Samenvatting vastgoedrecht

Vastgoedrecht
3RP01


KOOP

De koop van een onroerend goed start met de vraag waarom. Verder moet
er gekeken worden naar de voordelen en nadelen. De wetgeving
hieromtrent bevindt zich in art. 1582 BW tm art. 1649 BW en art. 1680 BW
tm 1685 BW. Deze wetgevingen zijn gelijk voor die van onroerende en
roerende goederen. Het enige grote verschil ligt hem bij de bijkomende
partij de consument, vandaar dat men consumentenrecht nooit mag
vermengen bij het vastgoedrecht. Voor iedereen (natuurlijke personen,
vennootschappen etc.) blijft de wetgeving omtrent vastgoed wel gelijk.

Een typisch kenmerk van het eigendomsrecht is dat het behoord tot het
zakenrecht. Een eigenaar beschikt over het recht om het goed te
gebruiken, de opbrengsten ervan te innen en om erover te beschikken.
Usus -gebruik, Fructus-genot en Abusus-het recht om je goed te
vervreemden/vernietigen.

Het eigendomsrecht mag nooit gebruikt worden in hoedanigheid dat het
een ander zijn eigendomsrecht belemmerd. Voorbeeld: burenhinder

Tijdlijn

De koop van een onroerende goed is de meest langdurige koop.
Voorbeeld: een boek dat je koopt in de boekhandel verloopt heel snel, alle
transacties volgen snel na elkaar.

De minimum periode van de vraag naar vastgoed naar het resultaat als
eigenaar duurt een halfjaar.



Precontractuele fase Notariële akte

Compromis
Hypotheekkantoor


De essentiële bestanddelen voor koop zijn:

 Zaak – eigendomsoverdracht
 Prijs

De functie van de zaak is vooral belangrijk in de precontractuele fase
omdat de zaak moet voldoen aan de juiste element en verwacht wordt

1

,naar wens. De prijs heeft als belangrijk element dat het bepaald of
bepaalbaar moet zijn.

Koop is een wederkerige consensuele overeenkomst ten bezwarende titel.
Door louter de wilsovereenstemming komt de koop tot stand. Verder is
koop ook van aanvullend recht en zijn de partijen aldus vrij om af te wijken
van de wetgeving.

Een belangrijke clausule bij koop is de clausule van
eigendomsvoorbehoud. Hierbij wordt de koop gesloten maar is het
tijdstip waarop de koper het statuut van eigenaar verwerft uitgesteld naar
een later moment. In de meeste gevallen is dit latere moment het moment
van het verlijden van de notariële akte. Dit betekent dat ook het risico nog
niet overgaat maar bij de verkoper blijft tot dit moment. De verkoper is
ook nog de volledige eigenaar dus de kopers hebben nog geen toegang tot
de woning (sleutels moeten nog niet worden afgegeven).

1. Precontractuele fase

Bij de precontractuele fase komt de verkoop van het onroerend goed tot
stand. Deze kan gebeurend aan de hand van verschillende klassieke
mogelijkheden:

 Sterkmaking
 Optie
 Bod
 Voorkooprecht
 Koop met commandverklaring
 Opschortende voorwaarde

STERKMAKING

Art. 1120 BW sterkmaking is sterk af te raden wegens grote onzekerheid!
Sterkmaking betekent dat een persoon belooft (=zich sterk maakt) dat een
andere persoon zal instemmen met de koop. Indien die andere persoon
dat nadien ook doet, dan is er geen probleem en komt de koop met
terugwerkende kracht tot stand. Dit beloven kan zowel van de verkoper als
de koper uitgaan. Het gaat om een resultaatsverbintenis dus indien de
sterkmaker het niet beloofde resultaat niet kan waarmaken dan is hij
schadevergoeding verschuldigd.

OPTIE

Een optie of verkoopbelofte is een overeenkomst volgens dewelke de
verkoper aanvaardt om een onroerend goed te verkopen aan een gegeven
prijs en binnen een bepaalde termijn. De verkoper verbindt zich hierbij
éénzijdig. De optie kan gratis gegeven wordt of onder betaling. Er zijn
twee mogelijkheden:


2

, De optie wordt gelicht, dit wil zeggen dat de koper aanvaard, er is geen
terugwerkende kracht. De koop komt op dat moment tot stand
(wilsovereenstemming)
 De koper beslist om niet te kopen, in het geval van een betalende optie
krijgt de koper zijn geld niet terug




Het zwakke punt aan de optie is dat deze slechts een vorderingsrecht is en
geen zakelijk recht. Wanneer er dus sprake is van contractbreuk kan men
enkel een schadevergoeding eisen. Men kan zich dus niet richten tot een
derde. Als deze te goeder trouw was dan behoudt deze het pand, er is
immer een koop gesloten. Nuance wanneer men kan bewijzen dat de
derde op de hoogte was van de optie (te kwader trouw heeft gehandeld)
dan kan de koop met deze worden ontbroken en zal de optienemer toch de
koop kunnen afsluiten.

BOD

Een bod is een éénzijdige aankoopbelofte door de koper. Het bod is
meestal een veel lagere prijs dan de vraagprijs van de verkoper. De
termijn en prijs worde vermeld in het bod. De verkoper heeft de keuze om
ofwel het bod te aanvaarden of niet. Indien de verkoper het bod
aanvaardt, dan is de koop gesloten (koper kan niet meer terug). Indien de
verkoper toch een andere koper kiest dan heeft de koper die het bod
uitbracht geen enkel recht.

VOORKOOPRECHT

Een voorkooprecht biedt zekerheid op lange termijn. Het zorgt ervoor dat
de verkoper aan niemand anders kan verkopen, deze moet namelijk eerst
altijd de koop aanbieden aan de persoon met het voorkooprecht. Een
voorkooprecht heeft een preventief karakter. Bv. in een huurcontract kan
de huurder een voorkooprecht laten opnemen in een clausule waarbij deze
het recht heeft om de woning te verkopen wanneer de verhuurder valt te
overlijden.

Er moet een onderscheid worden gemaakt tussen wettelijke en
conventionele
voorkooprechten. Zoals het woord zelf zegt, kan de wetgever bepaalde
personen of overheden aanduiden als begunstigden van een “wettelijk”
voorkooprecht. Klassiek voorbeeld is hier het wettelijk voorkooprecht
van de pachter met betrekking tot de door hem
gepachte gronden. Daarnaast gelden er in Vlaanderen echter nog een
ganse resem
andere wettelijke voorkooprechten ten gunste van bepaalde
overheidsinstanties.
Een “conventioneel” voorkooprecht is niet wettelijk bepaald, maar
vloeit voort uit een
3

, contractuele afspraak tussen partijen. Een voorbeeld is hier het
voorkooprecht dat een
huurder in zijn voordeel zou kunnen bedingen in het kader van een
handelshuurcontract. Beslist de eigenaar om zijn pand te verkopen en
vindt hij een goede kandidaat-koper, dan zal hij verplicht zijn om de
handelshuurder eerst de kans te geven om zelf het pand tegen de
gestelde voorwaarden aan te kopen. Alzo kan de handelshuurder het
voorbestaan van zijn handelszaak veilig stellen.

KOOP MET COMMANDVERKLARING

Bij een koop met commandverklaring wordt er gewerkt met een
tussenpersoon. Deze tussenpersoon zal voor de geïnteresseerde koper de
woning kopen. Wanneer alle formaliteiten zijn afgerond, koopt de koper de
woning van deze tussenpersoon. Er wordt gekozen voor dit soort koop
wanneer men de naam verborgen wil houden. De reden dat men de
commandverklaring opneemt in de koop is om een dubbele koop te
vermijden. Zo moeten de kosten maar één keer betaald worden ondanks
dat er zich eigenlijk twee kopen plaatsvinden.

OPSCHORTENDE VOORWAARDE

Wanneer een onzekere gebeurtenis in de toekomst van groot belang is
voor het contract, kan deze geformuleerd worden in een opschortende
voorwaarde die wordt opgenomen in het compromis. Wanneer deze
gebeurtenis zich dan zou voordoen wordt het contract geschorst zonder
enige complicaties. Bv. men wacht op de goedkeuring van de bank voor
een hypothecair krediet.

1.2 Totstandkoming via moderne kanalen

 WOP’s
 Langs elektronische weg gesloten contracten met elektronisch
certificering
 Pre-sale

Als alternatief voor een compromis worden WOP’s gebruikt in sommige
notariaten. De WOP staat voor Wederzijdse aankoop en verkoop Optie. De
verkoper verbindt zich ertoe te verkopen aan de optie ene koper verbindt
zich ertoe de zaak te kopen. Bij WOP wil het zeggen dat de partijen zich
dicht bij de overeenkomst bevinden maar net niet. De WOP zorgt er dus
voor dat er tijd wordt gewonnen met het uitstellen van het compromis.

Waarom bestaat nu die WOP? Voor de gezinswoning die tevens uw eerste
woning is betaal je nu 3% successierechten, vroeger was dit 10%.
Wanneer het niet uw gezinswoning maar een tweede woning dan betaal je
12%. Er is dus een hele evolutie geweest om van die 10% naar 3% te
gaan. Iedereen wachtte natuurlijk af tot het percentage steeds daalde. En
daarom heeft het notariaat de WOP ingelast waarbij de datum van het

4