Samenvatting Vastgoedtransacties2

H1: KOOP
dinsdag 8 februari 2022 21:16



1. Indeling ve overeenkomsten

• Wie heeft verbintenissen?
○ Eenzijdige en wederkerige ovk (zowel koper als verkoper moeten iets doen)

• Voorwerp vd verbintenissen
○ Vergeldende ovk, ovk onder bezwarende titel, ovk uit vrijgevigheid (moet betaald worden)

• Wijze totstandkoming
○ Consensuele, zakelijke, plechtige ovk (wilsovereenstemming)

• Toepasselijke regels
○ Benoemde, onbenoemde en gemengde ovk (bepaald in bw (art. 1582 OBW)

Schenking: zie schuingedrukte
Koop: zie vetgedrukte

2. Begrip koop

• art. 1582 OBW
• Hoofdbestanddelen:
○ Eigendomsoverdracht
○ Betaling geldprijs

A. Bestanddeel A: eigendomsoverdracht
• = consensuele ok: art. 1583 OBW

• Door loutere wilsovereenstemming komt koop GELDIG tot stand! (≠ formaliteiten nodig)
○ Waarom OA/voorlopige koopovk/compromis? => bewijs!

Max. 4 maanden

○ Waarom AA? => tegenstelbaarheid aan 3den door overschrijving kantoor rechtszekerheid!

• Art 1165 OBW

○ Interne gevolgen: rechten en plichten
= principe relativiteit

Partij 1 ------------------------------------------ partij 2
ovk
externe gevolgen bestaan vh contract
principe van tegenstelbaarheid, tegenwerpbaarheid of
tegenwerpelijkheid

DERDE 2de is geen partij dus niet gebonden aan ovk, maar mag zich
niet gedragen alsof OVK niet bestaat
 Door overschrijving op kantoor Rechtzekerheid ‘hoort 3de dit te weten’

,• Gevolg eigendomsoverdracht: Risico tenietgaan goed door overmacht ligt bij K! Bv. Aankoop vandaag
maar levering volgende week. Nacht voor levering blikseminslag. Pech voor koper!
Eigendom gaat al over, maar goed nog niet als gebouw afbrand is goed al v K en moet hij
deze nog steeds betalen

• OPLOSSING:
○ Art. 1583 OBW = aanvullend recht! => eigendomsoverdracht uitstellen mogelijk, nl. tot
verlijden AA (risico bij koper wegnemen)
○ Niet automatisch, moet je uitdrukkelijk bedingen!!

• Koop (overdracht volle eigendom)  vestiging beperkt zakelijk recht (als overdracht ander
zakelijk recht bv. opstal/erfpacht)

• Wie is eigenaar?

• Verkoop van andermans zaak (art. 1599 OBW) Kan niet iemand anders goederen verkopen
=> relatieve nietigheid --> enkel koper kan dit inroepen
=> SV als ter GT (wordt vermoed)

• Als VK niet eigenaar is? (Af te raden)
○ Sterkmaking (art. 1120 oud BW)
○ Clausule waarbij partij (A) aan tegenpartij (B) belooft ervoor te zorgen dat derde (C) iets zal
doen. Als derde (C) weigert, is sterkmaker (A), gehouden tot SV

Jijzelf sterkmaking
(jij beloofd dat broer goed gaat verkopen)
resultaatverbintenis
Derde sterkmaker of belover ------------------------------ B
koper
broer door A beloofde prestatie

rechtstreekse toerekening (retroactief bij bekrachtiging door C)
Vb. laat je broer dit goed verkopen voor je jij zelf valt hier dan tussenuit

B. Bestanddeel B: prijs

• Quid geen prijs maar ander goed? = RUIL
• Quid geen prijs? = SCHENKING

• art. 1591 oud BW: prijs bepaald/ bepaalbaar zijn
• art. 1592 oud BW: kan door derde gebeuren komt weinig voor

• Uitdrukkelijk vermeld

• Moet reëel zijn, pas op met:
○ Belachelijk lage prijs
○ Prijsbewimpeling = zwart geld --> zomaar betaald (ontwijking belastingen) als VGM veel controle
○ Opsplitsing RG/ORG bij verkoop RG achter laten en verkopen aan nieuwe eigenaars vb. gordijnen
○ Vernietiging wegens benadeling (art. 1674 oud BW)

• Betaling
○ Voorschot: Van vermogen K  naar vermogen VK ≠ verplicht (meestal voor zekerheid)(10%)
○ Waarborg: Blijft in vermogen K
Bij wet breyne mag je maar max. 5% voorschot vragen
Waarborg= maakt geen deel uit vd prijs, blijft eigendom K
Cash niet gevraagd tijdens verkoop (anti witwas wetgeving)

Totstandkoming overeenkomst

,3. Totstandkoming overeenkomst

A. PREcontractuele fase en - aansprakelijkheid
• Precontractuele fase = fase voor daadwerkelijke totstandkoming – onderhandeling tussen partijen

• Precontractuele aansprakelijkheid
○ Ook tijdens onderhandelingsfase: algemene zorgvuldigheidsnorm – gedragen als goede
huisvader, zoniet?
 Toepassing 1: foutief afbreken onderhandelingen
 Toepassing 2: tekortkoming aan infoplicht
○ Sanctie: SV o.g.v. art. 1382 oud BW

• Totstandkoming ovk
○ Voorafgaandelijke onderhandelingen
○ Bod of verkoopbelofte en aanvaarding
 Juridisch bindend
 Verkoper kan tegenbod geven (soms)
 Tijd limiet opzetten
 Geen akkoord over de prijs
○ Optie
 Akkoord met prijs, nog eventjes bespreken met andere
 Voor tijdje reserveren + kleine vergoeding
 Je gaat huis van markt halen, door optie
 Verkoop gaat minder snel
 Bij nieuwbouw gemakkelijker, dan secundaire woningen (komt niet altijd voor)

○ Wederzijdse koop- en verkoopbelofte
 Hoort ook een compromis bij
 Krijgt stukje van ok en moet verschillen zien! Examen
 Maken plechtige ok van (hangt af van vormvoorwaarde) komen pas tot stand bij AA
 Gebruik dit om later niet voor woning 6%, maar 3% registratierechten

○ derden

B. Voorkeurrecht (conventioneel):
• = Recht om als 1ste te onderhandelen als eigenaar wil verkopen, nog geen andere getekende ovk
• Geen akkoord? Geen koop & recht om aan anderen te verkopen
○ bv. clausule in HO verhuurde goed voor H

C. Voorkooprecht (conventioneel of wettelijk recht):
• = Er is al getekende koopovk (onder opschortende voorwaarde uitoefening VKR),
○ MAAR begunstigde VKR heeft recht om als 1ste aan te kopen voor elke andere persoon aan
prijs en voorwaarden al getekende ovk

• expliciet aanbieden aan begunstigde die termijn (60 dagen) heeft om te beslissen
○ Bv. Art. 85 VWC
○ Notarissen bieden dit aan

D. Commandverklaring
• ‘anonieme koop’ = uitdrukkelijke clausule in koopakte
• = (ogenschijnlijke) K (=commandataris) heeft recht om andere (werkelijke) K (=command) aan te
wijzen. Geen aanduiding? Zelf gehouden!

• Waarom?
○ Verbergen ID door conflict bv. command wil goed kopen v vijand, stuurt ander op pad om dit voor hem
aan te kopen.
○ Grote financiële mogelijkheden waardoor risico dat meer gevraagd wordt vb. BV wil goed
kopen. Eigenaar kent BV en weet dat hij veel geld heeft, risico dat prijs opgedreven. Oplossing: BV stuurt ander

, op pad om dit voor hem aan te kopen.
○ Fiscaal voordeel: niet 2x VKR betalen (aanduiding werkelijke koper: enkel vast recht 50EUR)
Toelating K moet gegeven om command te verkopen
Weet als VK niet wie het gekocht heeft

• Voorwaarden:
○ Uitdrukkelijk akkoord VK met commandverklaring
○ Opname in OA
○ Bij aanwijzing definitieve koper zijn er geen inhoudelijke wijzigingen
○ Aanwijzing werkelijke K in AA, binnen 5 d., geen aanwijzing? Zelf gehouden!
○ Registratie van die AA binnen 15 d.
○ Vast recht 50 EUR
=> NIET VOLDAAN? 2X KOOP




E. Verschil commandverklaring & sterkmaking!
• Sterkmaking
○ niet persoonlijk gebonden, enkel gehouden tot SV
○ iedereen bekend (niet anoniem)

F. 4 geldigheidsvoorwaarden van overeenkomsten

• Art. 1108 OBW
• Voorwerp: rechtsgevolg dat partijen nastreven met sluiten ok

• Voorwaarden (art. 1126 ev. OBW)
○ Voorwerp moet:
 art. 1128 OBW: verkoop moet toegestaan zijn en niet door wet verboden bv.
goederen die deel uitmaken openbaar domein
 art. 1130 OBW: bv. koop op plan (WBW) voor nog te bouwen/in aanbouw zijnde OG