Samenvatting Projectontwikkeling jaar 1

Project ontwikkeling
Inleiding
Project ontwikkeling: je opereert op het publieke en privaten belang
- publiek: door en voor mensen en brengt een hoogwaardig bebouwde
omgeving tot stand.
- Privaten: 'Beloning’ die de ontwikkelaar krijgt voor zijn werk gedurende
het gehele traject is de winst- & risico-opslag boven op de kostprijs van
het project.
o Kostprijs project = stichtingskosten.
o ‘Winst’ kan, bij tegenvallende verkoop, net zo goed ‘verlies’ zijn!
Ontwikkelen is risicodragend vak.

Het gaat bij projectontwikkeling om de bebouwde omgeving en de omgeving
zelf: Onroerend goed.

Er zijn 3 typen project ontwikkeling:
- Woning vastgoed/ woningbouw
- commercieel vastgoed (kamtoren, winkels etc.)
- Utilitair/ speciaal vastgoed (vrijetijdsvoorzieningen, ziekenhuizen, scholen
etc.)

De projectontwikkelaar investeert in de ontwikkeling en realisatie van
vastgoedprojecten voor de markt, dus niet voor eigen gebruik. Hij (of zij) is de:
- Initiatiefnemer (meestal)
- Risicodrager
- Ontwikkelt meestal voor een klant in plaats van zichzelf.
Daarnaast heeft hij ook een aantal private belangen:
- Een beloning: winst- & risico-opslag boven op de kostprijs van het project.

,Hoofdstuk A1. Initiatieffase
De initiatieffase is de eerste fase in projectontwikkeling. Er moet een aanleiding
zijn voor een ontwikkeling. Bijvoorbeeld ontwikkelende partijen komen met een
idee of initiatief:
- Een potentiële ontwikkellocatie
- een vastgoedconcept
- een antwoord op een marktvraag

Deze vraag wordt in de initiatieffase bestuurd op:
- marktbehoefte
- afzet mogelijkheden (verhuur & verkoop)
- Haalbaarheid (financieel, maatschappelijk, technisch, bestuurlijk, politiek,
juridisch etc.)
- Alles vindt plaats in de vorm van een eerste quickscan van
mogelijkheden.
Er zitten in deze fase nog veel risico's aan vast omdat nog niets zeker is.

Er zijn een aantal belangen van de initiatieffase:
- De initiatieffase is de eerste toetsing van haalbaarheid van een project
- Kritisch kijken is noodzakelijk, maar tegelijk moet een idee ook niet gelijk
worden afgekeurd
- nieuwe projecten zijn een levensader en bestaansrecht van een
projectontwikkelaar
- Zonder idee is er geen acquisitie, dus geen project & geen business

Er zijn 4 typen aanleidingen
- Wens van de gebruiker
De gebruiker zoekt nieuwe huisvesting.
Hij kan opzoek gaan via een makelaar, zelf gesprekken voeren met
uitgenodigde partijen of marktpartijen oproepen:
o de gebruiker maakt het PvE, die stelt die voor aan de ontwikkelaar,
die zorgt ervoor dat het tot stand komt en verkoopt het aan de
belegger. De gebruiker huurt het van de belegger. (Deloitte,
zwanenhals)

- wens van de gemeente
De overheid heeft een probleem, wens of ambitie. Zij stellen daarom een
visie op en het beleid er omheen en vraagt wie het wil doen. Ook kunnen
zij een soort competitie houden: Een soort prijsvraag wie wat wil/kan
doen (meestal zo goedkoop mogelijk). (Scheveningse haven)

- Wens van de bestaande eigenaar
De redenen hiervan kunnen zijn: vastgoedwaarde verzilveren,
kapitaalwaarde vrij maken voor corebusiness, beëindigen van
bedrijfsactiviteiten of uitbreiding van kantoor/winkelcentrum. (suiker
fabriek)

- wens van de ontwikkelaar
Hier heb je twee mogelijkheden:
o Ontwikkelaar ziet lege kavel en moet aan de hand daarvan nog een
concept maken
o Ontwikkelaar heeft een idee of concept en moet een juiste locatie
vinden

De succes en faalfactoren zijn in grote mate afhankelijk van
- Een goed doordacht en flexibel plan
- Voldoende draagvlak onder de belangrijkste spelers
- Een heldere interne doelstelling en een goede organisatie er omheen

, - De juiste timing (momentum)

De initiatieffase wordt afgerond wanneer de partijen op hoofdlijnen met elkaar
eens zijn:
Hierbij wordt een intentieovereenkomst afgesloten waarin staat dat zij samen
haalbaarheid onderzoeken
Hoofdstuk A2. ontwikkelingsfase
Na de initiatiefase (en alle andere!) zit een goedkeuringsmoment. Bij de
ontwikkelingsfase heet dit de ontwikkelingsexposé. Hier in staan 6
onderwerpen:
- Algemeen
o Projectnaam
o locatie
o (globale) tijdsplanning
o juridische structuur (de verhoudingen met wie je gaat
samenwerken en hoe)
- Financieel
o Kosten (stichtingskosten, projectkosten etc.)
o Opbrengsten (verkoopprijs, verkoopwaarde etc.)
o Resultaat (Winst & risico)
- status van het project
o Voorontwikkeling
o Ontwikkeling
o In aanbouw
o Na de oplevering/nazorg in exploitatie fase
- doel naar aanleiding van het voorstel
o Uitgebreide tekstuele onderbouwing
o uitleg over het project
o kans van slagen
o eventuele risico's
- Budgetaanvraag
o Hoeveel geld is nu nodig
o waarvoor is het geld nodig
o wanneer is het geld nodig
o tot wanneer is het geld nodig
- goedkeuringsgedeelte
Dit contract is voor houvast, zodat je kunt laten zien dat ze ermee
akkoord zijn gegaan.
o Akkoord van de directie
o handtekeningen
o op en aanmerkingen van de directie

Er zijn 4 hoofdonderdelen die je zeker tegenkomt
- Markttechnische planontwikkeling
o Kopers en huurders etc.
- Juridische planontwikkeling
o planologie & vergunningen etc.
- financiële planontwikkeling
o is het financieel haalbaar?
- bouwkundige/ technische planontwikkeling
o is het daadwerkelijk bouwbaar?

Projectteam is het team van de projectontwikkelaar, waar de directie
boven/buiten valt, maar werkt toch nauw samen. In dit interne projectteam
zitten bijvoorbeeld: Architect, jurist, kostendeskundige, bouwkundig
projectmanager, afdeling marketing(verhuur).