Inhoudstafel
Hoofdstuk 0. Inleidende begrippen .................................................................................... 1
1. Begrippen........................................................................................................................... 1
2. Bronnen van mede-eigendom ........................................................................................... 1
Hoofdstuk 1. Het eigendomsrecht...................................................................................... 2
0. Eigendom ........................................................................................................................... 2
1. Eigendom ........................................................................................................................... 2
2. Kenmerken eigendomsrecht.............................................................................................. 2
3. Beperkingen eigendomsrecht ............................................................................................ 2
4. Hoe eigendomsrecht verkrijgen......................................................................................... 2
Hoofdstuk 2. Mede-eigendom............................................................................................ 3
0. Drie soorten meervoudige eigendom ................................................................................... 3
1. Vrijwillige mede-eigendom (art. 3.76-3.77 NBW) .............................................................. 4
2. Gewone of toevallige mede-eigendom (art. 3.69-3.75 NBW) ........................................... 4
3. Gedwongen mede-eigendom (art. 3.78-3.100 NBW) ........................................................ 4
Hoofdstuk 3. Mede-eigendom............................................................................................ 6
1. Toepasselijke wetgeving .................................................................................................... 6
2. Drie voorwaarden .............................................................................................................. 6
3. Gebouwen in oprichting .................................................................................................... 7
4. Weigering wet appartementenrecht (art. 3.84 NBW) ....................................................... 7
5. Ontstaan appartementenrecht .......................................................................................... 8
6. Beëindiging appartementenrecht ...................................................................................... 8
Hoofdstuk 4. De statuten en het reglement van interne orde ........................................... 9
1. Algemeen ........................................................................................................................... 9
2. Inhoud van de statuten...................................................................................................... 9
3. Inhoud reglement van interne orde ................................................................................ 15
Hoofdstuk 5. De vereniging van mede-eigenaars ............................................................. 17
1. Bedoeling ......................................................................................................................... 17
2. Twee voorwaarden voor rechtspersoonlijkheid .............................................................. 17
3. Naam, zetel, doel en vermogen ....................................................................................... 18
4. Ontbinding van de vereniging van mede-eigenaars ........................................................ 21
5. Vereffening van de vereniging van mede-eigenaars ....................................................... 21
6. Organen van de vereniging van mede-eigenaars ............................................................ 21
Hoofdstuk 6. De algemene vergadering ........................................................................... 22
1. Wie mag de algemene vergadering bijeenroepen ........................................................... 22
2. Wie moet opgeroepen worden ....................................................................................... 24
3. Vertegenwoordiging of bijstand ...................................................................................... 25
4. Vorm en inhoud van de oproeping .................................................................................. 26
5. Termijn oproeping (uitnodiging) ...................................................................................... 26
6. Samenstellen van de agenda ........................................................................................... 27
7. Wie mag deelnemen aan beraadslaging en stemming .................................................... 28
8. Aanwezigheidsquorum .................................................................................................... 29
9. Praktisch verloop van de algemene vergadering ............................................................. 31
,10. Manier van stemmen ....................................................................................................... 32
11. Berekening van de stemmen ........................................................................................... 33
12. Stemquorum of vereiste meerderheid ............................................................................ 34
13. Notulen van de algemene vergadering............................................................................ 38
14. Meedelen van de notulen ................................................................................................ 39
15. De verhaalmogelijkheden tegen beslissingen van de algemene vergadering ................. 40
16. Uitvoering van de beslissingen van de algemene vergadering ........................................ 41
Hoofdstuk 7. De syndicus ................................................................................................. 42
1. Algemeen ......................................................................................................................... 42
2. Eénhoofdig orgaan ........................................................................................................... 42
3. Occasioneel of professioneel syndicus ............................................................................ 42
4. Benoeming van de syndicus............................................................................................. 43
5. Aanvaarding van de benoeming ...................................................................................... 44
6. Bekendmaking van de benoeming................................................................................... 44
7. Vermelding syndicus in KBO ............................................................................................ 45
8. Voorlopig syndicus ........................................................................................................... 45
9. Duur van de opdracht ...................................................................................................... 45
10. Bezoldiging ....................................................................................................................... 46
11. Wettelijke bevoegdheden van de syndicus ..................................................................... 46
12. Statutaire en conventionele bevoegdheden van de syndicus ......................................... 46
13. Het einde van de opdracht van de syndicus .................................................................... 47
14. Aansprakelijkheid van de syndicus .................................................................................. 48
15. Syndicuscontract.............................................................................................................. 48
16. Wat moet nieuwe syndicus bij begin voozien ................................................................. 48
17. Het kwaliteitscertificaat voor syndici ............................................................................... 48
Hoofdstuk 8. Het financieel beheer bij mede-eigendom ................................................. 49
1. Algemeen ......................................................................................................................... 49
2. Werkkapitaal en reservekapitaal ..................................................................................... 49
3. Spijzen van werk- en reservekapitaal .............................................................................. 49
4. Afschrijvingstabel en begroting ....................................................................................... 50
5. Verdeelsleutel en individuele afrekening ........................................................................ 50
6. Eigenaar die niet wil betalen ........................................................................................... 50
Hoofdstuk 9. De rekencommissaris .................................................................................. 51
Hoofdstuk 10. De raad van mede-eigendom .................................................................. 52
Hoofdstuk 11. Eigendomsoverdracht van een kavel ...................................................... 53
1. Verplichte informatierondes ........................................................................................... 54
2. Vergelijking inhoud informatierondes ............................................................................. 55
3. Doel informatierondes ..................................................................................................... 55
4. Notaris informeert syndicus over verkoop appartement ................................................ 56
, Hoofdstuk 0. Inleidende begrippen
Hoofdstuk 0. Inleidende begrippen
1. Begrippen
• Gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van appartementen:
• > wettelijke naam voor appartementenrecht.
• Statuten > drie verschillende documenten (notarieel en overgeschreven op KRZ):
• > basisakte;
• > reglement van mede-eigendom (RME);
• > onderhands RIO.
• Beheer gemeenschappelijke delen door vereniging van mede-eigenaars (VME):
• neemt beslissingen in algemene vergadering.
• Verplichte aanstelling syndicus:
• > vertegenwoordigen VME;
• > beslissingen uitvoeren VME;
• > permanent orgaan van VME.
• Verplichte aanstelling (college van) rekencommissaris(sen):
• > controleert financieel beheer door syndicus;
• > verplicht elk jaar aan te stellen.
• Raad van mede-eigendom:
• > controleert syndicus op alles wat geen financieel beheer is;
• > enkel verplicht bij gebouwen > twintig kavels.
2. Bronnen van mede-eigendom
• Bronnen van mede-eigendom:
• Nieuw Burgerlijk Wetboek;
• makelaarswet (opsplitsing van tableau) > VME moet in KBO syndicus vermelden!
2.1. Ingekorte historiek Burgerlijk Wetboek
• Wet Mede-eigendom (1994).
• > hervorming 2010 (inhoudelijke aanpassingen en dwingend appartemensrecht).
• > hervorming 2018 (inhoudelijke aanpassingen en reglement van interne orde).
• > 01/09/2021 > BW in NBW.
2.2. Nieuwe makelaarswet
• Tableau vastgoedmakelaars opgesplitst in twee kolommen:
• vastgoedmakelaar-bemiddelaar;
• vastgoedmakelaar-syndici.
1
, Hoofdstuk 1. Het eigendomsrecht
Hoofdstuk 1. Het eigendomsrecht
0. Eigendom
1. Eigendom
• Eigendomsrecht verleen aan de eigenaar het rechtstreeks recht om het voorwerp
ervan te gebruiken, het genot te hebben en er over te beschikken (art. 3.50. N.B.W.):
• > gebruiksrecht;
• > genotsrecht;
• > beschikkingsrecht.
• Soms is eigendom niet in één persoon verenigd (VG en BE).
• Soms wordt beschikkingsrecht opgegeven door eigenaar (bv. hypotheek).
• Bewarend beslag > beschikkingsrecht geblokkeerd (wel blijven wonen, niet
verkopen).
2. Kenmerken eigendomsrecht
• Verschillende soorten rechten:
• uitsluitend recht (enkel de eigenaar heeft recht);
• voortdurende recht (recht overdraagbaar, maar blijft altijd bestaan);
• elastisch recht (kan qua omvang veranderen);
• absoluut recht (eigenaar moet aan niemand verantwoording afleggen).
3. Beperkingen eigendomsrecht
• Verschillende beperken op eigendomsrecht:
• door wilsbeschikking/overeenkomst (zelf beperken door bv. VG);
• door rechtspraak (derde beperkt recht van eigenaar bv. buur);
• door wetten (bv. aanplakken van reclame, stedenbouw…);
• door wetten van algemeen nut (onteigening, opeising).
4. Hoe eigendomsrecht verkrijgen
• Verschillende manieren om eigendomsrecht te verkrijgen:
• ten bezwarende titel (tegenprestatie > aankoop);
• ten kosteloze titel (schenking, verjaring);
• recht van natrekking (alles met zaak verenigd, behoort tot eigenaar);
• > voorwaarde tussen hoofd- en bijzaak;
• > voorwaarde materiële band tussenbeide;
• > niet toegepast bij erfpacht en recht van opstal.
2
Hoofdstuk 0. Inleidende begrippen .................................................................................... 1
1. Begrippen........................................................................................................................... 1
2. Bronnen van mede-eigendom ........................................................................................... 1
Hoofdstuk 1. Het eigendomsrecht...................................................................................... 2
0. Eigendom ........................................................................................................................... 2
1. Eigendom ........................................................................................................................... 2
2. Kenmerken eigendomsrecht.............................................................................................. 2
3. Beperkingen eigendomsrecht ............................................................................................ 2
4. Hoe eigendomsrecht verkrijgen......................................................................................... 2
Hoofdstuk 2. Mede-eigendom............................................................................................ 3
0. Drie soorten meervoudige eigendom ................................................................................... 3
1. Vrijwillige mede-eigendom (art. 3.76-3.77 NBW) .............................................................. 4
2. Gewone of toevallige mede-eigendom (art. 3.69-3.75 NBW) ........................................... 4
3. Gedwongen mede-eigendom (art. 3.78-3.100 NBW) ........................................................ 4
Hoofdstuk 3. Mede-eigendom............................................................................................ 6
1. Toepasselijke wetgeving .................................................................................................... 6
2. Drie voorwaarden .............................................................................................................. 6
3. Gebouwen in oprichting .................................................................................................... 7
4. Weigering wet appartementenrecht (art. 3.84 NBW) ....................................................... 7
5. Ontstaan appartementenrecht .......................................................................................... 8
6. Beëindiging appartementenrecht ...................................................................................... 8
Hoofdstuk 4. De statuten en het reglement van interne orde ........................................... 9
1. Algemeen ........................................................................................................................... 9
2. Inhoud van de statuten...................................................................................................... 9
3. Inhoud reglement van interne orde ................................................................................ 15
Hoofdstuk 5. De vereniging van mede-eigenaars ............................................................. 17
1. Bedoeling ......................................................................................................................... 17
2. Twee voorwaarden voor rechtspersoonlijkheid .............................................................. 17
3. Naam, zetel, doel en vermogen ....................................................................................... 18
4. Ontbinding van de vereniging van mede-eigenaars ........................................................ 21
5. Vereffening van de vereniging van mede-eigenaars ....................................................... 21
6. Organen van de vereniging van mede-eigenaars ............................................................ 21
Hoofdstuk 6. De algemene vergadering ........................................................................... 22
1. Wie mag de algemene vergadering bijeenroepen ........................................................... 22
2. Wie moet opgeroepen worden ....................................................................................... 24
3. Vertegenwoordiging of bijstand ...................................................................................... 25
4. Vorm en inhoud van de oproeping .................................................................................. 26
5. Termijn oproeping (uitnodiging) ...................................................................................... 26
6. Samenstellen van de agenda ........................................................................................... 27
7. Wie mag deelnemen aan beraadslaging en stemming .................................................... 28
8. Aanwezigheidsquorum .................................................................................................... 29
9. Praktisch verloop van de algemene vergadering ............................................................. 31
,10. Manier van stemmen ....................................................................................................... 32
11. Berekening van de stemmen ........................................................................................... 33
12. Stemquorum of vereiste meerderheid ............................................................................ 34
13. Notulen van de algemene vergadering............................................................................ 38
14. Meedelen van de notulen ................................................................................................ 39
15. De verhaalmogelijkheden tegen beslissingen van de algemene vergadering ................. 40
16. Uitvoering van de beslissingen van de algemene vergadering ........................................ 41
Hoofdstuk 7. De syndicus ................................................................................................. 42
1. Algemeen ......................................................................................................................... 42
2. Eénhoofdig orgaan ........................................................................................................... 42
3. Occasioneel of professioneel syndicus ............................................................................ 42
4. Benoeming van de syndicus............................................................................................. 43
5. Aanvaarding van de benoeming ...................................................................................... 44
6. Bekendmaking van de benoeming................................................................................... 44
7. Vermelding syndicus in KBO ............................................................................................ 45
8. Voorlopig syndicus ........................................................................................................... 45
9. Duur van de opdracht ...................................................................................................... 45
10. Bezoldiging ....................................................................................................................... 46
11. Wettelijke bevoegdheden van de syndicus ..................................................................... 46
12. Statutaire en conventionele bevoegdheden van de syndicus ......................................... 46
13. Het einde van de opdracht van de syndicus .................................................................... 47
14. Aansprakelijkheid van de syndicus .................................................................................. 48
15. Syndicuscontract.............................................................................................................. 48
16. Wat moet nieuwe syndicus bij begin voozien ................................................................. 48
17. Het kwaliteitscertificaat voor syndici ............................................................................... 48
Hoofdstuk 8. Het financieel beheer bij mede-eigendom ................................................. 49
1. Algemeen ......................................................................................................................... 49
2. Werkkapitaal en reservekapitaal ..................................................................................... 49
3. Spijzen van werk- en reservekapitaal .............................................................................. 49
4. Afschrijvingstabel en begroting ....................................................................................... 50
5. Verdeelsleutel en individuele afrekening ........................................................................ 50
6. Eigenaar die niet wil betalen ........................................................................................... 50
Hoofdstuk 9. De rekencommissaris .................................................................................. 51
Hoofdstuk 10. De raad van mede-eigendom .................................................................. 52
Hoofdstuk 11. Eigendomsoverdracht van een kavel ...................................................... 53
1. Verplichte informatierondes ........................................................................................... 54
2. Vergelijking inhoud informatierondes ............................................................................. 55
3. Doel informatierondes ..................................................................................................... 55
4. Notaris informeert syndicus over verkoop appartement ................................................ 56
, Hoofdstuk 0. Inleidende begrippen
Hoofdstuk 0. Inleidende begrippen
1. Begrippen
• Gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van appartementen:
• > wettelijke naam voor appartementenrecht.
• Statuten > drie verschillende documenten (notarieel en overgeschreven op KRZ):
• > basisakte;
• > reglement van mede-eigendom (RME);
• > onderhands RIO.
• Beheer gemeenschappelijke delen door vereniging van mede-eigenaars (VME):
• neemt beslissingen in algemene vergadering.
• Verplichte aanstelling syndicus:
• > vertegenwoordigen VME;
• > beslissingen uitvoeren VME;
• > permanent orgaan van VME.
• Verplichte aanstelling (college van) rekencommissaris(sen):
• > controleert financieel beheer door syndicus;
• > verplicht elk jaar aan te stellen.
• Raad van mede-eigendom:
• > controleert syndicus op alles wat geen financieel beheer is;
• > enkel verplicht bij gebouwen > twintig kavels.
2. Bronnen van mede-eigendom
• Bronnen van mede-eigendom:
• Nieuw Burgerlijk Wetboek;
• makelaarswet (opsplitsing van tableau) > VME moet in KBO syndicus vermelden!
2.1. Ingekorte historiek Burgerlijk Wetboek
• Wet Mede-eigendom (1994).
• > hervorming 2010 (inhoudelijke aanpassingen en dwingend appartemensrecht).
• > hervorming 2018 (inhoudelijke aanpassingen en reglement van interne orde).
• > 01/09/2021 > BW in NBW.
2.2. Nieuwe makelaarswet
• Tableau vastgoedmakelaars opgesplitst in twee kolommen:
• vastgoedmakelaar-bemiddelaar;
• vastgoedmakelaar-syndici.
1
, Hoofdstuk 1. Het eigendomsrecht
Hoofdstuk 1. Het eigendomsrecht
0. Eigendom
1. Eigendom
• Eigendomsrecht verleen aan de eigenaar het rechtstreeks recht om het voorwerp
ervan te gebruiken, het genot te hebben en er over te beschikken (art. 3.50. N.B.W.):
• > gebruiksrecht;
• > genotsrecht;
• > beschikkingsrecht.
• Soms is eigendom niet in één persoon verenigd (VG en BE).
• Soms wordt beschikkingsrecht opgegeven door eigenaar (bv. hypotheek).
• Bewarend beslag > beschikkingsrecht geblokkeerd (wel blijven wonen, niet
verkopen).
2. Kenmerken eigendomsrecht
• Verschillende soorten rechten:
• uitsluitend recht (enkel de eigenaar heeft recht);
• voortdurende recht (recht overdraagbaar, maar blijft altijd bestaan);
• elastisch recht (kan qua omvang veranderen);
• absoluut recht (eigenaar moet aan niemand verantwoording afleggen).
3. Beperkingen eigendomsrecht
• Verschillende beperken op eigendomsrecht:
• door wilsbeschikking/overeenkomst (zelf beperken door bv. VG);
• door rechtspraak (derde beperkt recht van eigenaar bv. buur);
• door wetten (bv. aanplakken van reclame, stedenbouw…);
• door wetten van algemeen nut (onteigening, opeising).
4. Hoe eigendomsrecht verkrijgen
• Verschillende manieren om eigendomsrecht te verkrijgen:
• ten bezwarende titel (tegenprestatie > aankoop);
• ten kosteloze titel (schenking, verjaring);
• recht van natrekking (alles met zaak verenigd, behoort tot eigenaar);
• > voorwaarde tussen hoofd- en bijzaak;
• > voorwaarde materiële band tussenbeide;
• > niet toegepast bij erfpacht en recht van opstal.
2
