SAMENVATTING GROND EN OPSTAL HOORCOLLEGE 1:
Nederland werkt met bestemmingsplannen en grondbeleid, in andere landen is dit wat
vrijer. Het grondbeleid heeft altijd invloed op de prijs.
Kredietcrisisjaren 2008-2016 Veel problemen bij gemeenten en marktpartijen binnen
de grondexploitatie.
Na de kredietcrisis (vanaf 2016) Een opvallend herstel van de woningmarkt met
gevolgen voor de grondexploitaties van gemeenten en marktpartijen. De woningcrisis
ontstaat. Er is te weinig grond om in de vraag van woningen te voorzien. Het aanbod is
niet gelijk met de vraag. Aanbod van woningen creëren duurt eventjes
vastgoedcyclus. Door de vastgoedcyclus gaan gemeentelijke gronduitgifteprijzen snel
omhoog maar langzaam omlaag. Een daling van de vraag leidt in eerste instantie namelijk
direct tot een prijsdaling en pas op langere termijn, na aanpassingen in het aanbod, tot
enig prijsherstel. Zie figuur hier naast.
In vergelijking met andere markten is de markt voor grond in Nederland bijzonder:
1) Bijzondere kenmerken van de grond zelf:
- Locatiegebondenheid
- Beperkt aanbod
De aanbodlijn staat vast.
- Heterogeen (=
het ene stuk grond is het andere niet, verschillende producten)
- Productiefactor
David Ricardo: “Corn is not high because a rent is paid, but a rent is paid because corn is
high”. (1817)
De prijs van maïs is niet hoog omdat er pacht voor de grond moet worden betaald maar
er wordt pacht betaald omdat de prijs van maïs hoog is. M.a.w. de prijs van grond is niet
hoog omdat er veel voor de grond betaald moet worden, de prijs van grond is hoog
omdat er veel voor het vastgoed moet worden betaald. Verschillen in grondprijs door
veranderen bestemming grond.
- Nauwelijks reproduceerbaar
- Ondoorzichtige markt (= de marktpartijen hebben onvoldoende overzicht van de markt)
, 2) Overheid er een grote rol speelt:
- Deelmarkten (woningmarkt/kantorenmarkt)
Door de segmentatie is de grondprijs in de verschillende deelmarkten niet gelijk. Op
dezelfde grond kunnen verschillende deelmarkten komen met een andere grondprijs.
- Externe effecten (= niet-geprijsde effecten van een activiteit op derden waar degene die
de activiteit onderneemt geen of onvoldoende rekening mee houdt)
Zoals: gebruiksmogelijkheden, eigenschappen van de grond, ligging of infrastructurele
voorzieningen.
- Collectief versus individueel goed
De overheid bemoeit zich met de woningmarkt.
1. de hypotheekrenteaftrek;
2. de ruimtelijke beperkingen voor grondgebruik; de overheid beperkt het aantal plekken waar
gebouwd mag worden. Op zichzelf heeft deze ingreep positieve externe effecten wat het
natuurbehoud betreft: het Groene Hart blijft groen. Maar de ruimtelijke voorschriften leiden ook tot
hogere grondkosten op de bouwlocaties. Hierdoor Amsterdam zo duur.
Waarom?
- Collectieve karakter van bepaalde bestemmingen;
- Optreden externe effecten.
Gevolg?
- Grote winsten bij bestemmingswijzigingen.
3. de regulering van de huurprijs;
4. de huurtoeslag.
Grondwaarde: De waarde van de grond wordt bepaald door het nut dat men ervan heeft. De grond heeft zelf
in principe geen waarde. Enkel het gebruik van de grond bepaalt de waarde.
Grondprijs: Door onderhandelingen op de markt ontstaat de prijs van de grond. Idealiter is de grondprijs de
beste prijs in de desbetreffende markt.
Het verschil tussen grondprijs en grondwaarde bepaalt ook voor een belangrijk deel de prijs of waarde van de
opstallen.
, Een formele definitie van grondbeleid is: “Grondbeleid is een doelgerichte overheidsinterventie in de
grondmarkt.”
Door in de grondmarkt te interveniëren kan de overheid (in de meeste gevallen is dat de gemeente) het
bereiken van haar eigen doelstellingen veilig stellen. Focus ligt op gemeentelijk grondbeleid.
Het belangrijkste kader stellende instrument voor de gemeenteraad is de Nota Grondbeleid. In een dergelijke
nota geeft de gemeenteraad de kaders aan waarbinnen het college en de ambtelijke organisatie het
grondbeleid kunnen uitvoeren. Dat betekent als eerste dat de gemeenteraad de doelen vaststelt die met het
grondbeleid bereikt moeten worden. De eerste keuze die dan gemaakt moet worden is voor welke vorm van
grondbeleid de gemeente bij voorkeur voert.
De mate van overheidsinterventie bij grondbeleid
wordt vaak gesitueerd binnen het spanningsveld van
zogenoemd actief, faciliterend en passief grondbeleid.
Actief grondbeleid:
Actief grondbeleid wordt gevoerd als de overheid
eigenaar is van de gronden (of deze verwerft), en deze
gronden zelf ontwikkelt en uitgeeft. Dit is eenvoudig omdat de kosten van de ontwikkeling dan, na realisatie
van de ontwikkeling, in de grondprijs kunnen worden meegenomen. De overheid handelt in dat geval als
eigenaar, als een soort projectontwikkelaar.
De overheid kan er bovendien voor zorgen dat ook maatschappelijk gewenste, maar niet rendabele
ontwikkelingen tot stand komen. Een voorbeeld van een niet rendabele ontwikkeling is bijvoorbeeld een park
of waterpartij bij een niet te bouwen woongebied. De kosten van het park of de waterpartij kunnen dan
worden meegenomen in de grondprijs van de kavels die worden uitgegeven ten behoeve van de woningbouw.
Voordelen actief grondbeleid:
1) Via verwerving en uitgifte worden de sturingsmogelijkheden van de uitvoering van het
bestemmingsplan verbeterd. Het tempo van realisatie van het bestemmingsplan wordt bepaald door
het tempo van gronduitgifte. Daarnaast kan de gemeente via haar beschikkingsrecht richting geven
aan het gewenste gebruik en/of de gewenste bebouwing van gronden;
2) Bij het voeren van een actief grondbeleid kunnen in beginsel alle productiekosten worden
doorberekend in de uitgifteprijs. Binnen de vast te stellen gronduitgifteprijzen kan een differentiatie
plaatsvinden naar uit markttechnisch en economisch oogpunt bezien, sterkere en zwakkere functies .
Verder kunnen marktverhoudingen ertoe leiden, dat de uitgifteprijzen in positieve zin afwijken van de
kostprijs, waardoor gunstige exploitatieresultaten ontstaan (de zogenaamde ontwikkelingswinst).
Nadelen actief grondbeleid:
1) Het proces van grondverwerving, bouwrijp maken en uitgifte kent grote financiële risico's. Zo is een te
vroege verwerving riskant in verband met renteverliezen. Een te late verwerving kan daarentegen
leiden tot prijsopdrijving, als gevolg van de inmiddels gewijzigde marktsituatie;
2) De waarde van het economisch goed 'grond' fluctueert sterk en is in hoge mate afhankelijk van de
economische ontwikkelingen. Dit heeft tot gevolg dat de uitgiftemogelijkheden niet alleen worden
bepaald door de omvang van de productiekosten, maar ook afhankelijk zijn van de afzetmogelijkheden
binnen de lokale en regionale markt. Dit kan ertoe leiden dat gronden te duur worden en
kostendekkende uitgifte niet langer mogelijk is.
Nederland werkt met bestemmingsplannen en grondbeleid, in andere landen is dit wat
vrijer. Het grondbeleid heeft altijd invloed op de prijs.
Kredietcrisisjaren 2008-2016 Veel problemen bij gemeenten en marktpartijen binnen
de grondexploitatie.
Na de kredietcrisis (vanaf 2016) Een opvallend herstel van de woningmarkt met
gevolgen voor de grondexploitaties van gemeenten en marktpartijen. De woningcrisis
ontstaat. Er is te weinig grond om in de vraag van woningen te voorzien. Het aanbod is
niet gelijk met de vraag. Aanbod van woningen creëren duurt eventjes
vastgoedcyclus. Door de vastgoedcyclus gaan gemeentelijke gronduitgifteprijzen snel
omhoog maar langzaam omlaag. Een daling van de vraag leidt in eerste instantie namelijk
direct tot een prijsdaling en pas op langere termijn, na aanpassingen in het aanbod, tot
enig prijsherstel. Zie figuur hier naast.
In vergelijking met andere markten is de markt voor grond in Nederland bijzonder:
1) Bijzondere kenmerken van de grond zelf:
- Locatiegebondenheid
- Beperkt aanbod
De aanbodlijn staat vast.
- Heterogeen (=
het ene stuk grond is het andere niet, verschillende producten)
- Productiefactor
David Ricardo: “Corn is not high because a rent is paid, but a rent is paid because corn is
high”. (1817)
De prijs van maïs is niet hoog omdat er pacht voor de grond moet worden betaald maar
er wordt pacht betaald omdat de prijs van maïs hoog is. M.a.w. de prijs van grond is niet
hoog omdat er veel voor de grond betaald moet worden, de prijs van grond is hoog
omdat er veel voor het vastgoed moet worden betaald. Verschillen in grondprijs door
veranderen bestemming grond.
- Nauwelijks reproduceerbaar
- Ondoorzichtige markt (= de marktpartijen hebben onvoldoende overzicht van de markt)
, 2) Overheid er een grote rol speelt:
- Deelmarkten (woningmarkt/kantorenmarkt)
Door de segmentatie is de grondprijs in de verschillende deelmarkten niet gelijk. Op
dezelfde grond kunnen verschillende deelmarkten komen met een andere grondprijs.
- Externe effecten (= niet-geprijsde effecten van een activiteit op derden waar degene die
de activiteit onderneemt geen of onvoldoende rekening mee houdt)
Zoals: gebruiksmogelijkheden, eigenschappen van de grond, ligging of infrastructurele
voorzieningen.
- Collectief versus individueel goed
De overheid bemoeit zich met de woningmarkt.
1. de hypotheekrenteaftrek;
2. de ruimtelijke beperkingen voor grondgebruik; de overheid beperkt het aantal plekken waar
gebouwd mag worden. Op zichzelf heeft deze ingreep positieve externe effecten wat het
natuurbehoud betreft: het Groene Hart blijft groen. Maar de ruimtelijke voorschriften leiden ook tot
hogere grondkosten op de bouwlocaties. Hierdoor Amsterdam zo duur.
Waarom?
- Collectieve karakter van bepaalde bestemmingen;
- Optreden externe effecten.
Gevolg?
- Grote winsten bij bestemmingswijzigingen.
3. de regulering van de huurprijs;
4. de huurtoeslag.
Grondwaarde: De waarde van de grond wordt bepaald door het nut dat men ervan heeft. De grond heeft zelf
in principe geen waarde. Enkel het gebruik van de grond bepaalt de waarde.
Grondprijs: Door onderhandelingen op de markt ontstaat de prijs van de grond. Idealiter is de grondprijs de
beste prijs in de desbetreffende markt.
Het verschil tussen grondprijs en grondwaarde bepaalt ook voor een belangrijk deel de prijs of waarde van de
opstallen.
, Een formele definitie van grondbeleid is: “Grondbeleid is een doelgerichte overheidsinterventie in de
grondmarkt.”
Door in de grondmarkt te interveniëren kan de overheid (in de meeste gevallen is dat de gemeente) het
bereiken van haar eigen doelstellingen veilig stellen. Focus ligt op gemeentelijk grondbeleid.
Het belangrijkste kader stellende instrument voor de gemeenteraad is de Nota Grondbeleid. In een dergelijke
nota geeft de gemeenteraad de kaders aan waarbinnen het college en de ambtelijke organisatie het
grondbeleid kunnen uitvoeren. Dat betekent als eerste dat de gemeenteraad de doelen vaststelt die met het
grondbeleid bereikt moeten worden. De eerste keuze die dan gemaakt moet worden is voor welke vorm van
grondbeleid de gemeente bij voorkeur voert.
De mate van overheidsinterventie bij grondbeleid
wordt vaak gesitueerd binnen het spanningsveld van
zogenoemd actief, faciliterend en passief grondbeleid.
Actief grondbeleid:
Actief grondbeleid wordt gevoerd als de overheid
eigenaar is van de gronden (of deze verwerft), en deze
gronden zelf ontwikkelt en uitgeeft. Dit is eenvoudig omdat de kosten van de ontwikkeling dan, na realisatie
van de ontwikkeling, in de grondprijs kunnen worden meegenomen. De overheid handelt in dat geval als
eigenaar, als een soort projectontwikkelaar.
De overheid kan er bovendien voor zorgen dat ook maatschappelijk gewenste, maar niet rendabele
ontwikkelingen tot stand komen. Een voorbeeld van een niet rendabele ontwikkeling is bijvoorbeeld een park
of waterpartij bij een niet te bouwen woongebied. De kosten van het park of de waterpartij kunnen dan
worden meegenomen in de grondprijs van de kavels die worden uitgegeven ten behoeve van de woningbouw.
Voordelen actief grondbeleid:
1) Via verwerving en uitgifte worden de sturingsmogelijkheden van de uitvoering van het
bestemmingsplan verbeterd. Het tempo van realisatie van het bestemmingsplan wordt bepaald door
het tempo van gronduitgifte. Daarnaast kan de gemeente via haar beschikkingsrecht richting geven
aan het gewenste gebruik en/of de gewenste bebouwing van gronden;
2) Bij het voeren van een actief grondbeleid kunnen in beginsel alle productiekosten worden
doorberekend in de uitgifteprijs. Binnen de vast te stellen gronduitgifteprijzen kan een differentiatie
plaatsvinden naar uit markttechnisch en economisch oogpunt bezien, sterkere en zwakkere functies .
Verder kunnen marktverhoudingen ertoe leiden, dat de uitgifteprijzen in positieve zin afwijken van de
kostprijs, waardoor gunstige exploitatieresultaten ontstaan (de zogenaamde ontwikkelingswinst).
Nadelen actief grondbeleid:
1) Het proces van grondverwerving, bouwrijp maken en uitgifte kent grote financiële risico's. Zo is een te
vroege verwerving riskant in verband met renteverliezen. Een te late verwerving kan daarentegen
leiden tot prijsopdrijving, als gevolg van de inmiddels gewijzigde marktsituatie;
2) De waarde van het economisch goed 'grond' fluctueert sterk en is in hoge mate afhankelijk van de
economische ontwikkelingen. Dit heeft tot gevolg dat de uitgiftemogelijkheden niet alleen worden
bepaald door de omvang van de productiekosten, maar ook afhankelijk zijn van de afzetmogelijkheden
binnen de lokale en regionale markt. Dit kan ertoe leiden dat gronden te duur worden en
kostendekkende uitgifte niet langer mogelijk is.
