HOOFDSTUK 3: ONTEIGENING, EIGENDOMSBEPERKINGEN,
RECHTEN VAN VOORKOOP EN RECHTEN VAN VOORKEUR
OH => heel wat middelen om beleid te voeren (vraag is hoe verhouden die middelen zich m.b.t. grondwettelijke
bescherming van het eigendomsrecht, hoe ver kan de overheid gaan, welke regels moet ze naleven?...)
- Kan eigendomsbeperkingen opleggen in het algemeen belang
o Bv. gebruiksbeperking t.a.v. eigendom (bv. bouwverbod of emissienorm)
- Kan eigendom verwerven
o Via een gemeenrechtelijke aankoop MAAR ook gedwongen via onteigening
- Minder zware instrumenten
o Recht van voorkoop en recht van voorkeur
Relevante wetsbepalingen
- Art. 16 Gw: ”Niemand kan van zijn eigendom worden ontzet dan ten algemenen nutte, in de gevallen
en op de wijze bij de wet bepaald en tegen billijke en voorafgaande schadeloosstelling”.
o Dit is het artikel bij uitstek dat gaat over onteigening
o Gaat over ontzetting van eigendom en lange tijd werd dit zo geïnterpreteerd dat dit enkel
gaat over onteigeningen of opeisingen maar dit moet men samen lezen met art 1 van het
eerste aanvullend protocol bij het EVRM = dus ook andere eigendomsbeperkingen
- Art. 3.50 nieuw BW: “Het eigendomsrecht verleent aan de eigenaar rechtstreeks het recht om het
voorwerp ervan te gebruiken, hiervan het genot te hebben en erover te beschikken. De eigenaar heeft
de volheid van bevoegdheden, behoudens de beperkingen die door wetten, verordeningen of door de
rechten van derden worden opgelegd.”
- Art. 1 Eerste Aanvullend Protocol bij EVRM: "1. Alle natuurlijke of rechtspersonen hebben recht op het
ongestoord genot van hun eigendom. Niemand zal van zijn eigendom worden beroofd behalve in het
algemeen belang en met inachtneming van de voorwaarden neergelegd in de wet en in de algemene
beginselen van het internationaal recht. 2. De voorgaande bepalingen zullen echter op geen enkele
wijze het recht aantasten dat een Staat heeft om die wetten toe te passen welke hij noodzakelijk
oordeelt om toezicht uit te oefenen op het gebruik van eigendom in overeenstemming met het
algemeen belang of om de betaling van belastingen of andere heffingen en boeten te verzekeren."
o Dit artikel is ook van toepassing op eigendomsbeperking
▪ De staat kan maatregelen nemen in het algemeen belang die tot gevolg hebben dat
het gebruik van eigendom wordt beperkt (bv: een bouwverbod) valt er ook onder
▪ Dus de grondwettelijke bescherming van het eigendomsrecht geldt ook bij
gebruiksbeperkingen die de overheid oplegt in het algemeen belang
De overheid mag je niet ontzetten uit je eigendom (art. 16 Gw), of beroven van je eigendom (art. 1.1 Eerste
Aanvullend Protocol bij EVRM) tenzij met inachtneming van bepaalde “strenge” regels (algemeen belang,
vergoeding, …) → ONTEIGENING
- Ofschoon art. 16 Gw eigenlijk niets zegt over het gebruik van eigendom, stelt het GwH wel dat je dit artikel
moet interpreteren conform artikel 1 Eerste Aanvullend Protocol bij EVRM
Pagina 1 van 20
,De overheid mag het gebruik van eigendom wel reguleren (art. 3.50 nieuw BW, art. 1.2 Eerste Aanvullend Protocol
bij EVRM) maar er zijn hier wel grenzen aan → EIGENDOMSBEPERKINGEN
- Art. 3.50 nieuw BW staat maar op niveau wet
- Art. 6 EVRM (recht op een eerlijk proces, m.i.v. redelijke termijn) speelt bij onteigeningen, omdat een
rechterlijke beslissing nodig is bij onteigening
1. ONTEIGEING
1.1. BEGRIP
Onteigening = gedwongen, onherroepelijk en volledige overgang van een zakelijk recht (doorgaans eigendom) op
een goed (doorgaans een onroerend goed) van de onteigende (de vroegere eigenaar) naar de onteigenaar die
doorgaans een overheidsinstantie is
- Onteigening = zwaarste publiekrechtelijke middel dat de overheid ter beschikking heeft
- Synoniem: ontzetting uit het eigendom
o In de grondwet staan er een aantal vereisten + in BW staat er ook iets over eigendom en gebruik ervan
(overheid kan beperkingen opleggen aan gebruik van dat eigendom => om bv. tragedy of the commons
vermijden)
- Terminologie: onteigenaar of onteigenende instantie <-> Eigenaar, eventueel later onteigende
- Kenmerken van onteigening:
o Gedwongen: tegen de wil van de betrokkene (dus geen onteigening bij vrijwillige verkoop)
▪ Het is pas wanneer men niet vrijwillig verkoopt dat de overheid aan de rehcter kan vragen de
onteigening toe te staan
▪ Dus indien een onteigening start met een onteigeningsbesluit en er nadien een minnelijke
verkoop plaatsvindt, is dit geen onteigening => dit is dan gewoon een koopovereenkomst
waarop de regels v/h privaatrecht van toepassing zijn
o Onherroepelijk: definitief (≠ opeising: tijdelijk)
▪ voorbeeld van opeising: er zijn veel vluchtelingen die geen woning hebben, de overheid wilt
die ergens plaatsen, er zijn enkele leegstaande huizen in een straat, de eigenaars moeten dit
dan dulden = de overheid eist deze huizen tijdelijk op om daar iets mee te doen
o Volledig: helemaal, de titel gaat geheel over
- Een onteigening start veelal met een onteigeningsbesluit, maar in de meeste gevallen zal het niet komen tot
een onteigening omdat de betrokkene vrijwillig verkoopt (95 %) (bestuurlijke fase) ≠ de burgerlijke rechter die
aan de onteigenaar de onteigening toestaat = onteigening (5 %) (gerechtelijke fase)
o De overheid zal een onteigeningsbesluit opstellen maar de facto eindigt dit vaak in een
gemeenrechtelijke koop-verkoop. Als dit niet gebeurt dan zal de overheid aan de burgerlijke rechter
vragen om de onteigening toe te staan (hiermee wordt de gerechtelijke fase ingeluid)=> als de rechter
aan onteigenaar de onteigening toestaat (kan ook afwijzen) is er wel een onteigening
▪ Er is dus pas sprake van een onteigening indien de onteigenaar en de eigenaar tot een
overdracht in der minne komen en de rechter de overheid heeft toegelaten het goed in bezit
te nemen => dus er is rechtelijke tussenkomst vereist (er is een vonnis van de rechter vereist)
Pagina 2 van 20
, 1.2. BESCHERMING VAN HET EIGENOMDSRECHT BIJ ONTEIGENING
De bescherming van het eigendomsrecht voorzien in art. 16 GW zijn van toepassing bij onteigening. Dit artikel
beschermt het eigendomsrecht door voorwaarden voor de onteigening voor op te stellen.
- Voorwaarden van art. 16 Gw
- Algemeen nut + In de gevallen bij wet bepaald (dus ook decreet of ordonnantie)
- Op de wijze bij wet bepaald
- Tegen billijke en voorafgaande schadeloosstelling
1.2.1. OP DE WIJZE BIJ WET BEPAALD
- slaat op de gerechtelijke procedure: de overheid moet aan de rechter vragen of ze dat eigendom kan krijgen
(er is dus een rechterlijke tussenkomst vereist => er moet hoe dan ook een gerechtelijke procedure worden
aangevat indien men wel gaan onteigenen)
- vroeger lag die regeling vervat in federale wetgeving, sinds kort hebben we een nieuw decreet daar rond
- Verouderde federale onteigeningswetten: onteigeningsprocedure van het gemeen recht (geregeld
door de wetten van 17 april 1835 en 27 mei 1870) en een onteigeningsprocedure bij hoogdringende
omstandigheden (wet van 26 juli 1962) => de laatste werd meestal gebruikt
- Deze wetten zijn niet langer van toepassing in het Vlaams Gewest, behalve voor onteigening
door de federale overheid zelf of door de federale overheid gemachtigde instellingen die op
federale bevoegdheden betrekking hebben
- Sinds kort in het Vlaamse Gewest: Onteigeningsdecreet van 24 februari 2017 (in werking sinds 1
januari 2018) => art 3 van dit decreet herhaalt art. 16 van de GW
- bevoegdheidsverdeling: Art. 6quater BWHI: “De gewesten bepalen de gerechtelijke
procedure die specifiek van toepassing is in geval van onteigening ten algemenen nutte van
een goed in het betreffend gewest gelegen, met inachtneming van een billijke en
voorafgaande schadeloosstelling zoals bepaald in artikel 16 van de Grondwet, met
uitzondering van de federale bevoegdheid voor het bepalen van de gevallen waarin en de
modaliteiten, met inbegrip van de gerechtelijke procedure, volgens dewelke tot onteigening
ten algemenen nutte kan worden overgegaan door de federale overheid en de
rechtspersonen die door of krachtens de wet gemachtigd werden om tot onteigeningen ten
algemenen nutte over te gaan.”
- Dus gewesten bevoegd behoudens voor onteigening door de federale overheid en
de rechtspersonen die door of krachtens de wet gematigd zijn zelf tot
onteigeningen ten algemene nutte over te gaan.
- Bv. justitie = federale bevoegdheid => dus als er een onteigening moet
gebeuren om een justitiepaleis te bouwen is dit ook haar bevoegdheid van
de federale overheid
- Ook gelden de bepalingen inzake de gerechtelijke fase uit het onteigeningsdecreet
enkel in het Vlaamse Gewest
Pagina 3 van 20
RECHTEN VAN VOORKOOP EN RECHTEN VAN VOORKEUR
OH => heel wat middelen om beleid te voeren (vraag is hoe verhouden die middelen zich m.b.t. grondwettelijke
bescherming van het eigendomsrecht, hoe ver kan de overheid gaan, welke regels moet ze naleven?...)
- Kan eigendomsbeperkingen opleggen in het algemeen belang
o Bv. gebruiksbeperking t.a.v. eigendom (bv. bouwverbod of emissienorm)
- Kan eigendom verwerven
o Via een gemeenrechtelijke aankoop MAAR ook gedwongen via onteigening
- Minder zware instrumenten
o Recht van voorkoop en recht van voorkeur
Relevante wetsbepalingen
- Art. 16 Gw: ”Niemand kan van zijn eigendom worden ontzet dan ten algemenen nutte, in de gevallen
en op de wijze bij de wet bepaald en tegen billijke en voorafgaande schadeloosstelling”.
o Dit is het artikel bij uitstek dat gaat over onteigening
o Gaat over ontzetting van eigendom en lange tijd werd dit zo geïnterpreteerd dat dit enkel
gaat over onteigeningen of opeisingen maar dit moet men samen lezen met art 1 van het
eerste aanvullend protocol bij het EVRM = dus ook andere eigendomsbeperkingen
- Art. 3.50 nieuw BW: “Het eigendomsrecht verleent aan de eigenaar rechtstreeks het recht om het
voorwerp ervan te gebruiken, hiervan het genot te hebben en erover te beschikken. De eigenaar heeft
de volheid van bevoegdheden, behoudens de beperkingen die door wetten, verordeningen of door de
rechten van derden worden opgelegd.”
- Art. 1 Eerste Aanvullend Protocol bij EVRM: "1. Alle natuurlijke of rechtspersonen hebben recht op het
ongestoord genot van hun eigendom. Niemand zal van zijn eigendom worden beroofd behalve in het
algemeen belang en met inachtneming van de voorwaarden neergelegd in de wet en in de algemene
beginselen van het internationaal recht. 2. De voorgaande bepalingen zullen echter op geen enkele
wijze het recht aantasten dat een Staat heeft om die wetten toe te passen welke hij noodzakelijk
oordeelt om toezicht uit te oefenen op het gebruik van eigendom in overeenstemming met het
algemeen belang of om de betaling van belastingen of andere heffingen en boeten te verzekeren."
o Dit artikel is ook van toepassing op eigendomsbeperking
▪ De staat kan maatregelen nemen in het algemeen belang die tot gevolg hebben dat
het gebruik van eigendom wordt beperkt (bv: een bouwverbod) valt er ook onder
▪ Dus de grondwettelijke bescherming van het eigendomsrecht geldt ook bij
gebruiksbeperkingen die de overheid oplegt in het algemeen belang
De overheid mag je niet ontzetten uit je eigendom (art. 16 Gw), of beroven van je eigendom (art. 1.1 Eerste
Aanvullend Protocol bij EVRM) tenzij met inachtneming van bepaalde “strenge” regels (algemeen belang,
vergoeding, …) → ONTEIGENING
- Ofschoon art. 16 Gw eigenlijk niets zegt over het gebruik van eigendom, stelt het GwH wel dat je dit artikel
moet interpreteren conform artikel 1 Eerste Aanvullend Protocol bij EVRM
Pagina 1 van 20
,De overheid mag het gebruik van eigendom wel reguleren (art. 3.50 nieuw BW, art. 1.2 Eerste Aanvullend Protocol
bij EVRM) maar er zijn hier wel grenzen aan → EIGENDOMSBEPERKINGEN
- Art. 3.50 nieuw BW staat maar op niveau wet
- Art. 6 EVRM (recht op een eerlijk proces, m.i.v. redelijke termijn) speelt bij onteigeningen, omdat een
rechterlijke beslissing nodig is bij onteigening
1. ONTEIGEING
1.1. BEGRIP
Onteigening = gedwongen, onherroepelijk en volledige overgang van een zakelijk recht (doorgaans eigendom) op
een goed (doorgaans een onroerend goed) van de onteigende (de vroegere eigenaar) naar de onteigenaar die
doorgaans een overheidsinstantie is
- Onteigening = zwaarste publiekrechtelijke middel dat de overheid ter beschikking heeft
- Synoniem: ontzetting uit het eigendom
o In de grondwet staan er een aantal vereisten + in BW staat er ook iets over eigendom en gebruik ervan
(overheid kan beperkingen opleggen aan gebruik van dat eigendom => om bv. tragedy of the commons
vermijden)
- Terminologie: onteigenaar of onteigenende instantie <-> Eigenaar, eventueel later onteigende
- Kenmerken van onteigening:
o Gedwongen: tegen de wil van de betrokkene (dus geen onteigening bij vrijwillige verkoop)
▪ Het is pas wanneer men niet vrijwillig verkoopt dat de overheid aan de rehcter kan vragen de
onteigening toe te staan
▪ Dus indien een onteigening start met een onteigeningsbesluit en er nadien een minnelijke
verkoop plaatsvindt, is dit geen onteigening => dit is dan gewoon een koopovereenkomst
waarop de regels v/h privaatrecht van toepassing zijn
o Onherroepelijk: definitief (≠ opeising: tijdelijk)
▪ voorbeeld van opeising: er zijn veel vluchtelingen die geen woning hebben, de overheid wilt
die ergens plaatsen, er zijn enkele leegstaande huizen in een straat, de eigenaars moeten dit
dan dulden = de overheid eist deze huizen tijdelijk op om daar iets mee te doen
o Volledig: helemaal, de titel gaat geheel over
- Een onteigening start veelal met een onteigeningsbesluit, maar in de meeste gevallen zal het niet komen tot
een onteigening omdat de betrokkene vrijwillig verkoopt (95 %) (bestuurlijke fase) ≠ de burgerlijke rechter die
aan de onteigenaar de onteigening toestaat = onteigening (5 %) (gerechtelijke fase)
o De overheid zal een onteigeningsbesluit opstellen maar de facto eindigt dit vaak in een
gemeenrechtelijke koop-verkoop. Als dit niet gebeurt dan zal de overheid aan de burgerlijke rechter
vragen om de onteigening toe te staan (hiermee wordt de gerechtelijke fase ingeluid)=> als de rechter
aan onteigenaar de onteigening toestaat (kan ook afwijzen) is er wel een onteigening
▪ Er is dus pas sprake van een onteigening indien de onteigenaar en de eigenaar tot een
overdracht in der minne komen en de rechter de overheid heeft toegelaten het goed in bezit
te nemen => dus er is rechtelijke tussenkomst vereist (er is een vonnis van de rechter vereist)
Pagina 2 van 20
, 1.2. BESCHERMING VAN HET EIGENOMDSRECHT BIJ ONTEIGENING
De bescherming van het eigendomsrecht voorzien in art. 16 GW zijn van toepassing bij onteigening. Dit artikel
beschermt het eigendomsrecht door voorwaarden voor de onteigening voor op te stellen.
- Voorwaarden van art. 16 Gw
- Algemeen nut + In de gevallen bij wet bepaald (dus ook decreet of ordonnantie)
- Op de wijze bij wet bepaald
- Tegen billijke en voorafgaande schadeloosstelling
1.2.1. OP DE WIJZE BIJ WET BEPAALD
- slaat op de gerechtelijke procedure: de overheid moet aan de rechter vragen of ze dat eigendom kan krijgen
(er is dus een rechterlijke tussenkomst vereist => er moet hoe dan ook een gerechtelijke procedure worden
aangevat indien men wel gaan onteigenen)
- vroeger lag die regeling vervat in federale wetgeving, sinds kort hebben we een nieuw decreet daar rond
- Verouderde federale onteigeningswetten: onteigeningsprocedure van het gemeen recht (geregeld
door de wetten van 17 april 1835 en 27 mei 1870) en een onteigeningsprocedure bij hoogdringende
omstandigheden (wet van 26 juli 1962) => de laatste werd meestal gebruikt
- Deze wetten zijn niet langer van toepassing in het Vlaams Gewest, behalve voor onteigening
door de federale overheid zelf of door de federale overheid gemachtigde instellingen die op
federale bevoegdheden betrekking hebben
- Sinds kort in het Vlaamse Gewest: Onteigeningsdecreet van 24 februari 2017 (in werking sinds 1
januari 2018) => art 3 van dit decreet herhaalt art. 16 van de GW
- bevoegdheidsverdeling: Art. 6quater BWHI: “De gewesten bepalen de gerechtelijke
procedure die specifiek van toepassing is in geval van onteigening ten algemenen nutte van
een goed in het betreffend gewest gelegen, met inachtneming van een billijke en
voorafgaande schadeloosstelling zoals bepaald in artikel 16 van de Grondwet, met
uitzondering van de federale bevoegdheid voor het bepalen van de gevallen waarin en de
modaliteiten, met inbegrip van de gerechtelijke procedure, volgens dewelke tot onteigening
ten algemenen nutte kan worden overgegaan door de federale overheid en de
rechtspersonen die door of krachtens de wet gemachtigd werden om tot onteigeningen ten
algemenen nutte over te gaan.”
- Dus gewesten bevoegd behoudens voor onteigening door de federale overheid en
de rechtspersonen die door of krachtens de wet gematigd zijn zelf tot
onteigeningen ten algemene nutte over te gaan.
- Bv. justitie = federale bevoegdheid => dus als er een onteigening moet
gebeuren om een justitiepaleis te bouwen is dit ook haar bevoegdheid van
de federale overheid
- Ook gelden de bepalingen inzake de gerechtelijke fase uit het onteigeningsdecreet
enkel in het Vlaamse Gewest
Pagina 3 van 20
