Samenvatting Huurrecht
Inhoudsopgave
Week 1: Inleiding huurrecht ......................................................................................................... 1
Hoorcollege ......................................................................................................................................... 1
Jurisprudentie ...................................................................................................................................... 5
Week 2: Verplichtingen huurder ................................................................................................... 5
Hoorcollege ......................................................................................................................................... 5
Jurisprudentie .................................................................................................................................... 13
Week 3: Verplichtingen verhuurder ............................................................................................ 13
Hoorcollege ....................................................................................................................................... 13
Jurisprudentie .................................................................................................................................... 19
Week 4: Einde huur .................................................................................................................... 19
Hoorcollege ....................................................................................................................................... 19
Jurisprudentie .................................................................................................................................... 22
Week 5: Huur woonruimte I........................................................................................................ 22
Hoorcollege ....................................................................................................................................... 22
Jurisprudentie .................................................................................................................................... 26
Week 6: Huur woonruimte II....................................................................................................... 26
Hoorcollege ....................................................................................................................................... 26
Jurisprudentie .................................................................................................................................... 31
Week 7: Huur woonruimte III...................................................................................................... 32
Hoorcollege ....................................................................................................................................... 32
Week 8: Huur woonruimte IV ..................................................................................................... 36
Hoorcollege ....................................................................................................................................... 36
Jurisprudentie .................................................................................................................................... 40
Week 9: Huur bedrijfsruimte ...................................................................................................... 40
Hoorcollege ....................................................................................................................................... 40
Jurisprudentie .................................................................................................................................... 47
Week 10: Diversen huur bedrijfsruimte ....................................................................................... 47
Hoorcollege ....................................................................................................................................... 47
Jurisprudentie .................................................................................................................................... 52
Week 11: Faillissement en huurrecht .......................................................................................... 53
Hoorcollege ....................................................................................................................................... 53
Jurisprudentie .................................................................................................................................... 56
,Week 1: Inleiding huurrecht
Hoorcollege
Huurovereenkomst
De huurovereenkomst is een wederkerige overeenkomst en is geregeld in titel 7.4 BW (art. 7:201-310
BW). Ook de bepalingen in titel 3.2 (rechtshandeling) en titel 6.5 (overeenkomst) zijn van toepassing
op overeenkomsten, tenzij in boek 7 hiervan wordt afgeweken.
o Voorbeeld (art. 7:231 lid 1 BW): als het gaat om de verhuur van een onroerende zaak, kan
ontbinding op grond van een tekortkoming van de huurder uitsluitend door de rechter
plaatsvinden. In dit artikel wordt afgeweken van art. 6:267 BW, waarin is bepaald dat dit ook
buiten de rechter om kan.
Voor de totstandkoming gelden de algemene regels, namelijk aanbod en aanvaarding. Kenmerkend is
dat het gaat om een duurovereenkomst. Verder bijzonder is de vergaande bescherming van de
huurder.
Definitie ‘huur’ (art. 7:201 BW):
1) Verschaffen huurgenot van een zaak (gebruik van gehuurde is voldoende bepaalbaar en
individualiseerbaar; hoeft niet exclusief en volledig te zijn).
2) Tegenprestatie: betaling van de huurprijs (moet voldoende bepaalbaar zijn)
3) Duurovereenkomst: gedurende bepaalde of onbepaalde tijd
Huurovereenkomst onderscheiden van andere overeenkomsten:
• Pacht (titel 7.5 BW): het in gebruik verstrekken ter uitoefening van landbouw (art. 7:311 BW)
• Bruikleen (titel 7A.13 BW): zaak wordt in gebruik gegeven zonder een tegenprestatie.
• Huurkoop (titel 7.2B.2 BW): vorm van koop op afbetaling. De koopprijs wordt in termijnen
betaald en het doel is eigendomsoverdracht. De zaak wordt ter beschikking gesteld tegen
betaling van een periodieke vergoeding.
Ook onderscheiden van goederenrechtelijke varianten:
• Vruchtgebruik (titel 3.8 BW)
• Erfpacht (titel 5.7 BW)
• Recht van gebruik en bewoning (art. 3:226 BW)
Wettelijke regimes
• Huur roerende zaken
→ alleen de algemene bepalingen van afdelingen 1-4 van toepassing
• Huur woonruimte (afd. 7.4.5 BW)
• Huur bedrijfsruimte (afd. 7.4.6 BW)
• Huur ‘overige gebouwde onroerende zaken’:
a. Overige bedrijfsruimte: kantoor, bank, fabriek, pakhuis, artspraktijk
b. Andere (gebouwde) onroerende zaken: sportkantine, garagebox
→ de algemene bepalingen van afdelingen 1-4 zijn van toepassing én art. 7:230a BW
Wijzen van beëindiging
• Tijdsverloop (art. 7:228 lid 1 BW)
• Opzegging (art. 7:228 lid 2 BW)
1
, • Ontbinding (art. 7:231 lid 1 BW) op grond van een tekortkoming of bij onvoorziene
omstandigheden.
• Dood huurder of verhuurder (art. 7:229 BW; regelend recht)
• Wederzijds goedvinden
Onderscheiden:
• Contract voor bepaalde tijd: eindigt in beginsel van rechtswege (art. 7:228 lid 1 BW). Kan in
beginsel niet tussentijds worden opgezegd, tenzij dat in het contract wordt afgesproken.
Ontbinding kan eventueel wel als de huurder zijn verplichtingen niet nakomt.
• Contract voor onbepaalde tijd: kan in beginsel door opzegging eenzijdig worden beëindigd
(art. 7:228 lid 2 BW)
NB. Bij de huur van woonruimte en bedrijfsruimte geldt art. 7:228 BW in beginsel niet, want hiervoor
gelden dwingendrechtelijke bepalingen.
Bescherming huurder
De huurder van woon- en bedrijfsruimte wordt dwingendrechtelijk beschermd tegen (de eenzijdige)
opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder. Opzegging door de verhuurder doet de
huurovereenkomst niet eindigen (art. 7:272 BW)
• Huurder woonruimte (afd. 7.4.5 BW): bescherming tegen opzegging
• Huurder bedrijfsruimte (afd. 7.4.6 BW): bescherming tegen opzegging (met name gedurende
de eerste 10 jaar)
• Huurder overige gebouwde onroerende zaken (art. 7:230a BW): bescherming tegen
ontruiming (gedurende maximaal 3 jaar)
- De huurder wordt niet beschermd tegen beëindiging van de huur (de
huurovereenkomst eindigt), maar zijn ontruimingsverplichting kan worden opgeschort.
- De gewezen huurder heeft in beginsel ontruimingsbescherming gedurende twee
maanden na het tijdstip waartegen de verhuurder hem ontruiming heeft aangezegd.
Het initiatief ligt daarna bij de huurder, die bij de rechter binnen die twee maanden
moet verzoeken om de termijn te verlengen (art. 7:203a lid 1 en 3 BW).
- Dit artikel is afkomstig uit de oude Huurwet
Titel 7.4
• Algemene bepalingen (regelend recht): afd. 7.4.1-7.4.4 (art. 7:201-231 BW)
1. Algemene bepalingen
2. Verplichtingen verhuurder
3. Verplichtingen huurder
4. Einde huurovereenkomst
• Woonruimte: afd. 7.4.5 (art. 7:232-282 BW) (grotendeels dwingend recht). Er kan niet
worden afgeweken ten nadele van de huurder van een aantal artikelen (art. 7:242 BW).
1. Algemeen
2. Huurprijzen (voorheen: Huurprijzenwet Woonruimte)
3. Medehuur en voortzetting huur
4. Einde huurovereenkomst
• Bedrijfsruimte: afd. 7.4.6 (art. 7:290-310 BW) (grotendeels dwingend recht)
- Middenstandsbedrijfsruimte (art. 7:290 lid 2 BW): deze afdeling is alleen van
toepassing op middenstandsbedrijfsruimte. De bedoeling van deze afdeling is het
beschermen van huurders in de middenstand (afhankelijk van de locatie). Op deze
2
, manier kunnen de investeringen worden terugverdiend. De definitie in art. 7:290 BW
brengt mee dat sommige huurders die wel bescherming nodig hebben niet worden
beschermd en omgekeerd. Wat valt hieronder? Onder andere detailhandel (winkels),
ook al is het een grote winkel zoals de Hema. De sportschoolhouder of
fysiotherapeut die plaatsgebonden is en behoefte heeft aan bescherming valt er niet
onder.
o Voorbeelden: winkel, supermarkt, horeca, bakker en slager
Voor zowel afdeling 2 als afdeling 3 geldt dat die afdeling voor alle huurovereenkomsten van
toepassing zijn (ook bij huur van een auto). Bij woonruimte of bedrijfsruimte kan het wel zo zijn dat
specifieke bepalingen kunnen derogeren aan bijvoorbeeld afdeling 2.
o Voorbeeld: art. 7:240 en 241 BW zijn aanvullend.
Benadering in praktijk
Welk regime is van toepassing op de overeenkomst? Beslissend voor het toepasselijke regime is de
contractuele bestemming die is gegeven aan het gehuurde.
Bij de benadering van het probleem moeten twee vragen worden beantwoord:
A) Is er een huurovereenkomst?
Art. 7:201 BW:
• Verschaffen huurgenot van een zaak
• Tegenprestatie: betaling van de huurprijs
B) Zo ja: welk regime is van toepassing?
• Het door partijen afgesproken gebruik (= contractuele bestemming) is beslissend
voor het toepasselijke huurregime. De benaming die partijen hebben gehanteerd is
dus niet relevant (HR Ansem/Geelhoed, NJ 1994/215). In dat arrest ging het om de
vraag welk regime van toepassing was. Het ging om een ruimte die geschikt was om
te worden bewoond en werd hiervoor ook als woonruimte gebruikt. De verhuurder
wilde voorkomen dat de huurder bescherming zou krijgen. In de huurovereenkomst
was daarom vermeld dat het ging om de verhuur van een werkatelier. Volgens de
Hoge Raad is beslissend hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de
inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan.
Hierbij is van belang wat de partijen over en weer hebben verklaard met betrekking
tot het gebruik van de zaak en wat zij in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs
uit elkaars verklaringen hebben mogen (en moeten) afleiden (dus: het Haviltex-
criterium).
Gemengde (huur)overeenkomsten
Onderscheiden:
a) Gemengde overeenkomsten: een overeenkomst heeft elementen van huur en van een
andere overeenkomst.
In beginsel zijn wettelijke bepalingen die gelden ten aanzien van beide bijzondere contracten
naast elkaar van toepassing (art. 6:215 BW). Dit artikel ziet op gemengde overeenkomsten
die niet in losse overeenkomsten kunnen worden gesplitst. Bij onverenigbaarheid van
wettelijke bepalingen moet door uitleg worden beoordeeld welke in het concrete geval
moet(en) prevaleren.
o Dienstwoning: de werknemer heeft een arbeidscontract en de werkgever regelt ook
woonruimte voor de werknemer. De vergoeding daarvoor wordt in mindering gebracht
3
Inhoudsopgave
Week 1: Inleiding huurrecht ......................................................................................................... 1
Hoorcollege ......................................................................................................................................... 1
Jurisprudentie ...................................................................................................................................... 5
Week 2: Verplichtingen huurder ................................................................................................... 5
Hoorcollege ......................................................................................................................................... 5
Jurisprudentie .................................................................................................................................... 13
Week 3: Verplichtingen verhuurder ............................................................................................ 13
Hoorcollege ....................................................................................................................................... 13
Jurisprudentie .................................................................................................................................... 19
Week 4: Einde huur .................................................................................................................... 19
Hoorcollege ....................................................................................................................................... 19
Jurisprudentie .................................................................................................................................... 22
Week 5: Huur woonruimte I........................................................................................................ 22
Hoorcollege ....................................................................................................................................... 22
Jurisprudentie .................................................................................................................................... 26
Week 6: Huur woonruimte II....................................................................................................... 26
Hoorcollege ....................................................................................................................................... 26
Jurisprudentie .................................................................................................................................... 31
Week 7: Huur woonruimte III...................................................................................................... 32
Hoorcollege ....................................................................................................................................... 32
Week 8: Huur woonruimte IV ..................................................................................................... 36
Hoorcollege ....................................................................................................................................... 36
Jurisprudentie .................................................................................................................................... 40
Week 9: Huur bedrijfsruimte ...................................................................................................... 40
Hoorcollege ....................................................................................................................................... 40
Jurisprudentie .................................................................................................................................... 47
Week 10: Diversen huur bedrijfsruimte ....................................................................................... 47
Hoorcollege ....................................................................................................................................... 47
Jurisprudentie .................................................................................................................................... 52
Week 11: Faillissement en huurrecht .......................................................................................... 53
Hoorcollege ....................................................................................................................................... 53
Jurisprudentie .................................................................................................................................... 56
,Week 1: Inleiding huurrecht
Hoorcollege
Huurovereenkomst
De huurovereenkomst is een wederkerige overeenkomst en is geregeld in titel 7.4 BW (art. 7:201-310
BW). Ook de bepalingen in titel 3.2 (rechtshandeling) en titel 6.5 (overeenkomst) zijn van toepassing
op overeenkomsten, tenzij in boek 7 hiervan wordt afgeweken.
o Voorbeeld (art. 7:231 lid 1 BW): als het gaat om de verhuur van een onroerende zaak, kan
ontbinding op grond van een tekortkoming van de huurder uitsluitend door de rechter
plaatsvinden. In dit artikel wordt afgeweken van art. 6:267 BW, waarin is bepaald dat dit ook
buiten de rechter om kan.
Voor de totstandkoming gelden de algemene regels, namelijk aanbod en aanvaarding. Kenmerkend is
dat het gaat om een duurovereenkomst. Verder bijzonder is de vergaande bescherming van de
huurder.
Definitie ‘huur’ (art. 7:201 BW):
1) Verschaffen huurgenot van een zaak (gebruik van gehuurde is voldoende bepaalbaar en
individualiseerbaar; hoeft niet exclusief en volledig te zijn).
2) Tegenprestatie: betaling van de huurprijs (moet voldoende bepaalbaar zijn)
3) Duurovereenkomst: gedurende bepaalde of onbepaalde tijd
Huurovereenkomst onderscheiden van andere overeenkomsten:
• Pacht (titel 7.5 BW): het in gebruik verstrekken ter uitoefening van landbouw (art. 7:311 BW)
• Bruikleen (titel 7A.13 BW): zaak wordt in gebruik gegeven zonder een tegenprestatie.
• Huurkoop (titel 7.2B.2 BW): vorm van koop op afbetaling. De koopprijs wordt in termijnen
betaald en het doel is eigendomsoverdracht. De zaak wordt ter beschikking gesteld tegen
betaling van een periodieke vergoeding.
Ook onderscheiden van goederenrechtelijke varianten:
• Vruchtgebruik (titel 3.8 BW)
• Erfpacht (titel 5.7 BW)
• Recht van gebruik en bewoning (art. 3:226 BW)
Wettelijke regimes
• Huur roerende zaken
→ alleen de algemene bepalingen van afdelingen 1-4 van toepassing
• Huur woonruimte (afd. 7.4.5 BW)
• Huur bedrijfsruimte (afd. 7.4.6 BW)
• Huur ‘overige gebouwde onroerende zaken’:
a. Overige bedrijfsruimte: kantoor, bank, fabriek, pakhuis, artspraktijk
b. Andere (gebouwde) onroerende zaken: sportkantine, garagebox
→ de algemene bepalingen van afdelingen 1-4 zijn van toepassing én art. 7:230a BW
Wijzen van beëindiging
• Tijdsverloop (art. 7:228 lid 1 BW)
• Opzegging (art. 7:228 lid 2 BW)
1
, • Ontbinding (art. 7:231 lid 1 BW) op grond van een tekortkoming of bij onvoorziene
omstandigheden.
• Dood huurder of verhuurder (art. 7:229 BW; regelend recht)
• Wederzijds goedvinden
Onderscheiden:
• Contract voor bepaalde tijd: eindigt in beginsel van rechtswege (art. 7:228 lid 1 BW). Kan in
beginsel niet tussentijds worden opgezegd, tenzij dat in het contract wordt afgesproken.
Ontbinding kan eventueel wel als de huurder zijn verplichtingen niet nakomt.
• Contract voor onbepaalde tijd: kan in beginsel door opzegging eenzijdig worden beëindigd
(art. 7:228 lid 2 BW)
NB. Bij de huur van woonruimte en bedrijfsruimte geldt art. 7:228 BW in beginsel niet, want hiervoor
gelden dwingendrechtelijke bepalingen.
Bescherming huurder
De huurder van woon- en bedrijfsruimte wordt dwingendrechtelijk beschermd tegen (de eenzijdige)
opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder. Opzegging door de verhuurder doet de
huurovereenkomst niet eindigen (art. 7:272 BW)
• Huurder woonruimte (afd. 7.4.5 BW): bescherming tegen opzegging
• Huurder bedrijfsruimte (afd. 7.4.6 BW): bescherming tegen opzegging (met name gedurende
de eerste 10 jaar)
• Huurder overige gebouwde onroerende zaken (art. 7:230a BW): bescherming tegen
ontruiming (gedurende maximaal 3 jaar)
- De huurder wordt niet beschermd tegen beëindiging van de huur (de
huurovereenkomst eindigt), maar zijn ontruimingsverplichting kan worden opgeschort.
- De gewezen huurder heeft in beginsel ontruimingsbescherming gedurende twee
maanden na het tijdstip waartegen de verhuurder hem ontruiming heeft aangezegd.
Het initiatief ligt daarna bij de huurder, die bij de rechter binnen die twee maanden
moet verzoeken om de termijn te verlengen (art. 7:203a lid 1 en 3 BW).
- Dit artikel is afkomstig uit de oude Huurwet
Titel 7.4
• Algemene bepalingen (regelend recht): afd. 7.4.1-7.4.4 (art. 7:201-231 BW)
1. Algemene bepalingen
2. Verplichtingen verhuurder
3. Verplichtingen huurder
4. Einde huurovereenkomst
• Woonruimte: afd. 7.4.5 (art. 7:232-282 BW) (grotendeels dwingend recht). Er kan niet
worden afgeweken ten nadele van de huurder van een aantal artikelen (art. 7:242 BW).
1. Algemeen
2. Huurprijzen (voorheen: Huurprijzenwet Woonruimte)
3. Medehuur en voortzetting huur
4. Einde huurovereenkomst
• Bedrijfsruimte: afd. 7.4.6 (art. 7:290-310 BW) (grotendeels dwingend recht)
- Middenstandsbedrijfsruimte (art. 7:290 lid 2 BW): deze afdeling is alleen van
toepassing op middenstandsbedrijfsruimte. De bedoeling van deze afdeling is het
beschermen van huurders in de middenstand (afhankelijk van de locatie). Op deze
2
, manier kunnen de investeringen worden terugverdiend. De definitie in art. 7:290 BW
brengt mee dat sommige huurders die wel bescherming nodig hebben niet worden
beschermd en omgekeerd. Wat valt hieronder? Onder andere detailhandel (winkels),
ook al is het een grote winkel zoals de Hema. De sportschoolhouder of
fysiotherapeut die plaatsgebonden is en behoefte heeft aan bescherming valt er niet
onder.
o Voorbeelden: winkel, supermarkt, horeca, bakker en slager
Voor zowel afdeling 2 als afdeling 3 geldt dat die afdeling voor alle huurovereenkomsten van
toepassing zijn (ook bij huur van een auto). Bij woonruimte of bedrijfsruimte kan het wel zo zijn dat
specifieke bepalingen kunnen derogeren aan bijvoorbeeld afdeling 2.
o Voorbeeld: art. 7:240 en 241 BW zijn aanvullend.
Benadering in praktijk
Welk regime is van toepassing op de overeenkomst? Beslissend voor het toepasselijke regime is de
contractuele bestemming die is gegeven aan het gehuurde.
Bij de benadering van het probleem moeten twee vragen worden beantwoord:
A) Is er een huurovereenkomst?
Art. 7:201 BW:
• Verschaffen huurgenot van een zaak
• Tegenprestatie: betaling van de huurprijs
B) Zo ja: welk regime is van toepassing?
• Het door partijen afgesproken gebruik (= contractuele bestemming) is beslissend
voor het toepasselijke huurregime. De benaming die partijen hebben gehanteerd is
dus niet relevant (HR Ansem/Geelhoed, NJ 1994/215). In dat arrest ging het om de
vraag welk regime van toepassing was. Het ging om een ruimte die geschikt was om
te worden bewoond en werd hiervoor ook als woonruimte gebruikt. De verhuurder
wilde voorkomen dat de huurder bescherming zou krijgen. In de huurovereenkomst
was daarom vermeld dat het ging om de verhuur van een werkatelier. Volgens de
Hoge Raad is beslissend hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de
inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan.
Hierbij is van belang wat de partijen over en weer hebben verklaard met betrekking
tot het gebruik van de zaak en wat zij in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs
uit elkaars verklaringen hebben mogen (en moeten) afleiden (dus: het Haviltex-
criterium).
Gemengde (huur)overeenkomsten
Onderscheiden:
a) Gemengde overeenkomsten: een overeenkomst heeft elementen van huur en van een
andere overeenkomst.
In beginsel zijn wettelijke bepalingen die gelden ten aanzien van beide bijzondere contracten
naast elkaar van toepassing (art. 6:215 BW). Dit artikel ziet op gemengde overeenkomsten
die niet in losse overeenkomsten kunnen worden gesplitst. Bij onverenigbaarheid van
wettelijke bepalingen moet door uitleg worden beoordeeld welke in het concrete geval
moet(en) prevaleren.
o Dienstwoning: de werknemer heeft een arbeidscontract en de werkgever regelt ook
woonruimte voor de werknemer. De vergoeding daarvoor wordt in mindering gebracht
3
