Vastgoedtransacties en deontologie 5
Inhoudsopgave
Deontologische regels: De plichtenleer ........................................................................................................... 3
Sancties ............................................................................................................................................................... 3
Extra’s ................................................................................................................................................................. 4
Kwaliteitsrekeningen ..................................................................................................................................... 4
Onmogelijkheid openen spaarrekening op naam van een VME .................................................................... 4
Discretieplicht ................................................................................................................................................ 4
Surplusbeding ................................................................................................................................................ 5
Tuchtspraak kadasterfinder ........................................................................................................................... 5
VRAGEN BIJ LES 2 VASTGOEDTRANSACTIES EN DEONTOLOGIE 5 ...................................................................... 6
Oefeningen plichtenleer...................................................................................................................................... 7
Oplossingen ...................................................................................................................................................... 11
Discriminatie ................................................................................................................................................ 12
Discriminatiegronden ....................................................................................................................................... 12
Juridisch kader .................................................................................................................................................. 12
1. Gelijkheidsprincipe en niet-discriminatie: bronnen ........................................................................... 12
2. Keuzevrijheid of contractuele vrijheid beperkingen .......................................................................... 13
Toepassingsveld ................................................................................................................................................ 13
Beschermde criteria .......................................................................................................................................... 13
Specifiek voor vastgoed ............................................................................................................................... 13
Soorten discriminatie ........................................................................................................................................ 14
1. Directe discriminatie .......................................................................................................................... 14
2. Indirecte discriminatie........................................................................................................................ 14
3. Opdracht tot discriminatie ................................................................................................................. 14
4. Weigering redelijke aanpassingen...................................................................................................... 14
5. Pesten/intimidatie.............................................................................................................................. 15
Van toegelaten onderscheid tot verboden discriminatie .................................................................................. 15
Onderscheid in de concepten ...................................................................................................................... 15
Het rechtvaardigingssysteem dat van toepassing is op de huisvesting ....................................................... 15
Welke is de wettelijke informatie om te selecteren? .................................................................................. 15
Het solvabiliteitsonderzoek van de kandidaat-huurder............................................................................... 16
Burgerlijk luik .................................................................................................................................................... 16
Beschermende maatregelen ........................................................................................................................ 16
Vordering tot staking ................................................................................................................................... 17
Bewijslast ..................................................................................................................................................... 17
Strafrechtelijk lijk .............................................................................................................................................. 17
Wie kan zich partij stellen? ............................................................................................................................... 17
De verantwoordelijkheid van de makelaar ....................................................................................................... 17
Situatietest en mysteriecliënt ........................................................................................................................... 18
De praktijk ........................................................................................................................................................ 18
In het kantoor .............................................................................................................................................. 18
1
, In de relaties met klanten ............................................................................................................................ 18
In relaties met kandidaten ........................................................................................................................... 19
Vragen .............................................................................................................................................................. 19
Tips ................................................................................................................................................................... 19
Extra’s ............................................................................................................................................................... 20
Weigering verhuur aan student: (niet) discriminerend? ............................................................................. 20
Omkering bewijslast .................................................................................................................................... 20
Nieuwe studie toont discriminatie op huurmarkt in mijngemeenten ......................................................... 20
Huisdieren .................................................................................................................................................... 20
Brussel: proactieve praktijktest ................................................................................................................... 21
Inlichtingenfiche kandidaat huurder................................................................................................................. 22
Anti-discriminatieclausule ................................................................................................................................ 23
Oefeningen discriminatie .................................................................................................................................. 24
Oplossingen ...................................................................................................................................................... 32
Antiwitwaswetgeving ................................................................................................................................... 33
Inleiding ............................................................................................................................................................ 33
Definitie en toepassingsgebied ......................................................................................................................... 33
Omvat tweeledige probleemstelling: .......................................................................................................... 33
Het begrip witwassen .................................................................................................................................. 33
Het begrip ‘financiering van terrorisme’...................................................................................................... 34
De misdrijven ............................................................................................................................................... 34
Witwassen in de praktijk.............................................................................................................................. 34
Verplichting van vastgoedmakelaars ............................................................................................................... 35
1. Klantenonderzoek – identificatieplicht .............................................................................................. 35
2. Beperking van betalingen in contanten en verplichte vermelding rekeningnummer in
verkoopovereenkomst ................................................................................................................................. 36
3. Verplichtingen om de strijd tegen witwassen te organiseren ............................................................ 36
4. Verplichting van kennisgeving – meldingsplicht ................................................................................ 36
5. Geheimhoudingsplicht ....................................................................................................................... 37
Controle door toezichthoudende overheid en sancties ..................................................................................... 37
Inwerkingtreding .............................................................................................................................................. 37
UBO of Ultimate Beneficial Owners’-register ................................................................................................... 37
Oefeningen ....................................................................................................................................................... 38
Oplossing .......................................................................................................................................................... 40
2
,Deontologische regels: De plichtenleer
Sancties
BIV
ð BIV is enkel bevoegd om op te treden tegen deontologische overtredingen
ð Mogelijke uitkomsten van een tuchtprocedure zijn: vrijspraak, waarschuwing,
berisping, schorsing of schrapping (een permanente schorsing)
ð Het BIV is dus niet bevoegd om bijvoorbeeld een schadevergoeding toe te kennen of
een boete op te leggen
Uitvoerende Kamer en Kamer van Beroep
Zij zijn gemachtigd om tuchtrechtelijke beslissingen te nemen, die behalve vrijspraak tot 4
sancties kan leiden:
1. Waarschuwing
2. Berisping
3. Schorsing van maximum 2 jaar
4. Schrapping
Kamer BIV kan ook voorwaardelijke sancties opleggen, die in verhouding tot overtreding
staan.
ð Er kan ook een verplichte bijscholing worden opgelegd.
BIV leden zijn gedekt door collectieve verzekeringspolis:
ð Burgerrechtelijke aansprakelijkheid en borgstelling
o Borgstelling dekt het niet-terugstorten van fondsen door een onvermogend
BIV-lid en dit voor zover de wettelijke en reglementaire voorwaarden voor
dekking vervuld zijn
3
, Extra’s
Kwaliteitsrekeningen
VGM moet een onderscheid maken tussen zijn eigen geld en geld van derden, hiervoor werd
een deontologische code opgemaakt, maar krijgt nu een wettelijke basis.
2 types kwaliteitsrekeningen: eigenlijke derdenrekening en rubriekrekening
ð Derdenrekening: globale rekening waarop gelden worden ontvangen of beheerd die
naar cliënten of derden moeten worden doorgestort.
ð Rubriekrekening: geïndividualiseerde rekening die geopend wordt voor een bepaald
(groot) dossier of een specifieke klant
Voorwaarden wet kwaliteitsrekening:
ð Mag nooit debetsaldo vertonen
ð Er mag geen krediet op verleend worden
o Mag nooit als zekerheid gebruikt worden
ð Makelaar moet geld direct doorstorten aan 3e, indien dit hij door een gegronde
reden dit niet binnen 4m kan è overzetten op rubriekrekening.
o Behalve als totaalbedrag niet hoger is dan €2 500
o Bedrag van €2 500 wordt om de 2J geëvalueerd
Sommen die niet bezorgd konden worden, worden na 2J aan de Deposito- en Consignatiekas
overgemaakt.
ð Opschorting termijn 2J bij gerechtelijke procedure
ð Federale regering kan bij KB nog extra regels betreffende het beheer, toegang tot,
conttole en toezicht kwaliteitsrekeningen opleggen
Beroepsinstituut krijgt van wetgever de opdracht om een toezichtsregeling uit te werken
waarin ten minste staat: wie hoe en wanneer, waarop toezicht houdt, wanneer
derderekening en rubriekenrekening
ð Toezichtsregeling legt ook sancties op (behalve indien beheerd ikv gerechtelijk
mandaat)
Onmogelijkheid openen spaarrekening op naam van een VME
Je kan niet langer op de naam vennootschap (dus ook als VME) een spaarrekening openen
ð Veel VME’s gebruiken spaarrekening voor reservekapitaal
In het goederenrecht spreken ze van 2 aparte rekeningen: 1 voor het WK en 1 voor het RK
op naam van de VME.
ð Een spaarrekening op naam VME gaat niet meer, maar andere soort rekeningen wel
Discretieplicht
Vastgoedmakelaars zijn bij het uitoefenen van hun taken, maar ook na hun opdracht
gehouden tot de naleving van een discretieplicht. Dit beginsel is opgenomen in artikels
35 en 36 van de BIV-plichtenleer. Deze deontologische discretieplicht is te onderscheiden
van het strafrechtelijk beroepsgeheim waaraan bepaalde beroepsgroepen zijn onderworpen.
In wat volgt gaan we hier verder op in, en lichten we enkele uitspraken van de Uitvoerende
Kamer toe.
4
Inhoudsopgave
Deontologische regels: De plichtenleer ........................................................................................................... 3
Sancties ............................................................................................................................................................... 3
Extra’s ................................................................................................................................................................. 4
Kwaliteitsrekeningen ..................................................................................................................................... 4
Onmogelijkheid openen spaarrekening op naam van een VME .................................................................... 4
Discretieplicht ................................................................................................................................................ 4
Surplusbeding ................................................................................................................................................ 5
Tuchtspraak kadasterfinder ........................................................................................................................... 5
VRAGEN BIJ LES 2 VASTGOEDTRANSACTIES EN DEONTOLOGIE 5 ...................................................................... 6
Oefeningen plichtenleer...................................................................................................................................... 7
Oplossingen ...................................................................................................................................................... 11
Discriminatie ................................................................................................................................................ 12
Discriminatiegronden ....................................................................................................................................... 12
Juridisch kader .................................................................................................................................................. 12
1. Gelijkheidsprincipe en niet-discriminatie: bronnen ........................................................................... 12
2. Keuzevrijheid of contractuele vrijheid beperkingen .......................................................................... 13
Toepassingsveld ................................................................................................................................................ 13
Beschermde criteria .......................................................................................................................................... 13
Specifiek voor vastgoed ............................................................................................................................... 13
Soorten discriminatie ........................................................................................................................................ 14
1. Directe discriminatie .......................................................................................................................... 14
2. Indirecte discriminatie........................................................................................................................ 14
3. Opdracht tot discriminatie ................................................................................................................. 14
4. Weigering redelijke aanpassingen...................................................................................................... 14
5. Pesten/intimidatie.............................................................................................................................. 15
Van toegelaten onderscheid tot verboden discriminatie .................................................................................. 15
Onderscheid in de concepten ...................................................................................................................... 15
Het rechtvaardigingssysteem dat van toepassing is op de huisvesting ....................................................... 15
Welke is de wettelijke informatie om te selecteren? .................................................................................. 15
Het solvabiliteitsonderzoek van de kandidaat-huurder............................................................................... 16
Burgerlijk luik .................................................................................................................................................... 16
Beschermende maatregelen ........................................................................................................................ 16
Vordering tot staking ................................................................................................................................... 17
Bewijslast ..................................................................................................................................................... 17
Strafrechtelijk lijk .............................................................................................................................................. 17
Wie kan zich partij stellen? ............................................................................................................................... 17
De verantwoordelijkheid van de makelaar ....................................................................................................... 17
Situatietest en mysteriecliënt ........................................................................................................................... 18
De praktijk ........................................................................................................................................................ 18
In het kantoor .............................................................................................................................................. 18
1
, In de relaties met klanten ............................................................................................................................ 18
In relaties met kandidaten ........................................................................................................................... 19
Vragen .............................................................................................................................................................. 19
Tips ................................................................................................................................................................... 19
Extra’s ............................................................................................................................................................... 20
Weigering verhuur aan student: (niet) discriminerend? ............................................................................. 20
Omkering bewijslast .................................................................................................................................... 20
Nieuwe studie toont discriminatie op huurmarkt in mijngemeenten ......................................................... 20
Huisdieren .................................................................................................................................................... 20
Brussel: proactieve praktijktest ................................................................................................................... 21
Inlichtingenfiche kandidaat huurder................................................................................................................. 22
Anti-discriminatieclausule ................................................................................................................................ 23
Oefeningen discriminatie .................................................................................................................................. 24
Oplossingen ...................................................................................................................................................... 32
Antiwitwaswetgeving ................................................................................................................................... 33
Inleiding ............................................................................................................................................................ 33
Definitie en toepassingsgebied ......................................................................................................................... 33
Omvat tweeledige probleemstelling: .......................................................................................................... 33
Het begrip witwassen .................................................................................................................................. 33
Het begrip ‘financiering van terrorisme’...................................................................................................... 34
De misdrijven ............................................................................................................................................... 34
Witwassen in de praktijk.............................................................................................................................. 34
Verplichting van vastgoedmakelaars ............................................................................................................... 35
1. Klantenonderzoek – identificatieplicht .............................................................................................. 35
2. Beperking van betalingen in contanten en verplichte vermelding rekeningnummer in
verkoopovereenkomst ................................................................................................................................. 36
3. Verplichtingen om de strijd tegen witwassen te organiseren ............................................................ 36
4. Verplichting van kennisgeving – meldingsplicht ................................................................................ 36
5. Geheimhoudingsplicht ....................................................................................................................... 37
Controle door toezichthoudende overheid en sancties ..................................................................................... 37
Inwerkingtreding .............................................................................................................................................. 37
UBO of Ultimate Beneficial Owners’-register ................................................................................................... 37
Oefeningen ....................................................................................................................................................... 38
Oplossing .......................................................................................................................................................... 40
2
,Deontologische regels: De plichtenleer
Sancties
BIV
ð BIV is enkel bevoegd om op te treden tegen deontologische overtredingen
ð Mogelijke uitkomsten van een tuchtprocedure zijn: vrijspraak, waarschuwing,
berisping, schorsing of schrapping (een permanente schorsing)
ð Het BIV is dus niet bevoegd om bijvoorbeeld een schadevergoeding toe te kennen of
een boete op te leggen
Uitvoerende Kamer en Kamer van Beroep
Zij zijn gemachtigd om tuchtrechtelijke beslissingen te nemen, die behalve vrijspraak tot 4
sancties kan leiden:
1. Waarschuwing
2. Berisping
3. Schorsing van maximum 2 jaar
4. Schrapping
Kamer BIV kan ook voorwaardelijke sancties opleggen, die in verhouding tot overtreding
staan.
ð Er kan ook een verplichte bijscholing worden opgelegd.
BIV leden zijn gedekt door collectieve verzekeringspolis:
ð Burgerrechtelijke aansprakelijkheid en borgstelling
o Borgstelling dekt het niet-terugstorten van fondsen door een onvermogend
BIV-lid en dit voor zover de wettelijke en reglementaire voorwaarden voor
dekking vervuld zijn
3
, Extra’s
Kwaliteitsrekeningen
VGM moet een onderscheid maken tussen zijn eigen geld en geld van derden, hiervoor werd
een deontologische code opgemaakt, maar krijgt nu een wettelijke basis.
2 types kwaliteitsrekeningen: eigenlijke derdenrekening en rubriekrekening
ð Derdenrekening: globale rekening waarop gelden worden ontvangen of beheerd die
naar cliënten of derden moeten worden doorgestort.
ð Rubriekrekening: geïndividualiseerde rekening die geopend wordt voor een bepaald
(groot) dossier of een specifieke klant
Voorwaarden wet kwaliteitsrekening:
ð Mag nooit debetsaldo vertonen
ð Er mag geen krediet op verleend worden
o Mag nooit als zekerheid gebruikt worden
ð Makelaar moet geld direct doorstorten aan 3e, indien dit hij door een gegronde
reden dit niet binnen 4m kan è overzetten op rubriekrekening.
o Behalve als totaalbedrag niet hoger is dan €2 500
o Bedrag van €2 500 wordt om de 2J geëvalueerd
Sommen die niet bezorgd konden worden, worden na 2J aan de Deposito- en Consignatiekas
overgemaakt.
ð Opschorting termijn 2J bij gerechtelijke procedure
ð Federale regering kan bij KB nog extra regels betreffende het beheer, toegang tot,
conttole en toezicht kwaliteitsrekeningen opleggen
Beroepsinstituut krijgt van wetgever de opdracht om een toezichtsregeling uit te werken
waarin ten minste staat: wie hoe en wanneer, waarop toezicht houdt, wanneer
derderekening en rubriekenrekening
ð Toezichtsregeling legt ook sancties op (behalve indien beheerd ikv gerechtelijk
mandaat)
Onmogelijkheid openen spaarrekening op naam van een VME
Je kan niet langer op de naam vennootschap (dus ook als VME) een spaarrekening openen
ð Veel VME’s gebruiken spaarrekening voor reservekapitaal
In het goederenrecht spreken ze van 2 aparte rekeningen: 1 voor het WK en 1 voor het RK
op naam van de VME.
ð Een spaarrekening op naam VME gaat niet meer, maar andere soort rekeningen wel
Discretieplicht
Vastgoedmakelaars zijn bij het uitoefenen van hun taken, maar ook na hun opdracht
gehouden tot de naleving van een discretieplicht. Dit beginsel is opgenomen in artikels
35 en 36 van de BIV-plichtenleer. Deze deontologische discretieplicht is te onderscheiden
van het strafrechtelijk beroepsgeheim waaraan bepaalde beroepsgroepen zijn onderworpen.
In wat volgt gaan we hier verder op in, en lichten we enkele uitspraken van de Uitvoerende
Kamer toe.
4
