Investeren in vastgoed
Vennootschap vs natuurlijk persoon
Ondernemer = natuurlijk persoon OF eenmanszaak
Vennootschap:
Managmentvennootschap = activiteiten van een
manager/consultant
o Zaakvoerder factureert je persoonlijke prestaties vanuit de
eigen vennootschap aan de werkvennootschap
Werkvennootschap (exploitatievennootschap)
o = handel, productie, dienstverlening
o Hier zitten de dagelijkse activiteiten in
o Bv medewerkers, bureel,
Patrimoniumvennootschap = om vermogen op te bouwen en
beheren
o Kantoorgebouwen en investeringspanden
Je moet geen 3 aparte vennootschap hebben, kan alles in 1
werkvennootschap
Maar minder veilig (vastgoed zit dan bloot aan bedrijfsrisico’s) en
minder flexibel (moeilijker voor verkoop en overdrachten)
Belangrijke vragen:
Waar vastgoed onderbrengen?
Hoe vermogen opgebouwd in de vennootschap overbrengen naar de
privé?
Wat met eigen woning?
VERMOGEN OVERBRENGEN TUSSEN ENTITEITEN KOST ALTIJD GELD!
Patrimoniumvennootschap:
Definitie
o = niet omschreven in BE recht
o = Vennootschap met als doel het beheer van roerend en
onroerend vermogen
Nut:
o Extra bescherming tegen risico’s vanuit de werkvennootschap
Vastgoed apart zetten zodat het beschermd is tegen
faillissement of schulden
o Belastingen kunnen lager zijn tov samen belast met inkomsten
werkvennootschap
, o Aparte entiteit voor opbouw en overdracht familievermogen
Nadelen:
o Kost oprichting extra venn + andere venn verplichtingen
o Geen fiscale consolidatie
Elke venn wordt apart belast
Een verlies in de patrimoniumvenn kan je niet
compenseren met winst uit de werkvenn
OG is altijd verlies door exploitatiekosten en afschrijvingen -> lijkt verlies
in boekhouding ookal komen er inkomsten binnen -> is fiscaal interessant
doordat het de belastbare basis verlaagt. We gaan splitsen omdat: als je
alles in 1 werkvenn steek dan compenseren die verliezen wel tijdelijk de
winst van de exploitatie -> maar is risicovol = als werkvenn failliet gaat,
gaat je vastgoed ook mee
Waar vastgoed onderbrengen?
Hangt af van:
Lange termijn doelen
o Opbrengsteigendom
o Pensioen
o Verkopen
o Successieplanning
Persoonlijke situatie
Soort vastgoed
o Privé, beroepsmatig, investering
o Nieuw of oud pand
Fiscaliteit
Twee aparte entiteiten – vennootschap en natuurlijk persoon
Privé persoon Vennootschap
Voordele Huuropbrengsten komen Financiering met goedkopere
n direct in privé vermogen semibrutomiddelen
terecht Verlaging belastbare basis
Lenen met strikte Geen versnippering (na schenking of
consumentenbescherming overlijden)
Betere bescherming Handig indien aankoop met
gezinswoning igv scheiding, meederen
overlijden of failissement
Nadelen Aankoop met dure Huuropbrengsten komen in venn ->
nettomiddelen (zijn in uitkering loon/dividend is nodig om
verleden reeds belast als ze naar privé vermogen over te
loon, dividend) brengen = extra belasting
, Geen wettelijke beperkingen bij
lenen, voorwaarden worden volledig
contractueel vastgelegd.
Blootstelling aan commercieel risico
in de vennootschap
Geen specifieke bescherming voor
gezinswoning
Dure uitbreng
Kosten voor beheer vennootschap
Check inhoudingsplicht facturen van
aannemers
Opzeg woninghuur/handelshuur
voor persoonlijk gebruik = gebruik
door venn, niet door u privé!
Check inhoudingsplicht = als je als venn een annemer onder arm
neemt en je moet facturen betalen, dan moet je eerst checken of de
aannemer geen schulden heeft bij de overheid. Is dit wel zo = rechtstreeks
deel storten aan de overheid
Semibrutomiddelen = in de venn wordt er winst gemaakt en hierop
betaal je venn belasting. Wil je dit uitkeren naar de privé betaal je hierop
extra belastingen. Dus we gaan het geld in de venn laten en gebruik je dit
geld om iets anders te financieren.
Geld blijft in de venn goedkoper beschikbaar (enkel 20% belasting)
= geld dat in venn blijft na venn belasting maar nog niet naar prive
werd uitgekeerd
Privéwoning beter beschermd:
Probleem = een zelfstandige in een eenmanszaak is persoonlijk
aansprakelijk. -> schuldeisers kunnen beslag leggen op zijn vermogen en
dus ook de gezinswoning.
Oplossing = verklaring van onbeslagbaarheid gezinswoning -> akte laten
opstellen die gezinswoning onbeslagbaar maakt voor beroepsschulden
Typisch voor vennootschappen
Vennootschap vs natuurlijk persoon
Ondernemer = natuurlijk persoon OF eenmanszaak
Vennootschap:
Managmentvennootschap = activiteiten van een
manager/consultant
o Zaakvoerder factureert je persoonlijke prestaties vanuit de
eigen vennootschap aan de werkvennootschap
Werkvennootschap (exploitatievennootschap)
o = handel, productie, dienstverlening
o Hier zitten de dagelijkse activiteiten in
o Bv medewerkers, bureel,
Patrimoniumvennootschap = om vermogen op te bouwen en
beheren
o Kantoorgebouwen en investeringspanden
Je moet geen 3 aparte vennootschap hebben, kan alles in 1
werkvennootschap
Maar minder veilig (vastgoed zit dan bloot aan bedrijfsrisico’s) en
minder flexibel (moeilijker voor verkoop en overdrachten)
Belangrijke vragen:
Waar vastgoed onderbrengen?
Hoe vermogen opgebouwd in de vennootschap overbrengen naar de
privé?
Wat met eigen woning?
VERMOGEN OVERBRENGEN TUSSEN ENTITEITEN KOST ALTIJD GELD!
Patrimoniumvennootschap:
Definitie
o = niet omschreven in BE recht
o = Vennootschap met als doel het beheer van roerend en
onroerend vermogen
Nut:
o Extra bescherming tegen risico’s vanuit de werkvennootschap
Vastgoed apart zetten zodat het beschermd is tegen
faillissement of schulden
o Belastingen kunnen lager zijn tov samen belast met inkomsten
werkvennootschap
, o Aparte entiteit voor opbouw en overdracht familievermogen
Nadelen:
o Kost oprichting extra venn + andere venn verplichtingen
o Geen fiscale consolidatie
Elke venn wordt apart belast
Een verlies in de patrimoniumvenn kan je niet
compenseren met winst uit de werkvenn
OG is altijd verlies door exploitatiekosten en afschrijvingen -> lijkt verlies
in boekhouding ookal komen er inkomsten binnen -> is fiscaal interessant
doordat het de belastbare basis verlaagt. We gaan splitsen omdat: als je
alles in 1 werkvenn steek dan compenseren die verliezen wel tijdelijk de
winst van de exploitatie -> maar is risicovol = als werkvenn failliet gaat,
gaat je vastgoed ook mee
Waar vastgoed onderbrengen?
Hangt af van:
Lange termijn doelen
o Opbrengsteigendom
o Pensioen
o Verkopen
o Successieplanning
Persoonlijke situatie
Soort vastgoed
o Privé, beroepsmatig, investering
o Nieuw of oud pand
Fiscaliteit
Twee aparte entiteiten – vennootschap en natuurlijk persoon
Privé persoon Vennootschap
Voordele Huuropbrengsten komen Financiering met goedkopere
n direct in privé vermogen semibrutomiddelen
terecht Verlaging belastbare basis
Lenen met strikte Geen versnippering (na schenking of
consumentenbescherming overlijden)
Betere bescherming Handig indien aankoop met
gezinswoning igv scheiding, meederen
overlijden of failissement
Nadelen Aankoop met dure Huuropbrengsten komen in venn ->
nettomiddelen (zijn in uitkering loon/dividend is nodig om
verleden reeds belast als ze naar privé vermogen over te
loon, dividend) brengen = extra belasting
, Geen wettelijke beperkingen bij
lenen, voorwaarden worden volledig
contractueel vastgelegd.
Blootstelling aan commercieel risico
in de vennootschap
Geen specifieke bescherming voor
gezinswoning
Dure uitbreng
Kosten voor beheer vennootschap
Check inhoudingsplicht facturen van
aannemers
Opzeg woninghuur/handelshuur
voor persoonlijk gebruik = gebruik
door venn, niet door u privé!
Check inhoudingsplicht = als je als venn een annemer onder arm
neemt en je moet facturen betalen, dan moet je eerst checken of de
aannemer geen schulden heeft bij de overheid. Is dit wel zo = rechtstreeks
deel storten aan de overheid
Semibrutomiddelen = in de venn wordt er winst gemaakt en hierop
betaal je venn belasting. Wil je dit uitkeren naar de privé betaal je hierop
extra belastingen. Dus we gaan het geld in de venn laten en gebruik je dit
geld om iets anders te financieren.
Geld blijft in de venn goedkoper beschikbaar (enkel 20% belasting)
= geld dat in venn blijft na venn belasting maar nog niet naar prive
werd uitgekeerd
Privéwoning beter beschermd:
Probleem = een zelfstandige in een eenmanszaak is persoonlijk
aansprakelijk. -> schuldeisers kunnen beslag leggen op zijn vermogen en
dus ook de gezinswoning.
Oplossing = verklaring van onbeslagbaarheid gezinswoning -> akte laten
opstellen die gezinswoning onbeslagbaar maakt voor beroepsschulden
Typisch voor vennootschappen
