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Tema 1. La Compraventa
El contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse, respecto de otra u
otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio. Los contratos se perfeccionan por el mero
consentimiento, y desde entonces obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado,
sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al
uso y a la ley. Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan
por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público.
Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa
determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente, es por
ello por lo que debe ser: consensual, bilateral, oneroso, conmutativo o aleatorio y traslativo del
dominio.
La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren
convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan
entregado. Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento.
La propiedad se adquiere por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición. El acreedor
no adquirirá derecho real sobre ella hasta que le haya sido entregada.
Tienen capacidad de compraventa todas las personas a quienes el Código autoriza para
obligarse. Tienen prohibiciones para la compraventa: el tutor o apoyo, mandatarios, los
albaceas, los empleados públicos, magistrados, jueces, fiscales, secretarios y oficiales, y por
último abogados y procuradores. Cosas especificas a cada uno de ellos.
La cosa de la compraventa puede ser muebles, inmuebles, cosas corporales, incorporales,
presentes y futuras. Estas han de ser licitas, reales, posibles y determinables. Pueden ser objeto
de contrato todas las cosas que no están fuera del comercio de los hombres, aun las futuras. Sobre
la herencia futura no se podrá, sin embargo, celebrar otros contratos que aquéllos cuyo objeto sea
practicar entre vivos la división de un caudal …
La compraventa tiene un precio cierto, en dinero o signo que lo represente. Si hubiesen mediado
arras en el contrato de compraventa, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a
perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas. Diferentes tipos de arras:
• Arras de desistimiento: permite a las partes de un contrato de compraventa desistir
libremente del cumplimiento del contrato; es decir, sin necesidad de probar daños.
• Arras confirmatorias: las partes confirman su compromiso de cumplir con lo pactado
en el contrato.
• Arras penales: cuya función es garantizar el cumplimiento del contrato de compraventa.
A diferencia de las arras confirmatorias y de desistimiento, las arras penales no son un
anticipo del precio de la compraventa ni otorgan a las partes la facultad de desistir del
contrato principal.
Obligaciones del vendedor en la compraventa:
• La entrega de la cosa (la tradición): se entenderá entregada la cosa vendida cuando se
ponga en poder y posesión del comprador. Cuando se haga la venta mediante escritura
pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si
de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario. Hay unas reglas
especiales para los inmuebles, si la venta se hubiese hecho con expresión de su cabida
inferior (rebaja proporcional al precio o rescisión del contrato) o superior (pagar el
comprador el exceso de precio). La venta de un inmueble por precio alzado no tendrá lugar
el aumento o disminución del precio.
, • Saneamiento por evicción: el vendedor no solo está obligado a entregar la cosa sino
también a que el comprador tenga la posesión legal y pacífica de la cosa.
• Saneamiento por vicios ocultos: el vendedor no solo está obligado a entregar la cosa sino
también a que el comprador tenga la posesión útil.
Derechos del vendedor en la compraventa:
▪ Suspensión de la entrega: el vendedor no está obligado a entregar la cosa vendida si el
comprador no le ha pagado el precio o no se ha señalado en el contrato un plazo para el
pago.
▪ Garantías del pago del precio a favor del vendedor: Promover la RESOLUCIÓN de
la venta por “FUNDADO MOTIVO” a perder el inmueble y el precio.
▪ PACTO COMISORIO: pacto expreso en el que se estipula que la falta de pago en el
tiempo convenido dará lugar a la resolución de pleno derecho.
Características:
• Se puede pagar, aún después del término hasta que no haya sido requerido judicial o
notarialmente.
• Se puede inscribir en el Registro de la Propiedad: condición resolutoria explícita.
Derechos y obligaciones del comprador en la compraventa:
o Pago del precio: el comprador está obligado a pagar el precio de la cosa vendida en el
tiempo y lugar fijado por el contrato. Si no se hubieren fijado, deberá hacerse el pago en
el tiempo y lugar en que se haga la entrega de la cosa vendida.
o Abono de intereses: 1.º Si así se hubiere convenido. 2.º Si la cosa vendida y entregada
produce fruto o renta. 3.º Si se hubiere constituido en mora, con arreglo al artículo 1.100.
o Facultad de suspender el pago: Cuando fuere perturbado en la posesión o dominio.
Tuviere fundado temor de serlo por una acción reivindicatoria o hipotecaria. Puede
suspenderlo hasta que cese la perturbación o el peligro. No puedo suspender cuando se
dé fianza de devolución del precio o así se hubiera pactado.
o El pago de los gastos complementarios: Gastos necesarios y útiles Transporte (salvo
pacto en contra) En inmuebles: 1ª copia de la escritura y los demás posteriores a la
venta (salvo pacto en contrario)
La doble venta: tiene lugar cuando una misma cosa es vendida por el mismo
dueño a diferentes compradores. Si la cosa es mueble, a la persona que primero haya tomado
posesión de ella con buena fe. En el caso de bienes inmuebles, la propiedad pertenecerá al
adquirente que antes la haya inscrito en el Registro. En ausencia de inscripción, pertenecerá a
quien de buena fe sea primero en la posesión.
Opción de compra: es un precontrato, en principio unilateral, en virtud del cual una parte
(concedente) concede a la otra (optante) la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no
del contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas
determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del
optante.
Garantía de los bienes de consumo. La falta de conformidad: Artículo 51 de la Constitución:
1. Los poderes públicos garantizarán la defensa de los consumidores y usuarios, protegiendo,
mediante procedimientos eficaces, la seguridad, la salud y los legítimos intereses económicos
de los mismos.
2. Los poderes públicos promoverán la información y la educación de los consumidores y
usuarios, fomentarán sus organizaciones y oirán a éstas en las cuestiones que puedan afectar
a aquéllos, en los términos que la ley establezca.
Tema 1. La Compraventa
El contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse, respecto de otra u
otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio. Los contratos se perfeccionan por el mero
consentimiento, y desde entonces obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado,
sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al
uso y a la ley. Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan
por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público.
Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa
determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente, es por
ello por lo que debe ser: consensual, bilateral, oneroso, conmutativo o aleatorio y traslativo del
dominio.
La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren
convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan
entregado. Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento.
La propiedad se adquiere por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición. El acreedor
no adquirirá derecho real sobre ella hasta que le haya sido entregada.
Tienen capacidad de compraventa todas las personas a quienes el Código autoriza para
obligarse. Tienen prohibiciones para la compraventa: el tutor o apoyo, mandatarios, los
albaceas, los empleados públicos, magistrados, jueces, fiscales, secretarios y oficiales, y por
último abogados y procuradores. Cosas especificas a cada uno de ellos.
La cosa de la compraventa puede ser muebles, inmuebles, cosas corporales, incorporales,
presentes y futuras. Estas han de ser licitas, reales, posibles y determinables. Pueden ser objeto
de contrato todas las cosas que no están fuera del comercio de los hombres, aun las futuras. Sobre
la herencia futura no se podrá, sin embargo, celebrar otros contratos que aquéllos cuyo objeto sea
practicar entre vivos la división de un caudal …
La compraventa tiene un precio cierto, en dinero o signo que lo represente. Si hubiesen mediado
arras en el contrato de compraventa, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a
perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas. Diferentes tipos de arras:
• Arras de desistimiento: permite a las partes de un contrato de compraventa desistir
libremente del cumplimiento del contrato; es decir, sin necesidad de probar daños.
• Arras confirmatorias: las partes confirman su compromiso de cumplir con lo pactado
en el contrato.
• Arras penales: cuya función es garantizar el cumplimiento del contrato de compraventa.
A diferencia de las arras confirmatorias y de desistimiento, las arras penales no son un
anticipo del precio de la compraventa ni otorgan a las partes la facultad de desistir del
contrato principal.
Obligaciones del vendedor en la compraventa:
• La entrega de la cosa (la tradición): se entenderá entregada la cosa vendida cuando se
ponga en poder y posesión del comprador. Cuando se haga la venta mediante escritura
pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si
de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario. Hay unas reglas
especiales para los inmuebles, si la venta se hubiese hecho con expresión de su cabida
inferior (rebaja proporcional al precio o rescisión del contrato) o superior (pagar el
comprador el exceso de precio). La venta de un inmueble por precio alzado no tendrá lugar
el aumento o disminución del precio.
, • Saneamiento por evicción: el vendedor no solo está obligado a entregar la cosa sino
también a que el comprador tenga la posesión legal y pacífica de la cosa.
• Saneamiento por vicios ocultos: el vendedor no solo está obligado a entregar la cosa sino
también a que el comprador tenga la posesión útil.
Derechos del vendedor en la compraventa:
▪ Suspensión de la entrega: el vendedor no está obligado a entregar la cosa vendida si el
comprador no le ha pagado el precio o no se ha señalado en el contrato un plazo para el
pago.
▪ Garantías del pago del precio a favor del vendedor: Promover la RESOLUCIÓN de
la venta por “FUNDADO MOTIVO” a perder el inmueble y el precio.
▪ PACTO COMISORIO: pacto expreso en el que se estipula que la falta de pago en el
tiempo convenido dará lugar a la resolución de pleno derecho.
Características:
• Se puede pagar, aún después del término hasta que no haya sido requerido judicial o
notarialmente.
• Se puede inscribir en el Registro de la Propiedad: condición resolutoria explícita.
Derechos y obligaciones del comprador en la compraventa:
o Pago del precio: el comprador está obligado a pagar el precio de la cosa vendida en el
tiempo y lugar fijado por el contrato. Si no se hubieren fijado, deberá hacerse el pago en
el tiempo y lugar en que se haga la entrega de la cosa vendida.
o Abono de intereses: 1.º Si así se hubiere convenido. 2.º Si la cosa vendida y entregada
produce fruto o renta. 3.º Si se hubiere constituido en mora, con arreglo al artículo 1.100.
o Facultad de suspender el pago: Cuando fuere perturbado en la posesión o dominio.
Tuviere fundado temor de serlo por una acción reivindicatoria o hipotecaria. Puede
suspenderlo hasta que cese la perturbación o el peligro. No puedo suspender cuando se
dé fianza de devolución del precio o así se hubiera pactado.
o El pago de los gastos complementarios: Gastos necesarios y útiles Transporte (salvo
pacto en contra) En inmuebles: 1ª copia de la escritura y los demás posteriores a la
venta (salvo pacto en contrario)
La doble venta: tiene lugar cuando una misma cosa es vendida por el mismo
dueño a diferentes compradores. Si la cosa es mueble, a la persona que primero haya tomado
posesión de ella con buena fe. En el caso de bienes inmuebles, la propiedad pertenecerá al
adquirente que antes la haya inscrito en el Registro. En ausencia de inscripción, pertenecerá a
quien de buena fe sea primero en la posesión.
Opción de compra: es un precontrato, en principio unilateral, en virtud del cual una parte
(concedente) concede a la otra (optante) la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no
del contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas
determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del
optante.
Garantía de los bienes de consumo. La falta de conformidad: Artículo 51 de la Constitución:
1. Los poderes públicos garantizarán la defensa de los consumidores y usuarios, protegiendo,
mediante procedimientos eficaces, la seguridad, la salud y los legítimos intereses económicos
de los mismos.
2. Los poderes públicos promoverán la información y la educación de los consumidores y
usuarios, fomentarán sus organizaciones y oirán a éstas en las cuestiones que puedan afectar
a aquéllos, en los términos que la ley establezca.
