GROND &
OPSTAL
Vastgoed & makelaardij jaar 2
,College 1: grondmarkt en grondbeleid
Actief grondbeleid
Actief grondbeleid kan relatief eenvoudig zijn als de overheid eigenaar is van de gronden,
en deze gronden zelf ontwikkelt en uitgeeft. Dit is eenvoudig omdat de kosten van de
ontwikkeling dan, na realisatie van de ontwikkeling, in de grondprijs kunnen worden
meegenomen. De overheid handelt in dat geval als eigenaar, als een soort
projectontwikkelaar.
De overheid kan er bovendien voor zorgen dat ook maatschappelijk gewenste, maar niet
rendabele ontwikkelingen tot stand komen. Een voorbeeld van een niet rendabele
ontwikkeling is bijvoorbeeld een park of waterpartij bij een niet te bouwen woongebied. De
kosten van het park of de waterpartij kunnen dan worden meegenomen in de grondprijs
van de kavels die worden uitgegeven ten behoeve van de woningbouw.
Passief grondbeleid
In de praktijk is het vaak anders. Want vaak bezit de overheid in het te ontwikkelen gebied
niet alle percelen en soms zelfs geen enkel perceel. Projectontwikkelaars of particulieren
zijn dan eigenaar van de gronden. Bij passief grondbeleid is de overheid dus afhankelijk
van de grondeigenaren om een gewenste ontwikkeling te realiseren. De overheid laat de
aankoop en exploitatie van grond over aan private partijen. De overheid beperkt zich tot
haar regulerende taak, schept kaders waarbinnen de private sector initiatieven kan
ontplooien.
Faciliterend grondbeleid
gezamenlijk initiatief + afspraken over resultaten en risico’s
1
, College 2: grondprijzen
Grondprijzen
Gemeenten hanteren verschillende methoden voor bepalen grondprijzen
Kostprijsbenadering
- Kostprijs
Beleidsmatige overwegingen
- Niet commercieel
Marktwaarde benadering
- Vergelijking methode
- Vaste grondprijs
- Residuele grondprijs
- Grondquote
Grondkosten: excl. BTW
Kostprijsbenadering
De prijs van de uitgeefbare grond is gebaseerd op de gemaakte kosten. Een deel van de
grond wordt uitgegeven, Zijn de kosten per m² plangebied gelijk aan 30 en is de helft van het
plangebied uitgeefbaar, dan is de kostprijs per m² uitgeefbaar terrein gelijk aan 60.
Kostprijs per m² uitgeefbaar = (1/% uitgeefbaar) * kosten per m² plangebied.
kostprijs per m² plangebied is 200,-- dan is de kostprijs per m² bij 70% uitgeefbaar terrein:
200,-- / 0,7 = 286,--
Kostprijsbenadering wordt vooral toegepast bij maatschappelijk vastgoed
Beleidsmatige overwegingen
Dat geldt voor de sociale woningbouw, maatschappelijke functies (school, bibliotheek,
Schouwburg) of bij instellingen met ideële doelstellingen (Ronald Mc Donaldhuis) die men
toch graag een plek wil geven in de gemeente waarbij het primaire doel is de
huisvestingskosten laag te houden.
Marktwaardebenadering
Grondprijzen zijn altijd exclusief BTW
- Vergelijkingsmethode
Wat wordt in direct omliggende plaatsen voor woningbouwgrond voor een bepaald type en
een bepaalde prijscategorie gevraagd?
Voordeel: door het grondbedrijf is goed te constateren als er grote afwijkingen in de prijs
plaatsvinden.
Nadeel: lokale omstandigheden kunnen sterk verschillen en daarom niet altijd een
nauwkeurige marktwaarde oplevert.
- Residuele grondprijs
De residuele waarde is de grondwaarde die gezien wordt als het residu dat overblijft nadat
van de marktprijs van de woningen de bouwkosten en bijkomende kosten van die woningen
zijn afgetrokken. Deze residuele waarde is de maximale prijs die voor de grond betaald kan
worden.
Nadeel:
De bewerkelijkheid, vereist veel kennis van marktomstandigheden, bouw- en bijkomende
kosten en de gangbare marges van ontwikkelaars, het risico van prijsdaling.
2
OPSTAL
Vastgoed & makelaardij jaar 2
,College 1: grondmarkt en grondbeleid
Actief grondbeleid
Actief grondbeleid kan relatief eenvoudig zijn als de overheid eigenaar is van de gronden,
en deze gronden zelf ontwikkelt en uitgeeft. Dit is eenvoudig omdat de kosten van de
ontwikkeling dan, na realisatie van de ontwikkeling, in de grondprijs kunnen worden
meegenomen. De overheid handelt in dat geval als eigenaar, als een soort
projectontwikkelaar.
De overheid kan er bovendien voor zorgen dat ook maatschappelijk gewenste, maar niet
rendabele ontwikkelingen tot stand komen. Een voorbeeld van een niet rendabele
ontwikkeling is bijvoorbeeld een park of waterpartij bij een niet te bouwen woongebied. De
kosten van het park of de waterpartij kunnen dan worden meegenomen in de grondprijs
van de kavels die worden uitgegeven ten behoeve van de woningbouw.
Passief grondbeleid
In de praktijk is het vaak anders. Want vaak bezit de overheid in het te ontwikkelen gebied
niet alle percelen en soms zelfs geen enkel perceel. Projectontwikkelaars of particulieren
zijn dan eigenaar van de gronden. Bij passief grondbeleid is de overheid dus afhankelijk
van de grondeigenaren om een gewenste ontwikkeling te realiseren. De overheid laat de
aankoop en exploitatie van grond over aan private partijen. De overheid beperkt zich tot
haar regulerende taak, schept kaders waarbinnen de private sector initiatieven kan
ontplooien.
Faciliterend grondbeleid
gezamenlijk initiatief + afspraken over resultaten en risico’s
1
, College 2: grondprijzen
Grondprijzen
Gemeenten hanteren verschillende methoden voor bepalen grondprijzen
Kostprijsbenadering
- Kostprijs
Beleidsmatige overwegingen
- Niet commercieel
Marktwaarde benadering
- Vergelijking methode
- Vaste grondprijs
- Residuele grondprijs
- Grondquote
Grondkosten: excl. BTW
Kostprijsbenadering
De prijs van de uitgeefbare grond is gebaseerd op de gemaakte kosten. Een deel van de
grond wordt uitgegeven, Zijn de kosten per m² plangebied gelijk aan 30 en is de helft van het
plangebied uitgeefbaar, dan is de kostprijs per m² uitgeefbaar terrein gelijk aan 60.
Kostprijs per m² uitgeefbaar = (1/% uitgeefbaar) * kosten per m² plangebied.
kostprijs per m² plangebied is 200,-- dan is de kostprijs per m² bij 70% uitgeefbaar terrein:
200,-- / 0,7 = 286,--
Kostprijsbenadering wordt vooral toegepast bij maatschappelijk vastgoed
Beleidsmatige overwegingen
Dat geldt voor de sociale woningbouw, maatschappelijke functies (school, bibliotheek,
Schouwburg) of bij instellingen met ideële doelstellingen (Ronald Mc Donaldhuis) die men
toch graag een plek wil geven in de gemeente waarbij het primaire doel is de
huisvestingskosten laag te houden.
Marktwaardebenadering
Grondprijzen zijn altijd exclusief BTW
- Vergelijkingsmethode
Wat wordt in direct omliggende plaatsen voor woningbouwgrond voor een bepaald type en
een bepaalde prijscategorie gevraagd?
Voordeel: door het grondbedrijf is goed te constateren als er grote afwijkingen in de prijs
plaatsvinden.
Nadeel: lokale omstandigheden kunnen sterk verschillen en daarom niet altijd een
nauwkeurige marktwaarde oplevert.
- Residuele grondprijs
De residuele waarde is de grondwaarde die gezien wordt als het residu dat overblijft nadat
van de marktprijs van de woningen de bouwkosten en bijkomende kosten van die woningen
zijn afgetrokken. Deze residuele waarde is de maximale prijs die voor de grond betaald kan
worden.
Nadeel:
De bewerkelijkheid, vereist veel kennis van marktomstandigheden, bouw- en bijkomende
kosten en de gangbare marges van ontwikkelaars, het risico van prijsdaling.
2
