2025-2026 Sharmeen Van Noten
BRUXELLES LA VILLE ET LE DROIT
INTRODUCTION
Schriftelijk: 2 delen
o 60%: aantonen dat je bepaalde juridische bronnen kan aangeven, rechtsleer,
rechtspraak, etc. → kunnen laten zien over wat de tekst gaat
o 40%: kritische reflectie over wat je gezien hebt in de lessen, wat je tijdens je verplicht
bezoek hebt opgemerkt, etc. → kan over meerdere lessen gaan dat hij een vraag stelt
en dat je daar een kritische bedenking bij moet schrijven
o Hoe slagen: elke les aanwezig zijn, goed noteren, je eigen meningen ontwikkelen en
verplichte lectuur lezen
COURS 1: NICOLAS BERNARD DUR “LE DROIT AU LOGEMENT À BXL”
1. Mise en context
Le paradoxe de la ville: dont l’air rend libre, dit on, mai qui est un espace normé et le lieu par
excellence de production du droit = waar de lucht je vrij maakt, zegt men, maar dat een
genormeerde ruimte is en bij uitstek de plaats waar het recht wordt geproduceerd
La ville comme creuset des revendications sociales (qui se muent souvent en droit) = de
stad als broeinest van sociale eisen
o Vaak vormt het een plaats voor discussie tussen bepaalde sociale zaken
o Het recht is er om projecten te ondersteunen, niet om ze in te perken of tegen te houden
o Het recht moet veranderen als het sociale verandert
La ville comme concentration des contraintes (finances, faux de propriétaires, foncier,
pauvreté,…) = de stad als concentratie van beperkingen
o Als alles is toegestaan, is er weinig nood om creatief te zijn: dus als er beperkingen
zijn, worden mensen creatief om bepaalde projecten uit te werken
o Tweede contraintes = les propriétaires: beperkt omdat er economische problemen zijn
→ de prijs: bezitters dragen heel veel bij aan de belastingen
o Derde contrainte = foncier: Brussel heeft maar een beperkt grondgebied
La ville comme lieu d’expérimentation et d’innovation = de stad als plek voor experimenten
en innovatie
o Het is een stad met veel problemen, maar toch veel creatieve oplossingen die later in
de andere delen van het land gebruikt worden
La ville aussi comme lieu du non droit
o Brussel is een stad waar we de impact van het recht duidelijk zien
o De verplichting bestaat er misschien wel, maar de realiteit is toch altijd anders
Vb. vreemdelingen die op straat verblijven, wij worden daar vaak voor veroordeeld
,2025-2026 Sharmeen Van Noten
2. Repenser la propriété et le logement social pour sortit de la crise du logement
Il y a une incontestable crise du logement à Bruxelles: il y a 2 vecteurs principaux à Bruxelles
pour l'accès au logement
o Le logement social
o L'accès à la propriété
2.1 Le logement social: sociale huisvesting
Context
o A queue that keeps growing
- Heel lange rij van mensen op de wachtlijst voor een sociale woning (zij staan
er vaak jaren op)
- Ze hebben er recht op, maar we kunnen het niet aanbieden
- On est à 60000 ménages qui attendent le logement social. Ça veut dire que
plus d'un bruxellois sur 10 est inscrit sur les attentes du logement social.
o A significant budget
- Déficacité
- L’éfficiance: kunnen we dat regelen met een redelijk budget?
The spirit of a Spending review
o Evaluating budgetary efficiency
o The criterion of achieving objectives
o Encouraging alternative
Identifying alternatives
o Innovative construction
- We kunnen sociale woning uit hout, of pre-gemaakt zetten
- Kunnen soms ook containers zijn
o Turnkey solution: aan privépersonen vragen om het probleem aan te pakken, omdat
de publieke sector (aka overheid) het niet aankan
o Rent allowance
o Municipal housing at social rates: logement communaux → huisvesting moet aan een
sociaal tarief plaatsvinden
Critères de comparaison
o Le coût = kost: est-ce-que cette piste alternative coûte autant que la construction
classique (of dit alternatief al dan niet goedkoper is dan het klassieke systeem)
o Le temps = tijd: le temps qu’il faut pour mettre en place ces alternatives (de tijd die
nodig is om deze alternatieven in te voeren)
- Si cette alternative prend 3 fois plus de temps que le logement social classique,
on l'oublie (als deze alternatieve oplossing drie keer zoveel tijd kost als
klassieke sociale huisvesting, dan laten we het maar zitten)
o Le potentiel = potentieel: si on a une alternative qui est peut-être très intéressante
mais qui va permettre que de produire 3 logements sur 10 ans, on la laisse tomber
aussi (als er een alternatief is dat heel interessant is, maar waarmee in 10 jaar tijd
,2025-2026 Sharmeen Van Noten
slechts 3 woningen kunnen worden gebouwd, dan laten we dat vallen) → structurele
maatregelen zijn nodig
Resultats
o We willen ze allemaal helpen, maar ‘not in my backyard’…
o NIMBY-syndroom (Not In My Backyard) = il est facile de dire qu'il y a un besoin de
logements, mais personne ne veut qu'ils soient construits près de chez lui: het is
makkelijk om te zeggen dat er woningen nodig zijn, maar niemand wil ze bij zichzelf in
de buurt
Calendrier = uitvoeringstermijn
o Construction traditionnelle: het duurt 8 jaar om een klassieke sociale woning te bouwen
omdat er een miljard vergunningen zijn, zelfs als de regering heeft gezegd dat er
woningen moeten worden gebouwd, zullen die woningen pas over 10 jaar klaar zijn
o Construction innovante: niet goedkoper dan traditioneel bouwen, maar wel vele sneller
o Maisons prêtes à habiter (kant-en-klare woningen): 1.9 → ook niet goedkoper, maar
4x zo snel als traditionele bouw want particuliere opdrachtgevers zijn niet nodig
o Allocation de loyer (huursubsidie): 0
- Offrir un soutien financier aux personnen
- Uitvoeringstermijn = 0: parce qu'il n'y a rien à construire, il suffit de débloquer
le budget et vous recevrez une allocation
o Logement municipal à tarif social (sociale huurwoningen): 0
Coût annuel (over 10 years) = jaarlijkse kosten
o Logement traditionnel: 4 666 euro
o Construction innovante: 4 800 euro
o Maisons prêtes à habiter: 4 936 euro
o Allocation de loyer: 2 915 euro
o Logement municipal à tarif social: 2 290 euro
,2025-2026 Sharmeen Van Noten
Potentiel de développement
o Construction traditionnelle: afhankelijk van beschikbare middelen, budget, etc.
o Allocation de loyer: +++
- Réglementation: si nous introduisons rapidement des aides au logement, les
propriétaires augmentent les loyers (als we vrij snel huursubsidie voor mensen
invoeren, zullen verhuurders de prijzen verhogen) → krijgt veel ciritque
Vb. “als jij 200 euro per maand krijgt, kan ik mijn huur met 200 euro verhogen”
dus uiteindelijk hebben we een huurverhoging die wordt gefinancierd door de
sociale bijstand
- Dit is iets tijdelijk
- MAIS c’est temporaire (tijdelijk) et destiné à aider les personnes en attente d'un
logement social de payer moins cher dans le secteur privé, mais sous des
conditions assez strictes (onder strikte voorwaarden)
» Tijdelijk
» Doel: mensen die op een sociale woning wachten minder te laten
betalen, maar wel onder strikte voorwaarden
- Dès que cette personne obtient un logement social, l'aide s’arrête (vanaf ze een
sociale woning krijgen, stopt de steun)
- Il s'agit d'une mesure qui permet de combler le temps d'attente (maatregel die
de wachttijd overbrugt)
o Logement municipal à tarif social: +
Conclusie
o Administratieve rompslomp
2.2 L'accès à la propriété: bezit of eigendom
Les avantages de la propriété = de voordelen van het bezitten van eigendom
o Stabilité dans le temps: ze verblijven er voor lange duur
o Pouvoir de décision (macht om te beslissen)
o Entretien du bien (onderhoud van het goed): le bien reste en meilleur état chez un
propriétaire que chez un locataire
o Épargne forcée gedwongen besparingen): eigenaar gaat vaak een lening aan, als je
de de bank hebt terugbetaalt, weet je dat je het eruit hebt gehaald want je bezit stijgt
in waarde
o Couverture contre l’inflation (indekken tegen inflatie): lening bij de bank gaat wordt niet
geïndexeerd, maar een huurbaas gaat de huur wel omhoogtrekken als hij de kans krijgt
Les dangers d’une politique favorisant l’accession à la propriété = gevaren van beleid
dat kopen van een woning bevordert
o Coût pour la communauté
- Het is een kost voor de samenleving
- Le droit est l'expression d'une majorité politique, il n'est donc certainement pas
neutre
o Exclusion des plus pauvres (uitsluiting van de armen): s'il n'y a pas de plafond sur les
prix, seules les personnes bénéficiant du soutien parental peuvent acheter quelque
chose
,2025-2026 Sharmeen Van Noten
o Windfall effect = s'il n'y a pas de conditions pour réaliser des bénéfices (winst), il y a
un effet domino
o Impact sur les hausses de prix
o Conversion de l’aide publique en profit pivé (omzetting van overheidssteun in
particuliere winst): om eigenaar te worden, moet je geld krijgen van de staat, als je het
goed terug verkoopt, maak je winst op de kap van de overheid
- Zou het niet beter zijn dat ze dan een stukje moeten afstaan aan de staat voor
de hulp die ze eerder hebben gekregen?
o Logiques spéculatives, encouragées par l'absence d'impôt sur les plus-values
- Speculatieve logica, aangemoedigd door afwezigheid van vermogenswinsttaks
- Er zijn geen belastingen op de meerwaarden op vastgoed
o Dette et rique d’expulsion (schulden en risico op uitzetting)
o Attrait pour la propriété individuelle et isolée: nous voulons tous notre propre maison
avec notre propre jardin, etc. afin de ne pas trop être dérangés par les autres
o … ce qui consomme de l'énergie et des terres.
- Beaucoup s'installent dans les zones plus rurales (landelijke delen) de
Bruxelles pour y construire une maison, mais cela prend beaucoup de place
- C'est mauvais pour le écologie: il faut installer l'électricité, construire des routes
supplémentaires, etc. qui consomme de l’énergie et des terrains
Les raisons de la politique de promotion de l'accession à la propriété = redenen voor
politieke promotie van de toetreding tot eigendom
o Incitation à travailler (aansporing tot arbeid) : si vous voulez devenir propriétaire, vous
devez travailler dur (hard werken om eigenaar te kunnen worden)
o Diluer la dynamique collective de la protestation sociale : le gouvernement préfère que
nous soyons un peu distants parce que si nous sommes trop liés, le risque de révolte
(opstand) est plus grand
o Recettes fiscales (belastinginkomsten)
Alternatives à la propiéte privée ou individuelle = alternatieven
o Démembrement des droits de propriété = ontmanteling van eigendomsrechten
- Principe
» Séparation entre la propriété du terrain et la propriété des bâtiments
(erfpacht of opstal)
» Donc: vous pouver avoir un propriétaire du terrain et un autre
propriétaire du bâtiment → 2 propriétaires différents est possible
» À Louvain-la-Neuve: als je bij een vriend in zijn huis gaat slapen, dan is
de eigenaar van een huis nooit de eigenaar van de grond, terwijl als je
bij een vriend in Brussel gaat slapen, dan is hij de eigenaar
» À Louvain-la-Neuve, ce sont des erfpachters et ils n'ont pas acheté de
terrain, mais ont seulement le droit d'utiliser ce terrain et construire
quelque chose
- Avantages financiers (financiële voordelen)
» Normalement, les droits d'enregistrement sont 12,5 %, mais pour un
bien immobilier (onroerend goed), ils sont 5 % si l'on achète un droit de
superficie (opstalrecht)
, 2025-2026 Sharmeen Van Noten
» Terrain exclu de la transaction: vous n'avez donc pas à le payer, ce qui
représente déjà une grande différence de prix (dan moet je dat uiteraard
ook niet betalen, dus al een groot verschil in prijs)
» Fiscalité
- Évolution législatives
» Vous pouvez déterminer la propriété du bâtiment uniquement pour une
durée déterminée, mais aussi à vie (99 ans)
» La propriété du bâtiment est indépendante de la propriété du terrain: le
titulaire du droit de superficie (erfpachter) est propriétaire du bâtiment,
mais pas à vie → durée déterminée (max. 99 ans)
» Après 99 ans: le propriétaire du bâtiment disparaît et le propriétaire du
terrain redevient propriétaire du bâtiment
» S’il s’agit un bien public: le maximum de 99 ans ne s’applique pas !
Vb. les juges ont tendance à dire que le logement social est public
o Community Land Trust = stichting voor gemeenschapsgrond
- Principe
» Acteur à but non lucratif qui gère le terrain pour le compte d'autres
personnes (non- profit actor die het land voor anderen beheert)
» Développement
» Si un résident souhaite revendre son droit d'habitation, il peut le faire
parce qu'il est propriétaire du bâtiment. Il ne peut pas garder la totalité
de la valeur ajoutée: 75% revient au Community Land Trust, afin que le
prix d'achat pour le prochain résident reste bas et que l'aide soit
conservée. (Als een bewoner zijn woningrecht wil doorverkopen, mag
dat omdat hij eigenaar is van het gebouw. Hij kan echter niet de
volledige meerwaarde houden: 75% van de meerwaarde gaat naar de
Community Land Trust, zodat de aankoopprijs voor de volgende
bewoner lager blijft en de startsteun behouden blijft.)
- Charactéristiques
» Préservation du terrain (behoud van het land)
» Limitation des pris de revente: si on vend le bien, on ne peut pas garder
tous les bénéfices pour soi (als men het goed verkoopt, mag men niet
alle winst voor zichzelf houden)
- Gestion collective (collectief beheer)
o Coopératives de logement
- Une coopérative
» Ethical principles: het is niet diegene die het meeste investeerde die
alles te zeggen heeft
» Les actionnaires sont des utilisateurs et vice versa (aandeelhouders zijn
gebruikers en vice versa)
» Principes éthiques: ce n'est pas la personne qui a le plus investi qui a
tout à dire → le principe d’une voix (één stem)
- Une coopérative de logement
» Principes: samenwerken om woningen te bouwen
» Aspects financiers
» Développement
- Vb. Village de Passage in Vorst
BRUXELLES LA VILLE ET LE DROIT
INTRODUCTION
Schriftelijk: 2 delen
o 60%: aantonen dat je bepaalde juridische bronnen kan aangeven, rechtsleer,
rechtspraak, etc. → kunnen laten zien over wat de tekst gaat
o 40%: kritische reflectie over wat je gezien hebt in de lessen, wat je tijdens je verplicht
bezoek hebt opgemerkt, etc. → kan over meerdere lessen gaan dat hij een vraag stelt
en dat je daar een kritische bedenking bij moet schrijven
o Hoe slagen: elke les aanwezig zijn, goed noteren, je eigen meningen ontwikkelen en
verplichte lectuur lezen
COURS 1: NICOLAS BERNARD DUR “LE DROIT AU LOGEMENT À BXL”
1. Mise en context
Le paradoxe de la ville: dont l’air rend libre, dit on, mai qui est un espace normé et le lieu par
excellence de production du droit = waar de lucht je vrij maakt, zegt men, maar dat een
genormeerde ruimte is en bij uitstek de plaats waar het recht wordt geproduceerd
La ville comme creuset des revendications sociales (qui se muent souvent en droit) = de
stad als broeinest van sociale eisen
o Vaak vormt het een plaats voor discussie tussen bepaalde sociale zaken
o Het recht is er om projecten te ondersteunen, niet om ze in te perken of tegen te houden
o Het recht moet veranderen als het sociale verandert
La ville comme concentration des contraintes (finances, faux de propriétaires, foncier,
pauvreté,…) = de stad als concentratie van beperkingen
o Als alles is toegestaan, is er weinig nood om creatief te zijn: dus als er beperkingen
zijn, worden mensen creatief om bepaalde projecten uit te werken
o Tweede contraintes = les propriétaires: beperkt omdat er economische problemen zijn
→ de prijs: bezitters dragen heel veel bij aan de belastingen
o Derde contrainte = foncier: Brussel heeft maar een beperkt grondgebied
La ville comme lieu d’expérimentation et d’innovation = de stad als plek voor experimenten
en innovatie
o Het is een stad met veel problemen, maar toch veel creatieve oplossingen die later in
de andere delen van het land gebruikt worden
La ville aussi comme lieu du non droit
o Brussel is een stad waar we de impact van het recht duidelijk zien
o De verplichting bestaat er misschien wel, maar de realiteit is toch altijd anders
Vb. vreemdelingen die op straat verblijven, wij worden daar vaak voor veroordeeld
,2025-2026 Sharmeen Van Noten
2. Repenser la propriété et le logement social pour sortit de la crise du logement
Il y a une incontestable crise du logement à Bruxelles: il y a 2 vecteurs principaux à Bruxelles
pour l'accès au logement
o Le logement social
o L'accès à la propriété
2.1 Le logement social: sociale huisvesting
Context
o A queue that keeps growing
- Heel lange rij van mensen op de wachtlijst voor een sociale woning (zij staan
er vaak jaren op)
- Ze hebben er recht op, maar we kunnen het niet aanbieden
- On est à 60000 ménages qui attendent le logement social. Ça veut dire que
plus d'un bruxellois sur 10 est inscrit sur les attentes du logement social.
o A significant budget
- Déficacité
- L’éfficiance: kunnen we dat regelen met een redelijk budget?
The spirit of a Spending review
o Evaluating budgetary efficiency
o The criterion of achieving objectives
o Encouraging alternative
Identifying alternatives
o Innovative construction
- We kunnen sociale woning uit hout, of pre-gemaakt zetten
- Kunnen soms ook containers zijn
o Turnkey solution: aan privépersonen vragen om het probleem aan te pakken, omdat
de publieke sector (aka overheid) het niet aankan
o Rent allowance
o Municipal housing at social rates: logement communaux → huisvesting moet aan een
sociaal tarief plaatsvinden
Critères de comparaison
o Le coût = kost: est-ce-que cette piste alternative coûte autant que la construction
classique (of dit alternatief al dan niet goedkoper is dan het klassieke systeem)
o Le temps = tijd: le temps qu’il faut pour mettre en place ces alternatives (de tijd die
nodig is om deze alternatieven in te voeren)
- Si cette alternative prend 3 fois plus de temps que le logement social classique,
on l'oublie (als deze alternatieve oplossing drie keer zoveel tijd kost als
klassieke sociale huisvesting, dan laten we het maar zitten)
o Le potentiel = potentieel: si on a une alternative qui est peut-être très intéressante
mais qui va permettre que de produire 3 logements sur 10 ans, on la laisse tomber
aussi (als er een alternatief is dat heel interessant is, maar waarmee in 10 jaar tijd
,2025-2026 Sharmeen Van Noten
slechts 3 woningen kunnen worden gebouwd, dan laten we dat vallen) → structurele
maatregelen zijn nodig
Resultats
o We willen ze allemaal helpen, maar ‘not in my backyard’…
o NIMBY-syndroom (Not In My Backyard) = il est facile de dire qu'il y a un besoin de
logements, mais personne ne veut qu'ils soient construits près de chez lui: het is
makkelijk om te zeggen dat er woningen nodig zijn, maar niemand wil ze bij zichzelf in
de buurt
Calendrier = uitvoeringstermijn
o Construction traditionnelle: het duurt 8 jaar om een klassieke sociale woning te bouwen
omdat er een miljard vergunningen zijn, zelfs als de regering heeft gezegd dat er
woningen moeten worden gebouwd, zullen die woningen pas over 10 jaar klaar zijn
o Construction innovante: niet goedkoper dan traditioneel bouwen, maar wel vele sneller
o Maisons prêtes à habiter (kant-en-klare woningen): 1.9 → ook niet goedkoper, maar
4x zo snel als traditionele bouw want particuliere opdrachtgevers zijn niet nodig
o Allocation de loyer (huursubsidie): 0
- Offrir un soutien financier aux personnen
- Uitvoeringstermijn = 0: parce qu'il n'y a rien à construire, il suffit de débloquer
le budget et vous recevrez une allocation
o Logement municipal à tarif social (sociale huurwoningen): 0
Coût annuel (over 10 years) = jaarlijkse kosten
o Logement traditionnel: 4 666 euro
o Construction innovante: 4 800 euro
o Maisons prêtes à habiter: 4 936 euro
o Allocation de loyer: 2 915 euro
o Logement municipal à tarif social: 2 290 euro
,2025-2026 Sharmeen Van Noten
Potentiel de développement
o Construction traditionnelle: afhankelijk van beschikbare middelen, budget, etc.
o Allocation de loyer: +++
- Réglementation: si nous introduisons rapidement des aides au logement, les
propriétaires augmentent les loyers (als we vrij snel huursubsidie voor mensen
invoeren, zullen verhuurders de prijzen verhogen) → krijgt veel ciritque
Vb. “als jij 200 euro per maand krijgt, kan ik mijn huur met 200 euro verhogen”
dus uiteindelijk hebben we een huurverhoging die wordt gefinancierd door de
sociale bijstand
- Dit is iets tijdelijk
- MAIS c’est temporaire (tijdelijk) et destiné à aider les personnes en attente d'un
logement social de payer moins cher dans le secteur privé, mais sous des
conditions assez strictes (onder strikte voorwaarden)
» Tijdelijk
» Doel: mensen die op een sociale woning wachten minder te laten
betalen, maar wel onder strikte voorwaarden
- Dès que cette personne obtient un logement social, l'aide s’arrête (vanaf ze een
sociale woning krijgen, stopt de steun)
- Il s'agit d'une mesure qui permet de combler le temps d'attente (maatregel die
de wachttijd overbrugt)
o Logement municipal à tarif social: +
Conclusie
o Administratieve rompslomp
2.2 L'accès à la propriété: bezit of eigendom
Les avantages de la propriété = de voordelen van het bezitten van eigendom
o Stabilité dans le temps: ze verblijven er voor lange duur
o Pouvoir de décision (macht om te beslissen)
o Entretien du bien (onderhoud van het goed): le bien reste en meilleur état chez un
propriétaire que chez un locataire
o Épargne forcée gedwongen besparingen): eigenaar gaat vaak een lening aan, als je
de de bank hebt terugbetaalt, weet je dat je het eruit hebt gehaald want je bezit stijgt
in waarde
o Couverture contre l’inflation (indekken tegen inflatie): lening bij de bank gaat wordt niet
geïndexeerd, maar een huurbaas gaat de huur wel omhoogtrekken als hij de kans krijgt
Les dangers d’une politique favorisant l’accession à la propriété = gevaren van beleid
dat kopen van een woning bevordert
o Coût pour la communauté
- Het is een kost voor de samenleving
- Le droit est l'expression d'une majorité politique, il n'est donc certainement pas
neutre
o Exclusion des plus pauvres (uitsluiting van de armen): s'il n'y a pas de plafond sur les
prix, seules les personnes bénéficiant du soutien parental peuvent acheter quelque
chose
,2025-2026 Sharmeen Van Noten
o Windfall effect = s'il n'y a pas de conditions pour réaliser des bénéfices (winst), il y a
un effet domino
o Impact sur les hausses de prix
o Conversion de l’aide publique en profit pivé (omzetting van overheidssteun in
particuliere winst): om eigenaar te worden, moet je geld krijgen van de staat, als je het
goed terug verkoopt, maak je winst op de kap van de overheid
- Zou het niet beter zijn dat ze dan een stukje moeten afstaan aan de staat voor
de hulp die ze eerder hebben gekregen?
o Logiques spéculatives, encouragées par l'absence d'impôt sur les plus-values
- Speculatieve logica, aangemoedigd door afwezigheid van vermogenswinsttaks
- Er zijn geen belastingen op de meerwaarden op vastgoed
o Dette et rique d’expulsion (schulden en risico op uitzetting)
o Attrait pour la propriété individuelle et isolée: nous voulons tous notre propre maison
avec notre propre jardin, etc. afin de ne pas trop être dérangés par les autres
o … ce qui consomme de l'énergie et des terres.
- Beaucoup s'installent dans les zones plus rurales (landelijke delen) de
Bruxelles pour y construire une maison, mais cela prend beaucoup de place
- C'est mauvais pour le écologie: il faut installer l'électricité, construire des routes
supplémentaires, etc. qui consomme de l’énergie et des terrains
Les raisons de la politique de promotion de l'accession à la propriété = redenen voor
politieke promotie van de toetreding tot eigendom
o Incitation à travailler (aansporing tot arbeid) : si vous voulez devenir propriétaire, vous
devez travailler dur (hard werken om eigenaar te kunnen worden)
o Diluer la dynamique collective de la protestation sociale : le gouvernement préfère que
nous soyons un peu distants parce que si nous sommes trop liés, le risque de révolte
(opstand) est plus grand
o Recettes fiscales (belastinginkomsten)
Alternatives à la propiéte privée ou individuelle = alternatieven
o Démembrement des droits de propriété = ontmanteling van eigendomsrechten
- Principe
» Séparation entre la propriété du terrain et la propriété des bâtiments
(erfpacht of opstal)
» Donc: vous pouver avoir un propriétaire du terrain et un autre
propriétaire du bâtiment → 2 propriétaires différents est possible
» À Louvain-la-Neuve: als je bij een vriend in zijn huis gaat slapen, dan is
de eigenaar van een huis nooit de eigenaar van de grond, terwijl als je
bij een vriend in Brussel gaat slapen, dan is hij de eigenaar
» À Louvain-la-Neuve, ce sont des erfpachters et ils n'ont pas acheté de
terrain, mais ont seulement le droit d'utiliser ce terrain et construire
quelque chose
- Avantages financiers (financiële voordelen)
» Normalement, les droits d'enregistrement sont 12,5 %, mais pour un
bien immobilier (onroerend goed), ils sont 5 % si l'on achète un droit de
superficie (opstalrecht)
, 2025-2026 Sharmeen Van Noten
» Terrain exclu de la transaction: vous n'avez donc pas à le payer, ce qui
représente déjà une grande différence de prix (dan moet je dat uiteraard
ook niet betalen, dus al een groot verschil in prijs)
» Fiscalité
- Évolution législatives
» Vous pouvez déterminer la propriété du bâtiment uniquement pour une
durée déterminée, mais aussi à vie (99 ans)
» La propriété du bâtiment est indépendante de la propriété du terrain: le
titulaire du droit de superficie (erfpachter) est propriétaire du bâtiment,
mais pas à vie → durée déterminée (max. 99 ans)
» Après 99 ans: le propriétaire du bâtiment disparaît et le propriétaire du
terrain redevient propriétaire du bâtiment
» S’il s’agit un bien public: le maximum de 99 ans ne s’applique pas !
Vb. les juges ont tendance à dire que le logement social est public
o Community Land Trust = stichting voor gemeenschapsgrond
- Principe
» Acteur à but non lucratif qui gère le terrain pour le compte d'autres
personnes (non- profit actor die het land voor anderen beheert)
» Développement
» Si un résident souhaite revendre son droit d'habitation, il peut le faire
parce qu'il est propriétaire du bâtiment. Il ne peut pas garder la totalité
de la valeur ajoutée: 75% revient au Community Land Trust, afin que le
prix d'achat pour le prochain résident reste bas et que l'aide soit
conservée. (Als een bewoner zijn woningrecht wil doorverkopen, mag
dat omdat hij eigenaar is van het gebouw. Hij kan echter niet de
volledige meerwaarde houden: 75% van de meerwaarde gaat naar de
Community Land Trust, zodat de aankoopprijs voor de volgende
bewoner lager blijft en de startsteun behouden blijft.)
- Charactéristiques
» Préservation du terrain (behoud van het land)
» Limitation des pris de revente: si on vend le bien, on ne peut pas garder
tous les bénéfices pour soi (als men het goed verkoopt, mag men niet
alle winst voor zichzelf houden)
- Gestion collective (collectief beheer)
o Coopératives de logement
- Une coopérative
» Ethical principles: het is niet diegene die het meeste investeerde die
alles te zeggen heeft
» Les actionnaires sont des utilisateurs et vice versa (aandeelhouders zijn
gebruikers en vice versa)
» Principes éthiques: ce n'est pas la personne qui a le plus investi qui a
tout à dire → le principe d’une voix (één stem)
- Une coopérative de logement
» Principes: samenwerken om woningen te bouwen
» Aspects financiers
» Développement
- Vb. Village de Passage in Vorst
