Samenvatting waardebepaling

WAARDEBEPALING
DEEL 1: INSTITUTIONELE CONTEXT EN GRONDSLAGEN VAN WAARDERINGSLEER

1. BEROEP TAXATEUR/SCHATTER/WAARDEBEPALER


1.1 DOEL TAXATIE: MEER DAN AANKOOP/VERKOOP
 Voorbeeld: KI
o Probleem KI: te grote huizen en een te laag KI (kleine appartementen in het centrum vs. villa
buiten het centrum)
o Hoger KI  dicht bij de kerk wonen (° jaren 40)  probleem: men ging het normaalgezien om de
5 jaar herzien (voor alle percelen), maar is er nooit van gekomen  dus: indexatie
 Waarom?
o Taxatie/Schatting/Waardebepaling vormt vaak basis voor latere belangrijke beslissing.
o Het is een schakel in het besluitvormingsproces van de opdrachtgever
 Omdat je het wil aankopen of verkopen
 Omdat het gevraagd wordt door de bank
 Om een objectief oordeel te krijgen in een gerechtelijke situatie
 Voor de jaarrekening van een bedrijf
 Het verzekeren van een gebouw
 Onteigenen van een gebouw
 …

1.1.1 AANKOOP/VERKOOP
 Kopen en verkoper kunnen op basis van waardering met kennis van zaken een object aankopen of
verkopen
 Check… is de vraagprijs redelijk en aanvaardbaar
o Prijszetting versus waardebepaling
o Prijszetting = aftoetsen van prijsvork object met marktprijzen
o Waardebepaling: opmaak van schattingsverslag

1.1.2 KREDIET VOOR EEN BANK
 Financiële instellingen doen beroep op ‘taxateur’ om bepalen van de waarde met het oog op het toestaan
van een lening
o Marge op de marktwaarde als risico (risicoanalyse)
o Gedwongen openbare verkoop
 Voorbeeld: verplichte schattingen
o Iedere koper moet zelf een schatter aan het werk zetten (voor lening van de bank: het risico dat
de koper te veel zal betalen, ligt dan volledig bij de koper en niet meer bij de bank) (als de koper
meer wil betalen dan de schatting, dan is dat zijn keuze)

1.1.3 VERDELING
 Echtscheidingen, verdelen van mede-eigendom, …

1.1.4 RUILING
 Ruilen van objecten/gronden + eventuele opleg/aftrek


1

, o Optrek/aftrek: voorbeeld: ruil tussen woning en appartement  verschil in waarde
 Tussen 2 natuurlijke personen of natuurlijk en rechtspersoon
o (of tussen sociale huisvestingsmaatschappijen en natuurlijk persoon)
 Vaak gebruik in projectontwikkeling
o Voorbeeld: eigenaar van grond krijgt in ruil een appartement in het bouwpromotieproject (recht
van opstal)
 Fiscaal voordeel
 Gedwongen openbare verkoop

1.1.5 VLABEL (VLAAMSE BELASTINGSDIENST)/ AANGIFTE NALATENSCHAP
 Erfgenamen moet aangifte van nalatenschap indienen. Indien Vastgoed, dient waarde meegenomen te
worden.
o Waarde  successierechten
 Let op tekortschatting: >10% aangegeven waarde en ‘echte’ waarde
o Als je (erfgenaam) zelf zou schatten bijvoorbeeld  belastingontduiking
o Hoe? Verkoop, …
 Wie? Erfgenaam, VLABEL online schatting
o Taxateur kan adviseren over de waarde, maar niet bindend!
o Nieuw: schatter-expert (werken volgens kwaliteitscharter)
 Bindend door VLABEL?  3 voorwaarden
 Voorrang? Bindende schatting (voorbeeld: schatting van VLABEL zal voorrang hebben op die van schatter-
expert)
o Schatting door meerdere schatter-experten? Gemiddelde in de aangifte

1.1.6 VERZEKERINGEN
 In functie van het afsluiten van verzekeringspolis
o Waarde van het pand
 Gebeurt op een andere manier dan de verkoopwaarde  de grond zelf kan niet
verdwijnen  waarde wordt berekend op basis van de nieuwbouwwaarde)
 Verzekerde waarde
 Aparte tak: gecorrigeerde vervangingswaarde

1.1.7 VENNOOTSCHAPPEN
 Indien onroerende goederen in of uit een vennootschap worden gehaald, zal een bedrijfsrevisor een
taxatie (laten) opmaken
o Voorbeelden: boekhouder, advocaat, fiscalist
 Economische waarde van het tijdelijk vruchtgebruik
 Fiscale voordelen: registratierechten en meerwaardebelasting
 Let op: verkopen aan ‘eigen vennootschap’: (te) hoge prijs vragen om zo belastingsvrij geld uit de
vennootschap te halen
 Specifiek ‘gereglementeerde vastgoedvennootschappen’: 4 keer per jaar vastgoed laten schatten

1.1.8 JAARREKENING BEURSGENOTEERDE BEDRIJVEN
 Jaarrekening van beursgenoteerde bedrijven
o Specifieke regels voor (beursgenoteerde) vastgoedbedrijven: IFRS – kwartaalrapportage
 Schatters die schattingsopdrachten krijgen van deze bedrijven moeten rekening houden
met de richtlijnen van de Internationaal Accounting Standards (IFRS)



2

,1.1.9 CONTROLETAXATIE
 Verkooprechten (Vlaanderen) (=registratierechten)
 Kantoor Rechtszekerheid (afdeling registratie) waakt over de juistheid van de aangegeven waarde in
functie van de te betalen registratierechten
 Eventuele bijrechten
o Ontvanger van de registratierechten heeft 2 jaar na de registratie van de akte de tijd om controle
te voeren en bijrechten (= de te weinig betaalde registratierechten ten gevolge van een verschil
tussen de aangegeven waarde en de geschatte waarde) te eisen
 Onder tafel bieden – prijsbewimpeling (vervolging)
o Kan leiden tot gerechtelijke procedure (vrederechter)
 Voorbeeld
o Pand is 300 000 euro waard maar in verkoopovereenkomst staat 250 000  minder
registratierechten (controle!)
o Er wordt dan vermoed dat die 50 000 euro in het zwart betaald is  prijsbewimpeling

1.1.10 GERECHTELIJKE GESCHILLEN/JURIDISCHE PROCEDURES
 Rechters/ Advocaten (bijvoorbeeld bij echtscheiding)/ Curator (bijvoorbeeld bij schatting van
bedrijfsgebouw bij faillissement) en …. laten zich bijstaan door taxateurs
o Doel: onderhandse verkoop
o Nadien pas: openbare verkoop of
o Kan leiden tot gerechtelijke procedure (vrederechter)

1.1.11 HUURPRIJSHERZIENING
 Elke 3-jarige periode afsluiten van huurherziening
o Huurder en verhuurder kunnen huurprijs herzien tussen de 6 de maand en 3de maand voor het
verstrijken van elke driejarige periode
o Geen onderling akkoord omtrent herziening?  vrederechter zal bepalen
 > 20 % hoger of lagere huurwaarde
o Normale huurwaarde moet minstens 20% hoger of lager moet zijn ten gevolge van nieuwe
omstandigheden
o Kan ook bij handelshuur (15%)

1.1.12 ONTEIGENING TOT ALGEMEEN NUT
 = Gedwongen eigendomsontzetting genomen vanuit algemeen belang
 Grondwettelijk verankerd
o Onteigening kan, MAAR er moet wel een vergoeding zijn
 Verslag  onteigeningsvergoeding = huidige venale waarde OG + vergoedingen uit de rechtspraak
(wederbeleggingsvergoeding = compensatie omdat een stuk eigendom wordt ontnomen)
o In der minne
 Men zal eerst onderling proberen onderhandelen met het oog op een
verkoopovereenkomst (= onderhandse verkoop)
o Gerechtelijke onteigeningsprocedure
 Zo niet?  gerechtelijk

1.1.13 PLANSCHADE
 Instrumentendecreet RO
o = Verschillende omgevingsinstrumenten met het oog op ruimtelijke realisaties op het terrein


3

, o Hierin staat planschadevergoeding
 = Verschil tussen de waarde van het goed op het ogenblik dat het in bezit komt van de
schadelijder en de waarde van het goed op moment dat het plan is goedgekeurd
 Planschadevergoeding = 80% van de waardevermindering van de grond
 Voorstel nu 100% vergoeding (volledige marktwaarde) …. Onbetaalbaar!


1.2 BEROEP TAXATEUR




1.2.1 MAKELAARS
 Beschermd beroep  officieel schatter
 Probleem: scoren bij de klant
o Omdat er grote concurrentie is, zullen sommige makelaars de waarde van het pand te hoog
inschatte om te scoren bij de klant
o Je zal de klant vaak moeten teleurstellen (verwachting van de eigenaar vs. marktwaarde)
 Op nummer 1– ifv bemiddeling
 Lokale kennis
 Prijszetting versus waardebepaling…. Discussie
 BIV deontologische regels
o Schatting gebeurt oprecht (zowel beknopt (de prijszetting) als uitgebreid (de waardering))
o Bemiddelaar is verplicht opdrachtgever te informeren wanneer vraagprijs opdrachtgever niet in
verhouding staat tot de marktwaarde
o Zo niet… contractueel verantwoordelijk tegenover opdrachtgever
o Vooral belangrijk om een verslag op te maken indien marktwaarde< vraagprijs
 Grote kantoren: gescheiden wereld taxatie-makelen

1.2.1.1 GRATIS SCHATTING

 Gebeurt heel veel
 Niet verboden Maar opgelet…. Gratis bestaat niet!
 In de praktijk groot verschil in aanpak
o De ene bezoekt vluchtig de woning en spreekt bedrag uit
o De andere maakt uitvoerig verslag – service met doel om mandaat binnen te halen
 Relatie klant heel belangrijk

1.2.2 LANDMETER-EXPERT
 Beschermd beroep  officieel schatter
o Kunnen taxeren en in sommige gevallen zijn ze de enige die mogen/moeten taxeren (voorbeeld:
lokale overheden, sociale huisvesting)
 Van oudsher meetkundig-schatter van onroerende goederen
o Vooral bij erfdienstbaarheden, mede-eigendom en ruimtelijke ordening



4