TOOLBOX MARKTKENNIS
lesinhoud
WONEN
KOPEN
WIE DOET IETS MET VASTGOED KOPEN / VERKOPEN?
• Eigenaar-gebruiker
• Eigenaar-verkoper → Projectontwikkelaar – CREM
• Vastgoedmakelaar
• Vastgoedbeheerder
• Notaris
• Immoweb, biddit
• Projectactoren → architect, ingenieur ….
• Financiële instellingen
• Belegger
• Eigenaar-verhuurder
• Publieke partij → PREM
EINDGEBRUIKER - EIGENAAR
WAAROM KOPEN? WELKE FACTOREN BEPALEN BESLISSING KOPEN?
1. Vraagperspectief → CYCLUS
Initiatief (waarom beslissing tot kopen)
• Kwantitatief (oppervlakte, voldoende ruimtefuncties)
• Kwalitatief (functies, technische eisen, andere
doelstellingen, imago – Oxfam)
• Locatie (woonwerk-verkeer, natuur, station)
• Financieel (betaalbaar, te duur, mag duurder)
Daardoor een vraag → een aanbod volgt?
DYNAMISCHE VRAAG – STATISCH AANBOD
1
, 2. Woningprijs versus beschikbaar inkomen versus ontleningscapaciteit
• Woningprijzen → ABILITY → determinerende factoren LENEN
• Woningprijzen → WILLINGNESS → determinerende factoren KOPEN/LENEN
Besteedbaar budget bepaalt de woningprijzen
Figuur 3.1 Woningprijzen -> evolutie + enkele vaststellingen:
• Regionale verschillen – Vlaanderen / Brussel / Wallonië
• Prijsevoluties binnen de gewesten gelijklopend
• Woonquote → vuistregel max. 30% van beschikbaar inkomen
• Rechtstreeks verband tussen leningscapaciteit en woningprijzen
Woningprijzen -> BASISPRINCIPE:
VRAAG
• Willingness WILLEN (bereidheid, vertrouwen)
• Ability KUNNEN (koopkracht -> eigen middelen + ontleningscapaciteit)
AANBOD
ABILITY (KUNNEN) – waar haal je je budget om te kopen?
o Eigen middelen
o Hypothecaire lening (onroerend onderpand/hypotheek)
o Andere
2
,ABILITY -> EM & HL
Verhouding afhankelijk van:
o Gezinstoestand
o Ingeschatte inkomensevolutie
o Spaarsnelheid
o Toevalligheden (erfenis, slimme investering ….)
o Leeftijd
o Meer dan 90% van startende eigenaars jonger dan 45jaar hypothecaire lening
o Slechts 10% van de kopers vanaf 65jaar -> hypothecaire lening
o Totaal 78% van de aankopen/bouwen -> hypothecaire lening
o Verhouding EM – HL verschilt sterk ifv leeftijd
3
, Woningprijzen -> ABILITY -> determinerende factoren LENEN: ontleningscapaciteit !!!
o Inkomen (besteedbaar inkomen -> woonquote!)
o Intrestvoet
o Fiscaliteit (BTW, registratie, woonbonus)
o Hypotheektype
Voorbeelden:
− Tabel hierboven (69)
− Ontleningscapaciteit
− Figuur 3-2
ONTLENINGSCAPACITEIT (in detail)
Basisbegrip -> AFBETALINGSRATIO
= initiële afbetaling hypotheek in verhouding tot het inkomen
o Verschilt niet substantieel doorheen de tijd = stabiel (belangrijk! Ifv de invloed van de
determinerende factoren
o Vuistregel = WOONQUOTE afbetaling maximaal 30% van inkomen
o Vlaanderen -> gemiddeld eigenaars -> 25%
o Europa -> 25%
4
lesinhoud
WONEN
KOPEN
WIE DOET IETS MET VASTGOED KOPEN / VERKOPEN?
• Eigenaar-gebruiker
• Eigenaar-verkoper → Projectontwikkelaar – CREM
• Vastgoedmakelaar
• Vastgoedbeheerder
• Notaris
• Immoweb, biddit
• Projectactoren → architect, ingenieur ….
• Financiële instellingen
• Belegger
• Eigenaar-verhuurder
• Publieke partij → PREM
EINDGEBRUIKER - EIGENAAR
WAAROM KOPEN? WELKE FACTOREN BEPALEN BESLISSING KOPEN?
1. Vraagperspectief → CYCLUS
Initiatief (waarom beslissing tot kopen)
• Kwantitatief (oppervlakte, voldoende ruimtefuncties)
• Kwalitatief (functies, technische eisen, andere
doelstellingen, imago – Oxfam)
• Locatie (woonwerk-verkeer, natuur, station)
• Financieel (betaalbaar, te duur, mag duurder)
Daardoor een vraag → een aanbod volgt?
DYNAMISCHE VRAAG – STATISCH AANBOD
1
, 2. Woningprijs versus beschikbaar inkomen versus ontleningscapaciteit
• Woningprijzen → ABILITY → determinerende factoren LENEN
• Woningprijzen → WILLINGNESS → determinerende factoren KOPEN/LENEN
Besteedbaar budget bepaalt de woningprijzen
Figuur 3.1 Woningprijzen -> evolutie + enkele vaststellingen:
• Regionale verschillen – Vlaanderen / Brussel / Wallonië
• Prijsevoluties binnen de gewesten gelijklopend
• Woonquote → vuistregel max. 30% van beschikbaar inkomen
• Rechtstreeks verband tussen leningscapaciteit en woningprijzen
Woningprijzen -> BASISPRINCIPE:
VRAAG
• Willingness WILLEN (bereidheid, vertrouwen)
• Ability KUNNEN (koopkracht -> eigen middelen + ontleningscapaciteit)
AANBOD
ABILITY (KUNNEN) – waar haal je je budget om te kopen?
o Eigen middelen
o Hypothecaire lening (onroerend onderpand/hypotheek)
o Andere
2
,ABILITY -> EM & HL
Verhouding afhankelijk van:
o Gezinstoestand
o Ingeschatte inkomensevolutie
o Spaarsnelheid
o Toevalligheden (erfenis, slimme investering ….)
o Leeftijd
o Meer dan 90% van startende eigenaars jonger dan 45jaar hypothecaire lening
o Slechts 10% van de kopers vanaf 65jaar -> hypothecaire lening
o Totaal 78% van de aankopen/bouwen -> hypothecaire lening
o Verhouding EM – HL verschilt sterk ifv leeftijd
3
, Woningprijzen -> ABILITY -> determinerende factoren LENEN: ontleningscapaciteit !!!
o Inkomen (besteedbaar inkomen -> woonquote!)
o Intrestvoet
o Fiscaliteit (BTW, registratie, woonbonus)
o Hypotheektype
Voorbeelden:
− Tabel hierboven (69)
− Ontleningscapaciteit
− Figuur 3-2
ONTLENINGSCAPACITEIT (in detail)
Basisbegrip -> AFBETALINGSRATIO
= initiële afbetaling hypotheek in verhouding tot het inkomen
o Verschilt niet substantieel doorheen de tijd = stabiel (belangrijk! Ifv de invloed van de
determinerende factoren
o Vuistregel = WOONQUOTE afbetaling maximaal 30% van inkomen
o Vlaanderen -> gemiddeld eigenaars -> 25%
o Europa -> 25%
4
