Inleiding projectontwikkeling
Wat is projectontwikkeling?
Alle activiteiten gericht op het toevoegen van waarde aan een locatie door voor eigen rekening en
risico nieuw vastgoed te realiseren dan wel functiewijziging van bestaand vastgoed tot stand te
brengen.
Aanvullende definitie:
De ruimte waarin wij leven is door mensen voor mensen gemaakt en in dat creatieve proces
spelen projectontwikkelaars een belangrijke rol.
Het tot stand brengen van een maatschappelijk verantwoorde en hoogwaardige bebouwde
omgeving, waarin het goed wonen, werken, winkelen en verblijven is, vraagt om kennis,
inzicht, vakmanschap en passie.
Het gaat bij projectontwikkeling uiteindelijk altijd om het creëren van de ‘bebouwde omgeving’.
Betere term dan ‘bebouwde omgeving’ is ‘onroerend goed’/vastgoed.
Het gaat bij projectontwikkeling nooit enkel om het gebouw, maar ook over de directe
omgeving en openbaar gebied etc.
De gebouwde omgeving
Onroerend goed = de grond, de daarop aanwezige infrastructuur en gebouwen en al wat
daarmee in juridische termen ‘aard en nagelvast’ is verbonden.
Vastgoed = de grond en het gebouw dat erop staat.
Bij projectontwikkeling gaat het bijna nooit (meer) om een enkel gebouw, maar om de
(her)ontwikkeling van een gebied, inclusief openbare ruimte, infrastructuur, vrijetijdsfuncties
en grondoppervlak met andersoortige functies, zoals landbouw, natuur, water, etc.
De projectontwikkelaar investeert in de ontwikkeling en realisatie van vastgoedprojecten voor de
markt, dus niet voor eigen gebruik. Dat kunnen woningen zijn, kantoorruimten, bedrijfshallen, winkels,
recreatief vastgoed of een combinatie daarvan. Projectontwikkelaars werken zowel binnen als buiten
het stedelijk gebied. Zij houden zich zowel bezig met nieuwbouwprojecten als met de herontwikkeling
van bestaand vastgoed.
De toegevoegde waarde van de projectontwikkelaar omvat meerdere aspecten:
De projectontwikkelaar is bereid en in staat om te investeren in het gehele proces van
vastgoedontwikkeling en realisatie.
Hij draagt gedurende dat proces het financiële risico, tot het moment dat het gerealiseerde
vastgoed is verkocht en/of verhuurd. Om die reden is hij per definitie opdrachtgever.
De projectontwikkelaar kent de markt; hij is in staat om de vraag naar vastgoed in
kwantitatieve en kwalitatieve zin op te sporen.
Hij heeft de creativiteit om die marktkennis en de vraag van gebruikers om te zetten in een
vastgoedconcept.
De projectontwikkelaar neemt de managementtaak op zich: hij stuurt alle bij het proces
betrokken partijen binnen de randvoorwaarden van (onder meer) tijd en geld naar het beoogde
eindresultaat.
De ontwikkelaar neemt doorgaans het initiatief tot de ontwikkeling of wordt daarvoor
benaderd, hij kan andere partijen enthousiast maken voor zijn concept en hen ook gaande de
ontwikkeling blijven binden aan de doeleinden.
Doordat de projectontwikkelaar zijn rol op veel plaatsen en onder sterk verschillende
omstandigheden vervult, is hij de partij bij uitstek die de rol van professionele opdrachtgever
op zich kan nemen.
De beloning die de projectontwikkelaar hiervoor krijgt, is een opslag op de kostprijs van het project:
winst- en risicopremie. Indien het ontwikkelingsproces en de verkoop/verhuur gaan zoals verwacht,
dan incasseert de projectontwikkelaar de opslag als winst. Wanneer er tegenvallers zijn in de
procesgang of de verkoop meer tijd kost dan verwacht, dan is de opslag in eerste instantie een
risicodekking. In heel slechte tijden verdampt de opslag en lijdt de projectontwikkelaar verlies op zijn
investering.
De ontwikkelaar vormt door zijn initiatief en daarmee verbonden activiteiten de eerste schakel in de
vastgoedwaardeketen of de vastgoedbedrijfskolom. Tal van bij het ontwikkelingsproces betrokken
partijen dragen aan die waarde bij, elk op hun eigen manier.
1
, Het proces van vastgoedontwikkeling is altijd uniek, omdat de locatie steeds een andere is, de opgave
verschilt en de combinatie van de partijen telkens nieuw is. Toch is er sprake van een aantal fasen die
zich steeds op de een of andere manier voordoen.
De projectontwikkelaar doet voorinvesteringen en draagt het afzetrisico van deze investering.
Vastgoed kent een langdurig en kostbaar productieproces, het is inflexibel en het is niet liquide. Het
proces van ontwikkeling en realisatie van vastgoed kan variëren tussen twee en twintig jaar.
Projectontwikkeling opereert op het snijvlak van het private en het publieke belang en kent dus twee
componenten:
Publieke component: door en voor mensen en brengt een hoogwaardig bebouwde omgeving
tot stand (overheid, straat).
Private component: ‘beloning’ die de ontwikkelaar krijgt voor zijn werk gedurende het gehele
traject is de winst- en risico-opslag boven op de kostprijs van het project (achtertuin, van de
personen zelf).
- Kostprijs project = stichtingskosten
- Winst kan bij tegenvallende verkoop, net zo goed ‘verlies’ zijn. Ontwikkelen is een
risicodragend vak.
Projectontwikkeling wil zowel de wereld om ons heen mooier (beter) maken en inspelen op een
behoefte (publiek belang) als ook geld verdienen (privaat belang).
Er wordt in de vastgoedmarkt en bij projectontwikkeling onderscheid gemaakt tussen:
Woningvastgoed / woningbouw
Commercieel vastgoed (kantoren, winkels, bedrijfsruimte, parkeren, etc.)
Utilitair vastgoed / speciaal vastgoed (maatschappelijk vastgoed, infrastructuur,
vrijetijdsvoorzieningen, ziekenhuizen, scholen, openbaar gebied, groenterrein, etc.)
Inleiding
Projectontwikkeling vroeger serieschakeling
Projectontwikkeling nu parallelschakeling
In principe vinden dezelfde handelingen plaats, maar de volgorde en het tijdsbelang liggen veel minder
vast. Met een aantal partijen wordt veel eerder en soms tegelijkertijd gesproken en onderhandeld. Er is
sprake van een heen en weer schakelen tussen alle betrokkenen.
De keuze voor parallelschakeling hangt samen met de toegenomen complexiteit als gevolg van meer
stakeholders, snel(ler) wijzigende marktomstandigheden, eerder betrokkenheid van de toekomstige
eigenaar en/of gebruiker, veranderende wet- en regelgeving. Projectontwikkeling is een iteratief proces
geworden waarbij de uitkomst op voorhand onzeker is.
De
projectontwikkelaar is daarbij in de eerste plaats professioneel opdrachtgever met een visie op de
2
Wat is projectontwikkeling?
Alle activiteiten gericht op het toevoegen van waarde aan een locatie door voor eigen rekening en
risico nieuw vastgoed te realiseren dan wel functiewijziging van bestaand vastgoed tot stand te
brengen.
Aanvullende definitie:
De ruimte waarin wij leven is door mensen voor mensen gemaakt en in dat creatieve proces
spelen projectontwikkelaars een belangrijke rol.
Het tot stand brengen van een maatschappelijk verantwoorde en hoogwaardige bebouwde
omgeving, waarin het goed wonen, werken, winkelen en verblijven is, vraagt om kennis,
inzicht, vakmanschap en passie.
Het gaat bij projectontwikkeling uiteindelijk altijd om het creëren van de ‘bebouwde omgeving’.
Betere term dan ‘bebouwde omgeving’ is ‘onroerend goed’/vastgoed.
Het gaat bij projectontwikkeling nooit enkel om het gebouw, maar ook over de directe
omgeving en openbaar gebied etc.
De gebouwde omgeving
Onroerend goed = de grond, de daarop aanwezige infrastructuur en gebouwen en al wat
daarmee in juridische termen ‘aard en nagelvast’ is verbonden.
Vastgoed = de grond en het gebouw dat erop staat.
Bij projectontwikkeling gaat het bijna nooit (meer) om een enkel gebouw, maar om de
(her)ontwikkeling van een gebied, inclusief openbare ruimte, infrastructuur, vrijetijdsfuncties
en grondoppervlak met andersoortige functies, zoals landbouw, natuur, water, etc.
De projectontwikkelaar investeert in de ontwikkeling en realisatie van vastgoedprojecten voor de
markt, dus niet voor eigen gebruik. Dat kunnen woningen zijn, kantoorruimten, bedrijfshallen, winkels,
recreatief vastgoed of een combinatie daarvan. Projectontwikkelaars werken zowel binnen als buiten
het stedelijk gebied. Zij houden zich zowel bezig met nieuwbouwprojecten als met de herontwikkeling
van bestaand vastgoed.
De toegevoegde waarde van de projectontwikkelaar omvat meerdere aspecten:
De projectontwikkelaar is bereid en in staat om te investeren in het gehele proces van
vastgoedontwikkeling en realisatie.
Hij draagt gedurende dat proces het financiële risico, tot het moment dat het gerealiseerde
vastgoed is verkocht en/of verhuurd. Om die reden is hij per definitie opdrachtgever.
De projectontwikkelaar kent de markt; hij is in staat om de vraag naar vastgoed in
kwantitatieve en kwalitatieve zin op te sporen.
Hij heeft de creativiteit om die marktkennis en de vraag van gebruikers om te zetten in een
vastgoedconcept.
De projectontwikkelaar neemt de managementtaak op zich: hij stuurt alle bij het proces
betrokken partijen binnen de randvoorwaarden van (onder meer) tijd en geld naar het beoogde
eindresultaat.
De ontwikkelaar neemt doorgaans het initiatief tot de ontwikkeling of wordt daarvoor
benaderd, hij kan andere partijen enthousiast maken voor zijn concept en hen ook gaande de
ontwikkeling blijven binden aan de doeleinden.
Doordat de projectontwikkelaar zijn rol op veel plaatsen en onder sterk verschillende
omstandigheden vervult, is hij de partij bij uitstek die de rol van professionele opdrachtgever
op zich kan nemen.
De beloning die de projectontwikkelaar hiervoor krijgt, is een opslag op de kostprijs van het project:
winst- en risicopremie. Indien het ontwikkelingsproces en de verkoop/verhuur gaan zoals verwacht,
dan incasseert de projectontwikkelaar de opslag als winst. Wanneer er tegenvallers zijn in de
procesgang of de verkoop meer tijd kost dan verwacht, dan is de opslag in eerste instantie een
risicodekking. In heel slechte tijden verdampt de opslag en lijdt de projectontwikkelaar verlies op zijn
investering.
De ontwikkelaar vormt door zijn initiatief en daarmee verbonden activiteiten de eerste schakel in de
vastgoedwaardeketen of de vastgoedbedrijfskolom. Tal van bij het ontwikkelingsproces betrokken
partijen dragen aan die waarde bij, elk op hun eigen manier.
1
, Het proces van vastgoedontwikkeling is altijd uniek, omdat de locatie steeds een andere is, de opgave
verschilt en de combinatie van de partijen telkens nieuw is. Toch is er sprake van een aantal fasen die
zich steeds op de een of andere manier voordoen.
De projectontwikkelaar doet voorinvesteringen en draagt het afzetrisico van deze investering.
Vastgoed kent een langdurig en kostbaar productieproces, het is inflexibel en het is niet liquide. Het
proces van ontwikkeling en realisatie van vastgoed kan variëren tussen twee en twintig jaar.
Projectontwikkeling opereert op het snijvlak van het private en het publieke belang en kent dus twee
componenten:
Publieke component: door en voor mensen en brengt een hoogwaardig bebouwde omgeving
tot stand (overheid, straat).
Private component: ‘beloning’ die de ontwikkelaar krijgt voor zijn werk gedurende het gehele
traject is de winst- en risico-opslag boven op de kostprijs van het project (achtertuin, van de
personen zelf).
- Kostprijs project = stichtingskosten
- Winst kan bij tegenvallende verkoop, net zo goed ‘verlies’ zijn. Ontwikkelen is een
risicodragend vak.
Projectontwikkeling wil zowel de wereld om ons heen mooier (beter) maken en inspelen op een
behoefte (publiek belang) als ook geld verdienen (privaat belang).
Er wordt in de vastgoedmarkt en bij projectontwikkeling onderscheid gemaakt tussen:
Woningvastgoed / woningbouw
Commercieel vastgoed (kantoren, winkels, bedrijfsruimte, parkeren, etc.)
Utilitair vastgoed / speciaal vastgoed (maatschappelijk vastgoed, infrastructuur,
vrijetijdsvoorzieningen, ziekenhuizen, scholen, openbaar gebied, groenterrein, etc.)
Inleiding
Projectontwikkeling vroeger serieschakeling
Projectontwikkeling nu parallelschakeling
In principe vinden dezelfde handelingen plaats, maar de volgorde en het tijdsbelang liggen veel minder
vast. Met een aantal partijen wordt veel eerder en soms tegelijkertijd gesproken en onderhandeld. Er is
sprake van een heen en weer schakelen tussen alle betrokkenen.
De keuze voor parallelschakeling hangt samen met de toegenomen complexiteit als gevolg van meer
stakeholders, snel(ler) wijzigende marktomstandigheden, eerder betrokkenheid van de toekomstige
eigenaar en/of gebruiker, veranderende wet- en regelgeving. Projectontwikkeling is een iteratief proces
geworden waarbij de uitkomst op voorhand onzeker is.
De
projectontwikkelaar is daarbij in de eerste plaats professioneel opdrachtgever met een visie op de
2
