SAMENVATTING HOORCOLLEGES
Instructie 1 t/m 12
Davy
Verhaegh
,Hoorcollege 1 – Rechtshandeling en koopovereenkomst
• De koop van een woning door een natuurlijk persoon moet schriftelijk worden vastgelegd,
pas dan is deze rechtsgeldig.
Bedenktijd
• De koper heeft 3 dagen bedenktijd
• De bedenktijd vangt aan de dag nadat de verkoper de getekende koopovereenkomst heeft
ontvangen. Getekend door alle partijen (kopers en verkopers).
• De bedenktijd mag niet eindigen op een zaterdag, zondag of feestdag.
• Minimaal 2 dagen van de bedenktijd mogen geen zaterdag, zondag of feestdag zijn.
Overeenkomst
• Er moet sprake zijn van handelingsbekwaamheid (meerderjarig en niet onder curatele).
• Er moet sprake zijn van handelingsbevoegdheid (heeft betrekking tot de rechtshandeling).
Bijvoorbeeld advocaten of notarissen die een huis willen kopen waarin ze ambtshalve vanuit
hun functie betrokken zijn.
• Opschortende voorwaarden → Overeenkomst komt pas tot stand als aan de voorwaarde is
voldaan (bijvoorbeeld nieuwbouwwoningen).
• Ontbindende voorwaarden → Koop is al officieel tot stand gekomen. Echter, deze kan
vernietigd worden (zonder boete) door beroep te doen op deze voorwaarden.
• Overeenkomst mag niet tot stand komen door wilsgebrek →
o Dwaling → Niet met opzet de verkeerde informatie gegeven.
o Bedrog → Wel met opzet de verkeerde informatie gegeven.
o Bedreiging → Onder druk een overeenkomst aangaan.
o Misbruik van omstandigheden → bijvoorbeeld bij overlijden van een naaste.
• Overeenkomst nietig (handelingsonbevoegdheid of in strijd met de wet openbare orde of
goede zeden) → Overeenkomst heeft nooit officieel bestaan.
• Vernietigbare overeenkomst (handelingsonbekwaam, wilsgebrek, toestemmingsvereiste)
→ Wel rechtsgeldig, maar te vernietigen.
• Toestemmingsvereiste → Geldig voor gehuwden of geregistreerd partners. Toestemming
nodig voor de volgende handelingen → Verkoop woning/inboedel, bezwaren of verhuren
van de woning (woning die regelmatig bewoond wordt), bovenmatige giften (afhankelijk van
inkomen en vermogen), borgstelling, koop op afbetaling.
• Voorlopige koopovereenkomst is 6 maanden geldig.
• Mocht de koper de woning niet kopen zonder beroep op voorwaarden → De koper moet
een boete betalen (meestal 10% van de koopsom). Hiervoor wordt meestal een
bankgarantie geregeld. Ook kan de koper ervoor kiezen om dit bedrag uit eigen middelen
naar de notaris over te maken.
• Overmacht → Woning is afgebrand, storm, etc. De koopovereenkomst wordt dan
ontbonden. Tenzij de koper en verkoper anders overeenkomen.
• Juridische levering → Koper wordt officieel eigenaar van de woning. Transportakte moet
passeren en ingeschreven worden bij het Kadaster.
• Feitelijke levering → Overdracht van de sleutel.
,• Financieringsbeding ontbindende voorwaarden → Koper heeft een termijn om de
financiering te regelen. Lukt dit niet, kan deze van de koop afzien. Echter, de koper moet
zich wel inspannen om de financiering rond te krijgen → bijvoorbeeld bij 2 verstrekkers een
aanvraag doen. Ook moet de afwijzing schriftelijk aangetoond worden.
• Gebreken medegedeeld door de verkoper → geaccepteerd door de koper.
• Koper moet zelf de woning laten controleren of zelf controleren op gebreken, er kan geen
beroep worden gedaan op verborgen gebreken als deze al aanwezig waren tijdens de
verkoop.
• Alleen als de verkoper niets heeft medegedeeld en het gebrek op een normaal gebruik van
de woning in de weg staat, kan er beroep worden gedaan op verborgen gebreken.
, Hoorcollege 2 – Zekerheidsrecht en Hypotheek
Zekerheidsrecht
• Recht waarbij je voorrang hebt op verhaal → Voorrang op verhaal van de schulden
(bijvoorbeeld bij een verpanding van goed).
• Recht van pand → Op een roerende zaak of vordering.
• Recht van hypotheek → Op een registergoed (woning, boot, vliegtuig).
• Sprake van zaaksvervanging → Als een zekerheidsrecht tenietgaat (afbranden van huis) en
er komt een verzekeringsuitkering → deze gaat i.p.v. het goed naar de verstrekker.
• 4 soorten pandrecht:
o Vuistpandrecht → Het goed is in handen van de geldverstrekker. Als schuldenaar
heb je geen toegang tot deze goederen (bijvoorbeeld sieraden of kunst).
o Bezitloos pandrecht → Het goed is in bezit van de schuldenaar en mag deze
gebruiken. De schuldeiser heeft geen zicht op het goed.
o Openbaar pandrecht → Op vorderingen (bijvoorbeeld spaarrekening). Deze is
bekend. Bijvoorbeeld bij een vordering op een verzekering, de verzekeraar is hiervan
op de hoogte.
o Stil pandrecht → Op vorderingen (bijvoorbeeld spaarrekening). Deze is niet bekend.
Bijvoorbeeld een debiteur wordt niet op de hoogte gesteld dat er een pandrecht op
zijn vordering is gesteld.
▪ Zie PowerPoint instructie 2 voor voorbeelden per pandrecht
Hypotheek
• Hypothecaire zekerheid → Het aangekochte huis dient als zekerheid voor de
geldverstrekker.
• Hypotheekgever → De persoon die de hypothecaire zekerheid geeft (koper).
• Hypotheeknemer → De bank of instelling die het geld uitleent.
• Hypothecaire zekerheid → Kan alleen op registergoederen. Dient via een notariële akte
ingeschreven te worden in de openbare registers van het Kadaster.
• Vaste hypotheek → Koppeling tussen hoogte zekerheid en het verschuldigde bedrag. Deze
koppeling daalt met het verminderen van de geldlening. Als er wordt afgelost op de schuld,
daalt de hypothecaire zekerheid mee. Verhogen hiervan kan alleen d.m.v. een nieuwe
hypothecaire zekerheid.
• Krediethypotheek → Na aflossing kan het eerder afgeloste bedrag opnieuw opgenomen
worden, zonder dat er een nieuwe hypothecaire zekerheid wordt gevestigd. Er is een
maximum dat de persoon kan opnemen.
• Bankhypotheek → Meest flexibele vorm. De hypothecaire inschrijving kan zekerheid bieden
aan de huidige en alle toekomstige schulden bij dezelfde geldverstrekker. In de
hypotheekakte is een maximaal bedrag opgenomen waaraan deze geldverstrekking mag
voldoen.
• Hypotheeknemer heeft de volgende bevoegdheden:
o Recht van parate executie → Woning mag verkocht worden zonder tussenkomst
van rechter. Geldnemer moet hiervoor in verzuim zijn (aanmaningen).
o Separatisme bij faillissement → Hypotheekhouder hoeft niet te wachten totdat de
failliete boedel is afgehandeld.
o Voorrang bij verhaal → Voorrang op andere schuldeisers. Ook op de
belastingdienst.
o Hypotheekbedingen → Zie hieronder.
Instructie 1 t/m 12
Davy
Verhaegh
,Hoorcollege 1 – Rechtshandeling en koopovereenkomst
• De koop van een woning door een natuurlijk persoon moet schriftelijk worden vastgelegd,
pas dan is deze rechtsgeldig.
Bedenktijd
• De koper heeft 3 dagen bedenktijd
• De bedenktijd vangt aan de dag nadat de verkoper de getekende koopovereenkomst heeft
ontvangen. Getekend door alle partijen (kopers en verkopers).
• De bedenktijd mag niet eindigen op een zaterdag, zondag of feestdag.
• Minimaal 2 dagen van de bedenktijd mogen geen zaterdag, zondag of feestdag zijn.
Overeenkomst
• Er moet sprake zijn van handelingsbekwaamheid (meerderjarig en niet onder curatele).
• Er moet sprake zijn van handelingsbevoegdheid (heeft betrekking tot de rechtshandeling).
Bijvoorbeeld advocaten of notarissen die een huis willen kopen waarin ze ambtshalve vanuit
hun functie betrokken zijn.
• Opschortende voorwaarden → Overeenkomst komt pas tot stand als aan de voorwaarde is
voldaan (bijvoorbeeld nieuwbouwwoningen).
• Ontbindende voorwaarden → Koop is al officieel tot stand gekomen. Echter, deze kan
vernietigd worden (zonder boete) door beroep te doen op deze voorwaarden.
• Overeenkomst mag niet tot stand komen door wilsgebrek →
o Dwaling → Niet met opzet de verkeerde informatie gegeven.
o Bedrog → Wel met opzet de verkeerde informatie gegeven.
o Bedreiging → Onder druk een overeenkomst aangaan.
o Misbruik van omstandigheden → bijvoorbeeld bij overlijden van een naaste.
• Overeenkomst nietig (handelingsonbevoegdheid of in strijd met de wet openbare orde of
goede zeden) → Overeenkomst heeft nooit officieel bestaan.
• Vernietigbare overeenkomst (handelingsonbekwaam, wilsgebrek, toestemmingsvereiste)
→ Wel rechtsgeldig, maar te vernietigen.
• Toestemmingsvereiste → Geldig voor gehuwden of geregistreerd partners. Toestemming
nodig voor de volgende handelingen → Verkoop woning/inboedel, bezwaren of verhuren
van de woning (woning die regelmatig bewoond wordt), bovenmatige giften (afhankelijk van
inkomen en vermogen), borgstelling, koop op afbetaling.
• Voorlopige koopovereenkomst is 6 maanden geldig.
• Mocht de koper de woning niet kopen zonder beroep op voorwaarden → De koper moet
een boete betalen (meestal 10% van de koopsom). Hiervoor wordt meestal een
bankgarantie geregeld. Ook kan de koper ervoor kiezen om dit bedrag uit eigen middelen
naar de notaris over te maken.
• Overmacht → Woning is afgebrand, storm, etc. De koopovereenkomst wordt dan
ontbonden. Tenzij de koper en verkoper anders overeenkomen.
• Juridische levering → Koper wordt officieel eigenaar van de woning. Transportakte moet
passeren en ingeschreven worden bij het Kadaster.
• Feitelijke levering → Overdracht van de sleutel.
,• Financieringsbeding ontbindende voorwaarden → Koper heeft een termijn om de
financiering te regelen. Lukt dit niet, kan deze van de koop afzien. Echter, de koper moet
zich wel inspannen om de financiering rond te krijgen → bijvoorbeeld bij 2 verstrekkers een
aanvraag doen. Ook moet de afwijzing schriftelijk aangetoond worden.
• Gebreken medegedeeld door de verkoper → geaccepteerd door de koper.
• Koper moet zelf de woning laten controleren of zelf controleren op gebreken, er kan geen
beroep worden gedaan op verborgen gebreken als deze al aanwezig waren tijdens de
verkoop.
• Alleen als de verkoper niets heeft medegedeeld en het gebrek op een normaal gebruik van
de woning in de weg staat, kan er beroep worden gedaan op verborgen gebreken.
, Hoorcollege 2 – Zekerheidsrecht en Hypotheek
Zekerheidsrecht
• Recht waarbij je voorrang hebt op verhaal → Voorrang op verhaal van de schulden
(bijvoorbeeld bij een verpanding van goed).
• Recht van pand → Op een roerende zaak of vordering.
• Recht van hypotheek → Op een registergoed (woning, boot, vliegtuig).
• Sprake van zaaksvervanging → Als een zekerheidsrecht tenietgaat (afbranden van huis) en
er komt een verzekeringsuitkering → deze gaat i.p.v. het goed naar de verstrekker.
• 4 soorten pandrecht:
o Vuistpandrecht → Het goed is in handen van de geldverstrekker. Als schuldenaar
heb je geen toegang tot deze goederen (bijvoorbeeld sieraden of kunst).
o Bezitloos pandrecht → Het goed is in bezit van de schuldenaar en mag deze
gebruiken. De schuldeiser heeft geen zicht op het goed.
o Openbaar pandrecht → Op vorderingen (bijvoorbeeld spaarrekening). Deze is
bekend. Bijvoorbeeld bij een vordering op een verzekering, de verzekeraar is hiervan
op de hoogte.
o Stil pandrecht → Op vorderingen (bijvoorbeeld spaarrekening). Deze is niet bekend.
Bijvoorbeeld een debiteur wordt niet op de hoogte gesteld dat er een pandrecht op
zijn vordering is gesteld.
▪ Zie PowerPoint instructie 2 voor voorbeelden per pandrecht
Hypotheek
• Hypothecaire zekerheid → Het aangekochte huis dient als zekerheid voor de
geldverstrekker.
• Hypotheekgever → De persoon die de hypothecaire zekerheid geeft (koper).
• Hypotheeknemer → De bank of instelling die het geld uitleent.
• Hypothecaire zekerheid → Kan alleen op registergoederen. Dient via een notariële akte
ingeschreven te worden in de openbare registers van het Kadaster.
• Vaste hypotheek → Koppeling tussen hoogte zekerheid en het verschuldigde bedrag. Deze
koppeling daalt met het verminderen van de geldlening. Als er wordt afgelost op de schuld,
daalt de hypothecaire zekerheid mee. Verhogen hiervan kan alleen d.m.v. een nieuwe
hypothecaire zekerheid.
• Krediethypotheek → Na aflossing kan het eerder afgeloste bedrag opnieuw opgenomen
worden, zonder dat er een nieuwe hypothecaire zekerheid wordt gevestigd. Er is een
maximum dat de persoon kan opnemen.
• Bankhypotheek → Meest flexibele vorm. De hypothecaire inschrijving kan zekerheid bieden
aan de huidige en alle toekomstige schulden bij dezelfde geldverstrekker. In de
hypotheekakte is een maximaal bedrag opgenomen waaraan deze geldverstrekking mag
voldoen.
• Hypotheeknemer heeft de volgende bevoegdheden:
o Recht van parate executie → Woning mag verkocht worden zonder tussenkomst
van rechter. Geldnemer moet hiervoor in verzuim zijn (aanmaningen).
o Separatisme bij faillissement → Hypotheekhouder hoeft niet te wachten totdat de
failliete boedel is afgehandeld.
o Voorrang bij verhaal → Voorrang op andere schuldeisers. Ook op de
belastingdienst.
o Hypotheekbedingen → Zie hieronder.
