Hoorcolleges OGR3
College 1
Omgevingsvergunning
- Kijken in bestemmingsplan of je mag bouwen
- Als dit mag vergunning aanvragen
o Art. 2.1 onder a WABO
- Aanvraag ingediend met alle benodigde gegevens
- 8 weken de tijd om vergunning te verlenen (art. 3.9 lid 1 WABO)
o Duurt dit langer; dan wordt deze van rechtswege verleend
Reguliere procedure
- Voor belanghebbenden (bijvoorbeeld de buurman)
= bezwaar maken bij bevoegd gezag = college van B en W (art. 1:5 lid 1 Awb)
- In beroep gaan (als bezwaar geen zin heeft gehad)
o Bij een bestuursrechter (art. 1:5 lid 3 Awb)
- In hoger beroep gaan (als beroep geen zin heeft gehad)
o Bij ABRS (afdeling bestuursrechtspraak raad van state)
Uitgebreide procedure art. 3.10 WABO
- Als je volgens het bestemmingsplan niet mag bouwen bijvoorbeeld
o Afwijken bestemmingsplan (art. 2.1 lid 1 sub c WABO)
- Art. 2.12 WABO
o Derde mogelijkheid = uitgebreide procedure
- Duurt 26 weken
1. Zienswijze (internet/krant) (afdeling 3.4 Awb)
o Mensen hebben 6 weken om inspraak in te dienen art. 3:16 Awb
- Vergunning voor woning is verleend, maar buurman is nog steeds niet akkoord
- Geen bezwaar mogelijk! Omdat er een zienswijze heeft plaatsgevonden
2. In beroep bij rechtbank
3. Hoger beroep bij ABRS
Procedure bestemmingsplan (art. 3.1 Wro)
- (voor) Ontwerp bestemmingsplan
o Zienswijze / inspraak mogelijk art. 3.6 lid 4 Wro
- Gemeenteraad stelt bestemmingsplan vast als dit akkoord is
o Beroep indienen bij ABRS (niet bij de rechtbank)
o Geen bezwaar mogelijk!
Voorbereidingsbesluit
,College 2
Grondbeleid:
Gerelateerd aan juridische aspecten van grondeigendom en andere zakelijke rechten. Ook wanneer
gemeente grondeigenaar is, of situaties waarbij de gemeente overlegt met particulieren
grondeigenaren en rechthebbenden.
Wanneer je als projectontwikkelaar iets wilt doen waarvoor je grond nodig hebt.
Privaatrecht: omdat er een overeenkomst gesloten wordt
Publiekrecht: wettelijke middelen om kosten te verhalen, eigendomsrechten beperken, schade
vergoeden
- Wro (grondexploitatiewet)
o Projectontwikkelaar exploitatieschade terug laten betalen.
- Wet voorkeursrecht gemeenten
- Onteigeningsrecht
o Zodat de gemeente grond kan verkrijgen van bijvoorbeeld boeren die het niet willen
verkopen.
- Belemmeringenwet Privaatrecht
Actief grondbeleid:
- Gemeente heeft grond zelf in eigendom of verwerft.
- Kan d.m.v. koop of onteigening.
- Gemeente heeft van a tot z alles zelf in handen.
o Grond in eigendom, bestemmingsplan en ontwikkelen.
Passief grondbeleid / faciliterend grondbeleid:
- Gemeente heeft grond niet (volledig) in eigendom
- Gemeente faciliteert alleen totstandkoming van project
o Bestemmingsplannen, omgevingsvergunning etc. verlenen
PPS constructies (Publiek Private Samenwerking)
Samenwerkingsvorm waarbij private initiatieven meden worden ingezet om publieke doelen te
realiseren. Traditioneel aanbesteden door een gemeente is minder flexibel, er ligt dan een bestek
programma van eisen.
Hangt er van af welk type publiek private samenwerking je kiest, dat bepaald de mate van risico,
sturingsmogelijkheid van de gemeente.
Faciliterend:
Gemeente is minder actief in samenwerking
- Bouwclaimmodel (meest gebruikt)
o Grond is niet in eigendom van de gemeente (van particuliere ontwikkelaars)
o Ontwikkelaars dragen (een deel van) de grond over aan gemeente (overheid)
o Gemeente maakt gronden bouw- en woonrijp voor ontwikkelaars
o Gemeente verplicht ontwikkelaars om bepaalde claims (kavels) terug te kopen
Om de gemaakte kosten te crediteren (grondexploitatierisico is zo klein)
o Gemeente blijft eigenaar van publieke terrein, als projectontwikkelaars de kavels mogen
kopen.
- Consultatiemodel
o Gemeente heeft wel een rol, maar geen grondexploitatierisico.
o Grond is van private partij, en dit blijft ook zo
Gemeente vraagt intensieve samenwerking in totstandkoming van project
o Komt niet vaak voor
, Participerend:
Gemeente is meer actief in samenwerking
- Concessiemodel
o
- Jointventuremodel (meest vergaand)
o Meestal voor grote en complexe bouwprojecten waarbij langjarige exploitatie ook
onderdeel van de regeling is
o Gemeente en particuliere ontwikkelaars / corporaties richten een gemeenschappelijk
uitvoerend orgaan op
- Joint venture model 2 (zuivere joint-venture)
o Volwaardige samenwerking tussen publieke en private partijen richten samen een derde
rechtspersoon op. (Exploitatiemaatschappij).
Staat los van de gemeente en projectontwikkelaars, aparte organisatie
Hier brengen partijen hun vermogen in
o Kosten liggen zo ook bij GrondExploitatieMaatschappij (GEM).
o Opbrengsten komen hier ook in, wordt uiteindelijk verdeeld onder de deelnemende
partijen.
Grondexploitatieplan
Exploitatieregelgeving 1
Artt. 6:12 – 6:25 Wro
Artt. 6.2.1 (6.2.1, 6.2.1a, 6.2.3 en 6.2.4) Bro
Al deze regelgeving (hierboven) is de Grexwet. (grond exploitatiewet)
- Hoe kan de gemeente kosten die zij moeten maken, ten behoeve van grondexploitatie, verhalen
op een derde private partij.
- Private partij betaald de kosten die de publieke partij maakt.
Anterieure en posterieure overeenkomst
Twee typen overeenkomsten (verhaal van de kosten is anderszins verzekerd)
1. De anterieure overeenkomst
Overeenkomst die wordt gesloten voordat het exploitatieplan is vastgesteld. In deze overeenkomst
zijn de partijen niet gebonden aan het exploitatieplan.
2. De posterieure overeenkomst
Overeenkomst die wordt gesloten nadat het exploitatieplan is vastgesteld. In deze overeenkomst zijn
de partijen wel gebonden aan het exploitatieplan.
Exploitatieregelgeving 2
Wat als er geen overeenkomst wordt gesloten?
H6 (art. 6 Wro)
De verplichting voor gemeenteraad om een grondexploitatieplan vast te stellen.
Grondexploitatie:
Wat de kosten, opbrengsten en evt. blijvende kosten zijn voor de gemeente. En hoe die blijvende
kosten kunnen worden verhaald op de private partij.
- Volgt dezelfde procedure als bestemmingsplan (dus uitgebreide procedure)
- Voordat bestemmingsplan gewijzigd kan worden, moet het grondexploitatieplan worden
vastgesteld.
College 1
Omgevingsvergunning
- Kijken in bestemmingsplan of je mag bouwen
- Als dit mag vergunning aanvragen
o Art. 2.1 onder a WABO
- Aanvraag ingediend met alle benodigde gegevens
- 8 weken de tijd om vergunning te verlenen (art. 3.9 lid 1 WABO)
o Duurt dit langer; dan wordt deze van rechtswege verleend
Reguliere procedure
- Voor belanghebbenden (bijvoorbeeld de buurman)
= bezwaar maken bij bevoegd gezag = college van B en W (art. 1:5 lid 1 Awb)
- In beroep gaan (als bezwaar geen zin heeft gehad)
o Bij een bestuursrechter (art. 1:5 lid 3 Awb)
- In hoger beroep gaan (als beroep geen zin heeft gehad)
o Bij ABRS (afdeling bestuursrechtspraak raad van state)
Uitgebreide procedure art. 3.10 WABO
- Als je volgens het bestemmingsplan niet mag bouwen bijvoorbeeld
o Afwijken bestemmingsplan (art. 2.1 lid 1 sub c WABO)
- Art. 2.12 WABO
o Derde mogelijkheid = uitgebreide procedure
- Duurt 26 weken
1. Zienswijze (internet/krant) (afdeling 3.4 Awb)
o Mensen hebben 6 weken om inspraak in te dienen art. 3:16 Awb
- Vergunning voor woning is verleend, maar buurman is nog steeds niet akkoord
- Geen bezwaar mogelijk! Omdat er een zienswijze heeft plaatsgevonden
2. In beroep bij rechtbank
3. Hoger beroep bij ABRS
Procedure bestemmingsplan (art. 3.1 Wro)
- (voor) Ontwerp bestemmingsplan
o Zienswijze / inspraak mogelijk art. 3.6 lid 4 Wro
- Gemeenteraad stelt bestemmingsplan vast als dit akkoord is
o Beroep indienen bij ABRS (niet bij de rechtbank)
o Geen bezwaar mogelijk!
Voorbereidingsbesluit
,College 2
Grondbeleid:
Gerelateerd aan juridische aspecten van grondeigendom en andere zakelijke rechten. Ook wanneer
gemeente grondeigenaar is, of situaties waarbij de gemeente overlegt met particulieren
grondeigenaren en rechthebbenden.
Wanneer je als projectontwikkelaar iets wilt doen waarvoor je grond nodig hebt.
Privaatrecht: omdat er een overeenkomst gesloten wordt
Publiekrecht: wettelijke middelen om kosten te verhalen, eigendomsrechten beperken, schade
vergoeden
- Wro (grondexploitatiewet)
o Projectontwikkelaar exploitatieschade terug laten betalen.
- Wet voorkeursrecht gemeenten
- Onteigeningsrecht
o Zodat de gemeente grond kan verkrijgen van bijvoorbeeld boeren die het niet willen
verkopen.
- Belemmeringenwet Privaatrecht
Actief grondbeleid:
- Gemeente heeft grond zelf in eigendom of verwerft.
- Kan d.m.v. koop of onteigening.
- Gemeente heeft van a tot z alles zelf in handen.
o Grond in eigendom, bestemmingsplan en ontwikkelen.
Passief grondbeleid / faciliterend grondbeleid:
- Gemeente heeft grond niet (volledig) in eigendom
- Gemeente faciliteert alleen totstandkoming van project
o Bestemmingsplannen, omgevingsvergunning etc. verlenen
PPS constructies (Publiek Private Samenwerking)
Samenwerkingsvorm waarbij private initiatieven meden worden ingezet om publieke doelen te
realiseren. Traditioneel aanbesteden door een gemeente is minder flexibel, er ligt dan een bestek
programma van eisen.
Hangt er van af welk type publiek private samenwerking je kiest, dat bepaald de mate van risico,
sturingsmogelijkheid van de gemeente.
Faciliterend:
Gemeente is minder actief in samenwerking
- Bouwclaimmodel (meest gebruikt)
o Grond is niet in eigendom van de gemeente (van particuliere ontwikkelaars)
o Ontwikkelaars dragen (een deel van) de grond over aan gemeente (overheid)
o Gemeente maakt gronden bouw- en woonrijp voor ontwikkelaars
o Gemeente verplicht ontwikkelaars om bepaalde claims (kavels) terug te kopen
Om de gemaakte kosten te crediteren (grondexploitatierisico is zo klein)
o Gemeente blijft eigenaar van publieke terrein, als projectontwikkelaars de kavels mogen
kopen.
- Consultatiemodel
o Gemeente heeft wel een rol, maar geen grondexploitatierisico.
o Grond is van private partij, en dit blijft ook zo
Gemeente vraagt intensieve samenwerking in totstandkoming van project
o Komt niet vaak voor
, Participerend:
Gemeente is meer actief in samenwerking
- Concessiemodel
o
- Jointventuremodel (meest vergaand)
o Meestal voor grote en complexe bouwprojecten waarbij langjarige exploitatie ook
onderdeel van de regeling is
o Gemeente en particuliere ontwikkelaars / corporaties richten een gemeenschappelijk
uitvoerend orgaan op
- Joint venture model 2 (zuivere joint-venture)
o Volwaardige samenwerking tussen publieke en private partijen richten samen een derde
rechtspersoon op. (Exploitatiemaatschappij).
Staat los van de gemeente en projectontwikkelaars, aparte organisatie
Hier brengen partijen hun vermogen in
o Kosten liggen zo ook bij GrondExploitatieMaatschappij (GEM).
o Opbrengsten komen hier ook in, wordt uiteindelijk verdeeld onder de deelnemende
partijen.
Grondexploitatieplan
Exploitatieregelgeving 1
Artt. 6:12 – 6:25 Wro
Artt. 6.2.1 (6.2.1, 6.2.1a, 6.2.3 en 6.2.4) Bro
Al deze regelgeving (hierboven) is de Grexwet. (grond exploitatiewet)
- Hoe kan de gemeente kosten die zij moeten maken, ten behoeve van grondexploitatie, verhalen
op een derde private partij.
- Private partij betaald de kosten die de publieke partij maakt.
Anterieure en posterieure overeenkomst
Twee typen overeenkomsten (verhaal van de kosten is anderszins verzekerd)
1. De anterieure overeenkomst
Overeenkomst die wordt gesloten voordat het exploitatieplan is vastgesteld. In deze overeenkomst
zijn de partijen niet gebonden aan het exploitatieplan.
2. De posterieure overeenkomst
Overeenkomst die wordt gesloten nadat het exploitatieplan is vastgesteld. In deze overeenkomst zijn
de partijen wel gebonden aan het exploitatieplan.
Exploitatieregelgeving 2
Wat als er geen overeenkomst wordt gesloten?
H6 (art. 6 Wro)
De verplichting voor gemeenteraad om een grondexploitatieplan vast te stellen.
Grondexploitatie:
Wat de kosten, opbrengsten en evt. blijvende kosten zijn voor de gemeente. En hoe die blijvende
kosten kunnen worden verhaald op de private partij.
- Volgt dezelfde procedure als bestemmingsplan (dus uitgebreide procedure)
- Voordat bestemmingsplan gewijzigd kan worden, moet het grondexploitatieplan worden
vastgesteld.
