De wet vloeit voort uit het kamerstuk 35517 nr. 53.
- Koopwoningmarkt
o Kopers die moeten zelf in het huis wonen
o Normalisering van de prijzen van woningen door opkoopbescherming
Door deze schaarste ontstaat er door de hoge prijzen ook een tekort aan betaalbare
woningen.
Opkoop voor verhuur leidt tot extra druk leefbaarheid. Bijv.:
- Verhuur leidt tot hoge mutatiegraad weinig binding van de buurt gaat ten koste
van sociale cohesie
- Mogelijke bijvangst van deze regeling: impact van slecht verhuurder schap wordt
minder
Gevolg opkoopbescherming:
Omvang van particuliere verhuur in de woningvoorraad neemt niet toe of neemt zelfs af.
Geen zelfbewoningsplicht. De eigenaar hoeft er niet verplicht zelf in te gaan wonen (want
inperking eigendomsrecht). De eigenaar mag de woningen in sommige gevallen toch
verhuren.
Gemeente kan een huisvestigingsverordening alsnog vaststellen. De gemeente moet een
goede cijfermatige onderbouwing hebben, met het oog op de procedures bij de
bestuursrechter.
Gemeente mag zelf bepalen wat onder de goedkope en middeldure segment woningen valt,
omdat zij zelf de beste zicht hebben op de lokale situatie.
Hierbij speelt de WOZ-waarde een rol. Niet alle woningen die onder de prijsgrens vallen
hoeven aangewezen te worden. Desgewenst alleen bijv.: appartementen, alleen woningen
met een min. vloeroppervlak, woningen in aanbouw: woz-waarde wordt dan bepaald op
basis van de grondwaarde en de bouwkosten prijspeil rond de waard peildatum
maatgevend.
Afbakenen van goedkope/ middeldure segment:
- Gebaseerd op normering. Op basis van inkomen en leefbaarheid.
- Kostengrens NHG: 355.000 euro. Leencapaciteit voor middeninkomen op basis van
Nibud.
- Maken feitelijke analyses. Hierbij kan gebruik worden gemaakt van gemiddelde of
mediane transactieprijzen of gemiddelde of mediane woz- waarden.
Opkoopbescherming mag volgens de wet uitsluitend gelden voor woningen die:
- Na invoering worden aangekocht vrij van gebruik en huur
- Bij aankoop in verhuurde staat waren voor periode van minder dan 6 maanden
- Werden verhuurd met een vergunning
Alleen wanneer de woning al minstens 6 maanden in verhuur was geldt bij verkoop de
opkoopbescherming niet. De verhuurder moet wel aantonen dat het om een woning in
verhuurde staat gaat. Dit kan bijv. door het tonen van een huurcontract en evt. i.c.m. BRP.
- Koopwoningmarkt
o Kopers die moeten zelf in het huis wonen
o Normalisering van de prijzen van woningen door opkoopbescherming
Door deze schaarste ontstaat er door de hoge prijzen ook een tekort aan betaalbare
woningen.
Opkoop voor verhuur leidt tot extra druk leefbaarheid. Bijv.:
- Verhuur leidt tot hoge mutatiegraad weinig binding van de buurt gaat ten koste
van sociale cohesie
- Mogelijke bijvangst van deze regeling: impact van slecht verhuurder schap wordt
minder
Gevolg opkoopbescherming:
Omvang van particuliere verhuur in de woningvoorraad neemt niet toe of neemt zelfs af.
Geen zelfbewoningsplicht. De eigenaar hoeft er niet verplicht zelf in te gaan wonen (want
inperking eigendomsrecht). De eigenaar mag de woningen in sommige gevallen toch
verhuren.
Gemeente kan een huisvestigingsverordening alsnog vaststellen. De gemeente moet een
goede cijfermatige onderbouwing hebben, met het oog op de procedures bij de
bestuursrechter.
Gemeente mag zelf bepalen wat onder de goedkope en middeldure segment woningen valt,
omdat zij zelf de beste zicht hebben op de lokale situatie.
Hierbij speelt de WOZ-waarde een rol. Niet alle woningen die onder de prijsgrens vallen
hoeven aangewezen te worden. Desgewenst alleen bijv.: appartementen, alleen woningen
met een min. vloeroppervlak, woningen in aanbouw: woz-waarde wordt dan bepaald op
basis van de grondwaarde en de bouwkosten prijspeil rond de waard peildatum
maatgevend.
Afbakenen van goedkope/ middeldure segment:
- Gebaseerd op normering. Op basis van inkomen en leefbaarheid.
- Kostengrens NHG: 355.000 euro. Leencapaciteit voor middeninkomen op basis van
Nibud.
- Maken feitelijke analyses. Hierbij kan gebruik worden gemaakt van gemiddelde of
mediane transactieprijzen of gemiddelde of mediane woz- waarden.
Opkoopbescherming mag volgens de wet uitsluitend gelden voor woningen die:
- Na invoering worden aangekocht vrij van gebruik en huur
- Bij aankoop in verhuurde staat waren voor periode van minder dan 6 maanden
- Werden verhuurd met een vergunning
Alleen wanneer de woning al minstens 6 maanden in verhuur was geldt bij verkoop de
opkoopbescherming niet. De verhuurder moet wel aantonen dat het om een woning in
verhuurde staat gaat. Dit kan bijv. door het tonen van een huurcontract en evt. i.c.m. BRP.
