Samenvatting Patrimoniumdocumentatie 2 deel EGA

Patrimoniumdocumentatie
Dossieropbouw EGA
Hoe studeren?
 Noteren bij slides en cursus bekijken
 Deel OR erfgoed en voorkooprechten in cursus uitgebreider, maar tijdens de les
voldoende uitgelegd
 Examenvraag: ze geeft een zoekertje en we moeten de fouten zoeken en verbeteren


3 fases in het verkooptraject:
1) Werving: prospecteren
 Verkoopopdracht: bemiddelingsovereenkomst
2) Verwerking en dossieropbouw
 Samenstelling van het verkoopdossier: info over de partijen EN over het goed
 Publiciteit maken -> op een website en op de ramen of in voortuin
3) Verkoop
 Bod
 Onderhandse verkoopakte (compromis)
 Authentieke verkoopakte -> notaris


Informatieplicht:




Informatie over de partijen: juridische bekwaamheid
In het algemeen: REGEL  fysieke personen = handelingsbekwaam




Natuurlijke personen
 Mensen van vlees en bloed
 Rechtsbekwaam (heb ik die rechten?) = is deze persoon wel de eigenaar van het pand
dat ze willen verkopen? (minderjarige kan eigenaar van pand zijn)
 Handelingsbekwaam (rechten effectief uitoefenen en tekenen): kunnen deze personen
de verkoopovereenkomst tekenen? (minderjarige kan niet tekenen, iemand anders
moet het doen, machtiging nodig van rechter  vrederechter voor minderjarigen)
 Vergrijzing: mensen die ouder zijn en niet meer handelingsbekwaam zijn kunnen niet
meer tekenen


Rechtspersonen:
 Vennootschap, BV, NV, …
 Natuurlijke persoon zal een handtekening moeten zetten
 Juiste vertegenwoordiging is hier essentieel

,1. Vennootschappen

 Intern (= wie beslist?)  bestuursorgaan
 Extern (= wie tekent?)  vertegenwoordiging t.a.v. 3e
• Vennootschap kan perfect eigenaar zijn van een goed
 Maar kijken welke natuurlijke persoon kan tekenen bij verkoop
Waar vind je dat dan ?
 In de gecoördineerde statuten
 Statuten kunnen we publiekelijk vinden in het Belgisch staatsblad
 KBO selecteert hieruit alles uit en bevat alle publicaties
• Gecoördineerde: als vennootschap wordt opgericht is er een oprichtingsakte bij
de notaris
 Ondernemer die iets wil aanpassen, dan ook statuut aanpassen
(gecoördineerde statuten = bevat alle laatste wijzigingen = die heb je nodig)
 Statuten vaak opnieuw gaan nakijken  onderneming is voortdurend in beweging


Statuten en benoemingsbesluiten → lezen → beperkingen mogelijk:
 Duur benoeming
 Benoeming kan tijdelijk zijn  bij elke nieuwe verkoop opnieuw nakijken (snel via
KBO bij verkoop door vennootschap)

 Meerhandtekeningclausule (= meerdere personen nodig)
 Beperkingen qua bedragen
 Voor verkoop vastgoed boven 1mil, extra iemand nodig die moet tekenen (of
iedereen moet toekennen) = beperkingen qua bedragen

 Inhoud beperkingen
 Inhoud beperkingen (qua type vastgoed) = gaat het over vastgoed of dat 1
specifiek pand dat zo speciaal is moet door iedereen getekend worden
 Altijd goed nakijken


Stel: je krijgt iets, maar je weet het niet (onduidelijke statuten)
 Naar NOTARIS gaan (vragen aan vennootschap welke notaris ze hebben om akte te
verlijden)
 Vragen via mail (zwart op wit bewijs)
Zie oefn dia 11



2. Mede-eigenaars (art. 3.73 BW)
 Vaak meerdere eigenaars en zien dat alle mede-eigenaars erbij zijn om te tekenen
 Toestemming van iedereen nodig  koop = daad van beschikking

3. Echtgenoot en samenwonende partner
A. VERKOOP (art. 215 oud BW)
1) Wettelijk samenwonenden (wettelijk getrouwd zijn): art. 1477 §2 oud BW
 Mensen die gehuwd zijn
 Verkoop door 1 persoon die iets specifiek verkoopt
 Bescherming gezinswoning

, 2) Feitelijk samenwonenden


Gezinswoning
= de gezamenlijke hoofdverblijfplaats waar partners met hun gezin normaal leven. Ze hebben
er hun ‘voornaamste belangen’.
 Gehuwden moeten alle beslissingen over hun gezinswoning samen nemen, ook al is
maar 1 van hen eigenaar van de woning of staat er maar 1 naam op de
huurovereenkomst. Dat is de bescherming van de gezinswoning. Dezelfde bescherming
geldt bij wettelijk samenwonenden.
 Kan dus nooit bij een grond -> moet echt een gezinswoning zijn
 Best ook vooraf, en niet op het moment zelf
Woning verkocht door 1 persoon: eerst nakijken en navragen
Gehuwd?
 Wettelijk samenwonend?
 Ja? Toestemming van beide echtgenoten nodig!!
 Huwelijksstelsel maakt hier niet uit!!!!
 Indien samen gekocht, dan samen verkopen
Feitelijk samenwonenden?  Dit niet van toepassing: toestemming niet nodig




B. AANKOOP
 Art. 2.3.21 eerste lid BW: wederbelegging
 De andere echtgenoot zal de aankoopakte met die verklaring erin mee moeten
ondertekenen. (tussenkomende partij)
 Art. 2.3.21 tweede lid BW : Wat bij aankoop tijdens echtscheidingsprocedure?
Vervroegde wederbelegging
 Maak en onderscheid tussen de verschillende huwelijksstelsels en de herkomst van de
gelden.
 Art. 2.3.32 BW: toestemming


Een koper die wilt aankopen voor zichzelf, maar gehuwd is (heeft dus niets te maken
met wettelijk of feitelijk samenwonend)  aankopen voor zijn EIGEN vermogen (wat hij koopt,
maakt niet uit -> grond, woning…)
 Hier gaat het enkel over de gehuwde, dan moet de verklaring van wederbelegging
wordt opgenomen  anders wordt het gemeenschappelijk
 Andere echtgenoot moeten tekenen als tussenkomende partij om te zien of de clausule
klopt


Aankopen tijdens echtscheidingsprocedure: mensen zijn gehuwd en hebben samen
gezinswoning en zijn in echtscheiding -> 1 van de 2 wil al een appartement aankopen tijdens
echtscheidingsprocedure voor in te wonen en de gezinswoning wordt verkocht, maar je hebt
de gelden van de gezinswoning nog niet
 Vrouw kan woning dan aankopen met de verklaring van de vervroegde wederbelegging,
maar ze hebben weer de toestemming nodig van de echtgenoot (zijn veel problemen
over omdat ex er nog moet tussenkomen bv. gespannen sfeer…)

, 4. Vruchtgebruiker
 Als je iets in volle eigendom willen verkopen, moet je zien
dat je alle volle eigenaars en alle vruchtgebruikers hebt
 (geen toestemming van iedereen ? -> geen verkoop) -> iedereen moet dus akkoord
zijn !!!
 In theorie kan je zelfs alleen de naakte eigendom gaan verkopen, maar het
vruchtgebruik blijft hier wel opstaan



5. Minderjarigen (art. 388 OBW)
3 categorieën
1) Niet-ontvoogde minderjarige onder ouderlijk gezag
 Bekwaam? (art. 378 §1, 1e lid OBW (art. 410 1°, 9° , ...OBW))
 Minderjarige heeft wel de rechten als verkoper, maar is niet handelsbekwaam
(kan dus niet ondertekenen)
 Ouders komen tussen bij verkoop +machtiging nodig van vrederechter dat je
mag verkopen om zo de minderjarige te beschermen
 Vrederechter gaat ook nakijken of de schatting wel voldoende is (krijgen ze een
correcte prijs voor het pand?) -> schattingsverslag is hier dus belangrijk
 Je mag NIET werken met opschortende vw bij vrederechter-> doe je dit wel? ->
nietigheid

 Op welke manier kan worden verkocht?
 Openbare verkoop  fysiek (Biddit) gaat via notaris
 Kan van afgeweken worden door vrederechter om dan onderhands te gaan
verkopen
 Verkoop uit de hand/onderhandse verkoop : stelt de eigenaar van een onroerend
goed zijn eigendom te koop aan een vraagprijs, die hij vooraf heeft bepaald.
2) Niet-ontvoogde minderjarige waaraan een voogd is toegewezen (art. 389 en 410
OBW)
 De voogd zal hier de plaats van de ouders innemen
3) Ontvoogde minderjarige (art. 477, 476 en 484- 410 OBW)
 Is uitzonderlijk, maar bestaat wel  zijn -18 jarige waar de ouders niet meer in staat
zijn om te vertegenwoordigen en er geen voogd is toegewezen
 Hebben hier dus zeker ook een machtiging nodig



6. Beschermde personen (zie art. 488/1 voor def. of dia 5)
 1 statuut
 Buitengerechtelijke bescherming
 Die meerderjarig zijn, maar niet bekwaam zijn -> gehandicapte, mensen op oudere
leeftijd die dementeren, jongere verongelukte mensen…)
 Zijn meerderjarig, maar toch beschermd
 Kan teruggevonden worden op identiteitskaart, staat ook in Belgisch Staatsblad
 Kan ook weer nagevraagd worden bij de notaris
 Dit geldt dus enkel voor meerderjarigen !!!