Samenvatting CREM (Boek:
Huisvestingsmanagement)
Afbeelding (rechts): Samenhang
tussen de hoofdcomponenten van
integraal huisvestingsmanagement:
Deel 1: Huisvesting als
managementopgave
Hoofdstuk 1 – Huisvesting als
strategisch bedrijfsmiddel
Bij een goede koppeling tussen de
organisatiestrategie en de
huisvestingsstrategie kan huisvesting
als strategisch bedrijfsmiddel worden
ingezet en kan zij toegevoegde
waarde genereren voor de
organisatie.
1.1 – Noodzakelijk kwaad of strategisch goed
De huisvesting schept ruimtelijk-fysieke condities voor het primaire proces en is daardoor een
onmisbaar bedrijfsmiddel.
Een organisatie moet niet alleen naar de kosten kijken, maar ook en vooral naar de opbrengsten die
daar tegenover staan. In die benadering is huisvesting een strategisch goed, dat – zowel vanwege de
mogelijke baten als vanwege de kosten, complexiteit en risico‟s – structurele en professionele
managementaandacht verdient.
We noemen huisvesting een strategisch bedrijfsmiddel vanwege de bijdrage die zij (potentieel) levert
aan het uitvoeren van de organisatiestrategie, vanwege het kapitaalintensieve karakter en omdat
huisvestingsbeslissingen vragen om een lange planningshorizon.
1.2 – Waarde toevoegen met huisvesting
1.2.1 – Verschillende vormen van toegevoegde waarden
Huisvesting kan op verschillende manieren toegevoegde waarde opleveren voor een organisatie,
doordat zij kan bijdragen aan het verhogen van opbrengsten en aan het verlagen van kosten.
Voorbeelden van het verhogen van opbrengsten:
o Het verhogen van de arbeidsproductiviteit door een optimale werkomgeving te
realiseren
o Het genereren van inkomsten door eigendomslocaties te verkopen
Voorbeelden van het verlagen van kosten:
o Het reduceren van verzuimkosten door het binnenklimaat te verbeteren
o Het verminderen van de huisvestingskosten door te verhuizen naar een goedkopere
of kleinere locatie
Ook kan huisvesting bijdragen leveren aan het realiseren van organisatiedoelen op het gebied van
medewerkers- en klanttevredenheid, marketing, cultuurverandering, innovatief vermogen,
flexibilisering, risicobeheersing en duurzaamheid.
Ook aan het werven van medewerkers kan huisvesting een wezenlijke bijdrage leveren.
1.2.2 – Waarde toevoegen is maatwerk
Omdat toegevoegde waarde ontstaat door de combinatie van huisvestingsprestaties en
organisatiestrategie, is waarde toevoegen maatwerk.
Vormen van toegevoegde waarden: pr/marketing, cultuur, flexibiliteit, vastgoedwaarde, risico, kosten,
productiviteit.
1.3 – Huisvestingsprestaties managen
Huisvestingsmanagement komt in essentie neer op het managen van diverse prestaties die de
huisvesting levert. Door daarbij de relaties tussen huisvestingsprestaties en strategische
organisatiedoelen schep in het oog te houden, kan toegevoegde waarde worden geleverd.
1
,1.3.1 – Wat zijn huisvestingsprestaties?
De toegevoegde waarde van huisvesting vloeit voort uit:
Functionele huisvestingsprestaties
Esthetische huisvestingsprestaties
Technische huisvestingsprestaties
Economische huisvestingsprestaties
Het gaat hierbij om allerlei eigenschappen van de huisvesting die relevant kunnen zijn voor een
organisatie. Deze eigenschappen worden bepaald door de concrete componenten waaruit de
huisvestingsportefeuille is opgebouwd. Deze huisvestingscomponenten vormen de „knoppen waar de
huisvestingsmanager aan kan draaien‟ om de huisvestingsprestaties te optimaliseren.
In veel gevallen zijn huisvestingsprestaties het resultaat van een samenspel tussen meerdere
huisvestingscomponenten. Dit samenspel vraagt om een integrale benadering van facilitaire en
vastgoedaspecten.
Tekstvak bladzijde 25 – Verwante begrippen
Er zijn 4 hoofdfuncties van huisvesting:
1. Faciliteren van activiteiten 3. Symboolfunctie
2. Klimaatregeling 4. Economische functie
I.p.v. hoofdfuncties wordt ook gesproken over de verschillende vormen van waarde van huisvesting:
1. Gebruikswaard of functionaliteit: De mate waarin de huisvesting het gebruik mogelijk maakt en
ondersteunt.
2. Belevingswaarde: De mate waarin huisvesting als meer of minder aangenaam wordt ervaren, mooi
of lelijk enz.
3. Toekomstwaarde: De technische, functionele en economische levensduur van de huisvesting.
4. Economische waarde of marktwaarde: Zichtbaar in de koopprijs of huurprijs, maar kan ook worden
opgevat als vervangingswaarde, waarde op de balans of WOZ-waarde.
1.3.2 – Welke eisen worden aan huisvestingsprestaties gesteld?
Deze eisen hangen in de eerste plaats af van het primaire proces van de betreffende organisatie. Een
analyse van het primaire proces geeft echter niet een volledig antwoord op de vraag welke
huisvestingsprestaties precies worden verlangd. Het geeft wel inzicht in bepaalde minimumeisen die
van belang zijn om het primaire proces te faciliteren, maar wat de optimale prestatieniveaus zijn, is
afhankelijk van de toegevoegde waarde die huisvesting voor de betreffende organisatie kan opleveren
in relatie tot haar strategische doelen.
1.3.3 – Relatie tussen toegevoegde waarde van
huisvesting, huisvestingsprestaties en
huisvestingscomponenten
Huisvesting genereert uitsluitend toegevoegde waarde
voor een organisatie indien en voor zover de
huisvestingsprestaties bijdragen aan het realiseren
van haar strategische doelen.
De vragen in de afbeelding geven aan dat inzicht in
huisvestingsprestaties ontstaat door vergelijking van
generieke, organisatie-onafhankelijke benchmarks,
terwijl toegevoegde waarde altijd gerelateerd is aan
specifieke doelen van de organisatie.
Het beoordelen van huisvestingsprestaties is een
kwestie van meten; de toegevoegde waarde van
huisvesting wordt bepaald door de geleverde
prestaties te waarderen.
1.4 – Bedrijfseconomische impact van huisvesting
Kosten, opbrengsten en (toegevoegde) waarde van
huisvesting komen direct of indirect tot uitdrukking in de financiële prestaties van de organisatie.
Financiële prestaties bestaan uit de winst-en-verliesrekening, de balans plus de daaruit af te leiden
ratio‟s (liquiditeit, solvabiliteit, rentabiliteit).
2
, Een belangrijke graadmeter voor de
winstgevendheid is de ratio rentabiliteit
totaal vermogen (Return on
Investment). Deze ratio relateert het
bedrijfsresultaat aan het totaal
(gemiddeld) geïnvesteerde vermogen.
De relaties tussen huisvesting en de
belangrijkste onderdelen van de W&R-
rekening en de balans kunnen worden
weergegeven met een DuPont-schema
(zie linker afbeelding). Dit schema laat
zien hoe huisvesting langs 3 wegen
kan bijdragen aan winstgevendheid:
1. Door verhogen van de omzet
2. Door verlaging van de kosten
3. Door verlaging van het
geïnvesteerde vermogen
1.4.1 – Huisvesting in relatie tot
opbrengsten
Huisvesting kan direct en indirect effect
op de opbrengsten hebben.
- Direct effect van huisvesting op de opbrengsten
Van opbrengsten van huisvesting in de W&R-rekening is alleen sprake bij verkoop van vastgoed en bij
(onder)verhuur van ruimte. Het gaat hier dan om een direct effect van huisvesting op de opbrengsten.
- Indirect effect van huisvesting op de opbrengsten
In hoeverre huisvesting bijdraagt aan de omzet, valt niet af te lezen uit de W&R-rekening, maar deze
bijdrage kan substantieel zijn. Denk hierbij aan de opbrengstverhogende vormen van toegevoegde
waarde (zie paragraaf 1.2), dit zijn indirecte effecten van huisvesting op de opbrengsten.
1.4.2 – Huisvesting in relatie tot kosten
Ook in de kostensfeer zijn directe en indirecte effecten van huisvesting te onderscheiden.
- Direct effect van huisvesting op de kosten
Directe effecten van huisvesting op de kosten zijn alle huur- en servicekosten, rente, aflossing en
afschrijving en overige gebouwgebonden exploitatiekosten. Daarnaast worden soms andere
kostenposten meegerekend zoals beveiliging etc.
De optelsom geeft alle indirecte en directe huisvestingskosten of totale gebruikskosten (Total
Occupancy Costs).
Hoe groot het effect van (veranderingen in) de huisvestingskosten op de totale kosten is, is sterk
afhankelijk van de kostenstructuur van de organisatie.
Veel organisaties geven hun huisvestingskosten weer als percentage van hun omzet, zodat duidelijk
is in hoeverre ze zich die huisvesting kunnen permitteren (affordability-ratio) en omdat ze dit kengetal,
mits het is gebaseerd op een gemeenschappelijke kostendefinitie, kunnen vergelijken met soortgelijke
organisaties (benchmarken).
- Indirect effect van huisvesting op de kosten
Hierbij gaat het om de invloed die huisvesting heeft op de efficiency van het primaire proces,
bijvoorbeeld het reduceren van het ziekteverzuim door het binnenklimaat te verbeteren.
1.4.3 – Huisvesting in relatie tot vermogen
Als een organisatie vastgoed in eigendom heeft, wordt de boekwaarde van dat vastgoed op de balans
opgenomen als een onderdeel van de vaste activa. Onder invloed van nieuwe internationale
boekhoudregels gaat dit bij veel grote organisaties ook gelden voor huurcontracten. Ook worden
grotere investeringen in verbouw en (her)inrichting op de balans geactiveerd.
Vastgoedratio
Het effect van de huisvesting op de vermogensstructuur van een organisatie is afhankelijk van het
vermogensbeslag of de vastgoedratio.
De vastgoedratio is de verhouding tussen de totale boekwaarde van het vastgoed en de totale activa.
Uit onderzoek is gebleken dat vastgoed gemiddeld 28% van het totale vermogen in beslag neemt met
een bandbreedte van 2 tot 63%.
3
Huisvestingsmanagement)
Afbeelding (rechts): Samenhang
tussen de hoofdcomponenten van
integraal huisvestingsmanagement:
Deel 1: Huisvesting als
managementopgave
Hoofdstuk 1 – Huisvesting als
strategisch bedrijfsmiddel
Bij een goede koppeling tussen de
organisatiestrategie en de
huisvestingsstrategie kan huisvesting
als strategisch bedrijfsmiddel worden
ingezet en kan zij toegevoegde
waarde genereren voor de
organisatie.
1.1 – Noodzakelijk kwaad of strategisch goed
De huisvesting schept ruimtelijk-fysieke condities voor het primaire proces en is daardoor een
onmisbaar bedrijfsmiddel.
Een organisatie moet niet alleen naar de kosten kijken, maar ook en vooral naar de opbrengsten die
daar tegenover staan. In die benadering is huisvesting een strategisch goed, dat – zowel vanwege de
mogelijke baten als vanwege de kosten, complexiteit en risico‟s – structurele en professionele
managementaandacht verdient.
We noemen huisvesting een strategisch bedrijfsmiddel vanwege de bijdrage die zij (potentieel) levert
aan het uitvoeren van de organisatiestrategie, vanwege het kapitaalintensieve karakter en omdat
huisvestingsbeslissingen vragen om een lange planningshorizon.
1.2 – Waarde toevoegen met huisvesting
1.2.1 – Verschillende vormen van toegevoegde waarden
Huisvesting kan op verschillende manieren toegevoegde waarde opleveren voor een organisatie,
doordat zij kan bijdragen aan het verhogen van opbrengsten en aan het verlagen van kosten.
Voorbeelden van het verhogen van opbrengsten:
o Het verhogen van de arbeidsproductiviteit door een optimale werkomgeving te
realiseren
o Het genereren van inkomsten door eigendomslocaties te verkopen
Voorbeelden van het verlagen van kosten:
o Het reduceren van verzuimkosten door het binnenklimaat te verbeteren
o Het verminderen van de huisvestingskosten door te verhuizen naar een goedkopere
of kleinere locatie
Ook kan huisvesting bijdragen leveren aan het realiseren van organisatiedoelen op het gebied van
medewerkers- en klanttevredenheid, marketing, cultuurverandering, innovatief vermogen,
flexibilisering, risicobeheersing en duurzaamheid.
Ook aan het werven van medewerkers kan huisvesting een wezenlijke bijdrage leveren.
1.2.2 – Waarde toevoegen is maatwerk
Omdat toegevoegde waarde ontstaat door de combinatie van huisvestingsprestaties en
organisatiestrategie, is waarde toevoegen maatwerk.
Vormen van toegevoegde waarden: pr/marketing, cultuur, flexibiliteit, vastgoedwaarde, risico, kosten,
productiviteit.
1.3 – Huisvestingsprestaties managen
Huisvestingsmanagement komt in essentie neer op het managen van diverse prestaties die de
huisvesting levert. Door daarbij de relaties tussen huisvestingsprestaties en strategische
organisatiedoelen schep in het oog te houden, kan toegevoegde waarde worden geleverd.
1
,1.3.1 – Wat zijn huisvestingsprestaties?
De toegevoegde waarde van huisvesting vloeit voort uit:
Functionele huisvestingsprestaties
Esthetische huisvestingsprestaties
Technische huisvestingsprestaties
Economische huisvestingsprestaties
Het gaat hierbij om allerlei eigenschappen van de huisvesting die relevant kunnen zijn voor een
organisatie. Deze eigenschappen worden bepaald door de concrete componenten waaruit de
huisvestingsportefeuille is opgebouwd. Deze huisvestingscomponenten vormen de „knoppen waar de
huisvestingsmanager aan kan draaien‟ om de huisvestingsprestaties te optimaliseren.
In veel gevallen zijn huisvestingsprestaties het resultaat van een samenspel tussen meerdere
huisvestingscomponenten. Dit samenspel vraagt om een integrale benadering van facilitaire en
vastgoedaspecten.
Tekstvak bladzijde 25 – Verwante begrippen
Er zijn 4 hoofdfuncties van huisvesting:
1. Faciliteren van activiteiten 3. Symboolfunctie
2. Klimaatregeling 4. Economische functie
I.p.v. hoofdfuncties wordt ook gesproken over de verschillende vormen van waarde van huisvesting:
1. Gebruikswaard of functionaliteit: De mate waarin de huisvesting het gebruik mogelijk maakt en
ondersteunt.
2. Belevingswaarde: De mate waarin huisvesting als meer of minder aangenaam wordt ervaren, mooi
of lelijk enz.
3. Toekomstwaarde: De technische, functionele en economische levensduur van de huisvesting.
4. Economische waarde of marktwaarde: Zichtbaar in de koopprijs of huurprijs, maar kan ook worden
opgevat als vervangingswaarde, waarde op de balans of WOZ-waarde.
1.3.2 – Welke eisen worden aan huisvestingsprestaties gesteld?
Deze eisen hangen in de eerste plaats af van het primaire proces van de betreffende organisatie. Een
analyse van het primaire proces geeft echter niet een volledig antwoord op de vraag welke
huisvestingsprestaties precies worden verlangd. Het geeft wel inzicht in bepaalde minimumeisen die
van belang zijn om het primaire proces te faciliteren, maar wat de optimale prestatieniveaus zijn, is
afhankelijk van de toegevoegde waarde die huisvesting voor de betreffende organisatie kan opleveren
in relatie tot haar strategische doelen.
1.3.3 – Relatie tussen toegevoegde waarde van
huisvesting, huisvestingsprestaties en
huisvestingscomponenten
Huisvesting genereert uitsluitend toegevoegde waarde
voor een organisatie indien en voor zover de
huisvestingsprestaties bijdragen aan het realiseren
van haar strategische doelen.
De vragen in de afbeelding geven aan dat inzicht in
huisvestingsprestaties ontstaat door vergelijking van
generieke, organisatie-onafhankelijke benchmarks,
terwijl toegevoegde waarde altijd gerelateerd is aan
specifieke doelen van de organisatie.
Het beoordelen van huisvestingsprestaties is een
kwestie van meten; de toegevoegde waarde van
huisvesting wordt bepaald door de geleverde
prestaties te waarderen.
1.4 – Bedrijfseconomische impact van huisvesting
Kosten, opbrengsten en (toegevoegde) waarde van
huisvesting komen direct of indirect tot uitdrukking in de financiële prestaties van de organisatie.
Financiële prestaties bestaan uit de winst-en-verliesrekening, de balans plus de daaruit af te leiden
ratio‟s (liquiditeit, solvabiliteit, rentabiliteit).
2
, Een belangrijke graadmeter voor de
winstgevendheid is de ratio rentabiliteit
totaal vermogen (Return on
Investment). Deze ratio relateert het
bedrijfsresultaat aan het totaal
(gemiddeld) geïnvesteerde vermogen.
De relaties tussen huisvesting en de
belangrijkste onderdelen van de W&R-
rekening en de balans kunnen worden
weergegeven met een DuPont-schema
(zie linker afbeelding). Dit schema laat
zien hoe huisvesting langs 3 wegen
kan bijdragen aan winstgevendheid:
1. Door verhogen van de omzet
2. Door verlaging van de kosten
3. Door verlaging van het
geïnvesteerde vermogen
1.4.1 – Huisvesting in relatie tot
opbrengsten
Huisvesting kan direct en indirect effect
op de opbrengsten hebben.
- Direct effect van huisvesting op de opbrengsten
Van opbrengsten van huisvesting in de W&R-rekening is alleen sprake bij verkoop van vastgoed en bij
(onder)verhuur van ruimte. Het gaat hier dan om een direct effect van huisvesting op de opbrengsten.
- Indirect effect van huisvesting op de opbrengsten
In hoeverre huisvesting bijdraagt aan de omzet, valt niet af te lezen uit de W&R-rekening, maar deze
bijdrage kan substantieel zijn. Denk hierbij aan de opbrengstverhogende vormen van toegevoegde
waarde (zie paragraaf 1.2), dit zijn indirecte effecten van huisvesting op de opbrengsten.
1.4.2 – Huisvesting in relatie tot kosten
Ook in de kostensfeer zijn directe en indirecte effecten van huisvesting te onderscheiden.
- Direct effect van huisvesting op de kosten
Directe effecten van huisvesting op de kosten zijn alle huur- en servicekosten, rente, aflossing en
afschrijving en overige gebouwgebonden exploitatiekosten. Daarnaast worden soms andere
kostenposten meegerekend zoals beveiliging etc.
De optelsom geeft alle indirecte en directe huisvestingskosten of totale gebruikskosten (Total
Occupancy Costs).
Hoe groot het effect van (veranderingen in) de huisvestingskosten op de totale kosten is, is sterk
afhankelijk van de kostenstructuur van de organisatie.
Veel organisaties geven hun huisvestingskosten weer als percentage van hun omzet, zodat duidelijk
is in hoeverre ze zich die huisvesting kunnen permitteren (affordability-ratio) en omdat ze dit kengetal,
mits het is gebaseerd op een gemeenschappelijke kostendefinitie, kunnen vergelijken met soortgelijke
organisaties (benchmarken).
- Indirect effect van huisvesting op de kosten
Hierbij gaat het om de invloed die huisvesting heeft op de efficiency van het primaire proces,
bijvoorbeeld het reduceren van het ziekteverzuim door het binnenklimaat te verbeteren.
1.4.3 – Huisvesting in relatie tot vermogen
Als een organisatie vastgoed in eigendom heeft, wordt de boekwaarde van dat vastgoed op de balans
opgenomen als een onderdeel van de vaste activa. Onder invloed van nieuwe internationale
boekhoudregels gaat dit bij veel grote organisaties ook gelden voor huurcontracten. Ook worden
grotere investeringen in verbouw en (her)inrichting op de balans geactiveerd.
Vastgoedratio
Het effect van de huisvesting op de vermogensstructuur van een organisatie is afhankelijk van het
vermogensbeslag of de vastgoedratio.
De vastgoedratio is de verhouding tussen de totale boekwaarde van het vastgoed en de totale activa.
Uit onderzoek is gebleken dat vastgoed gemiddeld 28% van het totale vermogen in beslag neemt met
een bandbreedte van 2 tot 63%.
3
