VGV Financieel
Les 1
1. Sinds 01-01-2013 kun je alleen nog maar een (hypothecaire) lening afsluiten, waarbij je de hele
schuld gedurende de looptijd aflost.
- Onjuist, je hoeft niet af te lossen. Als je niet gaat aflossen, heb je ook geen hypotheekrenteaftrek.
In de praktijk zullen weinig mensen anders kiezen dan een lineaire of annuïteiten hypotheek.
2. Door bij de financiering van de eigenwoning Nationale Hypotheekgarantie af te sluiten, gaat de
te betalen hypothecaire rente omlaag.
- Juist, als je NHG afsluit, krijgt de bank die de hypotheek heeft verstrekt, zijn geld terug op het
moment dat jij niet meer kunt betalen. Dit komt uit een overheidsfonds. Het risico van de bank is
kleiner rente gaat ook naar beneden.
3. Het aantal hypotheken zonder NHG groeit.
- Juist, je kunt voor een aankoop onder de 310.000 NHG krijgen, tegenwoordig wordt veel
overboden (boven de 310.000) dus geen NHG.
4. Sinds 01-01-2013 kun je niet meer het volledige aankoopbedrag + kosten lenen, maar moet je je
eigen geld inbrengen.
- Juist, volledig aankoopbedrag is aankoopprijs + extra kosten. Je komt altijd uit op ongeveer 106%.
100% van de waarde kun je lenen, de waarde van de kosten zul je zelf moeten betalen.
5. Het inkomen van tweeverdieners telt volledig mee bij het berekenen van de maximale
hypothecaire lening.
- Onjuist, dit geldt voor 80% mee voor tweeverdieners.
6. Momenteel (feb 2021) staan er maar weinig huizen ‘onder water’.
- Juist. Onder water = schuld hoger dan de waarde.
- Woningmarkt is booming, waarde ligt hoger dan de schulden.
7. Arie betaalt 49,50% aan inkomstenbelasting.
Hij betaalt €6.000,- aan hypothecaire rente.
Arie krijgt 49,50% van de betaalde rente van de belastingdienst terug.
- Onjuist, want de 49,50% is losgetrokken van wat je moet betalen. Je betaalt het wel, maar je
krijgt max. 46% van €6000 terug.
8. De waarde van crypto currency is belast voor de inkomstenbelasting.
- Juist (algemeen vermogen)
- Crypto is anoniem dus de belastingdienst kan er vaak niet bij. (dus ook onjuist)
Maximale leencapaciteit (maximale verstrekking) berekenen aan de hand van:
1. Tijdelijke regeling hypothecair krediet
- Het is een AVV, publiekrecht.
- Als burger moeten wij ons hier aan houden.
2. De Gedragscode Hypothecaire Financiering
- (GHF – normen van het CHF)
- CHF = het Contactorgaan Hypothecair Financiers
- Dit contactorgaan heeft samen met de Nederlands Vereniging van Banken de GHF opgesteld.
Hierin zijn afspraken vastgelegd over hypotheekoffertes, voorwaarden en berekeningen.
- GHF is privaatrecht.
De maximale leencapaciteit
Voor het berekenen van de maximale leencapaciteit gebruiken we de getallen / percentages van 2020
,De maximale leencapaciteit is afhankelijk van:
1. De hoogte van het inkomen, de loan-to-income, de LTI.
- Je moet met je inkomen de maandelijkse hypotheeklasten kunnen betalen.
2. De waarde van het onderpand, de loan-to-value, de LTV.
- Wanneer je de maandelijkse hypotheeklasten niet meer kunt opbrengen wil de bank dat de
waarde van het onderpand hoog genoeg is om de hypotheekschuld af te kunnen lossen bij
gedwongen verkoop.
- Belangrijk dat de lening altijd maximaal 100% de waarde van het onderpand is.
Het berekenen van de maximale leencapaciteit op basis van het inkomen (LTI-ratio)
Stap 1: het berekenen van het toetsinkomen (art. 1, letter d Trhk)
het toetsinkomen bestaat uit (art. 2, de leden 1 en 2 Trhk)
- Huidige vaste en bestendige inkomsten (bestendig = vast)
- Zijn die er niet, dan kan rekening gehouden worden met het gemiddelde inkomen van de laatste
3 jaren.
Het toetsinkomen kan daarnaast bestaan uit (art. 2, lid 3 Trhk)
- Inkomsten uit vrij beschikbaar vermogen
- Een te verwachten structurele inkomensstijging binnen een redelijke termijn
Toetsinkomen: inkomsten uit werk
Bij een vaste baan:
- Alleen vaste salarisbestanddelen (bijv. maandloon, vakantietoeslag, vaste 13 e maand, etc.)
- Niet vaste maar wel bestendige salarisbestanddelen (provisie en overwerk)
o Regelmatig ontvangen
o Provisie = makelaarscourtage, soort bonus
- Onkostenvergoedingen zijn geen inkomsten uit werk.
Bij een tijdelijke baan:
- Bij een tijdelijke baan is een intentieverklaring nodig.
- Verklaring waarin staat dat wanneer de omstandigheden hetzelfde blijven, dat je in dienst kan
blijven.
Toetsinkomen: bijzondere inkomsten uit werk
Flexinkomen:
- Gemiddelde over de laatste drie jaren
- Sommige financiers werken met een ‘perspectiefverklaring’
o Perspectiefverklaring: als je op basis van de opleiding en werkervaring een goed perspectief
hebt dat je als flexwerker deze baan kan blijven uitoefenen.
Inkomsten van een zelfstandige:
- Gemiddelde over de laatste drie jaren
Invloed van inkomensveranderingen
Verwachte veranderingen:
- Kinderen: inkomen gaat veelal omlaag en kosten omhoog
- Pensionering: inkomen gaat meestal omlaag
, Toetsinkomen: inkomsten uit vermogen
- Inkomsten kunnen meetellen (art. 2, lid 3, letter a Trhk)
- Inkomsten uit vermogen:
o 3% van het vermogen (sparen / beleggen)
o Een percentage (bijv. 75%) van huurinkomsten (uit een ander, dan het te financieren pand)
Meestal is dit 75%
Studentenpand / beleggingspand
Als je er €5000 per maand mee verdient, mag je 12 * 75% * €5000 bij je toetsinkomen
optellen
Stap 2: het bepalen van de toetsrente
Hiervoor hebben we het toetsinkomen berekend. In stap 2 gaan we de toetsrente bepalen.
De hoogte van de toetsrente (art. 3, lid 9, letters a en c Trhk) is afhankelijk van;
- De duur van de rentevastperiode (rente staat al vast) van de af te sluiten hypothecaire lening:
o Bij een renteperiode vanaf 10 jaar (langer dan 10 jaar) is de toetsrente de rente van de af te
sluiten hypothecaire lening.
De daadwerkelijke rente die gehanteerd wordt als toetsrente.
o Bij periode korter dan 10 jaar, wordt de toetsrente vastgesteld door de AFM (min. 5%),
tenzij de werkelijke rente hoger is (dan die)
Er zijn weinig mensen die kiezen voor korter dan 10 jaar, omdat zij dan vastzitten aan
deze 5%. De rente ligt op dit moment veel lager dus dit zou zonde geld zijn.
Stap 3: het bepalen van het financieringslastpercentage (woonlastpercentage of woonquote)
Aan de hand van het toetsinkomen en de toetsrente wordt het financieringslastpercentage
vastgesteld (bijlage 1, tabel 1 van de Trhk)
- Er zijn meerdere tabellen. We gebruiken alleen de eerste (van bijlage 1)
Tweeverdieners:
- Het hogere inkomen mag met max. 80% van het lagere inkomen vermeerderd worden voor de
bepaling van het financieringslastpercentage (art. 3, lid 6 Trhk)
Alle geldverstrekkers moeten deze tabellen toepassen!
Stap 4: het bepalen van de jaarlijkse financieringslast (in geld)
- Financieringslastpercentage * toetsinkomen = financieringslast in geld (op jaarbasis)
- Bij tweeverdieners, maximaal het financieringslastpercentage over het gezamenlijke
toetsinkomen berekenen.
o Voor het berekenen van het financieringslastpercentage moet dit 80% zijn.
o Voor het berekenen van de financieringslast in geld moet dit 100% van beide inkomens zijn
(als je het percentage eenmaal hebt berekend bij stap 3)
Stap 5: het bepalen van de maandelijkse financieringslast (in geld)
De financieringslast in geld op jaarbasis wordt:
1. Gedeeld door 12
2. En verminderd met bepaalde vaste lasten
Bepaalde vaste lasten
Rente over schulden (BKR-geregistreerd of niet)
- Vaste rente = werkelijke maandlasten
o Telefoonabonnement
Les 1
1. Sinds 01-01-2013 kun je alleen nog maar een (hypothecaire) lening afsluiten, waarbij je de hele
schuld gedurende de looptijd aflost.
- Onjuist, je hoeft niet af te lossen. Als je niet gaat aflossen, heb je ook geen hypotheekrenteaftrek.
In de praktijk zullen weinig mensen anders kiezen dan een lineaire of annuïteiten hypotheek.
2. Door bij de financiering van de eigenwoning Nationale Hypotheekgarantie af te sluiten, gaat de
te betalen hypothecaire rente omlaag.
- Juist, als je NHG afsluit, krijgt de bank die de hypotheek heeft verstrekt, zijn geld terug op het
moment dat jij niet meer kunt betalen. Dit komt uit een overheidsfonds. Het risico van de bank is
kleiner rente gaat ook naar beneden.
3. Het aantal hypotheken zonder NHG groeit.
- Juist, je kunt voor een aankoop onder de 310.000 NHG krijgen, tegenwoordig wordt veel
overboden (boven de 310.000) dus geen NHG.
4. Sinds 01-01-2013 kun je niet meer het volledige aankoopbedrag + kosten lenen, maar moet je je
eigen geld inbrengen.
- Juist, volledig aankoopbedrag is aankoopprijs + extra kosten. Je komt altijd uit op ongeveer 106%.
100% van de waarde kun je lenen, de waarde van de kosten zul je zelf moeten betalen.
5. Het inkomen van tweeverdieners telt volledig mee bij het berekenen van de maximale
hypothecaire lening.
- Onjuist, dit geldt voor 80% mee voor tweeverdieners.
6. Momenteel (feb 2021) staan er maar weinig huizen ‘onder water’.
- Juist. Onder water = schuld hoger dan de waarde.
- Woningmarkt is booming, waarde ligt hoger dan de schulden.
7. Arie betaalt 49,50% aan inkomstenbelasting.
Hij betaalt €6.000,- aan hypothecaire rente.
Arie krijgt 49,50% van de betaalde rente van de belastingdienst terug.
- Onjuist, want de 49,50% is losgetrokken van wat je moet betalen. Je betaalt het wel, maar je
krijgt max. 46% van €6000 terug.
8. De waarde van crypto currency is belast voor de inkomstenbelasting.
- Juist (algemeen vermogen)
- Crypto is anoniem dus de belastingdienst kan er vaak niet bij. (dus ook onjuist)
Maximale leencapaciteit (maximale verstrekking) berekenen aan de hand van:
1. Tijdelijke regeling hypothecair krediet
- Het is een AVV, publiekrecht.
- Als burger moeten wij ons hier aan houden.
2. De Gedragscode Hypothecaire Financiering
- (GHF – normen van het CHF)
- CHF = het Contactorgaan Hypothecair Financiers
- Dit contactorgaan heeft samen met de Nederlands Vereniging van Banken de GHF opgesteld.
Hierin zijn afspraken vastgelegd over hypotheekoffertes, voorwaarden en berekeningen.
- GHF is privaatrecht.
De maximale leencapaciteit
Voor het berekenen van de maximale leencapaciteit gebruiken we de getallen / percentages van 2020
,De maximale leencapaciteit is afhankelijk van:
1. De hoogte van het inkomen, de loan-to-income, de LTI.
- Je moet met je inkomen de maandelijkse hypotheeklasten kunnen betalen.
2. De waarde van het onderpand, de loan-to-value, de LTV.
- Wanneer je de maandelijkse hypotheeklasten niet meer kunt opbrengen wil de bank dat de
waarde van het onderpand hoog genoeg is om de hypotheekschuld af te kunnen lossen bij
gedwongen verkoop.
- Belangrijk dat de lening altijd maximaal 100% de waarde van het onderpand is.
Het berekenen van de maximale leencapaciteit op basis van het inkomen (LTI-ratio)
Stap 1: het berekenen van het toetsinkomen (art. 1, letter d Trhk)
het toetsinkomen bestaat uit (art. 2, de leden 1 en 2 Trhk)
- Huidige vaste en bestendige inkomsten (bestendig = vast)
- Zijn die er niet, dan kan rekening gehouden worden met het gemiddelde inkomen van de laatste
3 jaren.
Het toetsinkomen kan daarnaast bestaan uit (art. 2, lid 3 Trhk)
- Inkomsten uit vrij beschikbaar vermogen
- Een te verwachten structurele inkomensstijging binnen een redelijke termijn
Toetsinkomen: inkomsten uit werk
Bij een vaste baan:
- Alleen vaste salarisbestanddelen (bijv. maandloon, vakantietoeslag, vaste 13 e maand, etc.)
- Niet vaste maar wel bestendige salarisbestanddelen (provisie en overwerk)
o Regelmatig ontvangen
o Provisie = makelaarscourtage, soort bonus
- Onkostenvergoedingen zijn geen inkomsten uit werk.
Bij een tijdelijke baan:
- Bij een tijdelijke baan is een intentieverklaring nodig.
- Verklaring waarin staat dat wanneer de omstandigheden hetzelfde blijven, dat je in dienst kan
blijven.
Toetsinkomen: bijzondere inkomsten uit werk
Flexinkomen:
- Gemiddelde over de laatste drie jaren
- Sommige financiers werken met een ‘perspectiefverklaring’
o Perspectiefverklaring: als je op basis van de opleiding en werkervaring een goed perspectief
hebt dat je als flexwerker deze baan kan blijven uitoefenen.
Inkomsten van een zelfstandige:
- Gemiddelde over de laatste drie jaren
Invloed van inkomensveranderingen
Verwachte veranderingen:
- Kinderen: inkomen gaat veelal omlaag en kosten omhoog
- Pensionering: inkomen gaat meestal omlaag
, Toetsinkomen: inkomsten uit vermogen
- Inkomsten kunnen meetellen (art. 2, lid 3, letter a Trhk)
- Inkomsten uit vermogen:
o 3% van het vermogen (sparen / beleggen)
o Een percentage (bijv. 75%) van huurinkomsten (uit een ander, dan het te financieren pand)
Meestal is dit 75%
Studentenpand / beleggingspand
Als je er €5000 per maand mee verdient, mag je 12 * 75% * €5000 bij je toetsinkomen
optellen
Stap 2: het bepalen van de toetsrente
Hiervoor hebben we het toetsinkomen berekend. In stap 2 gaan we de toetsrente bepalen.
De hoogte van de toetsrente (art. 3, lid 9, letters a en c Trhk) is afhankelijk van;
- De duur van de rentevastperiode (rente staat al vast) van de af te sluiten hypothecaire lening:
o Bij een renteperiode vanaf 10 jaar (langer dan 10 jaar) is de toetsrente de rente van de af te
sluiten hypothecaire lening.
De daadwerkelijke rente die gehanteerd wordt als toetsrente.
o Bij periode korter dan 10 jaar, wordt de toetsrente vastgesteld door de AFM (min. 5%),
tenzij de werkelijke rente hoger is (dan die)
Er zijn weinig mensen die kiezen voor korter dan 10 jaar, omdat zij dan vastzitten aan
deze 5%. De rente ligt op dit moment veel lager dus dit zou zonde geld zijn.
Stap 3: het bepalen van het financieringslastpercentage (woonlastpercentage of woonquote)
Aan de hand van het toetsinkomen en de toetsrente wordt het financieringslastpercentage
vastgesteld (bijlage 1, tabel 1 van de Trhk)
- Er zijn meerdere tabellen. We gebruiken alleen de eerste (van bijlage 1)
Tweeverdieners:
- Het hogere inkomen mag met max. 80% van het lagere inkomen vermeerderd worden voor de
bepaling van het financieringslastpercentage (art. 3, lid 6 Trhk)
Alle geldverstrekkers moeten deze tabellen toepassen!
Stap 4: het bepalen van de jaarlijkse financieringslast (in geld)
- Financieringslastpercentage * toetsinkomen = financieringslast in geld (op jaarbasis)
- Bij tweeverdieners, maximaal het financieringslastpercentage over het gezamenlijke
toetsinkomen berekenen.
o Voor het berekenen van het financieringslastpercentage moet dit 80% zijn.
o Voor het berekenen van de financieringslast in geld moet dit 100% van beide inkomens zijn
(als je het percentage eenmaal hebt berekend bij stap 3)
Stap 5: het bepalen van de maandelijkse financieringslast (in geld)
De financieringslast in geld op jaarbasis wordt:
1. Gedeeld door 12
2. En verminderd met bepaalde vaste lasten
Bepaalde vaste lasten
Rente over schulden (BKR-geregistreerd of niet)
- Vaste rente = werkelijke maandlasten
o Telefoonabonnement
