Personenbelasting
Hfd 1: Onroerende Inkomsten
Onroerende goederen
• Onroerende goederen:
o Ongebouwde onroerende goederen (bouwland, bossen, gronden,...)
o Gebouwde onroerende goederen (huizen, handelspanden, fabrieken,…)
o Materieel en outillage onroerend van nature of door bestemming
• Inkomsten van onroerende goederen:
o Goed wordt verhuurd: ontvangen huur
o Goed wordt niet verhuurd: huurwaarde ervan
Voor in België én in het buitenland gelegen onroerende goederen: kadastraal inkomen
Kadastraal inkomen
• Definitie KI: normale gemiddelde jaarlijks netto-inkomen, vastgesteld door de administratie van
het kadaster op basis van de normale netto huurwaarde op een bepaald referentietijdstip
(01/01/1975)
o Normaal 10-jaarlijkse herziening
o Sinds inkomstenjaar 1991: jaarlijkse indexering
• Berekening: geïndexeerd KI afgerond op de dichtstbijzijnde euro
• KI terug te vinden op aanslagbiljet onroerende voorheffing
• In aangifte: steeds het niet geïndexeerde Ki
• Index IJ 2025: 2,2446 (afronden tot op de euro)
• Bestaan KI (art. 9, eerste lid WIB):
o Nieuwgebouwd OG: vanaf de dag van ingebruikname of eerste verhuring
o Verbouwingswerken: verhoogd KI vanaf de dag van de voltooiing van de werken
o Nog niet gekend: uitstel vragen van aangifte of niets invullen en nadien bezwaar
• Onroerend inkomen kan in een aantal gevallen vrijgesteld worden van aangifte:
o OG gebruikt als eigen woning (art. 12, §3 WIB)
o Andere gevallen van art 12 WIB niet te kennen (bv. OG gebruikt voor
weldadigheidsdoeleinden (art. 12, §1 WIB) etc)
Wie moet OI aangeven?
• Verplichting tot aangifte berust bij de begunstigde van het inkomen (art. 11 WIB)
• Eigenaar: degene aan wie het goed juridisch toebehoort
• Bezitter: houder van het goed, juridisch geen eigenaar
• Vruchtgebruiker: heeft tijdelijk zakelijk recht om het genot van een goed te hebben,
zonder er eigenaar van te zijn. Mag de bestemming van het goed niet wijzigen.
, • Erfpachter: heeft tijdelijk zakelijk recht om het volle genot en gebruik te hebben van een
OG dat juridisch aan een 3de behoort. Tijdelijk en beperkt eigendomsrecht, mag
bestemming van goed wel wijzigen.
• Opstalhouder: heeft tijdelijk zakelijk recht om op andermans grond gebouwen, werken of
beplantingen uit te voeren en te bezitten. Is eigenaar van de gebouwen, werken of
beplantingen, maar slechts tijdelijk (max. 99 jaar).
• OG in onverdeeldheid: elke persoon slechts het deel van het inkomen aangeven dat met zijn
aandeel in eigendom overeenstemt
Voorbeeld 1
• Een alleenstaande heeft een appartement in Brugge dat hij verhuurt gedurende heel 2025
aan een gepensioneerd echtpaar. Zij gebruiken het goed enkel voor bewoning.
• KI = 1.200 EUR
• Wie moet het OG aangeven?
• Wat komt er in de aangifte (code en bedrag)?
Voorbeeld 2
• Een feitelijk samenwonend koppel, Ilse en Tom, is eigenaar van een tweede verblijf. Zij
verhuren het aan een gepensioneerd koppel die het goed enkel gebruiken als bewoning.
• Ilse is voor 3/4e eigenaar, Tom voor 1/4e
• KI = 1.200 EUR
• Wie moet het OG aangeven?
• Wat komt er in de aangifte (code en bedrag)?
Wie moet OI aangeven?
- Aangifte bij een gemeenschappelijke aanslag
Voorbeeld
• Piet en Emma hebben een gezinswoning en een appartementje met een KI van 600 euro dat
gedurende heel 2025 verhuurd wordt aan een gezin dat er in woont. Eigendomsdeel Piet:
50%, Emma: 50%
• Er is nog een bijkomende woning met een KI van 1.000 euro dat verhuurd wordt aan een
koppel dat er in woont. Eigendomsdeel Piet: 80%, Emma: 20%
• Piet is ouder dan Emma.
• Vul de aangifte in als:
1. Piet en Emma getrouwd zijn onder het wettelijk stelsel
2. Piet en Emma getrouwd zijn onder het stelsel van scheiding van goederen
3. Piet en Emma wettelijk samenwonend zijn
4. Piet en Emma feitelijk samenwonend zijn
,Wie moet OI aangeven?
• Minderjarige kinderen met onroerende inkomsten: ouders hebben het wettelijk genot van de
inkomsten aangeven in aangifte van de ouders
• Verandering van eigenaar: OI aangeven evenredig met het aantal dagen dat je eigenaar bent
geweest (art. 9, tweede lid WIB)
• Wijziging bestemming: OI proportioneel in dagen opsplitsen naargelang de bestemming (art.
9, tweede lid WIB)
Voorbeeld 1
• Kris en Els hebben een zoon van 10 jaar die een woning (KI 800 EUR) bezit op zijn naam. Het
gebouw wordt verhuurd aan iemand voor bewoning. Kris en Els zijn gescheiden. Els is
hertrouwd met Wim volgens het stelsel van scheiding van goederen (Wim is ouder). Kris is
hertrouwd met Denise volgens het wettelijk stelsel (Kris is ouder).
• Wie geeft wat aan?
Voorbeeld 2
• Jos en Katie hebben naast de gezinswoning, op 12 maart 2025 de volle eigendom van een
tweede woning aangekocht met een niet-geïndexeerd KI van 1.000 EUR. Vanaf 1 april 2025
wordt de tweede woning aan een gezin verhuurd dat er in woont. Eigendomsdeel Jos: 60%,
eigendomsdeel Katie: 40%. Jos is ouder dan Katie.
• Hoe ziet de aangifte er uit als…
o …ze getrouwd zijn onder het wettelijk stelsel (sinds 2023)
o …ze getrouwd zijn onder het stelsel van scheiding van goederen (sinds 2023)
Voorbeeld 3
• Vanaf 16/04/2025: verhuring aan privégebruiker wordt verhuring aan beroepsgebruiker
• Niet-geïndexeerd KI: 1.000 EUR
• Wat moet er in de aangifte?
Inkomsten van OG behorend tot het
privévermogen
Verschillende bestemmingen mogelijk:
• eigen woning
• eigen beroepsmatig gebruik
• OG die niet worden verhuurd of worden verhuurd aan een privégebruiker
• OG die verhuurd worden voor beroepsgebruik (gebouw, grond, materieel)
Eigen woning
Woning waarvan BP eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker is tijdens het
belastbaar tijdperk EN
• Die de BP zelf met zijn gezin betrekt OF
• Die BP niet betrekt o.w.v. beroeps- of sociale redenen, stand van de bouwwerkzaamheden of
contractuele/wettelijke belemmeringen
o Beroepsredenen: abnormaal moeilijke pendel tussen woning en werk, of verplichting
dicht bij werk te wonen
, o Sociale redenen: huis te klein voor gezinssamenstelling, rolstoelgebruiker en huis
niet aangepast, verwikkeling in echtscheiding, bij een zieke ouder intrekken
o Wettelijke redenen: vorige eigenaar wou enkel verkopen met voorwaarde om er zelf
nog even in te wonen (tot nieuwbouw af is vb), huurder heeft huurcontract opgezegd
maar contract is nog niet ten einde
Art. 2, §1, 15° WIB en art. 5/5, §4, tweede lid BFW
De eigen woning omvat niet het gedeelte van de woning dat tijdens het BT:
o beroepsmatig gebruikt wordt door de BP of één van zijn gezinsleden
o Betrokken wordt door personen die geen deel uitmaken van het gezin van de BP
Art. 5/5 §4, derde lid BFW
- BP kan maar één eigen woning hebben
- Indien meer dan één woning in aanmerking kan komen:
1. Als de BP meer dan één woning betrekt wordt de woning waar zijn fiscale woonplaats is
gevestigd als eigen woning beschouwd. (art 5/5, §4, vierde lid BFW)
2. Als BP één woning betrekt en een andere niet omwille van beroepsredenen, sociale
redenen, wettelijke/contractuele belemmeringen of stand van de
(ver)bouwwerkzaamheden dan primeert de woning die hij zelf betrekt en moet deze als
eigen woning worden aangemerkt. (art 5/5, §4, vijfde lid BFW)
3. Als de BP enkel woningen heeft die hij omwille van één van de vier hierboven opgesomde
reden niet betrekt, dan kiest de BP welke woning als eigen woning moet worden
aangemerkt. Deze keuze is onherroepelijk tot de BP zelf een woning betrekt of de
aangeduide woning niet langer bezit. (art 5/5, §4, zesde lid BFW)
- Voor gehuwde BP of wettelijk samenwonenden kan slechts één woning als de eigen woning
worden beschouwd (art 5/5, §4, zevende lid BFW)
- Het inkomen van de eigen woning is vrijgesteld (art. 12, §3 WIB)
- Het moet dus NOOIT vermeld worden in vak III
- Er moet wel onroerende voorheffing betaald worden
o OV is een jaarlijkse gewestelijke belasting geheven op het KI van de in een bepaald
gewest gelegen OG
o OV is samengesteld uit een gewestbelasting, provinciale en gemeentelijke
opcentiemen
Voorbeelden
• Een BP bezit een woning die hij voor 25% gebruikt voor beroepswerkzaamheden en 75% voor
eigen bewoning door zijn gezin.
• Een BP bezit een woning die hij voor 20% verhuurt aan zijn vennootschap en voor 80%
behoudt voor eigen bewoning door zijn gezin.
• Stefan is gedomicilieerd in Knokke. Hij bezit ook een appartement in Antwerpen waar hij
werkt en zijn kinderen naar school gaan. Het appartement in Antwerpen is zijn eigen
Hfd 1: Onroerende Inkomsten
Onroerende goederen
• Onroerende goederen:
o Ongebouwde onroerende goederen (bouwland, bossen, gronden,...)
o Gebouwde onroerende goederen (huizen, handelspanden, fabrieken,…)
o Materieel en outillage onroerend van nature of door bestemming
• Inkomsten van onroerende goederen:
o Goed wordt verhuurd: ontvangen huur
o Goed wordt niet verhuurd: huurwaarde ervan
Voor in België én in het buitenland gelegen onroerende goederen: kadastraal inkomen
Kadastraal inkomen
• Definitie KI: normale gemiddelde jaarlijks netto-inkomen, vastgesteld door de administratie van
het kadaster op basis van de normale netto huurwaarde op een bepaald referentietijdstip
(01/01/1975)
o Normaal 10-jaarlijkse herziening
o Sinds inkomstenjaar 1991: jaarlijkse indexering
• Berekening: geïndexeerd KI afgerond op de dichtstbijzijnde euro
• KI terug te vinden op aanslagbiljet onroerende voorheffing
• In aangifte: steeds het niet geïndexeerde Ki
• Index IJ 2025: 2,2446 (afronden tot op de euro)
• Bestaan KI (art. 9, eerste lid WIB):
o Nieuwgebouwd OG: vanaf de dag van ingebruikname of eerste verhuring
o Verbouwingswerken: verhoogd KI vanaf de dag van de voltooiing van de werken
o Nog niet gekend: uitstel vragen van aangifte of niets invullen en nadien bezwaar
• Onroerend inkomen kan in een aantal gevallen vrijgesteld worden van aangifte:
o OG gebruikt als eigen woning (art. 12, §3 WIB)
o Andere gevallen van art 12 WIB niet te kennen (bv. OG gebruikt voor
weldadigheidsdoeleinden (art. 12, §1 WIB) etc)
Wie moet OI aangeven?
• Verplichting tot aangifte berust bij de begunstigde van het inkomen (art. 11 WIB)
• Eigenaar: degene aan wie het goed juridisch toebehoort
• Bezitter: houder van het goed, juridisch geen eigenaar
• Vruchtgebruiker: heeft tijdelijk zakelijk recht om het genot van een goed te hebben,
zonder er eigenaar van te zijn. Mag de bestemming van het goed niet wijzigen.
, • Erfpachter: heeft tijdelijk zakelijk recht om het volle genot en gebruik te hebben van een
OG dat juridisch aan een 3de behoort. Tijdelijk en beperkt eigendomsrecht, mag
bestemming van goed wel wijzigen.
• Opstalhouder: heeft tijdelijk zakelijk recht om op andermans grond gebouwen, werken of
beplantingen uit te voeren en te bezitten. Is eigenaar van de gebouwen, werken of
beplantingen, maar slechts tijdelijk (max. 99 jaar).
• OG in onverdeeldheid: elke persoon slechts het deel van het inkomen aangeven dat met zijn
aandeel in eigendom overeenstemt
Voorbeeld 1
• Een alleenstaande heeft een appartement in Brugge dat hij verhuurt gedurende heel 2025
aan een gepensioneerd echtpaar. Zij gebruiken het goed enkel voor bewoning.
• KI = 1.200 EUR
• Wie moet het OG aangeven?
• Wat komt er in de aangifte (code en bedrag)?
Voorbeeld 2
• Een feitelijk samenwonend koppel, Ilse en Tom, is eigenaar van een tweede verblijf. Zij
verhuren het aan een gepensioneerd koppel die het goed enkel gebruiken als bewoning.
• Ilse is voor 3/4e eigenaar, Tom voor 1/4e
• KI = 1.200 EUR
• Wie moet het OG aangeven?
• Wat komt er in de aangifte (code en bedrag)?
Wie moet OI aangeven?
- Aangifte bij een gemeenschappelijke aanslag
Voorbeeld
• Piet en Emma hebben een gezinswoning en een appartementje met een KI van 600 euro dat
gedurende heel 2025 verhuurd wordt aan een gezin dat er in woont. Eigendomsdeel Piet:
50%, Emma: 50%
• Er is nog een bijkomende woning met een KI van 1.000 euro dat verhuurd wordt aan een
koppel dat er in woont. Eigendomsdeel Piet: 80%, Emma: 20%
• Piet is ouder dan Emma.
• Vul de aangifte in als:
1. Piet en Emma getrouwd zijn onder het wettelijk stelsel
2. Piet en Emma getrouwd zijn onder het stelsel van scheiding van goederen
3. Piet en Emma wettelijk samenwonend zijn
4. Piet en Emma feitelijk samenwonend zijn
,Wie moet OI aangeven?
• Minderjarige kinderen met onroerende inkomsten: ouders hebben het wettelijk genot van de
inkomsten aangeven in aangifte van de ouders
• Verandering van eigenaar: OI aangeven evenredig met het aantal dagen dat je eigenaar bent
geweest (art. 9, tweede lid WIB)
• Wijziging bestemming: OI proportioneel in dagen opsplitsen naargelang de bestemming (art.
9, tweede lid WIB)
Voorbeeld 1
• Kris en Els hebben een zoon van 10 jaar die een woning (KI 800 EUR) bezit op zijn naam. Het
gebouw wordt verhuurd aan iemand voor bewoning. Kris en Els zijn gescheiden. Els is
hertrouwd met Wim volgens het stelsel van scheiding van goederen (Wim is ouder). Kris is
hertrouwd met Denise volgens het wettelijk stelsel (Kris is ouder).
• Wie geeft wat aan?
Voorbeeld 2
• Jos en Katie hebben naast de gezinswoning, op 12 maart 2025 de volle eigendom van een
tweede woning aangekocht met een niet-geïndexeerd KI van 1.000 EUR. Vanaf 1 april 2025
wordt de tweede woning aan een gezin verhuurd dat er in woont. Eigendomsdeel Jos: 60%,
eigendomsdeel Katie: 40%. Jos is ouder dan Katie.
• Hoe ziet de aangifte er uit als…
o …ze getrouwd zijn onder het wettelijk stelsel (sinds 2023)
o …ze getrouwd zijn onder het stelsel van scheiding van goederen (sinds 2023)
Voorbeeld 3
• Vanaf 16/04/2025: verhuring aan privégebruiker wordt verhuring aan beroepsgebruiker
• Niet-geïndexeerd KI: 1.000 EUR
• Wat moet er in de aangifte?
Inkomsten van OG behorend tot het
privévermogen
Verschillende bestemmingen mogelijk:
• eigen woning
• eigen beroepsmatig gebruik
• OG die niet worden verhuurd of worden verhuurd aan een privégebruiker
• OG die verhuurd worden voor beroepsgebruik (gebouw, grond, materieel)
Eigen woning
Woning waarvan BP eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker is tijdens het
belastbaar tijdperk EN
• Die de BP zelf met zijn gezin betrekt OF
• Die BP niet betrekt o.w.v. beroeps- of sociale redenen, stand van de bouwwerkzaamheden of
contractuele/wettelijke belemmeringen
o Beroepsredenen: abnormaal moeilijke pendel tussen woning en werk, of verplichting
dicht bij werk te wonen
, o Sociale redenen: huis te klein voor gezinssamenstelling, rolstoelgebruiker en huis
niet aangepast, verwikkeling in echtscheiding, bij een zieke ouder intrekken
o Wettelijke redenen: vorige eigenaar wou enkel verkopen met voorwaarde om er zelf
nog even in te wonen (tot nieuwbouw af is vb), huurder heeft huurcontract opgezegd
maar contract is nog niet ten einde
Art. 2, §1, 15° WIB en art. 5/5, §4, tweede lid BFW
De eigen woning omvat niet het gedeelte van de woning dat tijdens het BT:
o beroepsmatig gebruikt wordt door de BP of één van zijn gezinsleden
o Betrokken wordt door personen die geen deel uitmaken van het gezin van de BP
Art. 5/5 §4, derde lid BFW
- BP kan maar één eigen woning hebben
- Indien meer dan één woning in aanmerking kan komen:
1. Als de BP meer dan één woning betrekt wordt de woning waar zijn fiscale woonplaats is
gevestigd als eigen woning beschouwd. (art 5/5, §4, vierde lid BFW)
2. Als BP één woning betrekt en een andere niet omwille van beroepsredenen, sociale
redenen, wettelijke/contractuele belemmeringen of stand van de
(ver)bouwwerkzaamheden dan primeert de woning die hij zelf betrekt en moet deze als
eigen woning worden aangemerkt. (art 5/5, §4, vijfde lid BFW)
3. Als de BP enkel woningen heeft die hij omwille van één van de vier hierboven opgesomde
reden niet betrekt, dan kiest de BP welke woning als eigen woning moet worden
aangemerkt. Deze keuze is onherroepelijk tot de BP zelf een woning betrekt of de
aangeduide woning niet langer bezit. (art 5/5, §4, zesde lid BFW)
- Voor gehuwde BP of wettelijk samenwonenden kan slechts één woning als de eigen woning
worden beschouwd (art 5/5, §4, zevende lid BFW)
- Het inkomen van de eigen woning is vrijgesteld (art. 12, §3 WIB)
- Het moet dus NOOIT vermeld worden in vak III
- Er moet wel onroerende voorheffing betaald worden
o OV is een jaarlijkse gewestelijke belasting geheven op het KI van de in een bepaald
gewest gelegen OG
o OV is samengesteld uit een gewestbelasting, provinciale en gemeentelijke
opcentiemen
Voorbeelden
• Een BP bezit een woning die hij voor 25% gebruikt voor beroepswerkzaamheden en 75% voor
eigen bewoning door zijn gezin.
• Een BP bezit een woning die hij voor 20% verhuurt aan zijn vennootschap en voor 80%
behoudt voor eigen bewoning door zijn gezin.
• Stefan is gedomicilieerd in Knokke. Hij bezit ook een appartement in Antwerpen waar hij
werkt en zijn kinderen naar school gaan. Het appartement in Antwerpen is zijn eigen
