Vastgoedtransacties 2
LES 01
KOOP
Wie?
- Eenzijdig: bv. Schenking woning: ik schenk woning aan kids en kids niks
- wederkerig: ik koop en betaal en verkoper draagt eigendom over
Voorwerp:
- Om niet: niets in de plaats
- Bezwarend:
Kanscontract: gelijkwaardige kans op winst of verlies voor beide
partijen
Vergeldend: prestaties bij totstandkoming zijn gelijkwaardig
Wijze:
- consensueel: puur door de consensus (puur door toestemming/consensus)
- Zakelijk: overgave van een zaak
- Plechtig: vormvereiste (trouwen met getuigen)
Toepasselijk:
- onbenoemd: staat niet in wetboek (bezetting ter bede) STAAT NIET IN
HET WETBOEK
- Benoemd: staat in het wetboek
Wat is een koop?
- Art. 1582 = prijs betalen en overdracht zaak
- Wederkerige overeenkomst
- Bezwarend, vergeldende overeenkomst, benoemd (want wetboek)
- Art. 1583 = zodra er overeenkomst is, is er een koop
Examen: ‘geef hier het artikel van’
Begrip koop
= een overeenkomst waarbij de ene partij (verkoper) zich verbindt een zaak te
leveren aan de andere partij (koper) tegen een prijs in geld (art. 1582 oud BW)
1
,Hoofdbestanddelen:
A. Eigendomsoverdracht
B. Betaling geldprijs
Bestanddeel A: Eigendomsoverdracht
= een consensuele overeenkomst: ‘eigendomsoverdracht zodra er een
overeenkomst is omtrent zaak en prijs, hoewel zaak nog niet geleverd en prijs
nog niet betaald’ (art. 1583 oud BW)
Door loutere wilsovereenstemming komt koop GELDIG tot stand! (Geen
formaliteiten nodig)
Waarom dan onderhandse ovk/voorlopigenkoopovk/compromis? => bewijs!
Max. 4 maanden
Waarom dan authentieke akte? => tegenstelbaarheid aan 3den door
overschrijving op kantoor Rechtzekerheid!
Compromis = bewijs waar men alle afspraken op papier zet (roerende goederen,
verzekering, …) en 4 mnd later naar notaris voor AA zodat derden weten dat
woning verkocht is (tegenstelbaar maken aan derden)
Derde is geen partij, maar moet weten dat woning wel is verkocht en mag zich
niet gedragen alsof overeenkomst niet bestaat
Gevolg eigendomsoverdracht: Risico tenietgaan goed door overmacht
ligt bij koper! Bv. Aankoop vandaag maar levering volgende week. Nacht
voor levering blikseminslag. Pech voor koper!
OPLOSSING:
2
,Art. 1583 oud BW is van aanvullend recht! => dus eigendomsoverdracht
uitstellen is mogelijk, nl. tot verlijden authentieke akte.
Is niet automatisch, moet je uitdrukkelijk bedingen!!
In de praktijk gaat eigendomsoverdracht niet meteen in:
Uitgesteld tot verlijden AA (sleuteloverdracht en ontvangen
geldprijs)
Bv. als dan nog bliksem inslaat, is het nog van de verkoper en is
verkoop nog niet doorgegaan
NIET AUTOMATISCH, UITDRUKKELIJK BEDINGEN!
Voorbeeld uit een overeenkomst:
1. Overdracht eigendomsrecht
1. De verkoper verklaart dat hij de effectieve eigenaar is van
voorschreven onroerend goed en dat hij de vereiste bevoegdheid
heeft om erover te beschikken en dat er geen
overdrachtsbeperkingen gelden in zijnen hoofde.
•
1. De verkoop is gesloten door het ondertekenen van onderhavige
overeenkomst, onder voorbehoud van eventueel hierna vermelde
opschortende voorwaarde(n). De koper bekomt het
eigendomsrecht bij het verlijden van de notariële akte. Hij zal er
op hetzelfde ogenblik het genot en het vrij gebruik van verkrijgen,
behoudens hierna anders vermeld.
•
1. De verkoop omvat niet de aan de openbare nutsmaatschappijen
toebehorende leidingen of meters.
EXAMEN: beding (geel) gegeven: ‘Leg uit’:
art. 1583 bepaald dat eigendomsoverdracht onmiddellijk overgaat, is aanvullend
recht en wordt uitgesteld tot authentieke akte en dan pas gebeurt effectieve
eigendomsoverdracht
-
Koop (gaat over overdracht volle eigendom) vestiging van beperkt
zakelijk recht (als overdracht van ander zakelijk recht bv. opstal/erfpacht)
- Wie is eigenaar?
- Verkoop van andermans zaak (art. 1599 oud BW)
=> relatieve nietigheid
=> Schadevergoeding als ter goeder trouw (w vermoed)
- Recht van opstal: iemand anders z’n grond, waar je toestemming van krijgt
om op z’n grond te bouwen
koop = overdracht van VOLLE eigendom
- Wie is eigenaar?
o Altijd aankoopakte van eigenaar aanvragen of eigendomstitel (zeker
zijn dat het de verkoper zijn eigendom is)
o Daar staat alles in wat makelaar moet weten over het te verkopen
pand
3
, o Wie heeft het destijds aangekocht, zijn ze nog in leven, is er
ondertussen iets verandert?
- Je kan niets verkopen dat niet van jou is
Eigenaar heeft revendicatierecht (= recht van een eigenaar om zijn
zaak op te eisen van een ander, die de zaak zonder recht onder
zicht houdt) indien z’n woning wordt verkocht (als eigenaar dat niet
wist)
Sterkmaking:
= belofte (sterkmaking) aan tegenpartij = onzekere situatie
bv. Woning van je broer staat niet te koop, maar je denkt wel dat hij het zal
verkopen
Rechtstreekse overeenkomst tussen verkoper en koper en sterkmaker (A)
valt hieruit weg, maar gebeurt sterkmaking niet, dan kan koper SV vragen
aan sterkmaker
Niet veel in praktijk gebruikt (onzekerheid)
Bestanddeel B: Prijs
Quid geen prijs maar ander goed? Dan is het geen koop maar een RUIL
Quid geen prijs? Dan is het geen koop maar een SCHENKING
De prijs moet bepaald of bepaalbaar zijn (art. 1591 oud BW)
Dit kan door partijen of door een derde gebeuren (art. 1592 oud BW)
Bv. dag van akte prijs bepalen obv Euribor rente = wel bepaalbaar
PRIJS moet UITDRUKKELIJK VERMELD zijn
- Uitdrukkelijk vermeld worden
- Moet reëel zijn, dus pas op met:
• Belachelijk lage prijs
• Prijsbewimpeling
• Opsplitsing RG/ORG
4
LES 01
KOOP
Wie?
- Eenzijdig: bv. Schenking woning: ik schenk woning aan kids en kids niks
- wederkerig: ik koop en betaal en verkoper draagt eigendom over
Voorwerp:
- Om niet: niets in de plaats
- Bezwarend:
Kanscontract: gelijkwaardige kans op winst of verlies voor beide
partijen
Vergeldend: prestaties bij totstandkoming zijn gelijkwaardig
Wijze:
- consensueel: puur door de consensus (puur door toestemming/consensus)
- Zakelijk: overgave van een zaak
- Plechtig: vormvereiste (trouwen met getuigen)
Toepasselijk:
- onbenoemd: staat niet in wetboek (bezetting ter bede) STAAT NIET IN
HET WETBOEK
- Benoemd: staat in het wetboek
Wat is een koop?
- Art. 1582 = prijs betalen en overdracht zaak
- Wederkerige overeenkomst
- Bezwarend, vergeldende overeenkomst, benoemd (want wetboek)
- Art. 1583 = zodra er overeenkomst is, is er een koop
Examen: ‘geef hier het artikel van’
Begrip koop
= een overeenkomst waarbij de ene partij (verkoper) zich verbindt een zaak te
leveren aan de andere partij (koper) tegen een prijs in geld (art. 1582 oud BW)
1
,Hoofdbestanddelen:
A. Eigendomsoverdracht
B. Betaling geldprijs
Bestanddeel A: Eigendomsoverdracht
= een consensuele overeenkomst: ‘eigendomsoverdracht zodra er een
overeenkomst is omtrent zaak en prijs, hoewel zaak nog niet geleverd en prijs
nog niet betaald’ (art. 1583 oud BW)
Door loutere wilsovereenstemming komt koop GELDIG tot stand! (Geen
formaliteiten nodig)
Waarom dan onderhandse ovk/voorlopigenkoopovk/compromis? => bewijs!
Max. 4 maanden
Waarom dan authentieke akte? => tegenstelbaarheid aan 3den door
overschrijving op kantoor Rechtzekerheid!
Compromis = bewijs waar men alle afspraken op papier zet (roerende goederen,
verzekering, …) en 4 mnd later naar notaris voor AA zodat derden weten dat
woning verkocht is (tegenstelbaar maken aan derden)
Derde is geen partij, maar moet weten dat woning wel is verkocht en mag zich
niet gedragen alsof overeenkomst niet bestaat
Gevolg eigendomsoverdracht: Risico tenietgaan goed door overmacht
ligt bij koper! Bv. Aankoop vandaag maar levering volgende week. Nacht
voor levering blikseminslag. Pech voor koper!
OPLOSSING:
2
,Art. 1583 oud BW is van aanvullend recht! => dus eigendomsoverdracht
uitstellen is mogelijk, nl. tot verlijden authentieke akte.
Is niet automatisch, moet je uitdrukkelijk bedingen!!
In de praktijk gaat eigendomsoverdracht niet meteen in:
Uitgesteld tot verlijden AA (sleuteloverdracht en ontvangen
geldprijs)
Bv. als dan nog bliksem inslaat, is het nog van de verkoper en is
verkoop nog niet doorgegaan
NIET AUTOMATISCH, UITDRUKKELIJK BEDINGEN!
Voorbeeld uit een overeenkomst:
1. Overdracht eigendomsrecht
1. De verkoper verklaart dat hij de effectieve eigenaar is van
voorschreven onroerend goed en dat hij de vereiste bevoegdheid
heeft om erover te beschikken en dat er geen
overdrachtsbeperkingen gelden in zijnen hoofde.
•
1. De verkoop is gesloten door het ondertekenen van onderhavige
overeenkomst, onder voorbehoud van eventueel hierna vermelde
opschortende voorwaarde(n). De koper bekomt het
eigendomsrecht bij het verlijden van de notariële akte. Hij zal er
op hetzelfde ogenblik het genot en het vrij gebruik van verkrijgen,
behoudens hierna anders vermeld.
•
1. De verkoop omvat niet de aan de openbare nutsmaatschappijen
toebehorende leidingen of meters.
EXAMEN: beding (geel) gegeven: ‘Leg uit’:
art. 1583 bepaald dat eigendomsoverdracht onmiddellijk overgaat, is aanvullend
recht en wordt uitgesteld tot authentieke akte en dan pas gebeurt effectieve
eigendomsoverdracht
-
Koop (gaat over overdracht volle eigendom) vestiging van beperkt
zakelijk recht (als overdracht van ander zakelijk recht bv. opstal/erfpacht)
- Wie is eigenaar?
- Verkoop van andermans zaak (art. 1599 oud BW)
=> relatieve nietigheid
=> Schadevergoeding als ter goeder trouw (w vermoed)
- Recht van opstal: iemand anders z’n grond, waar je toestemming van krijgt
om op z’n grond te bouwen
koop = overdracht van VOLLE eigendom
- Wie is eigenaar?
o Altijd aankoopakte van eigenaar aanvragen of eigendomstitel (zeker
zijn dat het de verkoper zijn eigendom is)
o Daar staat alles in wat makelaar moet weten over het te verkopen
pand
3
, o Wie heeft het destijds aangekocht, zijn ze nog in leven, is er
ondertussen iets verandert?
- Je kan niets verkopen dat niet van jou is
Eigenaar heeft revendicatierecht (= recht van een eigenaar om zijn
zaak op te eisen van een ander, die de zaak zonder recht onder
zicht houdt) indien z’n woning wordt verkocht (als eigenaar dat niet
wist)
Sterkmaking:
= belofte (sterkmaking) aan tegenpartij = onzekere situatie
bv. Woning van je broer staat niet te koop, maar je denkt wel dat hij het zal
verkopen
Rechtstreekse overeenkomst tussen verkoper en koper en sterkmaker (A)
valt hieruit weg, maar gebeurt sterkmaking niet, dan kan koper SV vragen
aan sterkmaker
Niet veel in praktijk gebruikt (onzekerheid)
Bestanddeel B: Prijs
Quid geen prijs maar ander goed? Dan is het geen koop maar een RUIL
Quid geen prijs? Dan is het geen koop maar een SCHENKING
De prijs moet bepaald of bepaalbaar zijn (art. 1591 oud BW)
Dit kan door partijen of door een derde gebeuren (art. 1592 oud BW)
Bv. dag van akte prijs bepalen obv Euribor rente = wel bepaalbaar
PRIJS moet UITDRUKKELIJK VERMELD zijn
- Uitdrukkelijk vermeld worden
- Moet reëel zijn, dus pas op met:
• Belachelijk lage prijs
• Prijsbewimpeling
• Opsplitsing RG/ORG
4
