Samenvatting
Projectontwikkeling
Academiejaar 2026-2027
Bachelor Vastgoed – HOGENT
Projectontwikkeling en projectmanagement
Projectmanager
Grondverwerving
Studiesamenvatting van de drie lessen
Begrippen, processen, methoden, cijfers en praktijkvoorbeelden om de leerstof te begrijpen, te studeren en
te herhalen.
,PROJECTONTWIKKELING 2026-2027
Inhoudstafel
DEEL 1 Projectontwikkeling en projectmanagement........................................................................................4
1 Afspraken en lesplanning..........................................................................................................................4
2 Projectontwikkeling..................................................................................................................................4
2.1 Wat is projectontwikkeling................................................................................................................4
2.2 Historiek en veranderende maatschappelijke waarden....................................................................4
2.3 Gebiedsontwikkeling en projectontwikkeling....................................................................................6
2.4 Maatschappelijke en economische context.......................................................................................7
2.5 Ruimtelijke kwaliteit..........................................................................................................................9
2.6 Soorten projectontwikkeling...........................................................................................................10
2.7 Locatiekeuze en ruimtelijk rendement............................................................................................11
2.8 Brownfieldvoorbeeld Saffrou in Oudenaarde..................................................................................12
2.9 De projectontwikkelaar als spin in het web.....................................................................................14
3 Projectmanagement................................................................................................................................15
3.1 Wat is een project............................................................................................................................15
3.2 Wat is projectmanagement en waarom is het nodig.......................................................................15
3.3 Plan van aanpak en projectcyclus....................................................................................................15
3.4 Projectbeheersing met GOTIK en budgetcontrole...........................................................................16
3.5 Organisatie en fasering van een ruimtelijk project..........................................................................17
3.6 Planmatig werken en omgaan met onzekerheid.............................................................................18
3.7 De vijf fasen van design thinking.....................................................................................................19
3.8 Digitale en analoge klassering.........................................................................................................20
3.9 Competenties publieke perceptie en integriteit..............................................................................20
4 Bronnen bij deel 1...................................................................................................................................21
DEEL 2 Projectmanager..................................................................................................................................23
1 Afspraken en situering............................................................................................................................23
2 Projectmanager.......................................................................................................................................23
2.1 Wat doet een projectmanager........................................................................................................23
2.2 Intern team en teamsamenstelling..................................................................................................23
2.3 Externe projectpartners...................................................................................................................25
2.4 Communicatie dialoog en blokkades...............................................................................................25
2.5 Rollen binnen het vastgoedprojectteam..........................................................................................26
2.6 Doel en kernverantwoordelijkheden...............................................................................................27
2.7 Hoe competenties en vaardigheden samenkomen.........................................................................27
2.8 Manager leider en coach.................................................................................................................28
2.9 Acht managementrollen van Quinn.................................................................................................28
2.10 Organisatieculturen en passende rollen........................................................................................29
2.11 Managementprocessen van Fayol.................................................................................................30
2.12 Leiderschapsstijlen........................................................................................................................31
2.13 Zeven eigenschappen voor effectief leiderschap...........................................................................31
2.14 Continuüm van Tannenbaum en Schmidt......................................................................................31
2.15 Situationeel leidinggeven..............................................................................................................32
2.16 Paradoxaal leiderschap..................................................................................................................33
2.17 Coachen soorten en stijlen............................................................................................................34
2.18 Coachend leiderschap....................................................................................................................35
Bachelor Vastgoed | 2
,PROJECTONTWIKKELING 2026-2027
2.19 Duurzaam leiderschap in een VUCA omgeving..............................................................................36
3 Risicomanagement..................................................................................................................................36
3.1 Risico en soorten onzekerheid.........................................................................................................36
3.2 De risicomanagementcyclus............................................................................................................37
3.3 Risicoanalysetechnieken..................................................................................................................37
3.4 Besluitvorming op drie niveaus.......................................................................................................38
3.5 Mislukkingen oorzaken en gevolgen................................................................................................38
3.6 Reputatie identiteit en herstel.........................................................................................................38
4 Bronnen bij deel 2...................................................................................................................................39
DEEL 3 Grondverwerving................................................................................................................................41
1 Afspraken en situering............................................................................................................................41
2 Grondverwerving....................................................................................................................................41
2.1 Maatschappelijke context van grond en grondwaarde...................................................................41
2.2 Ruimterapport Vlaanderen en ruimtebeslag...................................................................................41
2.3 Van groen naar grijs en de rol van grondeigenaars.........................................................................43
2.4 Grondwaarde en invloedfactoren....................................................................................................44
2.5 Commerciële aspecten en marktinformatie....................................................................................45
2.6 Bouwgrondprijzen schaarste en verdichting....................................................................................46
2.7 Beleggingsmarkt rente en inflatie....................................................................................................46
2.8 Woningprijzen en huurindexatie.....................................................................................................47
2.9 Demografie spelers en grenzen van de markt.................................................................................49
2.10 Methoden om grondwaarde te berekenen...................................................................................50
2.11 Aankoop met betaling bij de akte..................................................................................................50
2.12 Opstalrecht....................................................................................................................................50
2.13 Ruilovereenkomst..........................................................................................................................51
2.14 Erfpacht.........................................................................................................................................51
2.15 Aankoop als beroepsverkoper en btw...........................................................................................52
2.16 Onzekerheden vóór de verwerving...............................................................................................52
2.17 Bouwshift en nieuwe ontwikkelingsmodellen...............................................................................53
2.18 Fiscaliteit en toekomstige waardering...........................................................................................54
3 Buurtparticipatie.....................................................................................................................................55
3.1 Wat is buurtparticipatie...................................................................................................................55
3.2 Waarom participeren......................................................................................................................55
3.3 Wanneer participeren......................................................................................................................55
3.4 De buurt leren kennen en werkvormen kiezen...............................................................................56
3.5 Infomarkten en verschillende burgers.............................................................................................56
3.6 Buurtmobiel en tijdelijke invulling...................................................................................................57
3.7 Voorbeelden van buurtparticipatie.................................................................................................57
3.8 De menselijke dimensie...................................................................................................................59
4 Bronnen bij deel 3...................................................................................................................................60
Bachelor Vastgoed | 3
, PROJECTONTWIKKELING 2026-2027
DEEL 1 Projectontwikkeling en projectmanagement
1 Afspraken en lesplanning
Bron: deel 1, p. 1–4.
De lessenreeks Projectontwikkeling 2026-2027 wordt gegeven door Isabelle Dierickx en is deels gebaseerd
op eerdere lessen van Els Haentjens.
Datum Theorie
19 oktober Projectontwikkeling en projectmanagement
26 oktober Projectmanager
16 november Grondverwerving
23 november Doorloop van een project en planning
2 Projectontwikkeling
2.1 Wat is projectontwikkeling
Bron: deel 1, p. 5–7.
Definitie. Projectontwikkeling is het gehele proces waarmee een vastgoedproject wordt gerealiseerd: van
het zoeken naar een locatie tot het vinden van kopers of huurders.
1. Locatieverwerving → geschikte bouwgrond of een bestaand gebouw vinden en aankopen.
2. Marktonderzoek → de marktvraag identificeren en de rendabiliteit beoordelen.
3. Ontwerp → met architecten en andere professionals een ontwerp maken dat aansluit bij de vraag en
de regelgeving.
4. Financiering → het benodigde kapitaal aantrekken.
5. Bouw → het volledige bouwproces coördineren en beheren.
6. Vermarkten → kopers of huurders zoeken voor het gerealiseerde vastgoed.
Elk project is uniek en eenmalig, door de combinatie van:
De locatie en haar omgevingsfactoren.
De mogelijke bestemmingen en het beoogde gebruik van de gebouwen.
De telkens wisselende samenstelling van het team van actoren.
Juridisch gevolg: rechtsregels en administratieve formaliteiten verschillen per ontwikkeling. Voor elk project
afzonderlijk nagaan welke regels toepasselijk zijn; een werkwijze uit een vorig dossier is niet automatisch
overdraagbaar. De cursus verwijst hiervoor ook naar het OLOD Bouwproces.
2.2 Historiek en veranderende maatschappelijke waarden
Bron: deel 1, p. 8–16.
Na de Tweede Wereldoorlog: sterke ontwikkeling van het vakgebied in België door wederopbouw en
stadsvernieuwing.
Groei van koopwoningontwikkeling → complexere opdrachten.
Meer kennis nodig: bouwtechniek, recht en samenwerking met gemeenten en andere partijen →
professionalisering.
Bachelor Vastgoed | 4
Projectontwikkeling
Academiejaar 2026-2027
Bachelor Vastgoed – HOGENT
Projectontwikkeling en projectmanagement
Projectmanager
Grondverwerving
Studiesamenvatting van de drie lessen
Begrippen, processen, methoden, cijfers en praktijkvoorbeelden om de leerstof te begrijpen, te studeren en
te herhalen.
,PROJECTONTWIKKELING 2026-2027
Inhoudstafel
DEEL 1 Projectontwikkeling en projectmanagement........................................................................................4
1 Afspraken en lesplanning..........................................................................................................................4
2 Projectontwikkeling..................................................................................................................................4
2.1 Wat is projectontwikkeling................................................................................................................4
2.2 Historiek en veranderende maatschappelijke waarden....................................................................4
2.3 Gebiedsontwikkeling en projectontwikkeling....................................................................................6
2.4 Maatschappelijke en economische context.......................................................................................7
2.5 Ruimtelijke kwaliteit..........................................................................................................................9
2.6 Soorten projectontwikkeling...........................................................................................................10
2.7 Locatiekeuze en ruimtelijk rendement............................................................................................11
2.8 Brownfieldvoorbeeld Saffrou in Oudenaarde..................................................................................12
2.9 De projectontwikkelaar als spin in het web.....................................................................................14
3 Projectmanagement................................................................................................................................15
3.1 Wat is een project............................................................................................................................15
3.2 Wat is projectmanagement en waarom is het nodig.......................................................................15
3.3 Plan van aanpak en projectcyclus....................................................................................................15
3.4 Projectbeheersing met GOTIK en budgetcontrole...........................................................................16
3.5 Organisatie en fasering van een ruimtelijk project..........................................................................17
3.6 Planmatig werken en omgaan met onzekerheid.............................................................................18
3.7 De vijf fasen van design thinking.....................................................................................................19
3.8 Digitale en analoge klassering.........................................................................................................20
3.9 Competenties publieke perceptie en integriteit..............................................................................20
4 Bronnen bij deel 1...................................................................................................................................21
DEEL 2 Projectmanager..................................................................................................................................23
1 Afspraken en situering............................................................................................................................23
2 Projectmanager.......................................................................................................................................23
2.1 Wat doet een projectmanager........................................................................................................23
2.2 Intern team en teamsamenstelling..................................................................................................23
2.3 Externe projectpartners...................................................................................................................25
2.4 Communicatie dialoog en blokkades...............................................................................................25
2.5 Rollen binnen het vastgoedprojectteam..........................................................................................26
2.6 Doel en kernverantwoordelijkheden...............................................................................................27
2.7 Hoe competenties en vaardigheden samenkomen.........................................................................27
2.8 Manager leider en coach.................................................................................................................28
2.9 Acht managementrollen van Quinn.................................................................................................28
2.10 Organisatieculturen en passende rollen........................................................................................29
2.11 Managementprocessen van Fayol.................................................................................................30
2.12 Leiderschapsstijlen........................................................................................................................31
2.13 Zeven eigenschappen voor effectief leiderschap...........................................................................31
2.14 Continuüm van Tannenbaum en Schmidt......................................................................................31
2.15 Situationeel leidinggeven..............................................................................................................32
2.16 Paradoxaal leiderschap..................................................................................................................33
2.17 Coachen soorten en stijlen............................................................................................................34
2.18 Coachend leiderschap....................................................................................................................35
Bachelor Vastgoed | 2
,PROJECTONTWIKKELING 2026-2027
2.19 Duurzaam leiderschap in een VUCA omgeving..............................................................................36
3 Risicomanagement..................................................................................................................................36
3.1 Risico en soorten onzekerheid.........................................................................................................36
3.2 De risicomanagementcyclus............................................................................................................37
3.3 Risicoanalysetechnieken..................................................................................................................37
3.4 Besluitvorming op drie niveaus.......................................................................................................38
3.5 Mislukkingen oorzaken en gevolgen................................................................................................38
3.6 Reputatie identiteit en herstel.........................................................................................................38
4 Bronnen bij deel 2...................................................................................................................................39
DEEL 3 Grondverwerving................................................................................................................................41
1 Afspraken en situering............................................................................................................................41
2 Grondverwerving....................................................................................................................................41
2.1 Maatschappelijke context van grond en grondwaarde...................................................................41
2.2 Ruimterapport Vlaanderen en ruimtebeslag...................................................................................41
2.3 Van groen naar grijs en de rol van grondeigenaars.........................................................................43
2.4 Grondwaarde en invloedfactoren....................................................................................................44
2.5 Commerciële aspecten en marktinformatie....................................................................................45
2.6 Bouwgrondprijzen schaarste en verdichting....................................................................................46
2.7 Beleggingsmarkt rente en inflatie....................................................................................................46
2.8 Woningprijzen en huurindexatie.....................................................................................................47
2.9 Demografie spelers en grenzen van de markt.................................................................................49
2.10 Methoden om grondwaarde te berekenen...................................................................................50
2.11 Aankoop met betaling bij de akte..................................................................................................50
2.12 Opstalrecht....................................................................................................................................50
2.13 Ruilovereenkomst..........................................................................................................................51
2.14 Erfpacht.........................................................................................................................................51
2.15 Aankoop als beroepsverkoper en btw...........................................................................................52
2.16 Onzekerheden vóór de verwerving...............................................................................................52
2.17 Bouwshift en nieuwe ontwikkelingsmodellen...............................................................................53
2.18 Fiscaliteit en toekomstige waardering...........................................................................................54
3 Buurtparticipatie.....................................................................................................................................55
3.1 Wat is buurtparticipatie...................................................................................................................55
3.2 Waarom participeren......................................................................................................................55
3.3 Wanneer participeren......................................................................................................................55
3.4 De buurt leren kennen en werkvormen kiezen...............................................................................56
3.5 Infomarkten en verschillende burgers.............................................................................................56
3.6 Buurtmobiel en tijdelijke invulling...................................................................................................57
3.7 Voorbeelden van buurtparticipatie.................................................................................................57
3.8 De menselijke dimensie...................................................................................................................59
4 Bronnen bij deel 3...................................................................................................................................60
Bachelor Vastgoed | 3
, PROJECTONTWIKKELING 2026-2027
DEEL 1 Projectontwikkeling en projectmanagement
1 Afspraken en lesplanning
Bron: deel 1, p. 1–4.
De lessenreeks Projectontwikkeling 2026-2027 wordt gegeven door Isabelle Dierickx en is deels gebaseerd
op eerdere lessen van Els Haentjens.
Datum Theorie
19 oktober Projectontwikkeling en projectmanagement
26 oktober Projectmanager
16 november Grondverwerving
23 november Doorloop van een project en planning
2 Projectontwikkeling
2.1 Wat is projectontwikkeling
Bron: deel 1, p. 5–7.
Definitie. Projectontwikkeling is het gehele proces waarmee een vastgoedproject wordt gerealiseerd: van
het zoeken naar een locatie tot het vinden van kopers of huurders.
1. Locatieverwerving → geschikte bouwgrond of een bestaand gebouw vinden en aankopen.
2. Marktonderzoek → de marktvraag identificeren en de rendabiliteit beoordelen.
3. Ontwerp → met architecten en andere professionals een ontwerp maken dat aansluit bij de vraag en
de regelgeving.
4. Financiering → het benodigde kapitaal aantrekken.
5. Bouw → het volledige bouwproces coördineren en beheren.
6. Vermarkten → kopers of huurders zoeken voor het gerealiseerde vastgoed.
Elk project is uniek en eenmalig, door de combinatie van:
De locatie en haar omgevingsfactoren.
De mogelijke bestemmingen en het beoogde gebruik van de gebouwen.
De telkens wisselende samenstelling van het team van actoren.
Juridisch gevolg: rechtsregels en administratieve formaliteiten verschillen per ontwikkeling. Voor elk project
afzonderlijk nagaan welke regels toepasselijk zijn; een werkwijze uit een vorig dossier is niet automatisch
overdraagbaar. De cursus verwijst hiervoor ook naar het OLOD Bouwproces.
2.2 Historiek en veranderende maatschappelijke waarden
Bron: deel 1, p. 8–16.
Na de Tweede Wereldoorlog: sterke ontwikkeling van het vakgebied in België door wederopbouw en
stadsvernieuwing.
Groei van koopwoningontwikkeling → complexere opdrachten.
Meer kennis nodig: bouwtechniek, recht en samenwerking met gemeenten en andere partijen →
professionalisering.
Bachelor Vastgoed | 4
