• Wrong document? Swap it for free
  • Written by students who passed
  • Immediately available after payment
  • Read online or as PDF
  • 4.6 TrustPilot
0
Sell
Where do you study
Your language
Start selling Create your account
  • Marktanalyse
  • Marktanalyse
  • Marktanalyse
To add items to your wishlist, you must be logged in
Document preview thumbnail
Preview 4 out of 97 pages
Summary

Marktanalyse Samenvatting | powerpoints, artikels studenten & syllabus Wim van de Post | 2025/2026

0.0
(0 reviews)
1 sold
97 pages
2025/2026 Written for academic year
Institution
Marktanalyse
Course
Marktanalyse
Document preview thumbnail
Preview 4 out of 97 pages

Dit is een samenvatting van alle delen (ppt's, syllabus van de Post en artikels van de presentaties) die moeten gekend zijn voor het vak "Marktanalyse" in het derde jaar van Vastgoed. De syllabus van Wim van de Post heb ik gemaakt met een AI samenvatten en bevat vooral de essentie. Bij de ppt's zijn het redelijk wat screenshots omdat veel slides niet veel tekst bevatten.

Content preview

MARKTANALYSE

COLLEGE 18/02/2026: VASTGOEDBELEGGEN

ESSENTIËLE VRAGEN VOOR BELEGGERS

- Wat is ORG?
- Wat zijn de belangrijkste kenmerken van ORG?
- Wat is beleggen in ORG?
- Waarom internationaal beleggen?

DEFINITIE ORG

- Alles wat niet verplaatsbaar is: grond en alles wat daarop gebouwd is.
➔ Meestal gaat het over woningen, winkels, kantoren en bedrijfsgebouwen
➔ Ook infrastructuur valt onder het begrip ORG
➔ ‘vastgoed’ en ‘ORG’ uitwisselbare termen
- Welke kenmerken kunnen we toebedelen aan ORG/vastgoed? →

KENMERKEN ASSET VG

- Plaatsgebonden
- Intrasparant
- Complex en heterogeen
- Inelastisch aanbod
➔ Inefficiënt

DEFINITIE VASTGOEDBELEGGING

- Het vastleggen van vermogen in ORG met het doel uit de exploitatie en verkoop van het ORG een
toekomstige stroom geldelijke opbrengsten te genereren.

BELEGGEN EN INVESTEREN

- Het vastleggen van vermogen in ORG waarbij het de eigenaar primair te doen is om de diensten en
producten die het vastgoed hem levert.
➔ Beleggen: vermogensobject
➔ Investeren: productiefactor

WELKE CATEGORIEËN VASTGOEDBELEGGINGEN ZIJN ER?

CATEGORIEËN VASTGOED ALS BELEGGING

- Direct vastgoed:


1

, ➔ Grond, woningen, kantoren, winkels, bedrijfsruimten, logistiek, hotels, infrastructuur, scholen
etc…
- Indirect vastgoed (vastgoedaandelen):
➔ Publiek: beursgenoteerde vastgoedaandelen (bijv. Wereldhave)
➔ Privaat: niet-beursgenoteerde vastgoedaandelen in fondsen:
• Voor institutionele beleggers (Versteda, Q-park)
• Voor particuliere beleggers (vastgoed CV’s en maatschappen)
- Vastgoedderivaten (swaps)
➔ Mortgage backed securities

WAT ZIJN DE VOOR- EN NADELEN VAN BELEGGEN IN DIRECT VASTGOED?

ENKELE KARAKTERISTIEKEN DIRECT VASTGOED

- Stabiele inkomsten
- Rendement op LT
- Beperkt risico
- Diversificatie
- Inflatiebestending
- Mogelijkheid tot actief management
- Fiscaliteit

NADELEN DIRECT ONROEREND VASTGOED

- Kennis en management intensief
- Hoge eenheidsprijzen maakt spreiding lastig
- Hoge transactiekosten
- Illiquide
- Weinig flexibiliteit op KT
- Lastige performancemeting
➔ Indirect beleggen neemt een aantal nadelen weg

DIRECT VASTGOED IS VOORAL SCHOKDEMPER

Veel minder volatiel dan andere
assets. Aandelen meest volatiel door
directe verwerking van data (hoge
mate van informatieverwerking en
transparantie)




2

,INDIRECT ONROEREND GOED (PUBLIEK)

Voordelen

- Betere spreiding mogelijk
- Liquiditeit
- Schaalvoordelen management

Nadelen

- Geen directe zeggenschap
- Veel grotere volatiliteit, weinig extra rendement
- Minder ‘vastgoedgehalte’
➔ Private fondsen worden vaak als een goed compromis gezien

UITGEBREIDER SCHEMA BELEGGEN IN VASTGOED




DEBT & SECURITISATIE




KREDIETCRISIS

- Basis: hypotheken verstrekt aan huishoudens met een te laag inkomen en geen bezittingen
- Speculatie door lage aanvangsrente drijft huizenprijzen op.
- Hypotheken gesecuritiseerd tot vastgoedobligaties (CDO’s), met onterecht goede ratings
- Vervolgens neergang huizenmarkt, waarbij de waarde van het onderpand daalt
- Gevolg: verwarring over wat de werkelijke risico’s en waarden zijn van CDO’s en groot wantrouwen
tussen banken onderling.

2. FINANCIËLE MARKTEN EN VASTGOED

RISICO EN RENDEMENT: RELATIE

- Hoe hoger het risico des te hoger het rendement dat een belegger zal eisen.
- Risico is gedefinieerd als de spreiding rond het gemiddelde of verwachte rendement
- Risico vertaalt zich in een opslag in de disconteringsvoet, die per asset verschillend is.




3

, - Het risico en rendement van beleggingen moet je vergelijken met het risicovrije rendement dande
risicovrije assets.

SPREIDING

- Een oude wijsheid: stop niet al je eieren in 1 mandje.
- In de jaren 50 gekwantificeerd door: Harry Markowitz
- Korte introductie:
➔ Kiest niet 1 aandeel of 1 vastgoedobject. Als die niet goed functioneert loop je teveel risico.
➔ Door je beleggingen te spreiden kun je het systematisch risico beperken. Niet het markitrisico dat
geldt voor alle assets. Spreiding betekent kiezen voor assets die volledig verschillend reageren op
bepaalde marktsituaties.
Zo stegen aandelen van oliemaatschappijen na de oorlog in Oekraïne en daalden aandelen van
aluminiumfabrikanten. Deze aandelen hebben in deze exogene schok dus een negatieve
correlatie met elkaar. Dat betekent mathematisch veel voordeel in termen van diversificatie.

SPREIDING: HET IDEE

Marktrisico zit in alle aandelen en is geprijsd.

Hoe hoger her markt risico van een aandeel/portefeuille (meer dan 20 aandelen) als de correlatie laag is.

Daarom spreiden grote fondsen wel over tientallen of honderden assets (aandelen, obligaties, vastgoed,
grondstoffen, maar ook muziekrechten, infrastructuur of start upfinancieringen (private equity), wereldwijd.
Deze mix heet een Asset Liability Mix – ALM.

“Diversification is the only free lunch in investing” Harry Markowitz (Nobelprijswinnaar 1990)




Figuur 1: Spreiding




Door beleggingen met een onderling lage
correlatie in de portefeuille op te nemen,
kun je het specifieke risico deels
wegdiversificeren – ofwel beperken.


Figuur 2 Risico en rendement: correlaties




4

Table of contents

  1. 01 Essentiële vragen voor beleggers 1
  2. 02 Definitie ORG 1
  3. 03 Kenmerken asset VG 1
  4. 04 Definitie vastgoedbelegging 1
  5. 05 Beleggen en investeren 1
  6. 06 Welke categorieën vastgoedbeleggingen zijn er? 1
    1. Categorieën vastgoed als belegging 1
  7. 07 Wat zijn de voor- en nadelen van beleggen in direct vastgoed? 2
    1. Enkele karakteristieken direct vastgoed 2
    2. Nadelen Direct Onroerend vastgoed 2
    3. Direct vastgoed is vooral schokdemper 2
    4. Indirect onroerend goed (publiek) 3
    5. Uitgebreider schema beleggen in vastgoed 3
    6. Debt & Securitisatie 3
    7. Kredietcrisis 3
  8. 08 2. Financiële markten en vastgoed 3
    1. Risico en rendement: relatie 3
    2. Spreiding 4
    3. Spreiding: het idee 4
    4. resumerend 5
    5. Kantorenmarkt 5
    6. concepten 11
  9. 09 Samenvattend 11
    1. Wat maakt eigendom “echt”? (definitie) 11
    2. Eigendom als database (het register) 11
    3. De single source of truth (registers) 11
  10. 10 van eigendom naar token 12
    1. Digitale representatie van claims 12
    2. Token types in vastgoed 13
    3. Realistische verwachtingen over de technologie 13
    4. Tokenization ≠ kadaster 13
  11. 11 Waarom tokenization? 13
    1. Marktanalyse 13
    2. Recap: de basis van eigendom & frictie 14
    3. De huidige transactiekosten 14
    4. Makelaarsanker: de 7 checks 14
    5. Data vs. interpretatie 14
  12. 12 Infrastructuur: blockchain minimum 15
    1. Blockchain = gedeelde database 15
    2. Het mechanisme: één waarheid 15
    3. Het probleem: versnippering 15
    4. Blockchain minimum 15
  13. 13 Marktmechanisme: uitgifte en handel 15
    1. Primair vs secundair (STO in mensentaal) 15
    2. Liquiditeit komt niet van ‘token’, maar van marktstructuur 16
    3. Wat tokenization wél/niet oplost 16
  14. 14 Structuur & risico: wat koopt de belegger echt? 16
    1. SVP: Het voertuig 16
    2. Het 3-lagen model 16
    3. 4 vormen in de praktijk 17
    4. Cashflow in 1 schema 17
    5. Governance 17
    6. Risico & compliance checklist 17
    7. Framework voor cases 17
  15. 15 Cases: test de beloftes 17
    1. Case 1: ImmoTokens.be 18
  16. 16 Wat nemen we mee? 18
    1. Marktanalyse Synthese 18
    2. Kritische noot: De liquidity Illusion 18
    3. Conclusie: rol van de makelaar 18
  17. 17 Werking van de woningmarkt in een notendop 19
  18. 18 Bijzondere uitgangspositie van het product wonen 19
  19. 19 Wonen: een publiek belang 20
    1. Hoe borgen we publieke belangen? 20
  20. 20 De trek naar de stad: urbanisatie 20
    1. Gevolg trek naar de stad 20
    2. Inclusieve stad als tegenantwoord 20
  21. 21 Beleid – no other way. Maar ook geen optimaal beleid. Helaas 21
    1. Geschiedenis van woonbeleid in Europa 21
    2. Conclusie woningvoorraad 24
  22. 22 Meer verhuizingen naar een huurwoning dan naar een koopwoning 24
  23. 23 De meeste woningaankopen door huishoudens onder de 35 jaar 25
  24. 24 In welke prijsklasse wordt gezocht? 25
  25. 25 De wens voor een woning met tuin neemt af 25
  26. 26 de vraag wordt vooral gevoed door koopdoorstromers 26
  27. 27 grote regionale verschillen in gewenst woningtype 26
  28. 28 In de meest gewenste gebieden, is de prijs het hoogst 26
  29. 29 Welke prijsklasse wensen de potentiële kopers 27
  30. 30 De netto koopquote (netto woonlasten / netto inkomen) verschilt per regio 27
  31. 31 Zeker bij jonge niet recent verhuisden is er voldoende financiële ruimte voor een verhuizing 27
  32. 32 Woningmarkt onder stevige invloed van de economie 28
  33. 33 In vorige crisis daalde de prijzen harder 28
  34. 34 Conclusie lange termijnontwikkelingen (vooral woningprijs) 28
  35. 35 Marktwerking op de koopwoningmarkt 29
    1. Economisch kader: neo-klassiek 29
    2. Schema 29
    3. Specifieke omstandigheden koopwoningmarkt 29
    4. Inefficiëntte marktwerking, onrustig patroon prijsontwikkeling 30
    5. Korte en lange termijneffecten 30
    6. Prijsevenwicht 31
  36. 36 Voorbeeld regionale prijsontwikkeling 31
  37. 37 Prijsmodellen nieuwbouw 31
    1. Modellen nieuwbouw van woningen 31
  38. 38 Marktwerking en nieuwbouw 32
    1. Nieuwbouw zorgt nauwelijks voor afvlakkende woningprijzen 32
  39. 39 Conclusie marktwerking 32
  40. 40 Fundamenten 32
    1. Honingraat vd woningmarkt 32
    2. Dalende rente, stijgende prijzen en omgekeerd 33
    3. Lagere rente, meer verkopen 33
    4. Inkomen en de woningprijs 34
    5. Woonquote: Rente X woningrpijs / inkomen 34
  41. 41 Conclusie fundamenten 35
  42. 42 Veel nieuwe regelgeving zorgt voor meer verkopen 36
    1. Wet betaalbbare huur: 4 pijlers 36
  43. 43 Prijseffect en kans voor jonge mensen 36
  44. 44 Steeds meer woningen van investeerders naar eigenaar-bewoners 36
  45. 45 Kopen: grote woningen 37
  46. 46 Verkopen: kleine woningen 37
  47. 47 Prijseffect en kans voor jonge mensen 37
  48. 48 Woontop 37
  49. 49 Woningtekort 38
    1. Stukje geschiedenis 38
  50. 50 Krapte is heel iets anders dan woningtekort 39
  51. 51 Conclusie tekort en krapte 39
  52. 52 Vooral een doorgaande stijgende woningprijs 40
  53. 53 Afnemende prijsstijging in het verschiet 40
  54. 54 Consumentenvertrouwen verklaart een deel van de marktontwikkelingen 40
  55. 55 Woningprijsindex: Welke statistiek gebruik jij? 41
  56. 56 Woningprijsontwikkeling: waar kijk jij naar? 41
  57. 57 De verschillen 41
  58. 58 Marktwerking 42
    1. Inefficiëntie marktwerking, onrustig patroon prijsontwikkeling 42
  59. 59 Conclusie woningprijsindex 42
  60. 60 Stijgend aantal transacties 42
    1. Stijgend vertrouwen > toename aantal transacties 42
    2. Toename vooral in de grote steden 43
    3. Appartementen zijn bijzonder dominant 43
    4. Het aantal transacties stijgt: we gaan richting een top jaar 43
    5. Jonge mensen profiteren van de huidige marktomstandigheden 44
  61. 61 Conclusie woningtransacties 44
  62. 62 Regels hypotheekmarkt grote invloed 44
  63. 63 Hypotheekschuld blijft toenemen 45
    1. Maar deze groei blijft achter bij de groei van ons inkomen 45
    2. Verandering maximale hypotheek (euro) bij verandering rente 45
  64. 64 Hypotheekrenteaftrek 46
    1. Hernieuwde aandacht voor afbouw 46
    2. Meer hypotheeklasten bij afbouw 46
  65. 65 Systeem van steden 47
    1. Zipf’s law 47
    2. Waarom ontstaat stedelijke hiërarchie? 47
    3. Wat gebeurt er doorheen de tijd als die krachten overheersen? 47
    4. Vastgoedimpact? 47
    5. Centrale Plaats Theorie (CPT) 49
    6. Drempel 49
    7. Reikwijdte 49
    8. Drempelwaarde & reikwijdte 50
    9. Hogere vs lagere orde functies 50
    10. Hiërarchie van centra 50
    11. Opdracht 51
    12. “Gat in de markt” vs “agglomeratieschaduw” 52
    13. Daily urban system 52
    14. Daily Urban system (functionele regio) 52
    15. Oprdacht 53
  66. 66 Case: Parijs 53
    1. Parijs: “ville du quart d’heure” 53
    2. 15-minutenstad = tijd-gebaseerde reikwijdte 53
  67. 67 Groei & Krimp 54
    1. Economic Base Theory 54
    2. Agglomeratievoordelen 55
    3. Diversiteit = veerkracht (monocultuur : risico) 55
    4. Multiplier-effect 55
    5. Risico spreiden: per economische type stad 55
    6. Sterke vraag ≠ sterke prijsstijging (aanbod telt) 55
  68. 68 Inprijzing van Klimaatrisico’s op financiële markten 56
    1. Transitierisico: gedeeltelijk ingeprijsd 56
    2. Fysieke risico’s: onvoldoende ingeprijsd 56
    3. Verzekerbaarheid als Kantelpunt 56
    4. Reflectie: Vlaamse context 56
  69. 69 Verhduurzaming van de huurwoningen: rol van motivatie en communicatie 57
    1. 4 scenario’s 57
    2. Duurzaamheidsdrijfveren: 57
    3. Communicatiestrategieën 57
    4. conclusie 58
  70. 70 Windmolens veroorzaken lagere woningprijzen (Droes & Koster) 58
    1. Context: 58
    2. Data & methode 58
    3. Resultaten 59
    4. Maatschappelijke impact 59
    5. Reflectie & beleid 59
  71. 71 Implementatie taxatie-expertise in geautomatiseerde waarderingen in Nederland 60
    1. Context en probleemstelling 60
    2. Methodologie: een taxateur-gebaseerd AVM 60
    3. Resultaten en conclusie 60
    4. Relevantie voor Vlaanderen 60
  72. 72 Micro-appartementen in Amsterdam: kleiner vastgoed, groter rendement? 61
    1. Locatie en waarde: de gebruikerstheorie 61
    2. De potentiële gebruikersmarkt voor micro-app. 61
    3. Onderzoek 61
    4. Resultaten onderzoek 62
    5. Wat betekent dit dus voor beleggers? 62
  73. 73 De waarde van functieflexibiliteit van de stedelijke plint 63
    1. Het probleem: de waardering van vastgoed 63
    2. De oplossing: reële optietheorie 63
    3. Resultaten van het onderzoek 63
    4. Betekenis voor de praktijk en conclusie 63
  74. 74 De stand van de Amsterdamse kantorenmarkt in internationaal perspectief 64
    1. Algemene methode 64
    2. De Amsterdamse kantorenmarkt 64
    3. Amsterdam <> internationaal 65
    4. Conclusie 65
  75. 75 Prijsontwikkeling en rendement in de particuliere huursector 65
    1. Onderwerp: groei van de vrije huursector in Amsterdam 65
    2. Hoe onderzocht? 65
    3. Resultaten huurmarkt 65
    4. Rendement 66
    5. Reflectie – link naar Vlaanderen 66
  76. 76 Waarom trekken stadscentra steeds meer mensen? 66
    1. Wat data uit 15 Nederlandse steden ons leert (2000-2017) 66
    2. Hoe meet je de aantrekkingskracht van een stad? 66
    3. De kernbevinding 67
    4. Waarom groeit het centrum sneller? 67
    5. Wat betekent dit voor vastgoed en Vlaanderen? 67
  77. 77 Eenzijdig aanbod van winkels leidt tot meer winkelleegstand 67
    1. Probleemstelling en context 67
    2. Theorie: open systeem theorie 67
    3. Onderzoeksopzet 68
    4. Beïnvloedende factoren 68
    5. besluit 68
  78. 78 Uitstel is niet altijd afstel 69
    1. Optiewaarde van uitstel 69
    2. Waarom vooral in groeisteden? 69
    3. Privaat vs maatschappelijk belang 69
    4. Vlaamse reflectie 69
  79. 79 Ruimtelijke segregatie op de Nederlandse woningmarkt 70
    1. Kernbevindingen 70
    2. methodologie 70
    3. Conclusie en implicaties 70
    4. Waarom is dit relevant? 71
  80. 80 Grondwaarde per plek 71
    1. Meer dan vraag en aanbod 71
    2. Grond is economisch bijzonder 71
    3. Buurtwinkel… 72
    4. Residuele grondwaarde 72
    5. Locatievoordeel wordt ingeprijsd 72
    6. Toplocatie = hogere economische draagkracht 72
    7. Één plek, meerdere potentiële gebruikers 72
  81. 81 Biedrente en HBU 73
    1. Highest & best use (HBU) 73
    2. Fabriek vs. buurtwinkel 73
    3. Wat betekent HBU voor vastgoed? 73
    4. Waarom is locatie waardevol? 73
    5. Biedrente: wie kan deze plek dragen? 74
    6. Wie wint de locatie? 74
    7. Waarom een monocentrisch model? 74
    8. Waarom stijgt huur richting centrum? 75
    9. De huurgradiënt 75
    10. Waarom veranderen binnenstedelijke waarden? 75
    11. Wat betekent dit voor vastgoed? 76
    12. Huur is niet hetzlefde als waarde 76
    13. Grond als optie 76
    14. Waarom wachten ontwikkelaars soms? 76
    15. Onzekerheid en irreversibility premium 76
    16. Waarom liggen functies niet willekeurig? 76
    17. Stedelijke structuur: 3 eenvoudige leesbrillen 77
    18. Micro-locatie 77
  82. 82 Wijktransitie en gentrificatie 77
    1. Wijken veranderen in de tijd 77
    2. Neighborhood succession 77
    3. Gentrificatie als marktproces 78
    4. Locatiewaarde vs. structuurwaarde 78
    5. Renovatie of herontwikkeling? 78
  83. 83 Wat een makelaar vroeg moet zien 78
    1. Synthese 78
  84. 84 Current market circumstances 79
    1. Macro economics 80
    2. Eased financial conditions for real estate investors 80
    3. Inflation today 81
    4. Increasing investment volumes & bigger tickets 81
    5. Stable yields in all segments 81
    6. Stable/slightly increasing prime rents in the different segments 82
    7. Take up stronger in Highstreets & shopping centers, slowdown in OOTR 82
    8. Marktconsolidatie trends & E-commerce 82
  85. 85 What’s Next for retail? 83
    1. More flexibility in terms of floorspaces and leases 83
    2. Technology is increasingly important to drive customer’ engagement 83
    3. Developing new concepts & new store formats 83
    4. Ever increasing importance sustainability 84
    5. Aiming for a sustainable future … but still many challenges ahead 84
    6. From online to offline, more digitally native stores taking physical space 84
    7. Trends driving the future or retail 84
    8. The power is in the hands of the consumer… 85
    9. Leading to new shopping missions with specific locations 85
    10. Moving up the purpose curve for shopping 85
    11. Key take aways 86
  86. 86 Klant 1: 86
  87. 87 Klant 2: 86
  88. 88 Klant 3: 86
  89. 89 1. De dynamiek van Vastgoedmarkten en externe invloeden 87
    1. 1.1 De complexiteit en kwetsbaarheid van vastgoedmarkten 87
    2. 1.2 Kritisch denken in de informatiemaatschappij over vastgoed 87
  90. 90 2. Analyse van instututies en hun rol in vastgoedmarkten 87
    1. 2.1 Fundament van institutionele analyse en transactiekosten 88
    2. 2.2 typologie en interrelaties van instituties 88
    3. 2.3 internationale vergelijkingen en vertaling naar vastgoedmarkten 89
  91. 91 3. Het vierkwadrantenmodel van vastgoedmarkten 90
    1. 3.1 Inleiding tot het vierkwadrantenmodel en marktkenmerken 91
    2. 3.2 de vier kwadranten en hun onderlinge relaties 91
  92. 92 4. Beleggen in vastgoed, actoren, risico en rendement 93
    1. 4.1 actoren in de vastgoedwaardeketen 93
    2. 4.2 risico- en rendementsafwegingen bij vastgoedbeleggingen 95
    3. 4.3 Vastgoedbeleggingsstructuren en instrumenten 96

Document information

Uploaded on
May 23, 2026
Number of pages
97
Written in
2025/2026
Type
Summary
Report Copyright Violation
$16.35
Wrong document? Swap it for free Within 14 days of purchase and before downloading, you can choose a different document. You can simply spend the amount again.
Written by students who passed
Immediately available after payment
Read online or as PDF
Seller avatar
anneliesromanenko
Sold
3
Followers
0
Items
5
Last sold
4 months ago

Browse related subjects

Subjects

  • vastgoedbeleggen
  • onroerend goed
  • beleggingen
  • org
  • direct vastgoed
  • indirect vastgoed
  • diversificatie
  • risico rendement
  • kredietcrisis
  • securitisatie
  • alle powerpoints
  • syllabus wim van de post
  • artikels student

Why students choose Stuvia

Created by fellow students, verified by reviews

Quality you can trust: written by students who passed their tests and reviewed by others who've used these notes.

Didn't get what you expected? Choose another document

No worries! You can instantly pick a different document that better fits what you're looking for.

Pay as you like, start learning right away

No subscription, no commitments. Pay the way you're used to via credit card and download your PDF document instantly.

Student with book image

“Bought, downloaded, and aced it. It really can be that simple.”

Alisha Student

Working on your references?

Create accurate citations in APA, MLA and Harvard with our free citation generator.

Learn more Create citation
Working on your references?

Frequently asked questions