SAMENVATTING
VASTGOEDKUNDE
Bestaande uit de onderdelen: Exploiteren,
(her)ontwikkelen & waarderen
Dit is de leerstof voor het tentamen vastgoedkunde van de opleiding Vastgoed &
Makelaardij. Het bestaat uit drie vakken met drie verschillende boeken. Het tentamen stond
gepland voor blok 1.1.
Bryan Weiss
VMV 1A, 2016-2017
,Inhoud
Samenvatting Exploitatie ......................................................................................................................... 2
Hoofdstuk 1: ......................................................................................................................................... 2
Hoofdstuk 2: ......................................................................................................................................... 5
Hoofdstuk 3: ......................................................................................................................................... 6
Hoofdstuk 6: ......................................................................................................................................... 7
Hoofdstuk 12: ....................................................................................................................................... 8
Hoofdstuk 13 ........................................................................................................................................ 9
Hoofdstuk 15: ..................................................................................................................................... 12
Hoofdstuk 29: ..................................................................................................................................... 13
Hoofdstuk 30: ..................................................................................................................................... 15
Samenvatting (her)ontwikkeling ............................................................................................................ 18
Initiatieffase ....................................................................................................................................... 20
Ontwikkelingsfase .............................................................................................................................. 23
De realisatiefase ................................................................................................................................. 27
Samenvatting Waarderen: ..................................................................................................................... 32
Hoofdstuk 1 ........................................................................................................................................ 32
Hoofdstuk 2, met uitzondering van 2.3.3, ......................................................................................... 33
Hoofdstuk 4 ........................................................................................................................................ 34
Hoofdstuk 5 ........................................................................................................................................ 36
6.1, 6.2, 6.5 en 7.1 .............................................................................................................................. 37
7.1 vergelijkingsmethode ................................................................................................................... 38
9.2.1 tot kopje niet-woningen............................................................................................................ 39
1
, Samenvatting Exploitatie
Hoofdstuk 1:
VMO= vastgoedmanagementorganisatie is de organisatie die in opdracht van één of meerdere
(institutionele) beleggersorganisaties (BO’s) het management van de vastgoedportefeuille uitoefent.
Vastgoedmanager is de persoon.
Deze persoon heeft 3 rollen:
1. Adviseur eigenaar
2. Beheerder objecten
3. Accountmanager huurders
Vastgoedmanagementpiramide:
Eigenaar
Strat.
Tactisch
Huurders
Operationeel Objecten
Bij de exploitatie van vastgoed bestaat de piramide uit drie beleidsniveaus:
1. Strategisch niveau (portefeuillemanagement)= op dit niveau wordt het plan geformuleerd
voor de gehele vastgoedportefeuille.
2. Tactische niveau (assetmanagement)= op dit niveau vindt een vertaling plaats van het
strategisch portefeuilleplan in een concreet objectbeleid.
3. Operationeel niveau (propertymanagement)= op dit niveau vindt de uitvoering van het
objectbeleid plaats. Op dit niveau wordt pas echt duidelijk hoe multidisciplinair het
vakgebied vastgoedmanagement eigenlijk is.
De belegger bepaalt de strategie.
2
, Dispositie= verkoop
Acquisitie= aankoop
Exploitatie= beheer
Ontwikkeling van Vastgoedmanagement
Van vastgoedbeheer vastgoedmanagement
- Jaren 80: acquisitie en ontwikkeling
Met name groei kantorenmarkt
- Jaren 90: commercieel management
Leegstand kantoren: relatiebeheer, verhogen huurderstevredenheid
- Eind 90: performance-analyse per object objectbeleid (=tactisch niveau)
- Begin 21ste eeuw: benchmarking van de managementprestatie.
Toekomst vgm Nederland, Anshoff groeistrategieën:
1. Meer van de huidige managementactiviteiten aanbieden aan bestaande opdrachtgevers:
marktpenetratie. = wordt bedoeld dat VMO’s meer van de managementactiviteiten waarmee
zij vertrouwd zijn, aanbieden aan traditionele opdrachtgevers, de BO’s.
2. Nieuwe managementactiviteiten aanbieden aan bestaande opdrachtgevers: ontwikkeling van
diensten= aanbieden kennis object- en portefeuillebeleid
3. Huidige managementactiviteiten aanbieden aan een nieuwe type opdrachtgevers:
marktontwikkeling= VGM voor andere soorten vastgoed en andere typen opdrachtgevers
zoals bedrijven, onderwijs, zorg en gemeenten.
4. Nieuwe managementactiviteiten aanbieden aan een nieuwe type opdrachtgevers:
diversificatie= facility management aan eigenaar-gebruikers of huurders vastgoed.
Parkmanagement bij (her)ontwikkeling van bedrijventerreinen.
Facility management= houdt de ondersteuning in van alle processen in een organisatie.
Parkmanagement= er in drie vormen: nieuwe ontwikkeling bedrijventerreinen,
herontwikkeling van bestaande terreinen en bij de terreinen in eigendom van grote bedrijven
of instellingen (GGZ/ universiteit bijvoorbeeld).
3
,Strategische allianties:
De relatie tussen VMO en BO is een vorm van uitbesteden. Uitbesteden kenmerkt zich door het
aangaan van een relatie voor korte tot middellange duur (één tot drie jaar), om tegen een zo gunstig
mogelijke prijs diensten uit te laten voeren aan de hand van duidelijke omschreven uitkomsten.
Strategische alliantie is een omvangrijke en langlopende uitbestedingsovereenkomst waarmee de
organisatie concurrentievoordeel hoopt op te bouwen. Het wordt ook wel beschreven als een relatie
tussen twee organisatie, waarin beide risico dragen in relatie tot hun investeringen en de verwachte
opbrengsten van hun samenwerking. Deze vorm vindt zijn oorsprong in het feit dat organisaties een
strategisch doel niet op eigen kracht kunnen bereiken. Ze hebben behoefte aan een complementaire
partij. De alliantie leidt tot intensieve samenwerking.
Voor VMO’s is het aangaan van intensieve samenwerkingsverbanden in de vorm van strategische
allianties een middel om nieuwe diensten te ontwikkelen en op de markt te brengen.
Tussen VMO’s en andere partijen zijn allianties denkbaar op verschillende vlakken. Zo kunnen VMO’s
en woningcorporaties complementair zijn aan elkaar. Woningcorporaties zijn namelijk goed in het
beheren van woningen. De VMO zou complementair kunnen zijn, vanwege haar ervaring met het
management van commercieel vastgoed en makelaarsdienten. Daarnaast kunnen door
samenwerking tussen VMO’s en woningcorporaties schaalvoordelen optreden, door bijvoorbeeld het
samenvoegen van het woningzoekendenbestand of bij het uitvoeren van het klachtenonderhoud.
Ook voor de ontwikkeling van facilitymanagement en parkmanagement als dienstverleningsproduct
zijn strategische allianties mogelijk. Bij parkmanagement ligt samenwerking met een ontwikkelaar
voor de hand, omdat dit de partij is die al in een vroegtijdig stadium bij de (her)ontwikkeling van een
bedrijventerrein is betrokken en zo de VMO van werk kan voorzien. Het is voor te stellen dat VMO’s
samenwerkingsverbanden aangaan met partijen die gespecialiseerd zijn in het oplossen van
automatiseringsvraagstukken, om zodoende de dienstverlening op het gebied van
vastgoedinformatie te kunnen verbeteren.
4
, Hoofdstuk 2:
Vastgoedmanagement is met name gericht op vastgoedbeleggers die vastgoed te huur aanbieden.
Type vastgoedbeleggers:
Verhuurders Eigenaar- gebruikers
Woningcorporaties Particulieren
Particuliere verhuurders (grote) bedrijven
Particuliere beleggers Overheidsinstellingen (gemeenten, provincies,
centrale overheid)
Institutionele belleggingsorganisaties (BO’s): Zorginstellingen
- Pensioenfondsen
- Verzekeringsmaatschappijen
- Bellegingsinstellingen
- Banken
vastgoedfondsen Onderwijsinstellingen
Daarnaast heb je nog verschil in directe en indirecte vastgoedbeleggingen. Eenvoudig gezegd is een
belegging in direct vastgoed een belegging in stenen. De vastgoedbeleggers is dan rechtstreeks
eigenaar van het vastgoed en heeft ook de zeggenschap over het management van het vastgoed.
Een indirecte belegging in vastgoed is een belegging in vastgoedaandelen. Men koopt dan een
financiële vermogenstitel, dat recht geeft op de opbrengsten van het vastgoed. In dit geval heeft de
belegger geen zeggenschap over het management van het vastgoed.
De volgende typen beleggers investeren in direct vastgoed:
Particuliere beleggers: beleggen in vastgoed met als doel: het zekerstellen van een
toekomstig inkomen, de koopkrachthandhaving van een vermogen, het maximeren van de
opbrengsten van de belegging of een combinatie hiervan. Deze groep kan zeer divers zijn,
van kleine beleggers tot beleggers met miljoenen.
Institutionele BO’s: de belangrijkste institutionele BO’s zijn de verzekeringsmaatschappijen
en de pensioenfondsen. Zij beleggen de premiegelden in ruil voor toekomstige opbrengsten.
Deze opbrengsten moeten minimaal voldoen aan de toekomstige betalingsverplichtingen.
Vooral in aandelen, obligaties en vastgoed.
Vastgoedfondsen (zowel nationaal als internationaal): dit zijn ondernemingen die zelf
beleggen in direct vastgoed en die hiervoor het benodigde geld verkrijgen door het uitgeven
van aandelen of door het aantrekken van vreemd vermogen.
Vastgoed- cv’s (commanditaire vennootschappen of maatschappen): dit zijn niet-
beursgenoteerde beleggingsfondsen met een cv structuur of maatschap structuur, met een
klein aantal objecten in portefeuille.
VMO’s kunnen werkzaam zijn voor alle beleggers in direct vastgoed.
Omvang woningvoorraad:
56% eigendom, 44% huur waarvan: 77% corporaties, 7% institutionele beleggers, 16%
particulieren.
Verschuivingen in de markt:
- Van het beleggen in direct vastgoed naar het beleggen in indirect vastgoed
- Door technologische ontwikkelingen (internet) en globalisatie internationaal beleggen
- VMO’s moeten ook internationaler opereren.
5
VASTGOEDKUNDE
Bestaande uit de onderdelen: Exploiteren,
(her)ontwikkelen & waarderen
Dit is de leerstof voor het tentamen vastgoedkunde van de opleiding Vastgoed &
Makelaardij. Het bestaat uit drie vakken met drie verschillende boeken. Het tentamen stond
gepland voor blok 1.1.
Bryan Weiss
VMV 1A, 2016-2017
,Inhoud
Samenvatting Exploitatie ......................................................................................................................... 2
Hoofdstuk 1: ......................................................................................................................................... 2
Hoofdstuk 2: ......................................................................................................................................... 5
Hoofdstuk 3: ......................................................................................................................................... 6
Hoofdstuk 6: ......................................................................................................................................... 7
Hoofdstuk 12: ....................................................................................................................................... 8
Hoofdstuk 13 ........................................................................................................................................ 9
Hoofdstuk 15: ..................................................................................................................................... 12
Hoofdstuk 29: ..................................................................................................................................... 13
Hoofdstuk 30: ..................................................................................................................................... 15
Samenvatting (her)ontwikkeling ............................................................................................................ 18
Initiatieffase ....................................................................................................................................... 20
Ontwikkelingsfase .............................................................................................................................. 23
De realisatiefase ................................................................................................................................. 27
Samenvatting Waarderen: ..................................................................................................................... 32
Hoofdstuk 1 ........................................................................................................................................ 32
Hoofdstuk 2, met uitzondering van 2.3.3, ......................................................................................... 33
Hoofdstuk 4 ........................................................................................................................................ 34
Hoofdstuk 5 ........................................................................................................................................ 36
6.1, 6.2, 6.5 en 7.1 .............................................................................................................................. 37
7.1 vergelijkingsmethode ................................................................................................................... 38
9.2.1 tot kopje niet-woningen............................................................................................................ 39
1
, Samenvatting Exploitatie
Hoofdstuk 1:
VMO= vastgoedmanagementorganisatie is de organisatie die in opdracht van één of meerdere
(institutionele) beleggersorganisaties (BO’s) het management van de vastgoedportefeuille uitoefent.
Vastgoedmanager is de persoon.
Deze persoon heeft 3 rollen:
1. Adviseur eigenaar
2. Beheerder objecten
3. Accountmanager huurders
Vastgoedmanagementpiramide:
Eigenaar
Strat.
Tactisch
Huurders
Operationeel Objecten
Bij de exploitatie van vastgoed bestaat de piramide uit drie beleidsniveaus:
1. Strategisch niveau (portefeuillemanagement)= op dit niveau wordt het plan geformuleerd
voor de gehele vastgoedportefeuille.
2. Tactische niveau (assetmanagement)= op dit niveau vindt een vertaling plaats van het
strategisch portefeuilleplan in een concreet objectbeleid.
3. Operationeel niveau (propertymanagement)= op dit niveau vindt de uitvoering van het
objectbeleid plaats. Op dit niveau wordt pas echt duidelijk hoe multidisciplinair het
vakgebied vastgoedmanagement eigenlijk is.
De belegger bepaalt de strategie.
2
, Dispositie= verkoop
Acquisitie= aankoop
Exploitatie= beheer
Ontwikkeling van Vastgoedmanagement
Van vastgoedbeheer vastgoedmanagement
- Jaren 80: acquisitie en ontwikkeling
Met name groei kantorenmarkt
- Jaren 90: commercieel management
Leegstand kantoren: relatiebeheer, verhogen huurderstevredenheid
- Eind 90: performance-analyse per object objectbeleid (=tactisch niveau)
- Begin 21ste eeuw: benchmarking van de managementprestatie.
Toekomst vgm Nederland, Anshoff groeistrategieën:
1. Meer van de huidige managementactiviteiten aanbieden aan bestaande opdrachtgevers:
marktpenetratie. = wordt bedoeld dat VMO’s meer van de managementactiviteiten waarmee
zij vertrouwd zijn, aanbieden aan traditionele opdrachtgevers, de BO’s.
2. Nieuwe managementactiviteiten aanbieden aan bestaande opdrachtgevers: ontwikkeling van
diensten= aanbieden kennis object- en portefeuillebeleid
3. Huidige managementactiviteiten aanbieden aan een nieuwe type opdrachtgevers:
marktontwikkeling= VGM voor andere soorten vastgoed en andere typen opdrachtgevers
zoals bedrijven, onderwijs, zorg en gemeenten.
4. Nieuwe managementactiviteiten aanbieden aan een nieuwe type opdrachtgevers:
diversificatie= facility management aan eigenaar-gebruikers of huurders vastgoed.
Parkmanagement bij (her)ontwikkeling van bedrijventerreinen.
Facility management= houdt de ondersteuning in van alle processen in een organisatie.
Parkmanagement= er in drie vormen: nieuwe ontwikkeling bedrijventerreinen,
herontwikkeling van bestaande terreinen en bij de terreinen in eigendom van grote bedrijven
of instellingen (GGZ/ universiteit bijvoorbeeld).
3
,Strategische allianties:
De relatie tussen VMO en BO is een vorm van uitbesteden. Uitbesteden kenmerkt zich door het
aangaan van een relatie voor korte tot middellange duur (één tot drie jaar), om tegen een zo gunstig
mogelijke prijs diensten uit te laten voeren aan de hand van duidelijke omschreven uitkomsten.
Strategische alliantie is een omvangrijke en langlopende uitbestedingsovereenkomst waarmee de
organisatie concurrentievoordeel hoopt op te bouwen. Het wordt ook wel beschreven als een relatie
tussen twee organisatie, waarin beide risico dragen in relatie tot hun investeringen en de verwachte
opbrengsten van hun samenwerking. Deze vorm vindt zijn oorsprong in het feit dat organisaties een
strategisch doel niet op eigen kracht kunnen bereiken. Ze hebben behoefte aan een complementaire
partij. De alliantie leidt tot intensieve samenwerking.
Voor VMO’s is het aangaan van intensieve samenwerkingsverbanden in de vorm van strategische
allianties een middel om nieuwe diensten te ontwikkelen en op de markt te brengen.
Tussen VMO’s en andere partijen zijn allianties denkbaar op verschillende vlakken. Zo kunnen VMO’s
en woningcorporaties complementair zijn aan elkaar. Woningcorporaties zijn namelijk goed in het
beheren van woningen. De VMO zou complementair kunnen zijn, vanwege haar ervaring met het
management van commercieel vastgoed en makelaarsdienten. Daarnaast kunnen door
samenwerking tussen VMO’s en woningcorporaties schaalvoordelen optreden, door bijvoorbeeld het
samenvoegen van het woningzoekendenbestand of bij het uitvoeren van het klachtenonderhoud.
Ook voor de ontwikkeling van facilitymanagement en parkmanagement als dienstverleningsproduct
zijn strategische allianties mogelijk. Bij parkmanagement ligt samenwerking met een ontwikkelaar
voor de hand, omdat dit de partij is die al in een vroegtijdig stadium bij de (her)ontwikkeling van een
bedrijventerrein is betrokken en zo de VMO van werk kan voorzien. Het is voor te stellen dat VMO’s
samenwerkingsverbanden aangaan met partijen die gespecialiseerd zijn in het oplossen van
automatiseringsvraagstukken, om zodoende de dienstverlening op het gebied van
vastgoedinformatie te kunnen verbeteren.
4
, Hoofdstuk 2:
Vastgoedmanagement is met name gericht op vastgoedbeleggers die vastgoed te huur aanbieden.
Type vastgoedbeleggers:
Verhuurders Eigenaar- gebruikers
Woningcorporaties Particulieren
Particuliere verhuurders (grote) bedrijven
Particuliere beleggers Overheidsinstellingen (gemeenten, provincies,
centrale overheid)
Institutionele belleggingsorganisaties (BO’s): Zorginstellingen
- Pensioenfondsen
- Verzekeringsmaatschappijen
- Bellegingsinstellingen
- Banken
vastgoedfondsen Onderwijsinstellingen
Daarnaast heb je nog verschil in directe en indirecte vastgoedbeleggingen. Eenvoudig gezegd is een
belegging in direct vastgoed een belegging in stenen. De vastgoedbeleggers is dan rechtstreeks
eigenaar van het vastgoed en heeft ook de zeggenschap over het management van het vastgoed.
Een indirecte belegging in vastgoed is een belegging in vastgoedaandelen. Men koopt dan een
financiële vermogenstitel, dat recht geeft op de opbrengsten van het vastgoed. In dit geval heeft de
belegger geen zeggenschap over het management van het vastgoed.
De volgende typen beleggers investeren in direct vastgoed:
Particuliere beleggers: beleggen in vastgoed met als doel: het zekerstellen van een
toekomstig inkomen, de koopkrachthandhaving van een vermogen, het maximeren van de
opbrengsten van de belegging of een combinatie hiervan. Deze groep kan zeer divers zijn,
van kleine beleggers tot beleggers met miljoenen.
Institutionele BO’s: de belangrijkste institutionele BO’s zijn de verzekeringsmaatschappijen
en de pensioenfondsen. Zij beleggen de premiegelden in ruil voor toekomstige opbrengsten.
Deze opbrengsten moeten minimaal voldoen aan de toekomstige betalingsverplichtingen.
Vooral in aandelen, obligaties en vastgoed.
Vastgoedfondsen (zowel nationaal als internationaal): dit zijn ondernemingen die zelf
beleggen in direct vastgoed en die hiervoor het benodigde geld verkrijgen door het uitgeven
van aandelen of door het aantrekken van vreemd vermogen.
Vastgoed- cv’s (commanditaire vennootschappen of maatschappen): dit zijn niet-
beursgenoteerde beleggingsfondsen met een cv structuur of maatschap structuur, met een
klein aantal objecten in portefeuille.
VMO’s kunnen werkzaam zijn voor alle beleggers in direct vastgoed.
Omvang woningvoorraad:
56% eigendom, 44% huur waarvan: 77% corporaties, 7% institutionele beleggers, 16%
particulieren.
Verschuivingen in de markt:
- Van het beleggen in direct vastgoed naar het beleggen in indirect vastgoed
- Door technologische ontwikkelingen (internet) en globalisatie internationaal beleggen
- VMO’s moeten ook internationaler opereren.
5
