Volledige samenvatting van het vak Vastgoed | Arteveldehogeschool | 2025/26

1 Inleidingsles

1.1 Transacties m.b.t onroerende goederen

1.1.1 Actualiteit

 China lanceert groot pakket maatregelen om vastgoedcrisis te bestrijden
o Appartementen geraken niet meer verkocht = rentes gaan verlagen

 Hoe de vastgoedcrisis in de VS een wereldwijde financiële crisis teweegbracht
o De vastgoedmarkt heeft een invloed op de algemene economie
o Aanbod wordt groter dan de vraag
o De prijzen van vastgoed gaan eerst enorm gaan stijgen = vraag stijgt
 Dit omwille van hoge vraag, dus de prijs stelde toen niet meer overeen met de
werkelijke waarde en wordt dat onhoudbaar = enorm gaan dalen
o Vastgoedzeepbel: zo krijg je dat vastgoed niet meer verkocht (in België nog niet gebeurt)

 Vastgoed trekt aan: ‘De Belg wordt geboren met een baksteen in de maag’
o Heel wat mensen willen ooit eigenaar zijn van een eigen woning (privé en professioneel)

 Verlaagde BTW op sloop en heropbouw: ‘Boost voor investeerders’
o Nieuwe woning zetten: 21% BTW
o Eerst oude woning afbreken en daar een nieuwe woning zetten = 6% BTW bij sloop en
heropbouw = iets dat men wil aanmoedigen (beter om af te breken dan om te renoveren)
o Enkel voor particulieren
o Bouwpromotoren: krijgen enkel 6% als ze deze op huurmarkt zetten => meer
energiezuinige woningen


1.2 Nieuwe regels 2025

 Registratierechten dalen naar 2% (enige eigen woning)
 Vlaams kotlabel doet zijn intrede
 Versoepelde renovatieplicht
 Einde korting op onroerende voorheffing voor energiezuinige woningen
o Energieverslindende woning => verplicht om te renoveren binnen 6 jaar
 Van label E of F naar D gaan
 Geen gasaansluitingen meer bij nieuwbouw
o Werken met warmtepomp



1.3 Nieuwe regels 2026

 Verlaagd tarief van 2% registratierechten: strengere voorwaarden
o Je moet er minstens zelf 1 jaar in wonen
 Wijziging MijnVerbouwpremie en Mijnverbouwlening

1

, o Je kan bepaalde premies krijgen voor verbouwen woning (mensen met hoog inkomen
kunnen deze niet krijgen) => ze kunnen dit zelf betalen door hoog inkomen
 Verplicht EPC NR voor grote niet-residentiële gebouwen
o EPC = je moet hierover beschikken => informatie over energiezuinigheid van de woning
 Dit is nu ook voor grote niet-residentiële gebouwen (ook als ze niet verkocht
worden)
 BTW op warmtepompen (in woningen jonger dan 10 jaar) daalt naar 6%
o 6% voor woningen jonger dan 10 jaar
o Voor nieuwe woningen ook maar is 21%
 Hogere schenk- en erfbelasting voor residentieel vastgoed in familiale vennootschappen


1.4 Verkoop van onroerend goed

 Verkopen nationaal en regionaal liggen een beetje op hetzelfde niveau
 Gaat enkel over huizen en appartementen
 Cijfers bij alle Belgische notarissen (notariële akte)
 Nationaal grote heropleving
 Redenen: verkoop toen lager (2022-2023)
o Rente: is hoger geworden, daling van de vraag => nu zijn ze gestabiliseerd
o Inflatie: alles was duurder geworden (minder budget over voor vastgoed) => minder
mensen die extra budget over hadden voor vastgoed
 Voor huizen is er een grote stijging sinds 2021: inflatie afgenomen, rente gestabiliseerd
 Rentebarometer – immotheker Finotheker



1.5 Verhuur van onroerend goed

Huurbarometer CIB; vraag is veel groter dan aanbod en huurprijzen zijn heel hoog en heel moeilijk
om een betaalbare en redelijke huurwoning te vinden

Woning kopen => onbetaalbaar dus mensen gaan al sneller gaan huren maar er is bijna geen aanbod


1.6 Bouwen en verbouwen van onroerend goed

 Ongunstige fiscaliteit
 Dure bouwmaterialen
 Beperkt koperspubliek
 Complexe administratieve procedures

Als je een woning koopt: 2% registratierechten betalen

Als je een woning zet: 21% BTW betalen => bouwmaterialen heel duur

Geen nieuwe gronden meer gebruikt worden (betonstop) als bouwgrond




2

,EPB = je woning moet aan verschillende voorwaarden voldoen op vlak van isolatie/ ventilatie/
zonnepanelen/…


1.7 Bronnen van vastgoedrecht

 Geen aparte rechtstak
 Combinatie van privaat en publiek recht
o Koop en huur: Privaat (burgers onderling)
o Belastingen, ruimtelijke ordening, energievereisten: Publiek
 Federale en Gewest materie
o Ruimte ordening, stedenbouw, energie: Vlaams
 Rechtspraak: vredegerecht of rechtbank van eerste aanleg
o Burgerlijke rechtbank
 Onder €5.000 = vredegerecht (geschil huur altijd, burenruzies)
 Boven €5.000 = rechtbank van 1ste aanleg




1.8 Vastgoedactoren

1.8.1 Vastgoedmakelaar

 BIV-erkenning
 Deontologische regels (plichtenleer) – tuchtsancties BIV
 Vastgoedmakelaar – bemiddelaar (KB Bemiddelingsopdrachten)
 Vastgoedmakelaar – syndicus (leider van algemene vergadering)




3

, 2 Module 1 verkoop van onroerend goed

2.1 Basisprincipes uit het BW

2.1.1 De zakelijke rechten

Welk zakelijk recht is het?

Piet mag over de weide van zijn buurman wandelen om zijn eigen woning te bereiken. Dit recht blijft
bestaan, ook als de buurman het goed verkoopt => erfdienstbaarheid

Een ondernmeing krijgt het recht om gedurende 60 jaar een stuk grond te gebruiken om er een
fabriek op te bouwen, terwijl de grond eigendom blijft van de stad => opstalrecht

Als je eigenaar bent van een grond, ben je automatisch ook eigenaar en heb je recht op alles wat op
die grond gebouwd word => recht van natrekking => Je kan van dat recht van natrekking afwijken
door een opstalrecht toe te kennen

Els schenkt haar huis in blote eigendom aan haar dochter, maar behoudt het recht om er te blijven
wonen tot haar dood => recht van vruchtgebruik

Tom erft een garage van zijn oma en er mag er vrij over beschikken: hij mag er zijn auto in parkeren,
ze verhuren, verkopen of zelfs afbreken => eigendomsrecht => het meest uitgebreide zakelijk recht
dus je mag volledig over het goed beschikken

Marie mag gedurende 30 jaar een loods bouwen op een stuk grond dat eigendom is van een boer. De
loods behoort haar toe, maar de grond blijft eigendom van de boer => opstalrecht

Een bank leent geld aan een ondernemer, maar wil zekerheid. Zij vestigen een recht op een
bedrijfspand van de ondernemer zodat de bank zich bij wanbetaling op dit gebouw kan verhalen =>
hypotheek => zakelijkzekerheidsrecht => je krijgt een recht op een goed van iemand anders en dat
recht heb je om te garanderen dat jouw tegenpartij een verbintenis nakomt

Tom leent 10.000 van zij vriend Jan. Als zekerheid geeft hij zijn dure horloge af. Jan houdt het horloge
bij zich tot Tom zijn schuld terugbetaalt. => pand (= zakelijkzekerheidsrecht, voor onroerende
goederen)



2.1.1.1 Situering

Zakelijke rechten = rechten op goederen (onroerend en roerend goed)

2.1.1.1.1 Boek 3 ‘goederen’ in het BW

2.1.1.1.1.1 Titel 1: algemene bepalingen

 Gesloten systeem van zakelijke rechten: ‘numerus clausus’ principe
o Numerus clausus: het aantal zakelijke rechten liggen vast. Het is wettelijk bepaald welke
zakelijke rechten op geoderen uitgevoerd worden




4