen (art. 7:291 BW) en huur voor de duur
van maximaal 2 jaar (art. 7:301 BW).........................................................................34
H13. Enkele bijzondere aspecten bij huur van 290-bedrijfsruime en huur van 230a-
ruimte........................................................................................................................... 35
13.2 Onderhuur (art. 7:306 BW)................................................................................35
13.3 Indeplaatsstelling (art. 7:307 BW).....................................................................35
13.4 Voordeel en goodwill (art. 7:308 BW)................................................................35
13.5 Schadeloosstelling bij opzegging wegens afbraak in het algemeen belang (art.
7:309 BW)................................................................................................................. 36
13.6 Schadeloosstelling bij ontbinding wegens realisering van bestemmingsplan (art.
7:310 BW)................................................................................................................. 36
13.7 Huur van 230a-ruimte.......................................................................................36
H9. Het eindigen van de huur van woonruimte.............................................................37
9.2 Eindigen van de huur voor bepaalde (art. 7:271 BW)..........................................37
9.3 Beindigingsformaliteiten (art. 7:271 BW en art. 7:277 BW).................................37
9.4 Beëindiging van de huur na opzegging (art. 7:272-273 BW)...............................39
9.5 Het dwingende karakter van art. 7:274 BW en de beperkende werking van de
redelijkheid en billijkheid........................................................................................... 39
9.6 De beëindigingsgrond ‘slecht huurdersgedrag’ (art. 7:274 lid 1 onder a BW).....39
9.7 De uitdrukkelijk bedongen ontruimingsverplichting bij huur voor bepaalde tijd als
beëindigingsgrond (art. 7:274 lid 1 onder b jo. lid 2 BW)...........................................40
9.8 De beëindigingsgrond ‘dringend nodig hebben voor eigen gebruik’ (art. 7:274 lid
1 onder c en lid 3 BW, art. 7:274a-f BW, art. 7:275-276 BW).....................................40
9.9 De beëindigingsgrond ‘niet toestemmen in een redelijk aanbod tot het aangaan
van een nieuwe huurovereenkomst’ (art. 7:274 lid 1 onder d BW)............................41
9.10 De beëindigingsgrond ‘verwezenlijking van een krachtens een geldend
bestemmingsplan in het verhuurde liggende bestemming’ (art. 7:274 lid 1 onder e
BW, art. 7:275 BW).................................................................................................... 42
9.11 De belangenafweging als op basis voor huurbeëindiging in geval van
hospitaverhuur (art. 7:274 lid 1 onder f BW).............................................................42
9.12 Beëindiging van de hoofdhuur heeft gevolgen voor de onderhuur (art. 7:278
BW)........................................................................................................................... 42
9.13 Ontbinding van de huur op vordering van een verhuurder die een op het
verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken (art. 7:281 BW)........................42
H11. Termijnbescherming en huurbescherming bij huur van 290-bedrijfsruimte..........43
11.2 Duur van de huurovereenkomst (art. 7:292 BW en art. 7:300 lid 1-2 BW).........43
10.3 Beëindiging van de huurovereenkomst na opzegging – algemene gang van
zaken (art. 7:293-295 BW, art. 7:297 en 7:300 BW....................................................43
11.4 Opzeggings- en beëindigingsgronden (art. 7:296 BW)......................................44
Burenrecht.................................................................................................................... 46
, Hoofdlijnen in het huurrecht samenvatting
H1. Algemene inleiding in de huurwetgeving
1.1 Inleiding
De huurbescherming bestaat steeds uit twee elementen:
1. Bescherming tegen beëindiging: huuropzeggingsbescherming
De verhuurder die de huur wil opzeggen is gebonden aan limitatief opgesomde gronden.
Stemt de huurder niet in met de opzegging, dan zal de kantonrechter zich over beëindiging
van de huur moeten uitspreken.
2. Bescherming tegen te hoge huurprijzen: huurprijsbescherming
Huuropzeggingsbescherming zonder huurprijsbescherming biedt in feite weinig bescherming,
want de huurder die niet instemt met een huuropzegging, zou door een forse prijsverhoging
de facto toch tot ontruiming worden gedwongen.
Wie moet een gerechtelijke procedure starten? Een systeem waarbij de verhuurder het
procesinitiatief heeft sluit beter aan bij de gedachte van de bescherming van de economisch
zwakkere partij.
1.2 Titel 7.4 BW – Algemeen
1999: Voor alle gebouwde onroerende zaken die geen woonruimte of bedrijfsruimte waren, zou de
ontruimingsbescherming van art. 7:230a BW gaan gelden.
Overgang De hoofdregel is dat de bepaling van titel 7.4 vanaf het tijdstip van hun inwerkingtreding
(1 augustus 2003) ook gelden voor huurovereenkomsten die al voor dat tijdstip waren gesloten, maar
alleen voor wat betreft de periode na de inwerkingtreding.
1.3 Verschillende huurregimes
Art. 7:201-231 – algemeen deel
Art. 7:201 BW Omschrijft wettelijk begrip huur
Art. 7:203-211 BW Verplichtingen van de verhuurder
Art. 7:212-225 BW Verplichtingen van de huurder
Art. 7:226-231 BW Bepalingen over de gevolgen van overdracht van verhuurde zaken en
eindigen van huur
Art. 7:230a BW Huur van overige gebouwde onroerende zaken
Art. 7:232-282 – Woonruimte bepalingen
Bij woonruimte bepalingen gaat het om bepalingen over de huurprijs van woonruimte, over de
rechtspositie van huisgenoten van de huurder en over het eindigen van de huur van de woonruimte.
Bepalingen zijn van toepassing op een gebouwde onroerende zaak die als zelfstandige woning of
als niet zelf stadige woning is verhuurd, alsmede op onroerende aanhorigheden (art. 7:232-233 BW).
Hier vallen dus eengezinswoningen onder, maar ook kamers (ook woonwagens en standplaatsen).
De woonruimte regels zijn niet van toepassing als de huurovereenkomst het gebruik van een
woonruimte voor korte duur betreft zoals een vakantiehuisje, art. 7:232 lid 2 BW.
