Hoofdstuk 1: Het statuut van de rentmeester.
Inhoudstafel.
1. Algemene inleiding…………………………………………………………………………………………………………………………………………….
1.1 Beroepssituering………………………………………………………………………………………………………………………….
1.2 Wie is de beheerder?....................................................................................................................................
1.3 Naam van de overeenkomst…………………………………………………………………………………………………………
1.4 Vorm van de overeenkomst…………………………………………………………………………………………………………..
1.5 Wie tekent?...................................................................................................................................................
1.6 Bevoegdheden van de beheerder…………………………………………………………………………………………………..
1.6.1 Syndicus……………………………………………………………………………………………………………………………..
1.6.2 Rentmeester……………………………………………………………………………………………………………………….
1.7 Aard van de vertegenwoordiging………………………………………………………………………………………………….
1.8 Repportering……………………………………………………………………………………………………………………………….
1.9 Duur van het mandaat……………………………………………………………………………………………………………….
1.10 Takenpakket……………………………………………………………………………………………………………………………..
1.11 Wetgeving…………………………………………………………………………………………………………………………………
1.11.1 Uitzonderingen (geen BIV-inschrijving nodig)...........................................................................
1.12 Toezicht……………………………………………………………………………………………………………………………………
1.12.1 Intern toezicht………………………………………………………………………………………………………………
1.12.2 Extern toezicht………………………………………………………………………………………………………………
1. Algemene inleiding.
We onderscheiden 3 beheerders van andermans vermogen:
1. Syndicus.
2. Rentmeester.
3. Vermogensbeheerder.
Wat is het voorwerp van hun beheer?
Beheerder Voorwerp
Syndicus Onroerende goederen in mede-eigendom
(appartementsrecht)
Rentmeester Onroerende goederen in exclusieve eigendom
Vermogensbeheerder Roerende goederen (effecten, financiële instrumenten,
beleggingen).
, - ‘Papieren bakstenen’ (zoals vastgoedcertificaten of BEVAK’s) vallen onder vermogensbeheer, niet onder
rentmeesterschap.
1.1 Beroepssituering.
- De activiteiten van syndicus en rentmeester behoren tot het beroep van vastgoedmakelaar.
Er zijn 4 beschermde activiteiten:
1. Bemiddeling bij verkoop/verhuur van vastgoed (aanneming).
2. Bemiddeling bij overdracht handelszaken (aanneming).
3. Beheer van vastgoed in mede-eigendom -> Syndicschap.
4. Beheer van vastgoed in exclusieve eigendom -> Rentmeesterschap.
Verschil bemiddelen vs. beheren:
Bemiddelen Beheren
Feitelijke handelingen Rechtshandelingen
Geen vertegenwoordigingsbevoegdheid Wel vertegenwoordigingsbevoegdheid.
1.2 Wie is de beheerder?
Syndicus:
- Natuurlijke persoon of rechtspersoon.
- Professioneel of occasioneel (mede-eigenaar).
- Opdrachtgever = VME (rechtspersoon).
Rentmeester:
- Natuurlijke of rechtspersoon.
- Altijd professioneel.
- Opdrachtgever = Exclusieve eigenaar.
Vermogensbeheerder:
- Altijd professioneel.
- Beheert effectenportefeuille.
- Staat onder toezicht van FSMA.
1.3 Naam van de overeenkomst.
Beheerder Overeenkomst
Syndicus Overeenkomst van syndicschap
Rentmeester Overeenkomst van rentmeesterschap
, Vermogensbeheerder Vermogensbeheerovereenkomst
1.4 Vorm van de overeenkomst.
Syndicus:
- Schriftelijke overeenkomst verplicht.
- Vormelijke overeenkomst.
- Mondeling -> Relatieve nietigheid (alleen VME kan inroepen).
Rentmeester:
- Consensuele overeenkomst.
- Schriftelijk aanbevolen (onderhandse akte).
Vermogensbeheerder:
- Schriftelijke overeenkomst verplicht (MiFID).
- Mondeling niet geldig.
1.5 Wie tekent?
Syndicus:
- Probleem: Belangenconflict.
- In principe tekent syndicus namens VME.
- Bij conflict:
- Voorzitter AV (of voorzitter + secretaris).
- Of bijzondere lasthebber aangesteld door AV.
Rentmeester:
- Exclusieve eigenaar + rentmeester.
1.6 Bevoegdheden van de beheerder.
1.6.1 Syndicus.
Drie soorten opdrachten:
1. Wettelijke opdrachten:
- Vertegenwoordigingsbevoegdheid.
- Geen residuaire bevoegdheid.
- Residuaire bevoegdheid ligt bij AV.
2. Statutaire opdrachten: In statuten (reglement mede-eigendom).
3. Conventionele opdrachten:
- Klassieke lastgeving.
, - Schriftelijke volmacht vereist.
Beperking:
- Art. 577-8 §1 BW: Syndicus kan geen verbintenissen aangaan die langer duren dan zijn mandaat (3 jaar)
tenzij AV machtigt.
1.6.2 Rentmeester.
- Heeft enkel conventionele opdrachten.
- Alles moet in de opdrachtovereenkomst staan.
- In principe: Daden van beheer.
- Daden van beschikking -> Enkel indien uitdrukkelijk opgenomen.
Belangrijke daden van beschikking:
- Verkoop.
- Aankoop.
- Vestigen erfpacht/opstal/vruchtgebruik.
- Krediet aangaan.
- Hypotheek vestigen.
Huur > 9 jaar:
- Oude visie: Daad van beschikking.
- Moderne visie (correcte): Daad van beheer.
- Vandaag mag rentmeester verhuren > 9 jaar.
1.7 Aard van vertegenwoordiging.
Syndicus:
- Organieke vertegenwoordiging.
- Geen volmacht nodig.
- Bewijs = Benoeming (notulen AV).
Rentmeester:
- Conventioneel mandaat.
- Schriftelijke volmacht vereist.
Vermogensbeheerder:
- Conventioneel mandaat.
- Discretionaire bevoegdheid.
- Mag zelfstandig kopen/verkopen binnen profiel client.
1.8 Rapportering.
Inhoudstafel.
1. Algemene inleiding…………………………………………………………………………………………………………………………………………….
1.1 Beroepssituering………………………………………………………………………………………………………………………….
1.2 Wie is de beheerder?....................................................................................................................................
1.3 Naam van de overeenkomst…………………………………………………………………………………………………………
1.4 Vorm van de overeenkomst…………………………………………………………………………………………………………..
1.5 Wie tekent?...................................................................................................................................................
1.6 Bevoegdheden van de beheerder…………………………………………………………………………………………………..
1.6.1 Syndicus……………………………………………………………………………………………………………………………..
1.6.2 Rentmeester……………………………………………………………………………………………………………………….
1.7 Aard van de vertegenwoordiging………………………………………………………………………………………………….
1.8 Repportering……………………………………………………………………………………………………………………………….
1.9 Duur van het mandaat……………………………………………………………………………………………………………….
1.10 Takenpakket……………………………………………………………………………………………………………………………..
1.11 Wetgeving…………………………………………………………………………………………………………………………………
1.11.1 Uitzonderingen (geen BIV-inschrijving nodig)...........................................................................
1.12 Toezicht……………………………………………………………………………………………………………………………………
1.12.1 Intern toezicht………………………………………………………………………………………………………………
1.12.2 Extern toezicht………………………………………………………………………………………………………………
1. Algemene inleiding.
We onderscheiden 3 beheerders van andermans vermogen:
1. Syndicus.
2. Rentmeester.
3. Vermogensbeheerder.
Wat is het voorwerp van hun beheer?
Beheerder Voorwerp
Syndicus Onroerende goederen in mede-eigendom
(appartementsrecht)
Rentmeester Onroerende goederen in exclusieve eigendom
Vermogensbeheerder Roerende goederen (effecten, financiële instrumenten,
beleggingen).
, - ‘Papieren bakstenen’ (zoals vastgoedcertificaten of BEVAK’s) vallen onder vermogensbeheer, niet onder
rentmeesterschap.
1.1 Beroepssituering.
- De activiteiten van syndicus en rentmeester behoren tot het beroep van vastgoedmakelaar.
Er zijn 4 beschermde activiteiten:
1. Bemiddeling bij verkoop/verhuur van vastgoed (aanneming).
2. Bemiddeling bij overdracht handelszaken (aanneming).
3. Beheer van vastgoed in mede-eigendom -> Syndicschap.
4. Beheer van vastgoed in exclusieve eigendom -> Rentmeesterschap.
Verschil bemiddelen vs. beheren:
Bemiddelen Beheren
Feitelijke handelingen Rechtshandelingen
Geen vertegenwoordigingsbevoegdheid Wel vertegenwoordigingsbevoegdheid.
1.2 Wie is de beheerder?
Syndicus:
- Natuurlijke persoon of rechtspersoon.
- Professioneel of occasioneel (mede-eigenaar).
- Opdrachtgever = VME (rechtspersoon).
Rentmeester:
- Natuurlijke of rechtspersoon.
- Altijd professioneel.
- Opdrachtgever = Exclusieve eigenaar.
Vermogensbeheerder:
- Altijd professioneel.
- Beheert effectenportefeuille.
- Staat onder toezicht van FSMA.
1.3 Naam van de overeenkomst.
Beheerder Overeenkomst
Syndicus Overeenkomst van syndicschap
Rentmeester Overeenkomst van rentmeesterschap
, Vermogensbeheerder Vermogensbeheerovereenkomst
1.4 Vorm van de overeenkomst.
Syndicus:
- Schriftelijke overeenkomst verplicht.
- Vormelijke overeenkomst.
- Mondeling -> Relatieve nietigheid (alleen VME kan inroepen).
Rentmeester:
- Consensuele overeenkomst.
- Schriftelijk aanbevolen (onderhandse akte).
Vermogensbeheerder:
- Schriftelijke overeenkomst verplicht (MiFID).
- Mondeling niet geldig.
1.5 Wie tekent?
Syndicus:
- Probleem: Belangenconflict.
- In principe tekent syndicus namens VME.
- Bij conflict:
- Voorzitter AV (of voorzitter + secretaris).
- Of bijzondere lasthebber aangesteld door AV.
Rentmeester:
- Exclusieve eigenaar + rentmeester.
1.6 Bevoegdheden van de beheerder.
1.6.1 Syndicus.
Drie soorten opdrachten:
1. Wettelijke opdrachten:
- Vertegenwoordigingsbevoegdheid.
- Geen residuaire bevoegdheid.
- Residuaire bevoegdheid ligt bij AV.
2. Statutaire opdrachten: In statuten (reglement mede-eigendom).
3. Conventionele opdrachten:
- Klassieke lastgeving.
, - Schriftelijke volmacht vereist.
Beperking:
- Art. 577-8 §1 BW: Syndicus kan geen verbintenissen aangaan die langer duren dan zijn mandaat (3 jaar)
tenzij AV machtigt.
1.6.2 Rentmeester.
- Heeft enkel conventionele opdrachten.
- Alles moet in de opdrachtovereenkomst staan.
- In principe: Daden van beheer.
- Daden van beschikking -> Enkel indien uitdrukkelijk opgenomen.
Belangrijke daden van beschikking:
- Verkoop.
- Aankoop.
- Vestigen erfpacht/opstal/vruchtgebruik.
- Krediet aangaan.
- Hypotheek vestigen.
Huur > 9 jaar:
- Oude visie: Daad van beschikking.
- Moderne visie (correcte): Daad van beheer.
- Vandaag mag rentmeester verhuren > 9 jaar.
1.7 Aard van vertegenwoordiging.
Syndicus:
- Organieke vertegenwoordiging.
- Geen volmacht nodig.
- Bewijs = Benoeming (notulen AV).
Rentmeester:
- Conventioneel mandaat.
- Schriftelijke volmacht vereist.
Vermogensbeheerder:
- Conventioneel mandaat.
- Discretionaire bevoegdheid.
- Mag zelfstandig kopen/verkopen binnen profiel client.
1.8 Rapportering.
