Samenvatting Huurwetgeving 3 deel Gemene huur

Huurwetgeving: hoofdstuk 1: Gemene huur
(afwijken is altijd mogelijk)

Huur is een wederkerige overeenkomst  beide partijen hebben verplichtingen en rechten

Bepaalde duur: geen opzeg vereist art 1737 oud BW

Onbepaalde duur: min opzegtermijn is 1 maand art 1736 oud BW

Art 1738: voor bepaalde duur, termijn is afgelopen maar huurder blijft en de verhuurder zegt er niks
van  stilzwijgende verlenging van het huurcontract (stilzwijgende wederverhuring)

Art 1758: iets gemeubeld verhuur je per jaar (is een vermoede)

Opzeg  einde van de huur (eenzijdige rechtshandeling: wilsuiting vanuit 1 persoon)

Vervroegd einde van huur:

 door opzeg
 door wanprestatie
 door tenietgaan vh goed

Soorten ontbindingen: gerechtelijke ontbinding / (ontbindingsbeding opnemen in OVK kan niet bij
huur)

Stilzwijgende gerechtelijke ontbinding art 1184 BW: de verhuurder kan sws naar de vrederechter
gaan als de huurder niet betaald en dit moet niet opgenomen worden in de OVK (= stilzwijgend)

 als rechter het ernstig genoeg vindt kan de rechter de ontbinding laten plaatsvinden
 wederverhuringsvergoeding: art 1760 BW: exhuurder is verplicht de huurprijs te betalen die
verschuldigd zou zijn van de tijd dat de ontbinding is vastgesteld tot dat het goed opnieuw
verhuurd kan worden (SV voor verhuurder omdat huurder bv niet meer betaald)

Huurprijs
Verbintenis van de huurder: betalen

Vrije huurprijs bepaling  verhuurder kiest de prijs zelf

Geldigheidsvoorwaarden voor geldigheid en totstandkoming van een OVK art 1108 oud BW:

 geldige toestemming: niet volwaardig als er sprake is van wilsgebrek(: dwaling, bedrog,
geweld, benadeling art 1118 & 1674 oud BW
o benadeling: kan je niet inroepen bij huur, enkel bij verkoop, maar huurprijs moet in
verhouding staan tot het verhuurde goed, anders spreken we van een vermomde
schenking
 bekwaam zijn (huurder en verhuurder)
 voorwerp
 geoorloofde iets?

Iets mis met 1 van deze 4?  niet geldig tot stand gekomen  nietigheid

Geldige OVK die niet goed wordt uitgevoerd  ontbinding

, Te betalen:

 Huurprijs: Periodiek te betalen som (wanneer betalen? Huurovk)
 Waarborg
o Niet verplicht: contractuele vrijheid
o Waarom zou je dit doen? Zekerheid voor schade en naleven van de verbintenissen
 Financiële zekerheid
 Huurschade
o Soorten:
 Som geld
 In pand geving bv bepaald goed geven
 Borgstellen: als de huurder niet betaald kan de verhuurder die persoon die
instaat voor de borg aanspreken om te betalen
o Bij woninghuur:
 Sinds 2019: waarborg verhoogt naar 3 maanden huur max
 Niet voor studentenkoten  maar 2 maanden huur max
o Wanneer mag de waarborg vrijgesteld worden aan de huurder? Akkoord van de
verhuurder
 Kosten en lasten art 1728 ter oud BW
o Kosten: Verbruik en genot van het goed bv gas, water, elentrik
 Verhuurder kiest wat die aanrekent (kan alles zijn, kan enkel bv water zijn)
 Woninghuur: huurder mag nooit alles betalen
 Huurder is verboden om de onroerende voorheffing te moeten
betalen, dit moet de verhuurder betalen
 Genot: de goede staat van onderhoud, kwaliteit moet in orde zijn
 Art 1719 oud BW
 Verhuurder heeft verplichting tot onderhoud van het pand, maar de huurder
moet hier eerst om verzoeken
 Dringende herstellingen: art 1724 oud BW (pas vanaf 40+ dagen kan
er een huurvermindering gevraagd worden)
o Lasten: belastingen
 Registratiebelasting: 3%
 Onroerende voorheffing
o Aanrekening:
 Forfait
 Werkelijke kosten
 Indexatie:
o Indexering is iets anders als een huurprijs aanpassing
o Mogelijkheid tot indexatie: niet verplicht, vrije keuze voor verhuurder
o Verhuurder mag kiezen hoe die gaat indexeren:
 Kiest de verhuurder volgens consumptieindex/levensonderhoud?  art 1728
bis oud BW wordt dwingend recht!!
 Art 1728 bis: bevat een formule die de indexatie en de nieuwe prijs
zal bepalen: formule: aangepaste huurprijs = basishuurprijs * nieuwe
indexcijfer / aanvangsindexcijfer (oude index)
o Uitwerking:
 Automatisch
 Op basis van een verzoek bv brief