Toolbox Marktkennis_Samenvatting

Toolbox Marktkennis – Samenvatting
Hoofdstuk 1: Kopen
In Vlaanderen is de duidelijke trend van eigenaars en aankopen van huizen nog altijd sterk aanwezig. Vlamingen zijn
nog altijd voorstander van het aankopen van een woning ipv huren.
Trend begrijpen van deze grafiek
en tabel.




Vooral de kleine steden en de gemeenten daarbuiten is het grootste aandeel eigenaar van zijn woning. In de grote
steden is dit duidelijk minder en zijn ongeveer even veel huurders als eigenaar.




De trend van eigenaars is duidelijk wel iets Belgisch. Als we kijken naar de buurlanden is te zien dat daar veel minder
eigenaars zijn en het aandeel aan huurder bijna gelijk is aan eigenaars.




Pagina 1 van 57

,Wie iets met vastgoed kopen/ verkopen:
 Eigenaar-gebruiker
 Eigenaar-verkoper  projectontwikkelaar
 Vastgoedmakelaar
 Vastgoedbeheerder

1 Eindgebruiker - eigenaar
1.1 Vraagperspectief
De factoren die de beslissing om te kopen bepalen worden
weergegeven in een vraagperspectief, deze wordt voorgesteld in
een cyclus.
Initiatief: waarom beslissen tot kopen
 Kwantitatief: oppervlakte, voldoende ruimtefuncties
 Kwalitatief: functies, technische eisen, imago
 Locatie: woonwerk-verkeer, OV, groen
 Financieel: betaalbaarheid
Dynamische vraag, maar statisch aanbod  varkenscyclus
Vanaf 2005 is een duidelijke
stijging op de woningprijzen. Dit is
het gevolg van de woonbonus,
systeem van hypotheekaftrek, dat
in 2005 werd ingevoerd maar
reeds in 2020 opnieuw is
afgeschaft.
Met het afschaffen van de
woonbonus hoopt men de
stijgende trens van woningprijzen
te doen stagneren en eventueel
opnieuw laten dalen.




Pagina 2 van 57

,1.2 Woningprijzen
 Het besteedbaar budget bepaald de woningprijs
Woningprijzen evolutie van woningprijzen zijn verschillend in Vlaanderen, Brussel en Wallonië. De prijsevolutie
binnen de gewesten zijn gelijklopend.
Woonquote: factor die de maximale hypotheek bepaald  max. 30% van beschikbaar inkomen. Zorgt voor een
rechtstreeks verband tussen leningscapaciteit en woningprijzen.
Basisprincipe:
 Vraag
 Willen: Willingness, bereidheidn vetrouwen
 Kunnen: Ability, koopkracht = eigen middelen + ontleningscapaciteit
 Aanbod
Ability: waar haal je je budget om te kopen  Eigen Vermogen + Hypothecaire Lening
 Eigen middelen
 Hypothecaire lening
 Derden
Ability  EM + HL
 Verhouding afhankelijk van:
 Leeftijd
 Gezinstoestand
 Ingeschatte inkomensevolutie
 Spaarsnelheid
 Toevaligheden (erfenis, slimme investering…)
Weergave van
spaarevolutie, lopende
leningen… ifv de leeftijd.




Verhouding EM – HL verschilt sterk ifv leeftijd:
 Meer dan 90% van startende eigenaars jonger dan 45jaar  hypothecaire lening
 Slechts 10% van de kopers vanaf 65jaar  hypothecaire lening
 Totaal 78% van de aankopen/bouwen  hypothecaire lening
Factoren die ontleningscapaciteit bepalen:
 Inkomen
 Intrestvoet
 Fiscaliteit
 Hypotheektype




Pagina 3 van 57

, Willingness: vertrouwen in kopen van discrete goeden. Wordt beïnvloed door 4 factoren, vooruitzichten:
 Economische situatie
 Werkloosheid
 Financiële situatie vd gezinnen
 Spaarcapaciteit vd gezinnen

1.2.1 Ontleningscapaciteit
Laatste 40 jaar is het inkomen van de Vlaming vertienvoudigd  inflatiegevoelig.
Terwijl staat de hypothecaire interestvoet historisch laag. Tegenwoordige 0,9 %  gunstig klimaat voor leningen
Afbetalingsratio: initiële afbetaling hypotheek in verhouding tot het inkomen.
 Verschilt niet substantieel doorheen de tijd = stabiel
 Afbetaling max. 30% vh inkomen
Maar reële ontleningscapaciteit stijgt, en relatieve ontleningslast daalt. Dit door:
 Inflatie
 Loonstijging
 Herfinancieringen
Daling na 2008  economische
crisis.




De woningprijs blijft sterk stijgen ook al veranderd de initiële afbetalingsratio niet. Dit door volgende mechanismen:
 Inkomensevolutie
 Evolutie hypothecaire intrestvoeten
 Fiscaliteit
 Looptijd hypothecaire lening
 Beleningsgraad
Initiële afbetalingsratio: is een startpunt in het proces van de Belgische huishoudensbeslissing over hoe veel er
geleend kan worden , rekening houdend met de geldende marktvoorwaarden.  staat centraal in
woningprijsmodel.

Pagina 4 van 57