Syndicschap
1
,DEEL 1 MEDE-EIGENDOM
1. 3 SOORTEN MEERVOUDIGE EIGENDOM
- Collectieve eigendom (bv tijdelijke maatschap)
o Altijd gewild, tijdelijk en georganiseerd
- Multi-eigendom (bv timesharing: mensen kopen samen villa in spanje)
o Eigenaars hebben beperkte tijd genot vh goed, een tijdelijk exclusief recht
- Mede-eigendom
o Elke mede-eigenaar heeft recht op een breukdeel vd zaak
o Niemand heeft een exclusief recht over een deel vd zaak
o Eigendomsrecht wordt verdeeld in aandelen of breukdelen
Meervoudige eigendom: het eigendomsrecht op 1 zaak hoort toe aan verschillende personen
- Mede-eigenaars hebben een aandeel / breukdeel
SUPPLETIEVE REGELS VAN GEWONE MEDE -EIGENDOM IN HET ALGEMEEN
- Art 3.69 BW: er is vermoeden dat aandelen van ieder gelijk zijn
- Art. 3.70 BW: iedere mede-eigenaar kan over zijn aandeel beschikken en het met zakelijke rechten
belasten
- Art 3.71 – 3.72 BW: zaak gebruiken genieten maar 2 beperkingen
o Bestemming vd onverdeelde zaak respecteren
o Hetzelfde recht vd mede-eigenaars eerbiedigen
- Daden v behoud en voorlopig beheer kunnen onmiddellijk en afzonderlijk gesteld worden
o Door storm beschadigd dak laten maken
o Betalen verzekeringspremies
o Oogsten bederfbare producten
o Betalen belasting
- Art. 3.73: daden van beheer en beschikking enkel mits goedkeuring van alle mede-eigenaars
- Art. 3.74: elke mede-eigenaar betaalt mee vr onderhoudskosten, beheerskosten en belastingen
2
,MEDE-EIGENDOM
GEWONE OF TOEVALLIGE MEDE -EIGENDOM
▪ = eigendomsrecht op een zaak hoort toe aan verschillende personen die toevallig in deze situatie
verzeild zijn geraakt
▪ cfr. mede-eigendom n.a.v. erfrecht
▪ een tijdelijke situatie: art. 3.75 BW
▪ ten allen tijde kan iemand vragen uit onverdeeldheid te treden
▪ je kan ten allen tijde naar rechtbank gaan en onverdeeldheid vragen, dan wordt het
verkocht en krijgt ieder zijn deel
▪ men kan pacten sluiten voor max. 5 jaar om in onverdeeldheid te blijven
▪ onderlinge verhouding tussen partijen wordt geregeld door art. 3.69-3.75 BW
▪ einde
▪ verdeling
▪ vermenging
▪ verjaring
▪ afstand vh recht v mede-eigendom (bv verwerpen erfenis)
VRIJWILLIGE MEDE -EIGENDOM
▪ op basis van een overeenkomst
▪ bijv. ongehuwden kopen appartement en maken afspraken in koopovereenkomst
▪ bijv. beleggingsfonds
▪ in de overeenkomst worden afspraken gemaakt i.v.m. rechten en plichten partijen, verdeling kosten, ...
▪ einde
▪ art. 3.75 BW in principe niet van toepassing (te allen tijde uit onverdeeldheid treden)
▪ je wou dit dus je kan niet ten allen tijde uit onverdeeldheid treden
▪ contract van bepaalde duur: termijn respecteren
▪ contract van onbepaalde duur: redelijke opzeggingstermijn (max. 5 jaar)
GEDWONGEN MEDE -EIGENDOM
▪ door de functie of bestemming van het goed kan er geen verdeling optreden
typevoorbeeld appartementenrecht: traphal, gevel, dak kan onmogelijk toebehoren aan 1 enkele
eigenaar
▪ is eeuwigdurend, geen toepassing van art. 3.75 BW
▪ 2 sets van spelregels voor gedwongen mede-eigendom
▪ Algemene bepalingen gedwongen mede-eigendom
▪ Gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen
3
, In BW onderscheid :
ALGEMENE BEPALINGEN GEDWONGEN MEDE -EIGENDOM
- van toepassing bijv. bij gemeenschappelijke oprit bij 2 huizen
- indien geen afspraken zijn gemaakt, dan zijn art. 3.69 t.e.m. 3.74 BW van toevallige ME van toepassing
(suppletief recht)
- versterkte accessoiriteit: het onverdeeld aandeel blijft altijd verbonden aan het privatieve erf of deel =
art. 3.79 BW
A. Omvang van de aandelen (art. 3.80 BW)
• het onverdeeld aandeel wordt bepaald door de waarde van het privatieve deel waar het bij
hoort
B. Verdeling van de lasten (art. 3.81 BW)
o = kosten van onderhoud, herstelling en vernieuwing
o verdeeld volgens waarde van elk privatief deel (= aandelen)
o afwijken kan via overeenkomst (volgens nut voor privatief deel, of volgens combinatie nut én
waarde privatief deel)
GEDWONGEN MEDE -EIGENDOM VAN GEBOUWEN OF GROEPEN VAN GEBOUWEN
- = appartementenrecht
- art. 3.84 t.e.m. 3.100 BW van toepassing
- volledig dwingend recht
!! Wat met appartementen die niet meer onder appartementenrecht vallen? = examenvraag
➔ vallen onder algemene bepalingen gedwongen mede-eigendom
WETGEVENDE BRONNEN
Voor syndicschap houden we rekening met volgende bronnen:
1. (nieuw) Burgerlijk Wetboek
2. Makelaarswet: opsplitsen van tableau
INGEKORTE HISTORIEK BURGERLIJK WETBOEK
Voor 1994: notarissen hadden een gebruik, hadden statuten, er was nog geen wetgeving
• 30 juni 1994 Wet Mede-eigendom
o art. 577bis oud BW gewijzigd in art. 577-2 oud BW
o invoegen van art. 577-3 t.e.m. 577-14 oud BW
• hervorming 2010
o veel inhoudelijke aanpassingen
o maakt appartementenrecht dwingend recht
• hervorming 2019
o weerom inhoudelijke aanpassingen
• vanaf 1/9/2021 artikelen uit oud BW overgenomen in BW
o Boek 3 Titel 4 Mede-eigendom
4
1
,DEEL 1 MEDE-EIGENDOM
1. 3 SOORTEN MEERVOUDIGE EIGENDOM
- Collectieve eigendom (bv tijdelijke maatschap)
o Altijd gewild, tijdelijk en georganiseerd
- Multi-eigendom (bv timesharing: mensen kopen samen villa in spanje)
o Eigenaars hebben beperkte tijd genot vh goed, een tijdelijk exclusief recht
- Mede-eigendom
o Elke mede-eigenaar heeft recht op een breukdeel vd zaak
o Niemand heeft een exclusief recht over een deel vd zaak
o Eigendomsrecht wordt verdeeld in aandelen of breukdelen
Meervoudige eigendom: het eigendomsrecht op 1 zaak hoort toe aan verschillende personen
- Mede-eigenaars hebben een aandeel / breukdeel
SUPPLETIEVE REGELS VAN GEWONE MEDE -EIGENDOM IN HET ALGEMEEN
- Art 3.69 BW: er is vermoeden dat aandelen van ieder gelijk zijn
- Art. 3.70 BW: iedere mede-eigenaar kan over zijn aandeel beschikken en het met zakelijke rechten
belasten
- Art 3.71 – 3.72 BW: zaak gebruiken genieten maar 2 beperkingen
o Bestemming vd onverdeelde zaak respecteren
o Hetzelfde recht vd mede-eigenaars eerbiedigen
- Daden v behoud en voorlopig beheer kunnen onmiddellijk en afzonderlijk gesteld worden
o Door storm beschadigd dak laten maken
o Betalen verzekeringspremies
o Oogsten bederfbare producten
o Betalen belasting
- Art. 3.73: daden van beheer en beschikking enkel mits goedkeuring van alle mede-eigenaars
- Art. 3.74: elke mede-eigenaar betaalt mee vr onderhoudskosten, beheerskosten en belastingen
2
,MEDE-EIGENDOM
GEWONE OF TOEVALLIGE MEDE -EIGENDOM
▪ = eigendomsrecht op een zaak hoort toe aan verschillende personen die toevallig in deze situatie
verzeild zijn geraakt
▪ cfr. mede-eigendom n.a.v. erfrecht
▪ een tijdelijke situatie: art. 3.75 BW
▪ ten allen tijde kan iemand vragen uit onverdeeldheid te treden
▪ je kan ten allen tijde naar rechtbank gaan en onverdeeldheid vragen, dan wordt het
verkocht en krijgt ieder zijn deel
▪ men kan pacten sluiten voor max. 5 jaar om in onverdeeldheid te blijven
▪ onderlinge verhouding tussen partijen wordt geregeld door art. 3.69-3.75 BW
▪ einde
▪ verdeling
▪ vermenging
▪ verjaring
▪ afstand vh recht v mede-eigendom (bv verwerpen erfenis)
VRIJWILLIGE MEDE -EIGENDOM
▪ op basis van een overeenkomst
▪ bijv. ongehuwden kopen appartement en maken afspraken in koopovereenkomst
▪ bijv. beleggingsfonds
▪ in de overeenkomst worden afspraken gemaakt i.v.m. rechten en plichten partijen, verdeling kosten, ...
▪ einde
▪ art. 3.75 BW in principe niet van toepassing (te allen tijde uit onverdeeldheid treden)
▪ je wou dit dus je kan niet ten allen tijde uit onverdeeldheid treden
▪ contract van bepaalde duur: termijn respecteren
▪ contract van onbepaalde duur: redelijke opzeggingstermijn (max. 5 jaar)
GEDWONGEN MEDE -EIGENDOM
▪ door de functie of bestemming van het goed kan er geen verdeling optreden
typevoorbeeld appartementenrecht: traphal, gevel, dak kan onmogelijk toebehoren aan 1 enkele
eigenaar
▪ is eeuwigdurend, geen toepassing van art. 3.75 BW
▪ 2 sets van spelregels voor gedwongen mede-eigendom
▪ Algemene bepalingen gedwongen mede-eigendom
▪ Gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen
3
, In BW onderscheid :
ALGEMENE BEPALINGEN GEDWONGEN MEDE -EIGENDOM
- van toepassing bijv. bij gemeenschappelijke oprit bij 2 huizen
- indien geen afspraken zijn gemaakt, dan zijn art. 3.69 t.e.m. 3.74 BW van toevallige ME van toepassing
(suppletief recht)
- versterkte accessoiriteit: het onverdeeld aandeel blijft altijd verbonden aan het privatieve erf of deel =
art. 3.79 BW
A. Omvang van de aandelen (art. 3.80 BW)
• het onverdeeld aandeel wordt bepaald door de waarde van het privatieve deel waar het bij
hoort
B. Verdeling van de lasten (art. 3.81 BW)
o = kosten van onderhoud, herstelling en vernieuwing
o verdeeld volgens waarde van elk privatief deel (= aandelen)
o afwijken kan via overeenkomst (volgens nut voor privatief deel, of volgens combinatie nut én
waarde privatief deel)
GEDWONGEN MEDE -EIGENDOM VAN GEBOUWEN OF GROEPEN VAN GEBOUWEN
- = appartementenrecht
- art. 3.84 t.e.m. 3.100 BW van toepassing
- volledig dwingend recht
!! Wat met appartementen die niet meer onder appartementenrecht vallen? = examenvraag
➔ vallen onder algemene bepalingen gedwongen mede-eigendom
WETGEVENDE BRONNEN
Voor syndicschap houden we rekening met volgende bronnen:
1. (nieuw) Burgerlijk Wetboek
2. Makelaarswet: opsplitsen van tableau
INGEKORTE HISTORIEK BURGERLIJK WETBOEK
Voor 1994: notarissen hadden een gebruik, hadden statuten, er was nog geen wetgeving
• 30 juni 1994 Wet Mede-eigendom
o art. 577bis oud BW gewijzigd in art. 577-2 oud BW
o invoegen van art. 577-3 t.e.m. 577-14 oud BW
• hervorming 2010
o veel inhoudelijke aanpassingen
o maakt appartementenrecht dwingend recht
• hervorming 2019
o weerom inhoudelijke aanpassingen
• vanaf 1/9/2021 artikelen uit oud BW overgenomen in BW
o Boek 3 Titel 4 Mede-eigendom
4
