Deel 1: Institutionele context
1 Beroep taxateur
1.1 Doel van de taxatieopdracht
- Waarom?
o Vaak basis voor latere belangrijke beslissingen
o Meestal schakel in besluitvormingsproces van de opdrachtgever
o Redenen:
Aankoop/verkoop
à Kopen en verkoper kunnen op basis van waardering met kennis van zaken een object aankopen of verkopen
- Is vraagprijs redelijk en aanvaardbaar?
- Prijszetting ≠ waardebepaling
o Prijszetting: aftoetsen van prijsvork object met marktprijzen
o Waardebepaling: opmaak van verslag
Krediet voor een bank
à Financiële instellingen doen beroep op ‘taxateur’ om bepalen van de waarde met het oog op het toestaan
van een lening
- Marge op marktwaarde: risico
- Voor gedwongen openbare verkoop
Verdeling
à echtscheidingen, verdelen van mede-eigendommen…
Ruiling
à Ruilen van objecten/gronden + eventuele opleg/aftrek
- Tussen 2 natuurlijke personen of natuurlijk en rechtspersoon
- Komt vaak voor bij projectontwikkeling
à fiscaal voordeel: alleen registratierechten op overdracht met hoogst opeisbaar registratierecht
~ recht van opstal
- Gedwongen openbare verkoop
- SHM: opleg/aftrek < ¼ waarde laagste bedrag: opleg/aftrek vervalt: beide goederen gelijkwaardig
VLABEL
à Erfgenamen moet aangifte van nalatenschap indienen
- Door wie? Erfgenaam, schatter-expert, VLABEL online schatting
- Tekortschatting > 10% aangegeven waarde en echte waarde à boete (controleren door verkoop)
- Waarde vastgoed is basis voor berekenen successierechten
- Bindende schatting krijgt voorrang bij meerdere waarderingen
Pagina 1 van 9
, Verzekeringen
à In functie van het afsluiten van verzekeringspolis
- Verzekerde waarde
- Speciaal geval: gecorrigeerde vervangingswaarde: de grond zelf kan niet verdwijnen
Vennootschappen
à indien onroerende goederen in of uit vennootschap worden gehaald, zal de bedrijfsrevisor een taxatie (laten)
opmaken
- Waarde: economische waarde van het tijdelijke vruchtgebruik
- Fiscale voordelen: registratierechten en meerwaardebelasting
- Bij verkoop aan eigen vennootschap: niet te hoog laten schatten op belastingvrij geld uit vennootschap
te halen à fraude
- Gereglementeerde vastgoedvennootschappen: 4 maal laten taxeren
Jaarrekening van beursgenoteerde bedrijven
à IFRS – kwartaalrapportage
Controletaxatie
à Kantoor Rechtszekerheid (registratiekantoor) waakt over de juistheid van de aangegeven waarde –
registratierechten
- Eventuele bijrechten
- Prijsbewimpeling (deel in het zwart)
- Onder tafel beiden
- Kan leiden tot gerechtelijke procedure (vrederechter)
Gerechtelijke geschillen/juridische procedures
à Rechters/ Advocaten/ Curatoren ... laten zich bijstaan door taxateur
- Doel: onderhandse verkoop
- Openbare verkoop of gerechtelijke procedure
Huurprijsherziening
- Per 3-jarige periode huurherziening doorvoeren
- Aanpassing vanaf >20% hogere of lagere ‘nieuwe’ huurwaarde
Onteigening
à gedwongen eigendomsontzetting genomen vanuit algemeen belang
- Grondrechtelijk verankerd
- Onteigeningsvergoeding = venale waarde + vergoeding uit de rechtspraak
(=wederbeleggingsvergoeding)
- Kan op 2 manieren:
o In der minne: gewone onderhandse verkoop
o Gerechtelijke onteigeningsprocedure
Pagina 2 van 9
1 Beroep taxateur
1.1 Doel van de taxatieopdracht
- Waarom?
o Vaak basis voor latere belangrijke beslissingen
o Meestal schakel in besluitvormingsproces van de opdrachtgever
o Redenen:
Aankoop/verkoop
à Kopen en verkoper kunnen op basis van waardering met kennis van zaken een object aankopen of verkopen
- Is vraagprijs redelijk en aanvaardbaar?
- Prijszetting ≠ waardebepaling
o Prijszetting: aftoetsen van prijsvork object met marktprijzen
o Waardebepaling: opmaak van verslag
Krediet voor een bank
à Financiële instellingen doen beroep op ‘taxateur’ om bepalen van de waarde met het oog op het toestaan
van een lening
- Marge op marktwaarde: risico
- Voor gedwongen openbare verkoop
Verdeling
à echtscheidingen, verdelen van mede-eigendommen…
Ruiling
à Ruilen van objecten/gronden + eventuele opleg/aftrek
- Tussen 2 natuurlijke personen of natuurlijk en rechtspersoon
- Komt vaak voor bij projectontwikkeling
à fiscaal voordeel: alleen registratierechten op overdracht met hoogst opeisbaar registratierecht
~ recht van opstal
- Gedwongen openbare verkoop
- SHM: opleg/aftrek < ¼ waarde laagste bedrag: opleg/aftrek vervalt: beide goederen gelijkwaardig
VLABEL
à Erfgenamen moet aangifte van nalatenschap indienen
- Door wie? Erfgenaam, schatter-expert, VLABEL online schatting
- Tekortschatting > 10% aangegeven waarde en echte waarde à boete (controleren door verkoop)
- Waarde vastgoed is basis voor berekenen successierechten
- Bindende schatting krijgt voorrang bij meerdere waarderingen
Pagina 1 van 9
, Verzekeringen
à In functie van het afsluiten van verzekeringspolis
- Verzekerde waarde
- Speciaal geval: gecorrigeerde vervangingswaarde: de grond zelf kan niet verdwijnen
Vennootschappen
à indien onroerende goederen in of uit vennootschap worden gehaald, zal de bedrijfsrevisor een taxatie (laten)
opmaken
- Waarde: economische waarde van het tijdelijke vruchtgebruik
- Fiscale voordelen: registratierechten en meerwaardebelasting
- Bij verkoop aan eigen vennootschap: niet te hoog laten schatten op belastingvrij geld uit vennootschap
te halen à fraude
- Gereglementeerde vastgoedvennootschappen: 4 maal laten taxeren
Jaarrekening van beursgenoteerde bedrijven
à IFRS – kwartaalrapportage
Controletaxatie
à Kantoor Rechtszekerheid (registratiekantoor) waakt over de juistheid van de aangegeven waarde –
registratierechten
- Eventuele bijrechten
- Prijsbewimpeling (deel in het zwart)
- Onder tafel beiden
- Kan leiden tot gerechtelijke procedure (vrederechter)
Gerechtelijke geschillen/juridische procedures
à Rechters/ Advocaten/ Curatoren ... laten zich bijstaan door taxateur
- Doel: onderhandse verkoop
- Openbare verkoop of gerechtelijke procedure
Huurprijsherziening
- Per 3-jarige periode huurherziening doorvoeren
- Aanpassing vanaf >20% hogere of lagere ‘nieuwe’ huurwaarde
Onteigening
à gedwongen eigendomsontzetting genomen vanuit algemeen belang
- Grondrechtelijk verankerd
- Onteigeningsvergoeding = venale waarde + vergoeding uit de rechtspraak
(=wederbeleggingsvergoeding)
- Kan op 2 manieren:
o In der minne: gewone onderhandse verkoop
o Gerechtelijke onteigeningsprocedure
Pagina 2 van 9
