VASTGOEDRECHT
Prof. V. Sagaert
MASTER RECHTEN
KU LEUVEN
’25 - ‘26
, INHOUDSOPGAVE
Praktisch ..................................................................................................................................... 1
Thema 1. De hervorming van het vastgoedrecht in het burgerlijk recht: algemeen kader en stand van
zaken ........................................................................................................................................... 1
Thema 2. Contractsvrijheid versus rechtszekerheid in het vastgoedrecht ....................................... 5
Thema 3. Het eenheidsbeginsel en circulair vastgoed: een spanningsveld ...................................... 9
Thema 4. De commercialisering/rentabilisering van overheidsvastgoed ........................................ 16
Thema 5. Vruchtgebruik als instrument van vrede in plaats van conflict ......................................... 22
Renovatie en vastgoed (studiedag) ............................................................................................... 27
Thema 6. Grenzen van onroerende eigendom................................................................................ 43
Thema 7. Burenverhoudingen: de anti-commons gerelativeerd ..................................................... 48
Thema 8. Gebruiks- en genotsrechten: kiezen tussen huur, vruchtgebruik en erfpacht ................... 58
Thema 9. Het opstalrecht 2.0: de stapeling van eigendomsvolumes boven en onder elkaar ............ 71
Duurzaamheid, democratie & goederenrecht (gastcollege) ........................................................... 91
Eindcollege ................................................................................................................................. 94
, VASTGOEDRECHT 🏠
PRAKTISCH
HC1: 22/09/25
Er zijn weblectures, zolang de aanwezigheid in de les niet drastisch verminderd!
Examen is mondeling:
- 30 min schriftelijke voorbereiding
- 15 min mondeling
Leerstof: cursus (komt op Toledo) + nota’s in de les over thema’s
THEMA 1. DE HERVORMING VAN HET VASTGOEDRECHT IN HET BURGERLIJK
RECHT: ALGEMEEN KADER EN STAND VAN ZAKEN
ACHTERGROND VAN DE WET
Het oud burgerlijk wetboek: uit 1804 met belangrijke rol door Napoleon -> vanaf dan het model van het
nieuwe privaatrecht voor Europa waar staten zich gingen naar richten
- In 1947: in NL nieuw burgerlijk wetboek tot stand – op manier waarbij Duits BW grotere invloed had
dan het Franse (eerst Romaanse rechtsfamilie maar dan verlaten) -> grondlegger NL: Meyers, dat
overleden is voor hij het resultaat hiervan heeft gezien want het is pas in werking getreden in 1992
dus 45 jaar erna
De slag van Waterloo (1815) was het einde van Napoleon maar de code civil bleef
In Frankrijk zijn ze vanaf 2004 hun BW zijn wijzigen. Het wetboek werd toen 200 jaar oud. Zo begonnen ze
de voorrechten, het erfrecht,... te veranderen. In 2016 het verbintenissenrecht...
TOTSTANDKOMING WET
<-> In België kwamen wijzigingen vanaf dat Minister Geens in 2016 het idee had te hervormen
- Van december 2017-2018: publieke consultatie
- Het eerste resultaat in 2019 -> wet april 2019 (iwt 1 nov 2020): Boek 8 bewijs
- Daarna kwam boek 3 -> iwt 1 sept 2021
- Boek 2 titel 3. Relatievermogensrecht en Boek 4 erfrecht, schenkingen en testament -> iwt 1 juli
2022
- Boek 1 en Boek 5 -> iwt op 1 jan 2023
- Boek 6 Buitencontractuele Ah -> iwt 1 jan 2025
- Boek 9 Persoonlijke ZKH (borgtocht, autonome garantie) -> iwt 1 jan 2026
- Boek 7 Bijzondere contracten -> iwt
- Boek 2 titel 1 en 2 Afstamming, draagmoederschap, ouderlijk gezag,... -> iwt
1
,ALGEMENE KRACHTLIJNEN VAN DE WET
De inhoudelijke uitwerking van de Wet gaat uit van vier grote krachtlijnen, namelijk 1) integratie op
verschillende niveaus van het goederenrecht, 2) een instrumentalisering van het goederenrecht, 3)
modernisering van het goederenrecht, en 4) een flexibilisering van het goederenrecht
INTEGRATIE
• Structurele integratie
o Onderwerpen die functioneel aan eenzelfde problematiek raken met elkaar in verbinding
brengen
o Opname van verspreide bepalingen uit het goederenrecht in het BW – de afschaffing van
bepaalde bijzondere wetten
§ Bv opstalrecht en recht van erfpacht
§ Bv titel burenrelaties
§ Dit laat toe om nu te bepalend at de wetgeving die buiten Boek 3 staat bijzondere
wetgeving is
• Inhoudelijke integratie
o Het integreert bepaalde leerstukken die wat afzonderlijk stonden en niet in de algemene
leer konden worden ingepast in de bestaande figuren
o Vb integratie hoofdstukken die verwacht zijn aan het VG binnen het algemene regime van
VG
o Vb niveau van vergoedingsregels -> gebruik maken van algemeen rechtsbeginsel uit
verbintenissenrecht namelijk het verbod van ongerechtvaardigde verrijking -> uniforme
vergoedingsregel werkt de transparantie in de hand en aangezien deze regeling van
aanvullend recht is mogen partijen een andere vergoeding voorzien als ze het wensen
o Vb uniformisering van de diverse regimes inzake het vinden van goederen
INSTRUMENTALISERING
De theoretische geladenheid van de begrippen riskeert zeker in de doctrine soms belangrijker te zijn dan de
maatschappelijke functie ervan. Het goederenrecht moet terug een belangrijk maatschappelijk instrument
worden dat zowel een evenwichtige afweging van particuliere belangen als het algemeen belang moet
beschermen
Concrete illustraties:
- Functionele benadering van burenrelaties
o De regelgeving omtrent burenrelaties wordt geconcentreerd in Titel 5, wat wijst op een meer
coherente en probleemgerichte aanpak van deze maatschappelijke thema’s.
- Verruimde hypothecaire publiciteit en relativering van het onderscheid tussen zakelijke en persoonlijke
rechten
o Het Wetboek voorziet bijkomende mogelijkheden tot hypothecaire publiciteit, waardoor het
klassieke dogmatische onderscheid tussen persoonlijke en zakelijke rechten minder strikt wordt
gehanteerd. De nadruk verschuift naar transparantie voor derden, wat noodzakelijk is aangezien de
vroegere hypotheekregisters belangrijke lacunes vertoonden. Boek 3 beoogt deze lacunes te
remediëren.
- Combinatie van zakelijke gebruiksrechten
o Het wordt mogelijk om verschillende zakelijke gebruiksrechten te cumuleren op hetzelfde goed. De
enige beperking blijft de beschikkingsbevoegdheid van de vestiger en de grenzen van het reeds
bestaande recht (o.a. de duurtijd). Deze maatregel sluit aan bij de noden van de vastgoedpraktijk en
draagt bij tot een efficiënter grondgebruik.
- Instrumentalisering van de leer van het openbaar domein
2
, o De vroegere dogmatische benadering van het openbaar domein — waarbij vastgoedontwikkeling in
principe werd uitgesloten — wordt verlaten. De nieuwe regeling stelt een concrete toetsing aan het
algemeen belang voorop, waardoor ontwikkelingen op het openbaar domein niet langer principieel
onmogelijk zijn.
- Vereenvoudiging van het leerstuk van erfdienstbaarheden
o Het vroegere onderscheid tussen voortdurende en niet-voortdurende erfdienstbaarheden verdwijnt,
aangezien het zowel dogmatisch als pragmatisch aanleiding gaf tot rechtsonzekerheid. De
hervorming leidt tot een meer transparant en hanteerbaar systeem.
- Drie-dimensionale benadering van vastgoed en introductie van “volumes”
o Voor het eerst wordt een drie-dimensionale eigendomsbenadering wettelijk verankerd. Het begrip
“volume” vindt zijn intrede in het privaatrecht, wat inspeelt op de behoefte aan meervoudig en
multifunctioneel grondgebruik (bijvoorbeeld ondergrondse constructies of luchtrechten).
Beperkt en resultaatgericht gebruik van definities
Boek 3 bevat slechts een beperkt aantal definities, die bovendien functioneel en resultaatgericht zijn
geformuleerd. Ze beschrijven vooral de aan het recht verbonden bevoegdheden en beperkingen, en
vermijden een louter conceptuele benadering. Dit geldt onder meer voor de definities van: eigendom (art.
3.50), mede-eigendom (art. 3.68), vruchtgebruik (art. 3.138), erfpacht (art. 3.167) en opstal (art. 3.177).
De wetgever ging niet in op de vraag van de Raad van State om een apart hoofdstuk met definities toe te
voegen, precies om trouw te blijven aan de functionele insteek van de hervorming
MODERNISERING
INHOUDELIJKE MODERNISERING
Het oude goederenrecht in het Burgerlijk Wetboek van 1804 was sterk verouderd en gebaseerd op een
landbouwmaatschappij. De vele gesloten opsommingen en archaïsche voorbeelden (zoals
konijnenwaranden, duiventillen, wallen, gorzingen…) maakten duidelijk dat het systeem niet langer
aansloot bij de hedendaagse vastgoedrealiteit. Ook het eigendomsrecht werd te individualistisch en
tweedimensionaal benaderd, zonder aandacht voor hoogte, diepte of maatschappelijke effecten.
Het nieuwe Burgerlijk Wetboek moderniseert dit grondig:
• het introduceert de derde dimensie van eigendom, met meer aandacht voor onder- en
bovengrondse constructies, burenhinder en grensoverschrijding;
• het behandelt moderne problemen zoals horizontale natrekking, die in een stedelijke context veel
relevanter zijn dan de vroegere bepalingen over rivierverleggingen of nieuwe eilanden;
• het verruimt klassieke zakelijke rechten, zoals vruchtgebruik, naar moderne
vermogensbestanddelen (intellectuele rechten, schuldvorderingen, handelszaken);
• de oude wetten inzake erfpacht en opstal uit 1824 worden gemoderniseerd om beter aan te sluiten
bij hedendaagse vastgoedconstructies.
MODERNE TECHNOLOGIEËN
Boek 3 houdt expliciet rekening met technologische ontwikkelingen in de bouwsector. De aandacht voor
de verticale stapeling van volumes boven en onder elkaar vormt een innovatieve benadering van eigendom.
Zowel de definitie van “grond” als de mogelijkheid om volumes onbeperkt in de hoogte en diepte te
combineren weerspiegelen deze evolutie.
DEMATERIALISERING VAN HET GOEDERENRECHT
Het oude goederenrecht was vooral gericht op lichamelijke goederen. Het nieuwe goederenrecht erkent de
groeiende economische en juridische rol van onlichamelijke vermogensbestanddelen.
Dit blijkt o.a. uit:
• de definitie van eigendom (art. 3.50), die betrekking kan hebben op lichamelijke én onlichamelijke
goederen;
3
, • de uitwerking van vruchtgebruik op onlichamelijke goederen zoals schuldvorderingen, feitelijke
algemeenheden en intellectuele rechten;
• de nieuwe definitie van bezit (art. 3.18), die niet langer betrekking heeft op goederen, maar op
rechten, en dus per definitie gedematerialiseerd is.
GEWIJZIGDE MAATSCHAPPELIJKE OPVATTINGEN
Het goederenrecht houdt nu rekening met maatschappelijke evoluties sinds 1804.
Voorbeelden zijn:
• de introductie van een algemene definitie van dieren, aansluitend bij hun gewijzigde status in de
samenleving;
• een minder individualistische visie op eigendom, met aandacht voor de impact van
eigendomsuitoefening op derden;
• wettelijke verankering van maatschappelijke correcties, zoals toleranties die van eigenaars
verwacht worden (art. 3.67), regels over gemeenschappelijke voorwerpen (art. 3.43), de inhoud van
eigendom (art. 3.50) en de mogelijkheid tot preventieve burenhinderbestrijding (art. 3.102).
‘OPEN’ CATEGORIEËN IN HET NIEUW BURGERLIJK WETBOEK
Om te voorkomen dat Boek 3 snel opnieuw veroudert, kiezen de opstellers bewust voor:
1. beperkte, resultaatgerichte definities, en
2. open categorieën in plaats van gesloten opsommingen.
Zo zijn er geen uitputtende lijsten meer bij de goederenindeling of bij het onderscheid tussen grove en
gewone herstellingen.
Een belangrijke uitzondering blijft bestaan: de lijst van zakelijke rechten zelf wordt wél opgesomd om het
numerus clausus-beginsel te behouden en rechtszekerheid te bieden over welke zakelijke rechten kunnen
bestaan
FLEXIBILISERING
De hervorming van het goederenrecht moest het evenwicht bepalen tussen wilsautonomie en
wilsgebondenheid. Dat evenwicht blijkt uit art. 3.1 (goederenrecht is in principe aanvullend recht, dus
ruime contractsvrijheid) en art. 3.3 (het gesloten stelsel verhindert het creëren van nieuwe soorten zakelijke
rechten). Zo combineert het nieuwe Wetboek meer vrijheid in de inhoud van zakelijke rechten met behoud
van rechtszekerheid en transparantie.
4
, THEMA 2. CONTRACTSVRIJHEID VERSUS RECHTSZEKERHEID IN HET
VASTGOEDRECHT
BALANS RECHTSZEKERHEID EN CONTRACTSVRIJHEID
HC2: 25/09/25
Hoe specifieker de regels zijn, hoe meer rechtszekerheid MAAR dan ook hoe minder contractsvrijheid u
hebt. Hoe opener uw regulier kader/ minder geregeld -> hoe meer contractsvrijheid MAAR zo is er minder
rechtszekerheid
ð Hoe wordt de balans gelegd tussen rechtszekerheid en contractsvrijheid?
De balans tussen de twee wordt niet op dezelfde manier gelegd als het over persoonlijke rechten gaat dan
wel over zakelijke rechten.
1) BIJ PERSOONLIJKE RECHTEN: HEEL VEEL CONTRACTSVRIJHEID
- Onbenoemde contracten
- Bv franchising, sponsoring, factoring, ...
- De regels worden wel beperkt door openbare orde (art 1.3 BW)
o Voorbeeld OO: tienjarige aansprakelijkheid van de architect
2) BIJ ZAKELIJKE RECHTEN: NUMERUS CLAUSUS/GESLOTEN STELSEL (= JE MAG GEEN
ONBENOEMDE ZR TOT STAND BRENGEN !!!)
ZR in art 3.3 BW: eigendom, mede-eigendom, 4 zakelijke gebruiksrechten, 4 zakelijke zekerheidsrechten
NUMERUS CLAUSUS
2 ELEMENTEN:
- 1. Typenzwang: er mogen geen nieuwe onbenoemde ZR bijkomen (gesloten systeem); er moet
gericht worden naar de bestaande ZR (NC)
- 2. Typenfixierung (soepel): binnen de bestaande ZR is er wel contractsvrijheid
=> Het compromis in België: een strenge Typenzwang met een soepele Typenfixierung
WILSAUTONOMIE IN HET GOEDERENRECHT
- Het numerus-clausus artikel (art 3.3 BW) vormt de tegenhanger van art 3.1 BW -> “Het
goederenrecht is van aanvullend recht”, tenzij de (1) definities of de (2) wet anders bepaalt”. Je
krijgt meer contractvrijheid binnen in de box maar je moet wel binnen de box blijven. Hiermee
maakt de WG definitief komaf met de stelling dat het goederenrecht van openbare orde is.
o (1) DEFINITIES: zijn niet van aanvullend recht, omdat anders de opsomming van bv ZR niet
nuttig is en je er iets anders van kan maken – de definities van ZR zijn de kern
§ Bv VG art 3.138 BW met als titel “definitie”: van deze definitie kan je niet
contractueel van af wijken
§ De kernelementen zijn veel minder talrijk in het NBW dan in het oud BW
o (2) ALS DE WET ANDERS BEPAALT
§ Bv het appartementsmede-eigendom (vanaf 3.84 BW) (is eigenlijk
consumentenrecht want wetgever wil eigenaar beschermen tegen
projectontwikkelaar) – art 3.100 BW: ‘de bepalingen van dit hoofdstuk zijn van DR’
• Er zijn veel bepalingen hierin die heel gedetailleerd zijn, want het is
belangrijk en gevoelige materie omdat dit burenrecht 2.0 is: deze
geschillen halen het slechts boven in mensen namelijk jaloersheid maar
in AP moet je solidair zijn en boven en onder mensen wonen
5
, § Voor het overige zijn het (op enkel uitzonderingen na) vooral de bepalingen inzake
de duurtijd van zakelijke gebruiksrechten die van dwingend recht zijn
§ Toch is er een groei van dwingende regels over B2C aan het komen bij
verbintenissenrecht (boek 6). Boek 5 heeft weinig reële draagkracht: verkokering
van het privaatrecht. De contractsvrijheid vergroot bij ZR dus ze groeien wel naar
elkaar toe
Het uitgangspunt is wel minder wilsvrijheid in het goederenrecht (door numerus clausus) en meer in het
verbintenissenrecht
HOE KOMT DAT? Pro NC-beginsel argumenten
• 1) Rechtshistorische redenen (het numerus clausus)
o Het feodaal systeem en het Ancien Regime (tot aan de Franse revolutie 1789) -> ZR en
PR vormde een concurdaat/een bundel: bv als je leenman was in het AR, dan had je
een gebruikseigendom – dominum utile, maar er waren dan wel verbintenissen aan
het ZR namelijk procent van oogst afstaan, werken voor de heer,.... dus de beide
rechten waren vervlochten met elkaar
o In 1804: Weg/schone lei met het AR -> door de twee rechten uit elkaar te trekken ->
het goederenrecht werd in quarantaine/ apart geplaatst
o Kritiek:
§ als numerus clausus zo essentieel was om de hoofdbedoeling te realiseren
van standenmaatschappij en dit beginsel was zo essentieel... waarom geeft
het BW van 1804 dan geen opsomming van ZR?
• art 543 oud BW: je hebt eigendom ofwel erfdienstbaarheid ofwel genot op
een goed maar dit is niet duidelijk want eigendom is ook genot enz..
• In de voorbereidende werken van 1804 stond het idee er wel maar in
de wet stond het niet
§ In 1834 zegt het Franse HVC: “partijen zijn vrij ZR te vestigen behoudens DR
en OO” dus dat is dan dezelfde regel als bij verbintenissenrecht? Dus is het
argument dan wel niet zo evident
§ Uit rechtsleer: numerus clausus was om de gevestigde rijkdom in stand te
houden en dus de bestaande hiërarchische verhoudingen
• 2) Rechtsvergelijkende redenen
o Dit beginsel is overal een gesloten stelsel
§ In DUITSL en NL maar in FRA is dat wel lastiger
§ FR HVC 1984: X verleent aan Y reclamebedrijf: recht om aan de gevel een
affiche te hangen – X verkoopt zijn woning aan Z en Z wil dit niet meer aan zijn
gevel – is dit een PR of een ZR? Het Franse HVC zegt dat dit een ZR kan zijn,
dit kan niet erfdienstbaarheid zijn want geen heersend erf – dus het is een
onbenoemd ZR
§ FR HVC 2012: Maison de poezië: het huis was van een poëtische vereniging –
de vereniging verkoopt het aan Y – in de clausule staat dat de verkoopster
haar het bijzonder genotsrecht heeft behouden – Y wil af van dat recht maar
welk recht is dit? – het Hof oordeelde dat dat een ZR is maar welk? Want het
is geen VG want anders een max, ... dus het is een spéciale, dat zorgt voor
een nieuwe box – het mag zolang de regels van dwingend recht en openbare
orde niet worden geschaad? Het mag niet eeuwigdurend zijn
o Dus dit argument is niet zo overtuigend
• 3) Rechtseconomische argumenten
o 1. Het beginsel vermindert de transactiekost
6
, § Vb als X OG verkoopt aan Y, dan gaat die zich informeren in de
hypotheekregisters over het zakenrechtelijk statuut – als er daar alleen
gekende ZR zijn, dan spaart dat informatiekost uit bv als er erfpacht is,.. dat
vermindert complexiteit en de transactiekost
§ Kritiek
• Vb wat als er een ‘badmintonrecht’ is op het OG dat Y wil kopen van
X – dan vraagt Y wat de inhoud is van dat recht en wat zijn de
bevoegdheden dat dat recht verleent
• Hoe de standaardisering bijdraagt aan het verminderen van
informatiekosten is dan toch betwijfelbaar
o 2. Met het beginsel wordt de tragedy of de commons en de tragedy of de anti-
commens vermeden – laveren tussen twee tragedies
§ Tragedy of the commons: is het risico op overexploitatie: als je teveel ZR op
een OG hebt dan riskeer je dat dat OG overgeëploiteerd wordt en zo uitgeput
– zo uitstaat er een ratrace en alle rechten willen profeit uit het OG
§ Tragedy of the anti-commons: is de onderbenutting van OG zoals bv in
London waren bijna bepaalde OG opgekocht in handen van maar 5 personen
maar je kan maar in één OG tegelijk worden – als je dan onvoldoende flexibele
ZR hebt, dan kan je ook derden geen gebruik verlenen op OG en zo gaan ze
leeg staan
§ Dit is volgens de prof het meest overtuigende en logische argument van de 2
o !!! Het NC beginsel houdt een balans tussen de twee – van we kennen zakelijke
rechten toe maar ook geen wildgroei laten – de dozen van zakelijke rechten moeten
controleerbaar zijn
⚠ Wanneer bepaalt de wet soms dat het anders mag (geen sterke Typenzwang)?
o Het is gemakkelijk erkenbaar in het NBW, namelijk door “niet tegenstaande andersluidend beding:
§ het gaat over de bepalingen inzake duurtijd (want niet afwijken van ma en min duurtijd van ZR
-> om de reden dat het eigendomsrecht moet beschermd worden want er mag geen uitholling
zijn hiervan als bv erfdienstbaarheid zomaar oneindig kan
§ eenheidsbeginsel?
§ Inventarisplicht?
VERHOUDING BEPERKT ZAKELIJKE RECHTEN T.O.V. HET HOOFDRECHT
HC3: 02/10/25
Hoe verhouden de beperkt zakelijke rechten zich tot het hoofdrecht (het eigendomsrecht)?
Klassieke gedachte: beperkte ZR zijn aftakkingen van het hoofdrecht (= demembratieleer: dat het
stamrecht wordt gedemembreerd in bevoegdheden)
Bv als je volle eigenaar bent van een grond, maar dan een opstalrecht toestaat aan een derde –> de grondeigendom
plus het opstal is de volle eigendom
MAAR in het nieuw BW heeft onze WG ervoor gekozen niet te zeggen dat de beperkt zakelijke rechten
afgeleid zijn van het eigendomsrecht
Boek 3 biedt nieuwe munitie tegen demembratieleer:
Als er een situatie ontstaat waarbij een volle eigendom gedemembreerd wordt, dan is er opeens de blote eigendom en
het zakelijk recht => dit creëert een nieuwe realiteit dat meer verplichtingen en rechten laat ontstaan
1) Aan de zijde van de verplichtingen
• Positieve verplichtingen die ontstaan
• Bv van de VG inzake herstel, verzekeringen, rapportering, enz.
7
Prof. V. Sagaert
MASTER RECHTEN
KU LEUVEN
’25 - ‘26
, INHOUDSOPGAVE
Praktisch ..................................................................................................................................... 1
Thema 1. De hervorming van het vastgoedrecht in het burgerlijk recht: algemeen kader en stand van
zaken ........................................................................................................................................... 1
Thema 2. Contractsvrijheid versus rechtszekerheid in het vastgoedrecht ....................................... 5
Thema 3. Het eenheidsbeginsel en circulair vastgoed: een spanningsveld ...................................... 9
Thema 4. De commercialisering/rentabilisering van overheidsvastgoed ........................................ 16
Thema 5. Vruchtgebruik als instrument van vrede in plaats van conflict ......................................... 22
Renovatie en vastgoed (studiedag) ............................................................................................... 27
Thema 6. Grenzen van onroerende eigendom................................................................................ 43
Thema 7. Burenverhoudingen: de anti-commons gerelativeerd ..................................................... 48
Thema 8. Gebruiks- en genotsrechten: kiezen tussen huur, vruchtgebruik en erfpacht ................... 58
Thema 9. Het opstalrecht 2.0: de stapeling van eigendomsvolumes boven en onder elkaar ............ 71
Duurzaamheid, democratie & goederenrecht (gastcollege) ........................................................... 91
Eindcollege ................................................................................................................................. 94
, VASTGOEDRECHT 🏠
PRAKTISCH
HC1: 22/09/25
Er zijn weblectures, zolang de aanwezigheid in de les niet drastisch verminderd!
Examen is mondeling:
- 30 min schriftelijke voorbereiding
- 15 min mondeling
Leerstof: cursus (komt op Toledo) + nota’s in de les over thema’s
THEMA 1. DE HERVORMING VAN HET VASTGOEDRECHT IN HET BURGERLIJK
RECHT: ALGEMEEN KADER EN STAND VAN ZAKEN
ACHTERGROND VAN DE WET
Het oud burgerlijk wetboek: uit 1804 met belangrijke rol door Napoleon -> vanaf dan het model van het
nieuwe privaatrecht voor Europa waar staten zich gingen naar richten
- In 1947: in NL nieuw burgerlijk wetboek tot stand – op manier waarbij Duits BW grotere invloed had
dan het Franse (eerst Romaanse rechtsfamilie maar dan verlaten) -> grondlegger NL: Meyers, dat
overleden is voor hij het resultaat hiervan heeft gezien want het is pas in werking getreden in 1992
dus 45 jaar erna
De slag van Waterloo (1815) was het einde van Napoleon maar de code civil bleef
In Frankrijk zijn ze vanaf 2004 hun BW zijn wijzigen. Het wetboek werd toen 200 jaar oud. Zo begonnen ze
de voorrechten, het erfrecht,... te veranderen. In 2016 het verbintenissenrecht...
TOTSTANDKOMING WET
<-> In België kwamen wijzigingen vanaf dat Minister Geens in 2016 het idee had te hervormen
- Van december 2017-2018: publieke consultatie
- Het eerste resultaat in 2019 -> wet april 2019 (iwt 1 nov 2020): Boek 8 bewijs
- Daarna kwam boek 3 -> iwt 1 sept 2021
- Boek 2 titel 3. Relatievermogensrecht en Boek 4 erfrecht, schenkingen en testament -> iwt 1 juli
2022
- Boek 1 en Boek 5 -> iwt op 1 jan 2023
- Boek 6 Buitencontractuele Ah -> iwt 1 jan 2025
- Boek 9 Persoonlijke ZKH (borgtocht, autonome garantie) -> iwt 1 jan 2026
- Boek 7 Bijzondere contracten -> iwt
- Boek 2 titel 1 en 2 Afstamming, draagmoederschap, ouderlijk gezag,... -> iwt
1
,ALGEMENE KRACHTLIJNEN VAN DE WET
De inhoudelijke uitwerking van de Wet gaat uit van vier grote krachtlijnen, namelijk 1) integratie op
verschillende niveaus van het goederenrecht, 2) een instrumentalisering van het goederenrecht, 3)
modernisering van het goederenrecht, en 4) een flexibilisering van het goederenrecht
INTEGRATIE
• Structurele integratie
o Onderwerpen die functioneel aan eenzelfde problematiek raken met elkaar in verbinding
brengen
o Opname van verspreide bepalingen uit het goederenrecht in het BW – de afschaffing van
bepaalde bijzondere wetten
§ Bv opstalrecht en recht van erfpacht
§ Bv titel burenrelaties
§ Dit laat toe om nu te bepalend at de wetgeving die buiten Boek 3 staat bijzondere
wetgeving is
• Inhoudelijke integratie
o Het integreert bepaalde leerstukken die wat afzonderlijk stonden en niet in de algemene
leer konden worden ingepast in de bestaande figuren
o Vb integratie hoofdstukken die verwacht zijn aan het VG binnen het algemene regime van
VG
o Vb niveau van vergoedingsregels -> gebruik maken van algemeen rechtsbeginsel uit
verbintenissenrecht namelijk het verbod van ongerechtvaardigde verrijking -> uniforme
vergoedingsregel werkt de transparantie in de hand en aangezien deze regeling van
aanvullend recht is mogen partijen een andere vergoeding voorzien als ze het wensen
o Vb uniformisering van de diverse regimes inzake het vinden van goederen
INSTRUMENTALISERING
De theoretische geladenheid van de begrippen riskeert zeker in de doctrine soms belangrijker te zijn dan de
maatschappelijke functie ervan. Het goederenrecht moet terug een belangrijk maatschappelijk instrument
worden dat zowel een evenwichtige afweging van particuliere belangen als het algemeen belang moet
beschermen
Concrete illustraties:
- Functionele benadering van burenrelaties
o De regelgeving omtrent burenrelaties wordt geconcentreerd in Titel 5, wat wijst op een meer
coherente en probleemgerichte aanpak van deze maatschappelijke thema’s.
- Verruimde hypothecaire publiciteit en relativering van het onderscheid tussen zakelijke en persoonlijke
rechten
o Het Wetboek voorziet bijkomende mogelijkheden tot hypothecaire publiciteit, waardoor het
klassieke dogmatische onderscheid tussen persoonlijke en zakelijke rechten minder strikt wordt
gehanteerd. De nadruk verschuift naar transparantie voor derden, wat noodzakelijk is aangezien de
vroegere hypotheekregisters belangrijke lacunes vertoonden. Boek 3 beoogt deze lacunes te
remediëren.
- Combinatie van zakelijke gebruiksrechten
o Het wordt mogelijk om verschillende zakelijke gebruiksrechten te cumuleren op hetzelfde goed. De
enige beperking blijft de beschikkingsbevoegdheid van de vestiger en de grenzen van het reeds
bestaande recht (o.a. de duurtijd). Deze maatregel sluit aan bij de noden van de vastgoedpraktijk en
draagt bij tot een efficiënter grondgebruik.
- Instrumentalisering van de leer van het openbaar domein
2
, o De vroegere dogmatische benadering van het openbaar domein — waarbij vastgoedontwikkeling in
principe werd uitgesloten — wordt verlaten. De nieuwe regeling stelt een concrete toetsing aan het
algemeen belang voorop, waardoor ontwikkelingen op het openbaar domein niet langer principieel
onmogelijk zijn.
- Vereenvoudiging van het leerstuk van erfdienstbaarheden
o Het vroegere onderscheid tussen voortdurende en niet-voortdurende erfdienstbaarheden verdwijnt,
aangezien het zowel dogmatisch als pragmatisch aanleiding gaf tot rechtsonzekerheid. De
hervorming leidt tot een meer transparant en hanteerbaar systeem.
- Drie-dimensionale benadering van vastgoed en introductie van “volumes”
o Voor het eerst wordt een drie-dimensionale eigendomsbenadering wettelijk verankerd. Het begrip
“volume” vindt zijn intrede in het privaatrecht, wat inspeelt op de behoefte aan meervoudig en
multifunctioneel grondgebruik (bijvoorbeeld ondergrondse constructies of luchtrechten).
Beperkt en resultaatgericht gebruik van definities
Boek 3 bevat slechts een beperkt aantal definities, die bovendien functioneel en resultaatgericht zijn
geformuleerd. Ze beschrijven vooral de aan het recht verbonden bevoegdheden en beperkingen, en
vermijden een louter conceptuele benadering. Dit geldt onder meer voor de definities van: eigendom (art.
3.50), mede-eigendom (art. 3.68), vruchtgebruik (art. 3.138), erfpacht (art. 3.167) en opstal (art. 3.177).
De wetgever ging niet in op de vraag van de Raad van State om een apart hoofdstuk met definities toe te
voegen, precies om trouw te blijven aan de functionele insteek van de hervorming
MODERNISERING
INHOUDELIJKE MODERNISERING
Het oude goederenrecht in het Burgerlijk Wetboek van 1804 was sterk verouderd en gebaseerd op een
landbouwmaatschappij. De vele gesloten opsommingen en archaïsche voorbeelden (zoals
konijnenwaranden, duiventillen, wallen, gorzingen…) maakten duidelijk dat het systeem niet langer
aansloot bij de hedendaagse vastgoedrealiteit. Ook het eigendomsrecht werd te individualistisch en
tweedimensionaal benaderd, zonder aandacht voor hoogte, diepte of maatschappelijke effecten.
Het nieuwe Burgerlijk Wetboek moderniseert dit grondig:
• het introduceert de derde dimensie van eigendom, met meer aandacht voor onder- en
bovengrondse constructies, burenhinder en grensoverschrijding;
• het behandelt moderne problemen zoals horizontale natrekking, die in een stedelijke context veel
relevanter zijn dan de vroegere bepalingen over rivierverleggingen of nieuwe eilanden;
• het verruimt klassieke zakelijke rechten, zoals vruchtgebruik, naar moderne
vermogensbestanddelen (intellectuele rechten, schuldvorderingen, handelszaken);
• de oude wetten inzake erfpacht en opstal uit 1824 worden gemoderniseerd om beter aan te sluiten
bij hedendaagse vastgoedconstructies.
MODERNE TECHNOLOGIEËN
Boek 3 houdt expliciet rekening met technologische ontwikkelingen in de bouwsector. De aandacht voor
de verticale stapeling van volumes boven en onder elkaar vormt een innovatieve benadering van eigendom.
Zowel de definitie van “grond” als de mogelijkheid om volumes onbeperkt in de hoogte en diepte te
combineren weerspiegelen deze evolutie.
DEMATERIALISERING VAN HET GOEDERENRECHT
Het oude goederenrecht was vooral gericht op lichamelijke goederen. Het nieuwe goederenrecht erkent de
groeiende economische en juridische rol van onlichamelijke vermogensbestanddelen.
Dit blijkt o.a. uit:
• de definitie van eigendom (art. 3.50), die betrekking kan hebben op lichamelijke én onlichamelijke
goederen;
3
, • de uitwerking van vruchtgebruik op onlichamelijke goederen zoals schuldvorderingen, feitelijke
algemeenheden en intellectuele rechten;
• de nieuwe definitie van bezit (art. 3.18), die niet langer betrekking heeft op goederen, maar op
rechten, en dus per definitie gedematerialiseerd is.
GEWIJZIGDE MAATSCHAPPELIJKE OPVATTINGEN
Het goederenrecht houdt nu rekening met maatschappelijke evoluties sinds 1804.
Voorbeelden zijn:
• de introductie van een algemene definitie van dieren, aansluitend bij hun gewijzigde status in de
samenleving;
• een minder individualistische visie op eigendom, met aandacht voor de impact van
eigendomsuitoefening op derden;
• wettelijke verankering van maatschappelijke correcties, zoals toleranties die van eigenaars
verwacht worden (art. 3.67), regels over gemeenschappelijke voorwerpen (art. 3.43), de inhoud van
eigendom (art. 3.50) en de mogelijkheid tot preventieve burenhinderbestrijding (art. 3.102).
‘OPEN’ CATEGORIEËN IN HET NIEUW BURGERLIJK WETBOEK
Om te voorkomen dat Boek 3 snel opnieuw veroudert, kiezen de opstellers bewust voor:
1. beperkte, resultaatgerichte definities, en
2. open categorieën in plaats van gesloten opsommingen.
Zo zijn er geen uitputtende lijsten meer bij de goederenindeling of bij het onderscheid tussen grove en
gewone herstellingen.
Een belangrijke uitzondering blijft bestaan: de lijst van zakelijke rechten zelf wordt wél opgesomd om het
numerus clausus-beginsel te behouden en rechtszekerheid te bieden over welke zakelijke rechten kunnen
bestaan
FLEXIBILISERING
De hervorming van het goederenrecht moest het evenwicht bepalen tussen wilsautonomie en
wilsgebondenheid. Dat evenwicht blijkt uit art. 3.1 (goederenrecht is in principe aanvullend recht, dus
ruime contractsvrijheid) en art. 3.3 (het gesloten stelsel verhindert het creëren van nieuwe soorten zakelijke
rechten). Zo combineert het nieuwe Wetboek meer vrijheid in de inhoud van zakelijke rechten met behoud
van rechtszekerheid en transparantie.
4
, THEMA 2. CONTRACTSVRIJHEID VERSUS RECHTSZEKERHEID IN HET
VASTGOEDRECHT
BALANS RECHTSZEKERHEID EN CONTRACTSVRIJHEID
HC2: 25/09/25
Hoe specifieker de regels zijn, hoe meer rechtszekerheid MAAR dan ook hoe minder contractsvrijheid u
hebt. Hoe opener uw regulier kader/ minder geregeld -> hoe meer contractsvrijheid MAAR zo is er minder
rechtszekerheid
ð Hoe wordt de balans gelegd tussen rechtszekerheid en contractsvrijheid?
De balans tussen de twee wordt niet op dezelfde manier gelegd als het over persoonlijke rechten gaat dan
wel over zakelijke rechten.
1) BIJ PERSOONLIJKE RECHTEN: HEEL VEEL CONTRACTSVRIJHEID
- Onbenoemde contracten
- Bv franchising, sponsoring, factoring, ...
- De regels worden wel beperkt door openbare orde (art 1.3 BW)
o Voorbeeld OO: tienjarige aansprakelijkheid van de architect
2) BIJ ZAKELIJKE RECHTEN: NUMERUS CLAUSUS/GESLOTEN STELSEL (= JE MAG GEEN
ONBENOEMDE ZR TOT STAND BRENGEN !!!)
ZR in art 3.3 BW: eigendom, mede-eigendom, 4 zakelijke gebruiksrechten, 4 zakelijke zekerheidsrechten
NUMERUS CLAUSUS
2 ELEMENTEN:
- 1. Typenzwang: er mogen geen nieuwe onbenoemde ZR bijkomen (gesloten systeem); er moet
gericht worden naar de bestaande ZR (NC)
- 2. Typenfixierung (soepel): binnen de bestaande ZR is er wel contractsvrijheid
=> Het compromis in België: een strenge Typenzwang met een soepele Typenfixierung
WILSAUTONOMIE IN HET GOEDERENRECHT
- Het numerus-clausus artikel (art 3.3 BW) vormt de tegenhanger van art 3.1 BW -> “Het
goederenrecht is van aanvullend recht”, tenzij de (1) definities of de (2) wet anders bepaalt”. Je
krijgt meer contractvrijheid binnen in de box maar je moet wel binnen de box blijven. Hiermee
maakt de WG definitief komaf met de stelling dat het goederenrecht van openbare orde is.
o (1) DEFINITIES: zijn niet van aanvullend recht, omdat anders de opsomming van bv ZR niet
nuttig is en je er iets anders van kan maken – de definities van ZR zijn de kern
§ Bv VG art 3.138 BW met als titel “definitie”: van deze definitie kan je niet
contractueel van af wijken
§ De kernelementen zijn veel minder talrijk in het NBW dan in het oud BW
o (2) ALS DE WET ANDERS BEPAALT
§ Bv het appartementsmede-eigendom (vanaf 3.84 BW) (is eigenlijk
consumentenrecht want wetgever wil eigenaar beschermen tegen
projectontwikkelaar) – art 3.100 BW: ‘de bepalingen van dit hoofdstuk zijn van DR’
• Er zijn veel bepalingen hierin die heel gedetailleerd zijn, want het is
belangrijk en gevoelige materie omdat dit burenrecht 2.0 is: deze
geschillen halen het slechts boven in mensen namelijk jaloersheid maar
in AP moet je solidair zijn en boven en onder mensen wonen
5
, § Voor het overige zijn het (op enkel uitzonderingen na) vooral de bepalingen inzake
de duurtijd van zakelijke gebruiksrechten die van dwingend recht zijn
§ Toch is er een groei van dwingende regels over B2C aan het komen bij
verbintenissenrecht (boek 6). Boek 5 heeft weinig reële draagkracht: verkokering
van het privaatrecht. De contractsvrijheid vergroot bij ZR dus ze groeien wel naar
elkaar toe
Het uitgangspunt is wel minder wilsvrijheid in het goederenrecht (door numerus clausus) en meer in het
verbintenissenrecht
HOE KOMT DAT? Pro NC-beginsel argumenten
• 1) Rechtshistorische redenen (het numerus clausus)
o Het feodaal systeem en het Ancien Regime (tot aan de Franse revolutie 1789) -> ZR en
PR vormde een concurdaat/een bundel: bv als je leenman was in het AR, dan had je
een gebruikseigendom – dominum utile, maar er waren dan wel verbintenissen aan
het ZR namelijk procent van oogst afstaan, werken voor de heer,.... dus de beide
rechten waren vervlochten met elkaar
o In 1804: Weg/schone lei met het AR -> door de twee rechten uit elkaar te trekken ->
het goederenrecht werd in quarantaine/ apart geplaatst
o Kritiek:
§ als numerus clausus zo essentieel was om de hoofdbedoeling te realiseren
van standenmaatschappij en dit beginsel was zo essentieel... waarom geeft
het BW van 1804 dan geen opsomming van ZR?
• art 543 oud BW: je hebt eigendom ofwel erfdienstbaarheid ofwel genot op
een goed maar dit is niet duidelijk want eigendom is ook genot enz..
• In de voorbereidende werken van 1804 stond het idee er wel maar in
de wet stond het niet
§ In 1834 zegt het Franse HVC: “partijen zijn vrij ZR te vestigen behoudens DR
en OO” dus dat is dan dezelfde regel als bij verbintenissenrecht? Dus is het
argument dan wel niet zo evident
§ Uit rechtsleer: numerus clausus was om de gevestigde rijkdom in stand te
houden en dus de bestaande hiërarchische verhoudingen
• 2) Rechtsvergelijkende redenen
o Dit beginsel is overal een gesloten stelsel
§ In DUITSL en NL maar in FRA is dat wel lastiger
§ FR HVC 1984: X verleent aan Y reclamebedrijf: recht om aan de gevel een
affiche te hangen – X verkoopt zijn woning aan Z en Z wil dit niet meer aan zijn
gevel – is dit een PR of een ZR? Het Franse HVC zegt dat dit een ZR kan zijn,
dit kan niet erfdienstbaarheid zijn want geen heersend erf – dus het is een
onbenoemd ZR
§ FR HVC 2012: Maison de poezië: het huis was van een poëtische vereniging –
de vereniging verkoopt het aan Y – in de clausule staat dat de verkoopster
haar het bijzonder genotsrecht heeft behouden – Y wil af van dat recht maar
welk recht is dit? – het Hof oordeelde dat dat een ZR is maar welk? Want het
is geen VG want anders een max, ... dus het is een spéciale, dat zorgt voor
een nieuwe box – het mag zolang de regels van dwingend recht en openbare
orde niet worden geschaad? Het mag niet eeuwigdurend zijn
o Dus dit argument is niet zo overtuigend
• 3) Rechtseconomische argumenten
o 1. Het beginsel vermindert de transactiekost
6
, § Vb als X OG verkoopt aan Y, dan gaat die zich informeren in de
hypotheekregisters over het zakenrechtelijk statuut – als er daar alleen
gekende ZR zijn, dan spaart dat informatiekost uit bv als er erfpacht is,.. dat
vermindert complexiteit en de transactiekost
§ Kritiek
• Vb wat als er een ‘badmintonrecht’ is op het OG dat Y wil kopen van
X – dan vraagt Y wat de inhoud is van dat recht en wat zijn de
bevoegdheden dat dat recht verleent
• Hoe de standaardisering bijdraagt aan het verminderen van
informatiekosten is dan toch betwijfelbaar
o 2. Met het beginsel wordt de tragedy of de commons en de tragedy of de anti-
commens vermeden – laveren tussen twee tragedies
§ Tragedy of the commons: is het risico op overexploitatie: als je teveel ZR op
een OG hebt dan riskeer je dat dat OG overgeëploiteerd wordt en zo uitgeput
– zo uitstaat er een ratrace en alle rechten willen profeit uit het OG
§ Tragedy of the anti-commons: is de onderbenutting van OG zoals bv in
London waren bijna bepaalde OG opgekocht in handen van maar 5 personen
maar je kan maar in één OG tegelijk worden – als je dan onvoldoende flexibele
ZR hebt, dan kan je ook derden geen gebruik verlenen op OG en zo gaan ze
leeg staan
§ Dit is volgens de prof het meest overtuigende en logische argument van de 2
o !!! Het NC beginsel houdt een balans tussen de twee – van we kennen zakelijke
rechten toe maar ook geen wildgroei laten – de dozen van zakelijke rechten moeten
controleerbaar zijn
⚠ Wanneer bepaalt de wet soms dat het anders mag (geen sterke Typenzwang)?
o Het is gemakkelijk erkenbaar in het NBW, namelijk door “niet tegenstaande andersluidend beding:
§ het gaat over de bepalingen inzake duurtijd (want niet afwijken van ma en min duurtijd van ZR
-> om de reden dat het eigendomsrecht moet beschermd worden want er mag geen uitholling
zijn hiervan als bv erfdienstbaarheid zomaar oneindig kan
§ eenheidsbeginsel?
§ Inventarisplicht?
VERHOUDING BEPERKT ZAKELIJKE RECHTEN T.O.V. HET HOOFDRECHT
HC3: 02/10/25
Hoe verhouden de beperkt zakelijke rechten zich tot het hoofdrecht (het eigendomsrecht)?
Klassieke gedachte: beperkte ZR zijn aftakkingen van het hoofdrecht (= demembratieleer: dat het
stamrecht wordt gedemembreerd in bevoegdheden)
Bv als je volle eigenaar bent van een grond, maar dan een opstalrecht toestaat aan een derde –> de grondeigendom
plus het opstal is de volle eigendom
MAAR in het nieuw BW heeft onze WG ervoor gekozen niet te zeggen dat de beperkt zakelijke rechten
afgeleid zijn van het eigendomsrecht
Boek 3 biedt nieuwe munitie tegen demembratieleer:
Als er een situatie ontstaat waarbij een volle eigendom gedemembreerd wordt, dan is er opeens de blote eigendom en
het zakelijk recht => dit creëert een nieuwe realiteit dat meer verplichtingen en rechten laat ontstaan
1) Aan de zijde van de verplichtingen
• Positieve verplichtingen die ontstaan
• Bv van de VG inzake herstel, verzekeringen, rapportering, enz.
7
