Samenvatting - Huurwetgeving 3

Hoofdstuk 1: gemeen recht
Definitie v. huur

1709 oud BW

 Genot van een zaak
 Gedurende zekere tijd
 Bepaalde prijs

Kenmerken huurovk

 consensualisme (komt tot stand door consensus)
 Plechtige ovk (komt tot stand door consensus + naleving v. vormvoorwaarden)
 Zakelijke ovk (consensus + overdracht van de zaak)
 Wederkerige ovk: verplichting geld in hoofde v. beide partijen (vb. Huurder: betalen, VH: genot
van goed geven)



Hieraan verbonden:

- ENAC: Exceptie voor niet uitvoering
o Als A zijn verplichting niet nakomt, moet B zijn deel ook niet nakomen, evt. Tijdelijk
 In gebreke stellen = schriftelijke mededeling waarin wordt aangegeven dat
andere partij tekortkomt in de nakoming van een afspraak (altijd 1ste stap)
 Laten ontbinden
 Art. 1184 OBW/ 5.90 BW
 Moet aan rechter worden gevraagd, gerechtelijke ontbinding
 Clausule uitdrukkelijk ontbindend beding is verboden bij huur, dit is te
streng. (art. 1762 bis OBW)
o UOB verboden, in plaats daarvan gerechtelijke ontbinding



Ten bezwarende titel

- Prijs = essentieel
- Tegenprestatie is vereist vb. Huurprijs vragen is essentieel om over huurstelsel te spreken.



Tijdelijke ovk

- Max 99j

Renovatiehuur= is in de plaats dat de huurder geld betaald dat de huurder een renovatie doet.




Huurovk:

- Geen ovk intuitu personae
- Geen einde bij overlijden, de erfgenamen zetten de ovk verder (totdat er opzegging gebeurt)
MAAR: je kan anders overeenkomen (aanvullend)

Niet intuitu personae:

1

, - Niet persoonsgebonden
- Bij huur gaat ovk verder gezet worden naar erfgenamen
- Dus overleiden huurder betekent geen einde a/d huurovk (art. 1122 OBW)
- Afwijken van deze regel is mogelijk: moet wel in ovk staan.
- Tegenstelling: Wel intuitu personae = persoonsgebonden, ovk stopt bij overlijden



Bekwaamheid:

- Daden van beheer: HUUR, geen daad van beschikking
- De eigendomsvoorwaarden gelden niet
o Je moet geen eigenaar zijn om te verhuren, student kan bv. Kot onderverhuren



Vorm en bewijs:

- Huur kan in principe mondeling worden afgesproken (art. 1714 OBW)
- Ovk op papier is belangrijk voor bewijs
- Overschrijving op kantoor rechtszekerheid = verplicht voor ovk >9j

Huurcontract registreren:

- Maakt contract sterker want andere mensen weten nu dat het contract bestaat
- Belangrijk als mensen pand willen kopen
- Brengt extra zekerheid
- Zorgt voor vaste datum



Gelijkenissen met andere ovk

- Bruikleen
o Prijs
o Beide verschaffen persoonlijk genotsrecht op zaak, maar voor bruikleen: GEEN
TEGENPRESTATIE, dus eenzijdige ovk
o Dus ook geen ENAC of 1184
o Principe: bruikleen = intuitu personae
- Bezetting ter brede: ≠huur
o Dient als gunst
o Er wordt tijdelijk recht toegestaan, over genot van het goed, voor bepaalde termijn
o Eigenaar kan op elk moment terug over het goed beschikken
o Prijs ligt lager dan huurwaarde
o Onzeker recht




Toepassingsgebied:

- Gemeen huurrecht: art. 1717 – 1762bis OBW
o Soorten huur die niet onder specifiek ander stelsel vallen (vb. Garage, tweede verblijf,
kantoor, opslagplaatse etc.)
- Dus toepasbaar op onroerende goederen in algemeen
- Het gemeen huurrecht is basisstelsel wanneer er geen andere stelsels van toep. Zijn.
- Meeste bepalingen zijn aanvullend recht

2

, Bestemming vd ruimte:

- Bestemming vh goed = verplicht op te nemen in huurcontract (Art. 1728 OBW)
- Bestemming zal bepalen welk stelsel
- Bestemming mag dus niet zomaar worden gewijzigd
- Eenzijdig veranderen v. bestemming is verboden



Huurtermijn

art1736 en 1737

- Art. 1736:
- Onbepaalde duur
o Opzeg = 1 maand
o Manier van opzegging: geen vormvereiste
 Contractueel bekijken wat afgesproken is
 Aangeraden: aangetekende brief
- Art. 1737:
- Bepaalde duur
o Opzeg is niet nodig, wel aangeraden
o Vervroegde opzeg is niet mogelijk



- Art. 1738:
- Stilzwijgende wederverhuring
o Het pand blijven gebruiken onder de voorwaarden vd oorspronkelijke ovk
o Schriftelijke ovk
o Geen verzet van VH dus ze moeten allebei akkoord gaan
- Art. 1758:
- De huur van een gemeubileerd appartement
o Art. Is er om huurovk te interpreteren bij onduidelijkheid



Einde van de huurovk

- Einde duur (=bepaalde duur)
- Opzeg (=onbepaalde duur)= wilsuiting 1 persoon, moet niet worden aanvaard
o Niet verbonden aan vormvereisten, kan mondeling
o Stel opzeg = te vroeg gegeven:
 Opzeg start vanaf de overeengekomen termijn
 Vb. 6 maanden voor de termijn, deze zal ingaan 6 maanden later op
afgesproken termijn
o Stel opzeg = te laat => opzeg is ongeldig, en moet worden gewacht tot volgende
periode om op te zeggen
- Vervroegd einde van de huurovk
o Wangedrag
o Opzeg
o Verkoop/overdracht vh goed
o Ontbinding -> niet naleven ovk
o Gerechtelijke ontbinding -> UOB is uitgesloten in huur art. 1762bis
o Tenietgaan vh goed art. 1741
o Verbouwingen
o Onderling overleg -> te allen tijde mogelijke = contractuele vrijheid


3