Vastgoedtransacties 2
blauwe post-its in codex
LES 1 : koop
overeenkomsten kunnen
in deze 4 categorieën
onderverdeeld worden
- eenzijdige ov : verbintenis vr 1 persoon (bv woning schenken aan kinderen –
kinderen hebben geen verplichting, schenker wel)
- wederkerige ov : meerdere partijen verbinden zich (bv verkoop)
- ov onder bezwarend titel : betaling nodig
- vergeldende ov : prestaties gelijkwaardig
- kanscontract : de prestatie hangt af ve onzekere gebeurtenis (bv loterij)
- ov uit vrijgevigheid : 1 partij levert een prestatie zonder een tegenprestatie
te verwachten
- consensuele ov : consensus (akkoord) hebben
- zakelijke ov : overeenkomst is onderworpen aan overhandiging v zaak aan
andere partij
- plechtige ov : vormvereisten (bv pas getrouwd als je document hebt bij
burgerlijke stand, niet wanneer je het gewoon zegt)
- benoemde ov : staat in het wetboek, regels over
- onbenoemde ov : geen regels in wetboek (bv bezetting ter beden)
- gemende ov : elementen v verschillende benoemde overeenkomsten samen
1
, Vastgoedtransacties 2
koop is een :
– consensuele overeenkomst
– vergeldende overeenkomst (bezwarende titel)
– benoemde overeenkomst
hoofdbestanddelen v koop:
A. eigendomsoverdracht
B. betaling geldprijs
A. eigendomsoverdracht
koop is een consensuele overeenkomst => geen formaliteiten (levering,
betaling) nodig om overeenkomst te hebben (door handen te schudden komt
eigendomsoverdracht tot stand)
-> compromis (= onderhandse ov = voorlopige ov)
wordt opgemaakt als bewijs en om de afspraken op papier te hebben
-> authentieke akte (max 4 maanden na compromis)
wordt opgemaakt voor rechtszekerheid
⤷ 3de partij is niet gebonden aan overeenkomst maar mag zich niet gedragen
alsof
overeenkomst niet bestaat (= principe v relativiteit)
risico: bv aankoop vandaag maar levering volgende week - nacht voor levering
blikseminslag - pech voor koper
-> oplossing: art.1583 oud BW is v aanvullend recht =>
eigendomsoverdracht uitstellen is
mogelijk (tot verlijden v authentieke akte)
!! is niet automatisch, moet je uitdrukkelijk bedingen 1
Voorbeeld uit een overeenkomst: - overdracht eigendomsrecht
De verkoper verklaart dat hij de effectieve eigenaar is van voorschreven
onroerend goed en dat hij de vereiste bevoegdheid heeft om erover te beschikken
en dat er geen overdrachtsbeperkingen gelden in zijnen hoofde.
De verkoop is gesloten door het ondertekenen van onderhavige overeenkomst,
onder voorbehoud van eventueel hierna vermelde opschortende voorwaarde(n).
De koper bekomt het eigendomsrecht bij het verlijden van de notariële akte. Hij
zal er op hetzelfde ogenblik het genot en het vrij gebruik van verkrijgen,
behoudens hierna anders vermeld.
2
, Vastgoedtransacties 2
De verkoop omvat niet de aan de openbare nutsmaatschappijen toebehorende
leidingen of meters.
EXAMEN : Fluo op examen - leg uit
-> art. 1583 zegt dat eigendomsoverdracht meteen is, maar is v aanvullend recht dus kan
je uitstellen tot bij tekenen v akte
koop gaat altijd over de overdracht v volle eigendom (bv vruchtgebruik ≠
koop)
Als makelaar goed nagaan wie de eigenaars zijn!
-> eigendomstitel opvragen (kopie v akte v vorige aankoop v pand waarin staat
wie de eigenaars zijn)
verkoop v andermans zaak
=> relatieve nietigheid (kan enkel door de koper worden ingeroepen)
=> schadevergoeding als ter goeder trouw
de verkoper heeft een revendicatierecht (=VK kan zijn goed terugvorderen)
sterkmaking =
clausule waarbij een partij (A) aan de tegenpartij (B) belooft ervoor te zorgen dat
een derde (C) iets zal doen.
als de derde (C) weigert, is degene die zich sterk maakt (A), gehouden tot
betaling v SV
B. prijs
Er is pas koop als er een prijs bepaald is – als er een ander goed vr wordt
gegeven is het ruil
- de prijs moet bepaald of bepaalbaar zijn
- kan door de partijen of door een 3de gedaan worden
- moet uitdrukkelijk vermeld worden
- moet reëel zijn, dus pas op met:
• belachelijk lage prijs
3
, Vastgoedtransacties 2
verkoop vr lager bedrag mag (bv aan €200.000 verkopen vr
goeie vriend) er moet
dan wel in overeenkomst opgenomen worden dat huis eigenlijk
€300.000 waard
is, verkooprechten worden dan op €300.000 berekent (verklaring
pro fisco)
• prijsbewimpeling
= bv woning wordt verkocht vr €300.000 maar in akte wordt
€200.000 gezet en er wordt €100.000 in het zwart onder tafel
gegeven (belastingen dan op lager bedrag) - om belastingen te
ontduiken (2% verkooprechten, bij 2de woning 12%)
• opsplitsing RG/ORG
= bv €290.000 vr onroerend goed en €10.000 vr roerende goederen
dat bij woning blijven – geen verkooprechten op bedrag v roerende
goederen
-> als er roerende goederen bij de woning blijven moet dit
vermeld worden in de
overeenkomst
• vernietiging wegens benadeling
- betaling
voorschot: is niet verplicht (meestal 10%), bij Wet Breyne max
5%
waarborg
VLABEL = Vlaamse belastingdienst (hier vallen verkooprechten onder)
precontractuele fase :
periode voor het tot stand komen vd overeenkomst - onderhandelingen tussen
partijen (gaat de partijen niet binden)
algemene zorgvuldigheidsnorm = gedragen als voorzichtig en redelijk
persoon
⤷ wat mag niet? foutief afbreken v onderhandelingen, tekortkoming aan
informatieplicht, liegen
-> sanctie: schadevergoeding
4
blauwe post-its in codex
LES 1 : koop
overeenkomsten kunnen
in deze 4 categorieën
onderverdeeld worden
- eenzijdige ov : verbintenis vr 1 persoon (bv woning schenken aan kinderen –
kinderen hebben geen verplichting, schenker wel)
- wederkerige ov : meerdere partijen verbinden zich (bv verkoop)
- ov onder bezwarend titel : betaling nodig
- vergeldende ov : prestaties gelijkwaardig
- kanscontract : de prestatie hangt af ve onzekere gebeurtenis (bv loterij)
- ov uit vrijgevigheid : 1 partij levert een prestatie zonder een tegenprestatie
te verwachten
- consensuele ov : consensus (akkoord) hebben
- zakelijke ov : overeenkomst is onderworpen aan overhandiging v zaak aan
andere partij
- plechtige ov : vormvereisten (bv pas getrouwd als je document hebt bij
burgerlijke stand, niet wanneer je het gewoon zegt)
- benoemde ov : staat in het wetboek, regels over
- onbenoemde ov : geen regels in wetboek (bv bezetting ter beden)
- gemende ov : elementen v verschillende benoemde overeenkomsten samen
1
, Vastgoedtransacties 2
koop is een :
– consensuele overeenkomst
– vergeldende overeenkomst (bezwarende titel)
– benoemde overeenkomst
hoofdbestanddelen v koop:
A. eigendomsoverdracht
B. betaling geldprijs
A. eigendomsoverdracht
koop is een consensuele overeenkomst => geen formaliteiten (levering,
betaling) nodig om overeenkomst te hebben (door handen te schudden komt
eigendomsoverdracht tot stand)
-> compromis (= onderhandse ov = voorlopige ov)
wordt opgemaakt als bewijs en om de afspraken op papier te hebben
-> authentieke akte (max 4 maanden na compromis)
wordt opgemaakt voor rechtszekerheid
⤷ 3de partij is niet gebonden aan overeenkomst maar mag zich niet gedragen
alsof
overeenkomst niet bestaat (= principe v relativiteit)
risico: bv aankoop vandaag maar levering volgende week - nacht voor levering
blikseminslag - pech voor koper
-> oplossing: art.1583 oud BW is v aanvullend recht =>
eigendomsoverdracht uitstellen is
mogelijk (tot verlijden v authentieke akte)
!! is niet automatisch, moet je uitdrukkelijk bedingen 1
Voorbeeld uit een overeenkomst: - overdracht eigendomsrecht
De verkoper verklaart dat hij de effectieve eigenaar is van voorschreven
onroerend goed en dat hij de vereiste bevoegdheid heeft om erover te beschikken
en dat er geen overdrachtsbeperkingen gelden in zijnen hoofde.
De verkoop is gesloten door het ondertekenen van onderhavige overeenkomst,
onder voorbehoud van eventueel hierna vermelde opschortende voorwaarde(n).
De koper bekomt het eigendomsrecht bij het verlijden van de notariële akte. Hij
zal er op hetzelfde ogenblik het genot en het vrij gebruik van verkrijgen,
behoudens hierna anders vermeld.
2
, Vastgoedtransacties 2
De verkoop omvat niet de aan de openbare nutsmaatschappijen toebehorende
leidingen of meters.
EXAMEN : Fluo op examen - leg uit
-> art. 1583 zegt dat eigendomsoverdracht meteen is, maar is v aanvullend recht dus kan
je uitstellen tot bij tekenen v akte
koop gaat altijd over de overdracht v volle eigendom (bv vruchtgebruik ≠
koop)
Als makelaar goed nagaan wie de eigenaars zijn!
-> eigendomstitel opvragen (kopie v akte v vorige aankoop v pand waarin staat
wie de eigenaars zijn)
verkoop v andermans zaak
=> relatieve nietigheid (kan enkel door de koper worden ingeroepen)
=> schadevergoeding als ter goeder trouw
de verkoper heeft een revendicatierecht (=VK kan zijn goed terugvorderen)
sterkmaking =
clausule waarbij een partij (A) aan de tegenpartij (B) belooft ervoor te zorgen dat
een derde (C) iets zal doen.
als de derde (C) weigert, is degene die zich sterk maakt (A), gehouden tot
betaling v SV
B. prijs
Er is pas koop als er een prijs bepaald is – als er een ander goed vr wordt
gegeven is het ruil
- de prijs moet bepaald of bepaalbaar zijn
- kan door de partijen of door een 3de gedaan worden
- moet uitdrukkelijk vermeld worden
- moet reëel zijn, dus pas op met:
• belachelijk lage prijs
3
, Vastgoedtransacties 2
verkoop vr lager bedrag mag (bv aan €200.000 verkopen vr
goeie vriend) er moet
dan wel in overeenkomst opgenomen worden dat huis eigenlijk
€300.000 waard
is, verkooprechten worden dan op €300.000 berekent (verklaring
pro fisco)
• prijsbewimpeling
= bv woning wordt verkocht vr €300.000 maar in akte wordt
€200.000 gezet en er wordt €100.000 in het zwart onder tafel
gegeven (belastingen dan op lager bedrag) - om belastingen te
ontduiken (2% verkooprechten, bij 2de woning 12%)
• opsplitsing RG/ORG
= bv €290.000 vr onroerend goed en €10.000 vr roerende goederen
dat bij woning blijven – geen verkooprechten op bedrag v roerende
goederen
-> als er roerende goederen bij de woning blijven moet dit
vermeld worden in de
overeenkomst
• vernietiging wegens benadeling
- betaling
voorschot: is niet verplicht (meestal 10%), bij Wet Breyne max
5%
waarborg
VLABEL = Vlaamse belastingdienst (hier vallen verkooprechten onder)
precontractuele fase :
periode voor het tot stand komen vd overeenkomst - onderhandelingen tussen
partijen (gaat de partijen niet binden)
algemene zorgvuldigheidsnorm = gedragen als voorzichtig en redelijk
persoon
⤷ wat mag niet? foutief afbreken v onderhandelingen, tekortkoming aan
informatieplicht, liegen
-> sanctie: schadevergoeding
4
