Hoofdstuk 1 : begrippen
1 Algemeen
Schatten= een vermoedelijke waarde bepalen uitgaande van bepaalde kennis.
= minnelijk of gerechtelijke expertise (gerechtelijk wordt niet altijd gevolgd)
2 Profiel schatter
België: titel noch beroep, in principe kan iedereen schatten à probleem
Traditioneel: gezworen landmeter-expert, notaris, architect, ingenieur, makelaar …
De schatter mag geen enkel belangenvermenging hebben en moet objectief blijven !!!!!!
Het moet een multifunctioneel iemand zijn: economisch, juridisch, bouwtechnisch,
meetkundig, wiskundig en statistisch, psychologisch, diplomatisch, menselijk, deontologisch,
inventief, eerlijk en beroepsbekwaam.
3 Opdrachtgevers voor schattingen
3.1 Particulieren (lezen p.5-10)
3.1.1 Verkoop
Oppassen voor ‘gratis schatting’
3.1.2 Aankoop
Meer aandacht aan de gebreken of mogelijheden van het eigendom.
3.1.3 Verdeling door nalantenschap of echtscheiding
Geen van partijen mag immers benadeeld worden
3.1.4 (handels)huur
Huurprijsherziening
3.2 Financiële instellingen
Een van de meest voorkomende soort schattingen is de bankschatting, dit gebeurd bij de
aanvraag van een hypotheeklening.
3.3 Advocaten
Bv. naar aanleiding van een procedure van echtscheiding waar er een geschil is over de
waarde van de woning.
3.4 Bedrijfsrevisoren
Bij het oprichtingen van een vennootschap moet de waarde van de onroerende goederen
gekend zijn.
3.5 Openbare sector
Wanneer gemeenten, provincies, gewesten, huisvestigingsmaatschappijen en
intercommunales transacties uitvoeren van onroerende goederen, zullen deze geschat
moeten worden door het Aankoopcomité of de Ontvanger van de Registratie
3.6 Verzekeringen
Bv. waarde te kennen om brandpolis te bepalen
,3.7 Gemene muur
4 Soorten waarden
WAARDE: een eigenschap van een verhandelbaar voorwerp om te beantwoorden aan een
menselijke noodwendigheid of verlangen.
Gebruikswaarde: grote waarde maar niet verhandelbaar
Bv. lucht, gezondheid, geleerdheid
Ruilwaarde: zaken die gekocht kunnen worden en verhandelbaar zijn
Voorwerp moet voldoen aan 4 hoofdvoorwaarden:
1) Het voorwerp moet verhandelbaar zijn
2) Het voorwerp moet voldoen aan een verlangen
3) De moeilijkheid om het voorwerp aan te schaffen
4) Het voorwerp mag niet strijdig zijn met de openbare orde
4.1 Intrinsieke (innerlijke) waarde
- Objectief
- Bepaald door innerlijke eigenschappen (volume, vorm, afmetingen)
4.2 Extrinsieke (uiterlijke) waarde
- Subjectief
- Hangt af van de persoon die de zaak aanschouwt
4.3 Werkelijke waarde
- De waarde die het voorwerp bezit voor gelijk wie op een bepaald moment
- Normaal evenwicht tussen vraag en aanbod
4.4 Gelegenheidswaarde
- De waarde die het voorwerp heeft voor een afzonderlijk persoon en die ten opzichte
van dit voorwerp in bijzondere omstandigheden verkeert.
- Bv. stukje grond te koop grezend aan jouw perceel; objectief heeft stuk grond weinig
waarde, maar voor jou heeft het een grotere waarde want het sluit aan bij jouw
perceel.
4.5 Gemoedswaarde of Gevoelswaarde
- Gesteund op subjectieve gevoelskwestie
- Speciale gehechtheid van de zaak (bv.ouderlijk huis)
à wordt geen rekening mee gehouden bij schatting
4.6 Verbruikwaarde
- Betreffen voorwerpen die onmiddellijk verbruikt kunnen worden. Bv. brood, pen …
4.7 Voortbrengswaarde (opbrengstwaarde)
- De zaken die op zichtzelf niet kunnen verbruikt worden maar de eigenschap bezitten
verbruikbare dingen te leveren.
, - Bv. koe à voortbrengstwaarde (melk) voor boer en verbruikswaarde voor slachter
4.8 Nieuwbouwwaarde
- de totale bouwwaarde van een gebouwd eigendom
- de waarde van het goed op het ogenblik van zijn afwerking, zonder rekening te
houden met vetusteit / veroudering.
- gekoppeld aan verzekeringswaarde
4.9 Toekomstwaarde
- waarde in het vooruitzicht van een toekomstig gebruik
- Speculatief karakter
- Kan ook negatief zijn !! bv. vakantiehuisjes, aanleg nieuw spoor
- Of positief: binnen 10 jaar is deze buurt opgewaardeerd bv. eilandje
4.10 Verkoopwaarde (veilbare of venale waarde)
- De gewone waarde verkregen door vergelijking en ondersteld evenwicht tussen
vraag en aanbod.
!!! onderscheid tussen: WAARDE – VRAAGPRIJS – VERKOOPPRIJS !!!
Meestal NORMALE VENALE WAARDE: de normale verkoopprijs (huidige waarde in de vrije
handel) die bij een (openbare) verkoop, mits de gebruikelijke publiciteit in de omgeving
bekomen kan worden.
Meestal worden de prijzen van de openbare verkoop als norm gebruikt.
à want dat is het eerlijkste, iedereen krijgt zo dezelfde informatie en voorwaarden!
Maar de verkoopprijzen blijven meestal onder de verwachtingen bij openbare verkoop
à heeft verschillende redenen:
o Bezichtiging is niet aantrekkelijk
o De wijze van bieden kan ingewikkeld en omslachtig lijken
o Opbod via een deurwaardersexploot
o De kostprijs van aanplakken van affiches is hoog en efficiëntie is te
betwijfelen
o Kostenpercentage is abnormaal hoog
o Verlof nemen op aanwezig te zijn op zitdag
o Verplichting om op een zeer korte tijd (5dagen) de registratiekosten en
binnen 1 maand de totale koopsom te betalen.
o Gebrek aan zekerheid
o Gebrek aan anonimiteit
o …
Gedwongen verkoopwaarde:
Prijs dat een eigendom moet halen in het geval van een geforceerde openbare verkoop.
à dikwijls gebruikt voor hypothecaire kredieten.
Is meestal 90 – 95% van de normale verkoopwaarde
1 Algemeen
Schatten= een vermoedelijke waarde bepalen uitgaande van bepaalde kennis.
= minnelijk of gerechtelijke expertise (gerechtelijk wordt niet altijd gevolgd)
2 Profiel schatter
België: titel noch beroep, in principe kan iedereen schatten à probleem
Traditioneel: gezworen landmeter-expert, notaris, architect, ingenieur, makelaar …
De schatter mag geen enkel belangenvermenging hebben en moet objectief blijven !!!!!!
Het moet een multifunctioneel iemand zijn: economisch, juridisch, bouwtechnisch,
meetkundig, wiskundig en statistisch, psychologisch, diplomatisch, menselijk, deontologisch,
inventief, eerlijk en beroepsbekwaam.
3 Opdrachtgevers voor schattingen
3.1 Particulieren (lezen p.5-10)
3.1.1 Verkoop
Oppassen voor ‘gratis schatting’
3.1.2 Aankoop
Meer aandacht aan de gebreken of mogelijheden van het eigendom.
3.1.3 Verdeling door nalantenschap of echtscheiding
Geen van partijen mag immers benadeeld worden
3.1.4 (handels)huur
Huurprijsherziening
3.2 Financiële instellingen
Een van de meest voorkomende soort schattingen is de bankschatting, dit gebeurd bij de
aanvraag van een hypotheeklening.
3.3 Advocaten
Bv. naar aanleiding van een procedure van echtscheiding waar er een geschil is over de
waarde van de woning.
3.4 Bedrijfsrevisoren
Bij het oprichtingen van een vennootschap moet de waarde van de onroerende goederen
gekend zijn.
3.5 Openbare sector
Wanneer gemeenten, provincies, gewesten, huisvestigingsmaatschappijen en
intercommunales transacties uitvoeren van onroerende goederen, zullen deze geschat
moeten worden door het Aankoopcomité of de Ontvanger van de Registratie
3.6 Verzekeringen
Bv. waarde te kennen om brandpolis te bepalen
,3.7 Gemene muur
4 Soorten waarden
WAARDE: een eigenschap van een verhandelbaar voorwerp om te beantwoorden aan een
menselijke noodwendigheid of verlangen.
Gebruikswaarde: grote waarde maar niet verhandelbaar
Bv. lucht, gezondheid, geleerdheid
Ruilwaarde: zaken die gekocht kunnen worden en verhandelbaar zijn
Voorwerp moet voldoen aan 4 hoofdvoorwaarden:
1) Het voorwerp moet verhandelbaar zijn
2) Het voorwerp moet voldoen aan een verlangen
3) De moeilijkheid om het voorwerp aan te schaffen
4) Het voorwerp mag niet strijdig zijn met de openbare orde
4.1 Intrinsieke (innerlijke) waarde
- Objectief
- Bepaald door innerlijke eigenschappen (volume, vorm, afmetingen)
4.2 Extrinsieke (uiterlijke) waarde
- Subjectief
- Hangt af van de persoon die de zaak aanschouwt
4.3 Werkelijke waarde
- De waarde die het voorwerp bezit voor gelijk wie op een bepaald moment
- Normaal evenwicht tussen vraag en aanbod
4.4 Gelegenheidswaarde
- De waarde die het voorwerp heeft voor een afzonderlijk persoon en die ten opzichte
van dit voorwerp in bijzondere omstandigheden verkeert.
- Bv. stukje grond te koop grezend aan jouw perceel; objectief heeft stuk grond weinig
waarde, maar voor jou heeft het een grotere waarde want het sluit aan bij jouw
perceel.
4.5 Gemoedswaarde of Gevoelswaarde
- Gesteund op subjectieve gevoelskwestie
- Speciale gehechtheid van de zaak (bv.ouderlijk huis)
à wordt geen rekening mee gehouden bij schatting
4.6 Verbruikwaarde
- Betreffen voorwerpen die onmiddellijk verbruikt kunnen worden. Bv. brood, pen …
4.7 Voortbrengswaarde (opbrengstwaarde)
- De zaken die op zichtzelf niet kunnen verbruikt worden maar de eigenschap bezitten
verbruikbare dingen te leveren.
, - Bv. koe à voortbrengstwaarde (melk) voor boer en verbruikswaarde voor slachter
4.8 Nieuwbouwwaarde
- de totale bouwwaarde van een gebouwd eigendom
- de waarde van het goed op het ogenblik van zijn afwerking, zonder rekening te
houden met vetusteit / veroudering.
- gekoppeld aan verzekeringswaarde
4.9 Toekomstwaarde
- waarde in het vooruitzicht van een toekomstig gebruik
- Speculatief karakter
- Kan ook negatief zijn !! bv. vakantiehuisjes, aanleg nieuw spoor
- Of positief: binnen 10 jaar is deze buurt opgewaardeerd bv. eilandje
4.10 Verkoopwaarde (veilbare of venale waarde)
- De gewone waarde verkregen door vergelijking en ondersteld evenwicht tussen
vraag en aanbod.
!!! onderscheid tussen: WAARDE – VRAAGPRIJS – VERKOOPPRIJS !!!
Meestal NORMALE VENALE WAARDE: de normale verkoopprijs (huidige waarde in de vrije
handel) die bij een (openbare) verkoop, mits de gebruikelijke publiciteit in de omgeving
bekomen kan worden.
Meestal worden de prijzen van de openbare verkoop als norm gebruikt.
à want dat is het eerlijkste, iedereen krijgt zo dezelfde informatie en voorwaarden!
Maar de verkoopprijzen blijven meestal onder de verwachtingen bij openbare verkoop
à heeft verschillende redenen:
o Bezichtiging is niet aantrekkelijk
o De wijze van bieden kan ingewikkeld en omslachtig lijken
o Opbod via een deurwaardersexploot
o De kostprijs van aanplakken van affiches is hoog en efficiëntie is te
betwijfelen
o Kostenpercentage is abnormaal hoog
o Verlof nemen op aanwezig te zijn op zitdag
o Verplichting om op een zeer korte tijd (5dagen) de registratiekosten en
binnen 1 maand de totale koopsom te betalen.
o Gebrek aan zekerheid
o Gebrek aan anonimiteit
o …
Gedwongen verkoopwaarde:
Prijs dat een eigendom moet halen in het geval van een geforceerde openbare verkoop.
à dikwijls gebruikt voor hypothecaire kredieten.
Is meestal 90 – 95% van de normale verkoopwaarde
