Samenvatting Rentmeesterschap
Inhoud
Hoofdstuk 1 wat is een rentmeester? .................................................................................................1
Hoofdstuk 2 welke taken en bevoegdheden heeft een rentmeester? ..................................................1
Hoofdstuk 3 Welke competentie heeft een rentmeester? ...................................................................2
Hoofdstuk 4 Kostprijs van een rentmeester ........................................................................................3
Hoofdstuk 1 De investering .................................................................................................................3
1 Opbrengsten ...............................................................................................................................4
1.1 Huurinkomsten....................................................................................................................4
1.2 Meerwaarde........................................................................................................................4
2 Kosten.........................................................................................................................................5
2.1 Onroerende voorheffing en tweede verblijftaksen...............................................................5
2.2 Onderhoudskosten ..............................................................................................................5
2.3 Brandverzekering ................................................................................................................5
2.4 Personenbelasting ...............................................................................................................6
2.5 Registratierechten ...............................................................................................................6
2.6 Makelaarskosten .................................................................................................................6
2.7 Attesten ..............................................................................................................................6
3 Rendement .................................................................................................................................6
3.1 Verdiscontering ...................................................................................................................6
3.2 Terugverdientijd (TVT) .........................................................................................................7
3.3 Netto constante waarde of Net present value (NPV) ............................................................7
3.4 Interne rendementsgraad ofwel Internal Rate of Return (IRR) .............................................7
4 Relatie grondwaarde en rendement ............................................................................................8
5 Financiële hefboomwerking ........................................................................................................8
Inleiding..............................................................................................................................................9
Hoofdstuk 1 Verhuurappartementen ..................................................................................................9
Hoofdstuk 2 Tweede verblijf ............................................................................................................. 10
Hoofdstuk 3 Seniorenflat .................................................................................................................. 11
Hoofdstuk 4 Parkeerplaatsen en garages .......................................................................................... 11
Hoofdstuk 5 Studentenkamers .......................................................................................................... 12
Hoofdstuk 6 Hotelkamers ................................................................................................................. 12
Hoofdstuk 7 Professioneel vastgoed ................................................................................................. 13
Hoofdstuk 8 Bouwgrond ................................................................................................................... 13
,Hoofdstuk 9 Verhuren via een sociaal verhuurkantoor ...................................................................... 14
De beleggingspiramide...................................................................................................................... 15
Hoofdstuk 1 Spaarrekening ............................................................................................................... 15
Hoofdstuk 2 Kasbon of termijnrekening ............................................................................................ 16
Hoofstuk 3 Obligaties ........................................................................................................................ 16
Hoofstuk 4 Beleggingsverzekering tak 21 .......................................................................................... 17
Hoofdstuk 5 Fondsen ........................................................................................................................ 18
Hoofdstuk 6 Aandelen ...................................................................................................................... 19
Hoofdstuk 7 Roerend vastgoed ......................................................................................................... 19
1 De vastgoedcertificaten ............................................................................................................ 19
1.1 Stukje geschiedenis ........................................................................................................... 19
1.2 Principe ............................................................................................................................. 20
1.3 Soorten certificaten ........................................................................................................... 20
1.4 Modaliteiten...................................................................................................................... 21
1.5 Inkomen: rentevergoeding en kapitaal .............................................................................. 21
1.6 Kopen of verkopen: in de praktijk ...................................................................................... 22
1.7 De keuzecriteria................................................................................................................. 22
1.8 Fiscale regels voor vastgoedcertificaten ............................................................................. 22
2 De vastgoedvennootschap ........................................................................................................ 23
2.1 Principe ............................................................................................................................. 23
2.2 Inkomen ............................................................................................................................ 23
2.3 Kopen of verkopen: in de praktijk ...................................................................................... 24
2.3.1 De keuzecriteria ......................................................................................................... 24
2.4 Fiscale regels voor vastgoedvennootschappen................................................................... 24
2.5 GVV’s................................................................................................................................. 24
2.5.1 Verschil tussen GVV en vastgoedbevak ...................................................................... 24
2.5.2 Activiteiten van de openbare GVV.............................................................................. 25
3 Voor- en nadelen aan beleggen in roerend vastgoed ................................................................. 25
, Hoofdstuk 1 wat is een rentmeester?
Makelaarswet 2013: Stagiair in 2 kolommen inschrijven:
- Bemiddelaar
- Beheerder
➔ Rentmeester in beide kolommen mogelijk = VGM die erkenning dient te vragen bij het BIV en
dus over nodige beroepskennis dient te beschikken
Rentmeester = persoon (nat of rechts) die vermogen beheert ve derde. → zowel roerende aard als
onroerende aard.
- Roerend: geldbeleggingen, investeringen in bedrijven, overnames van bedrijven,…
- Onroerend: 3 grote delen:
1. Residentieel vastgoed
2. Commercieel vastgoed/professioneel vastgoed = facility management
3. Gronden (ontwikkelen, braak laten liggen,…)
➔ Rentmeester levert dienst en krijgt er een vergoeding voor
➔ Taken van een rentmeester kunnen ver gaan → veel verder dan taken bemiddelaar in huur
➔ Rentmeester is geen syndicus: syndicus is voor verschillende eigenaars, rentmeester slechts
voor een en dezelfde
Hoofdstuk 2 welke taken en bevoegdheden heeft een rentmeester?
Taken en afspraken → contractueel akkoord tussen beide partijen, wetgever legt niet op wat kan en
niet. = contractuele vrijheid
Taken zijn van:
- Financiële aard
- Administratieve aard: opvolgen huurcontracten, opvolgen investeringsdossiers,…
- Technische aard: herstel- en onderhoudswerken,…
= Niet-limitatief
Bevoegdheidsniveau voor de taken is zeer belangrijk! → bepaalt in welke mate rentmeester alleen
maar advies geeft ofwel de volmacht heeft om zich in plaats te stellen van de eigenaar
- Dienstverlening = op onafhankelijke wijze diensten verlenen aan derde
- Lastgeving of volmacht = in naam en voor rekening van derde rechtshandeling stellen
➔ Via lastgeving of volmacht: beschikkingsbevoegdheid tov derde ➔ mag daden stellen in
naam van ODG-eigenaar = grote uitbreiding bevoegdheden <-> ook uitgebreide
verantwoordelijkheid → wettelijk vastgelegde adviesplicht tav eigenaar
RM moet eigenaar informeren wanneer bepaalde werken uitgevoerd dienen te worden zoals:
- Controleren mazouttanks
- Is het OG in geschikte toestand om te verhuren (conformiteitsattest)
- Opstarten procedure tot wanbetaling
- Opvolgen na 5 jaar van huurachterstal in dossier van schuldbemiddeling
1
Inhoud
Hoofdstuk 1 wat is een rentmeester? .................................................................................................1
Hoofdstuk 2 welke taken en bevoegdheden heeft een rentmeester? ..................................................1
Hoofdstuk 3 Welke competentie heeft een rentmeester? ...................................................................2
Hoofdstuk 4 Kostprijs van een rentmeester ........................................................................................3
Hoofdstuk 1 De investering .................................................................................................................3
1 Opbrengsten ...............................................................................................................................4
1.1 Huurinkomsten....................................................................................................................4
1.2 Meerwaarde........................................................................................................................4
2 Kosten.........................................................................................................................................5
2.1 Onroerende voorheffing en tweede verblijftaksen...............................................................5
2.2 Onderhoudskosten ..............................................................................................................5
2.3 Brandverzekering ................................................................................................................5
2.4 Personenbelasting ...............................................................................................................6
2.5 Registratierechten ...............................................................................................................6
2.6 Makelaarskosten .................................................................................................................6
2.7 Attesten ..............................................................................................................................6
3 Rendement .................................................................................................................................6
3.1 Verdiscontering ...................................................................................................................6
3.2 Terugverdientijd (TVT) .........................................................................................................7
3.3 Netto constante waarde of Net present value (NPV) ............................................................7
3.4 Interne rendementsgraad ofwel Internal Rate of Return (IRR) .............................................7
4 Relatie grondwaarde en rendement ............................................................................................8
5 Financiële hefboomwerking ........................................................................................................8
Inleiding..............................................................................................................................................9
Hoofdstuk 1 Verhuurappartementen ..................................................................................................9
Hoofdstuk 2 Tweede verblijf ............................................................................................................. 10
Hoofdstuk 3 Seniorenflat .................................................................................................................. 11
Hoofdstuk 4 Parkeerplaatsen en garages .......................................................................................... 11
Hoofdstuk 5 Studentenkamers .......................................................................................................... 12
Hoofdstuk 6 Hotelkamers ................................................................................................................. 12
Hoofdstuk 7 Professioneel vastgoed ................................................................................................. 13
Hoofdstuk 8 Bouwgrond ................................................................................................................... 13
,Hoofdstuk 9 Verhuren via een sociaal verhuurkantoor ...................................................................... 14
De beleggingspiramide...................................................................................................................... 15
Hoofdstuk 1 Spaarrekening ............................................................................................................... 15
Hoofdstuk 2 Kasbon of termijnrekening ............................................................................................ 16
Hoofstuk 3 Obligaties ........................................................................................................................ 16
Hoofstuk 4 Beleggingsverzekering tak 21 .......................................................................................... 17
Hoofdstuk 5 Fondsen ........................................................................................................................ 18
Hoofdstuk 6 Aandelen ...................................................................................................................... 19
Hoofdstuk 7 Roerend vastgoed ......................................................................................................... 19
1 De vastgoedcertificaten ............................................................................................................ 19
1.1 Stukje geschiedenis ........................................................................................................... 19
1.2 Principe ............................................................................................................................. 20
1.3 Soorten certificaten ........................................................................................................... 20
1.4 Modaliteiten...................................................................................................................... 21
1.5 Inkomen: rentevergoeding en kapitaal .............................................................................. 21
1.6 Kopen of verkopen: in de praktijk ...................................................................................... 22
1.7 De keuzecriteria................................................................................................................. 22
1.8 Fiscale regels voor vastgoedcertificaten ............................................................................. 22
2 De vastgoedvennootschap ........................................................................................................ 23
2.1 Principe ............................................................................................................................. 23
2.2 Inkomen ............................................................................................................................ 23
2.3 Kopen of verkopen: in de praktijk ...................................................................................... 24
2.3.1 De keuzecriteria ......................................................................................................... 24
2.4 Fiscale regels voor vastgoedvennootschappen................................................................... 24
2.5 GVV’s................................................................................................................................. 24
2.5.1 Verschil tussen GVV en vastgoedbevak ...................................................................... 24
2.5.2 Activiteiten van de openbare GVV.............................................................................. 25
3 Voor- en nadelen aan beleggen in roerend vastgoed ................................................................. 25
, Hoofdstuk 1 wat is een rentmeester?
Makelaarswet 2013: Stagiair in 2 kolommen inschrijven:
- Bemiddelaar
- Beheerder
➔ Rentmeester in beide kolommen mogelijk = VGM die erkenning dient te vragen bij het BIV en
dus over nodige beroepskennis dient te beschikken
Rentmeester = persoon (nat of rechts) die vermogen beheert ve derde. → zowel roerende aard als
onroerende aard.
- Roerend: geldbeleggingen, investeringen in bedrijven, overnames van bedrijven,…
- Onroerend: 3 grote delen:
1. Residentieel vastgoed
2. Commercieel vastgoed/professioneel vastgoed = facility management
3. Gronden (ontwikkelen, braak laten liggen,…)
➔ Rentmeester levert dienst en krijgt er een vergoeding voor
➔ Taken van een rentmeester kunnen ver gaan → veel verder dan taken bemiddelaar in huur
➔ Rentmeester is geen syndicus: syndicus is voor verschillende eigenaars, rentmeester slechts
voor een en dezelfde
Hoofdstuk 2 welke taken en bevoegdheden heeft een rentmeester?
Taken en afspraken → contractueel akkoord tussen beide partijen, wetgever legt niet op wat kan en
niet. = contractuele vrijheid
Taken zijn van:
- Financiële aard
- Administratieve aard: opvolgen huurcontracten, opvolgen investeringsdossiers,…
- Technische aard: herstel- en onderhoudswerken,…
= Niet-limitatief
Bevoegdheidsniveau voor de taken is zeer belangrijk! → bepaalt in welke mate rentmeester alleen
maar advies geeft ofwel de volmacht heeft om zich in plaats te stellen van de eigenaar
- Dienstverlening = op onafhankelijke wijze diensten verlenen aan derde
- Lastgeving of volmacht = in naam en voor rekening van derde rechtshandeling stellen
➔ Via lastgeving of volmacht: beschikkingsbevoegdheid tov derde ➔ mag daden stellen in
naam van ODG-eigenaar = grote uitbreiding bevoegdheden <-> ook uitgebreide
verantwoordelijkheid → wettelijk vastgelegde adviesplicht tav eigenaar
RM moet eigenaar informeren wanneer bepaalde werken uitgevoerd dienen te worden zoals:
- Controleren mazouttanks
- Is het OG in geschikte toestand om te verhuren (conformiteitsattest)
- Opstarten procedure tot wanbetaling
- Opvolgen na 5 jaar van huurachterstal in dossier van schuldbemiddeling
1
