Hoorcollege 6 Onroerend goed in de btw
Bij onroerend goed is het lastig om te heffen m.b.t. de btw, aangezien er niet echt sprake is
van verbruik en er is al snel cumulatie van belasting wanneer onroerend goed vaak verkocht
wordt. Art 11-1a gaat over de levering van onroerend goed, hiermee wordt de verkoop
bedoeld. Art 11-1b gaat over de dienst van onroerend goed, hiermee wordt de verhuur
bedoeld.
Bepaalde leveringen zijn van rechtswege belaste leveringen art 11-1-a-1:
- Bebouwing: bij een bouwterrein hoef je geen rekening te houden met de 2 jaar
regel. Wat een bouwterrein is staat beschreven in art 11 lid 4. Volgens art 11 lid 4d is
er sprake van een bouwterrein wanneer er een omgevingsvergunning is. Dit noemen
we ook wel een bouwvergunning. Na de sloop van een gebouw is ook sprake van
een bouwvergunning.
- Erbij behorend terrein. Een levering voor of binnen 2 jaar na eerste in gebruik name
is belast met btw en de grond die erbij hoort, wordt mee in de heffing getrokken.
- Arrest Don Bosco & Maasdriel: een project ontwikkelaar gaat appartementen
bouwen in een oude fabriek. De belastingdienst oordeelt dat dit een levering van een
oude zaak is en dus vrijgesteld op grond van art. 11-1-a-1. En er is sprake van een
dienst, de aanneemsom en deze is belast met btw. Volgens het HvJ klopt dit niet, er
is sprake van een levering van een nieuwe zaak. De consument wil een nieuw
appartement en het gaat hem er niet om dat hij in een oude fabriek woont. Er is hier
maar één prestatie en dat is een levering van een nieuwe onroerende zaak en dus
belast met btw. Dit wordt gezien als een grijs gebied. Bijv. een deels gesloopt gebouw
en deels nog niet wordt gekocht door een man die torens wil bouwen op deze grond.
Wat is dit? Een bouwterrein omdat er gesloopt wordt? Nee zolang er ergens iets staat
en dit wordt geleverd (na 2 jaar) dan valt het gewoon onder de vrijstelling. Wanneer
de koper en verkoper van tevoren afspreken dat het gebouw wordt gesloopt en er wat
nieuws zal worden gebouwd op de grond dan wordt de verkoop aangemerkt als een
bouwterrein en dus belast.
- Verbouwing: vervaardiging van een onroerende zaak. Als je als ondernemer een
rigoureuze verbouwing laat uitvoeren waardoor er een nieuw pand ontstaat, is dit
gewoon een belaste levering.
- Termijn van twee jaar: De levering van een onroerend goed voor of binnen 2 jaar na
de in gebruik name is belast met btw. Na die 2 jaar is het vrijgesteld, maar je kunt dan
alsnog opteren voor belaste levering. Bij verhuur kun je alleen opteren voor belaste
verhuur wanneer de afnemer een ondernemer is.
- Voor onroerende zaken geldt voor de aftrek voorbelasting een herziening van 9 jaar.
Optie belaste levering:
- Waarom optie belaste levering? Zodat de btw aftrekbaar is.
Voorbeeld: Advocaat liet een gebouw bouwen in 2011 met € 80.000 aan btw, deze was
volledig aftrekbaar. In 2015 wordt het pand verkocht aan een belastingadviseur. Dit valt na
de 2 jaar die belast is en deze levering is dus vrijgesteld. Van de 10 jaar waarin de
herzieningsperiode geldt, is in 2015 4 jaar verstreken. Dus 6 jaar nog niet, daarom moet 60%
van de € 80.000 worden terug betaald. Dit wil de advocaat natuurlijk nieten daarom kan er
worden geopteerd voor belaste levering art 11-1-a-2. Dit mag alleen wanneer de afnemer
geheel of nagenoeg geheel (90%) aftrek voorbelasting kan claimen. Wanneer de advocaat
zijn pand aan een ziekenhuis verkocht, had hij dus niet kunnen opteren voor belaste
levering. Het voordeel van de advocaat is 60% van € 80.000. De koper kan dan eisen dat hij
de helft van het voordeel van de advocaat wil hebben.
Stel de advocaat verkoopt het pand niet in 2015, maar in 2018 aan een bank voor €
1.000.000. Er is dan inmiddels 70% van de herzieningsperiode verstreken. 30% van €
21.000 zal dan moeten worden terug betaald aan de belastingdienst, omdat er geen
, mogelijkheid is tot opteren voor belaste levering. Banken vallen namelijk onder de vrijstelling
en kunnen geen aftrek voorbelasting claimen.
- Verschuldigdheid bij optie belaste levering: Wie moet de btw betalen? Op grond
van art 12 lid 5 jo art 24 uitv. Besluit wordt de btw verlegd naar de afnemer.
Levering van een onroerende zaak
- Zakelijke rechten op onroerende zaken (art 3-2): erfpacht en vruchtgebruik. Het is
hier niet meteen duidelijk of het een levering of een dienst is. Je hebt namelijk niet het
blooteigendom van de onroerende zaak, maar je hebt wel meer rechten dan een
huurder. Het valt er dus een beetje tussen in.
- Er is sprake van een levering bij een zakelijk recht indien er cumulatief wordt
voldaan aan:
o Er wordt een commerciële prijs betaald
o De prijs moet minimaal de waarde van de onderliggende zaak zijn, dit is bijna
onmogelijk, want dan zou je de onroerende zaak wel kopen. Daarom komt
een levering haast niet voor.
Verhuur van onroerend goed
- Verhuur is vrijgesteld om degressie tegen te gaan, mensen die huren hebben vaak al
minder te besteden en daarom moet hier niet ook nog eens btw op worden geheven.
- Er is sprake van verhuur en van verhuur +. Een voorbeeld: Regus is een pand waar
kamers worden verhuurd om te kunnen vergaderen. Een studentenvereniging huurt
zo’n kamer en kan daarbij tevens gebruik maken van een laptop. Verder wordt er een
lunch verzorgd door Regus en na afloop een borrel. Hier is sprake van verhuur +.
Verhuur + is een belaste handeling, waardoor er ook sprake is van aftrek
voorbelasting. Regus is hier natuurlijk blij mee, want over het algemeen komen hier
ondernemers, die de btw ook gewoon in aftrek kunnen brengen. Dus zij zullen ook
niet moeilijk doen over de prijs verhoging door btw. De verhuur van hotelkamers is
wel gewoon vrijgesteld.
- Van rechtswege belaste verhuur:
o Verhuur van werktuigen en machines
o Verhuur in het kader van vakantie bedrijf
o Verhuur parkeerruimte
o Verhuur safeloketten
Optie belaste verhuur
- Waarom optie belaste verhuur? Bijv. Projectontwikkelaar laat een pand door een
aannemer bouwen met 3 etages, € 800.000 aan btw. Als iedere etage wordt
verhuurd, is dit vrijgesteld en kan er dus geen aftrek voorbelasting worden geclaimd.
Er kan worden gekozen voor optie belaste verhuur wanneer de koper en huurder het
er beide mee eens zijn en de afnemer geheel of nagenoeg geheel recht heeft op
aftrek voorbelasting. Dus wanneer een huurder de etage verhuurd aan een gezin (de
eigen woning) kan er niet worden geopteerd voor belaste verhuur.
- Einde optie: wanneer de afnemer niet meer voldoet aan de voorwaarden dat hij
geheel of nagenoeg geheel aftrek voorbelasting kan claimen.
Bij onroerend goed is het lastig om te heffen m.b.t. de btw, aangezien er niet echt sprake is
van verbruik en er is al snel cumulatie van belasting wanneer onroerend goed vaak verkocht
wordt. Art 11-1a gaat over de levering van onroerend goed, hiermee wordt de verkoop
bedoeld. Art 11-1b gaat over de dienst van onroerend goed, hiermee wordt de verhuur
bedoeld.
Bepaalde leveringen zijn van rechtswege belaste leveringen art 11-1-a-1:
- Bebouwing: bij een bouwterrein hoef je geen rekening te houden met de 2 jaar
regel. Wat een bouwterrein is staat beschreven in art 11 lid 4. Volgens art 11 lid 4d is
er sprake van een bouwterrein wanneer er een omgevingsvergunning is. Dit noemen
we ook wel een bouwvergunning. Na de sloop van een gebouw is ook sprake van
een bouwvergunning.
- Erbij behorend terrein. Een levering voor of binnen 2 jaar na eerste in gebruik name
is belast met btw en de grond die erbij hoort, wordt mee in de heffing getrokken.
- Arrest Don Bosco & Maasdriel: een project ontwikkelaar gaat appartementen
bouwen in een oude fabriek. De belastingdienst oordeelt dat dit een levering van een
oude zaak is en dus vrijgesteld op grond van art. 11-1-a-1. En er is sprake van een
dienst, de aanneemsom en deze is belast met btw. Volgens het HvJ klopt dit niet, er
is sprake van een levering van een nieuwe zaak. De consument wil een nieuw
appartement en het gaat hem er niet om dat hij in een oude fabriek woont. Er is hier
maar één prestatie en dat is een levering van een nieuwe onroerende zaak en dus
belast met btw. Dit wordt gezien als een grijs gebied. Bijv. een deels gesloopt gebouw
en deels nog niet wordt gekocht door een man die torens wil bouwen op deze grond.
Wat is dit? Een bouwterrein omdat er gesloopt wordt? Nee zolang er ergens iets staat
en dit wordt geleverd (na 2 jaar) dan valt het gewoon onder de vrijstelling. Wanneer
de koper en verkoper van tevoren afspreken dat het gebouw wordt gesloopt en er wat
nieuws zal worden gebouwd op de grond dan wordt de verkoop aangemerkt als een
bouwterrein en dus belast.
- Verbouwing: vervaardiging van een onroerende zaak. Als je als ondernemer een
rigoureuze verbouwing laat uitvoeren waardoor er een nieuw pand ontstaat, is dit
gewoon een belaste levering.
- Termijn van twee jaar: De levering van een onroerend goed voor of binnen 2 jaar na
de in gebruik name is belast met btw. Na die 2 jaar is het vrijgesteld, maar je kunt dan
alsnog opteren voor belaste levering. Bij verhuur kun je alleen opteren voor belaste
verhuur wanneer de afnemer een ondernemer is.
- Voor onroerende zaken geldt voor de aftrek voorbelasting een herziening van 9 jaar.
Optie belaste levering:
- Waarom optie belaste levering? Zodat de btw aftrekbaar is.
Voorbeeld: Advocaat liet een gebouw bouwen in 2011 met € 80.000 aan btw, deze was
volledig aftrekbaar. In 2015 wordt het pand verkocht aan een belastingadviseur. Dit valt na
de 2 jaar die belast is en deze levering is dus vrijgesteld. Van de 10 jaar waarin de
herzieningsperiode geldt, is in 2015 4 jaar verstreken. Dus 6 jaar nog niet, daarom moet 60%
van de € 80.000 worden terug betaald. Dit wil de advocaat natuurlijk nieten daarom kan er
worden geopteerd voor belaste levering art 11-1-a-2. Dit mag alleen wanneer de afnemer
geheel of nagenoeg geheel (90%) aftrek voorbelasting kan claimen. Wanneer de advocaat
zijn pand aan een ziekenhuis verkocht, had hij dus niet kunnen opteren voor belaste
levering. Het voordeel van de advocaat is 60% van € 80.000. De koper kan dan eisen dat hij
de helft van het voordeel van de advocaat wil hebben.
Stel de advocaat verkoopt het pand niet in 2015, maar in 2018 aan een bank voor €
1.000.000. Er is dan inmiddels 70% van de herzieningsperiode verstreken. 30% van €
21.000 zal dan moeten worden terug betaald aan de belastingdienst, omdat er geen
, mogelijkheid is tot opteren voor belaste levering. Banken vallen namelijk onder de vrijstelling
en kunnen geen aftrek voorbelasting claimen.
- Verschuldigdheid bij optie belaste levering: Wie moet de btw betalen? Op grond
van art 12 lid 5 jo art 24 uitv. Besluit wordt de btw verlegd naar de afnemer.
Levering van een onroerende zaak
- Zakelijke rechten op onroerende zaken (art 3-2): erfpacht en vruchtgebruik. Het is
hier niet meteen duidelijk of het een levering of een dienst is. Je hebt namelijk niet het
blooteigendom van de onroerende zaak, maar je hebt wel meer rechten dan een
huurder. Het valt er dus een beetje tussen in.
- Er is sprake van een levering bij een zakelijk recht indien er cumulatief wordt
voldaan aan:
o Er wordt een commerciële prijs betaald
o De prijs moet minimaal de waarde van de onderliggende zaak zijn, dit is bijna
onmogelijk, want dan zou je de onroerende zaak wel kopen. Daarom komt
een levering haast niet voor.
Verhuur van onroerend goed
- Verhuur is vrijgesteld om degressie tegen te gaan, mensen die huren hebben vaak al
minder te besteden en daarom moet hier niet ook nog eens btw op worden geheven.
- Er is sprake van verhuur en van verhuur +. Een voorbeeld: Regus is een pand waar
kamers worden verhuurd om te kunnen vergaderen. Een studentenvereniging huurt
zo’n kamer en kan daarbij tevens gebruik maken van een laptop. Verder wordt er een
lunch verzorgd door Regus en na afloop een borrel. Hier is sprake van verhuur +.
Verhuur + is een belaste handeling, waardoor er ook sprake is van aftrek
voorbelasting. Regus is hier natuurlijk blij mee, want over het algemeen komen hier
ondernemers, die de btw ook gewoon in aftrek kunnen brengen. Dus zij zullen ook
niet moeilijk doen over de prijs verhoging door btw. De verhuur van hotelkamers is
wel gewoon vrijgesteld.
- Van rechtswege belaste verhuur:
o Verhuur van werktuigen en machines
o Verhuur in het kader van vakantie bedrijf
o Verhuur parkeerruimte
o Verhuur safeloketten
Optie belaste verhuur
- Waarom optie belaste verhuur? Bijv. Projectontwikkelaar laat een pand door een
aannemer bouwen met 3 etages, € 800.000 aan btw. Als iedere etage wordt
verhuurd, is dit vrijgesteld en kan er dus geen aftrek voorbelasting worden geclaimd.
Er kan worden gekozen voor optie belaste verhuur wanneer de koper en huurder het
er beide mee eens zijn en de afnemer geheel of nagenoeg geheel recht heeft op
aftrek voorbelasting. Dus wanneer een huurder de etage verhuurd aan een gezin (de
eigen woning) kan er niet worden geopteerd voor belaste verhuur.
- Einde optie: wanneer de afnemer niet meer voldoet aan de voorwaarden dat hij
geheel of nagenoeg geheel aftrek voorbelasting kan claimen.
