BOUWPROCES
Hoofdstuk 1: Algemene principes
1. Het begrip “aanneming”
Aanneming = overeenkomst waarbij de ene partij zich ten opzichte van de andere partij
verbindt om tegen een overeengekomen prijs en werk uit te voeren of een dienst te
presteren
BW 3 soorten:
- Huur van werklieden
- Huur van vervoerders
- Huur van aannemers van werken volgens bestek bouwovereenkomsten
(syllabus)
Binnen de aanneming op bestek onderscheidt men op zijn beurt aanneming van werken,
aanneming van levering en aanneming van diensten.
Aanneming is niet hetzelfde als arbeidsovereenkomst
Aannemer staat niet onder het gezag van de bouwheer (opdrachtgever). Is niet de
lasthebber van de opdrachtgever.
Lasthebber = afgevaardigde, gevolgmatigde
Aanmaning is niet hetzelfde als levering van goederen // koop: levering van bv
bouwmaterialen ondergeschikt
2. De bouwpartners en hun onderlinge relaties
A. Samenstelling van het bouwteam
Bij bouwproject minstens 2 partijen: bouwheer (aanbesteder) en aannemer
Bij de meeste projecten is ook de medewerking van een architect verplicht en wordt de
aanstelling van een veiligheidscoördinator en EPB-verslaggever opgelegd.
Partijen kunnen snel oplopen
B. Juridisch kader van
een bouwproject
Relaties van de verschillende bouwpartners worden vastgelegd in contracten.
Naast strafrechtelijke-en burgerlijke aansprakelijkheid ontstaat zo contractuele
aansprakelijkheid tussen de bouwpartners.
Op bouwcontracten zijn van toepassing:
- Voorschriften BW betreffende aannemingen op bestek
- Bepalingen van verbintenissen-en contractenrecht
- Gewoonten in de bouwwereld
- Regels der kunst
1
, Deze bepalingen zijn suppletief (aanvullend): als de overeenkomst niet voldoende is,
gelden de regels van het gemeen aannemingsrecht voor de ontbrekende punten. Partijen
mogen hiervan afwijken in hun eigen afspraken, omdat deze regels niet bindend zijn. Je
kan afwijken van deze aanvullende bepalingen behalve van deze die van dwingende aard
zijn.
Bepaalde bouwcontracten geregeld door rechtsregels van dwingende aard:
- Wet Breyne (= consument proberen te beschermen, belangrijkst wet!)
- Overheidsopdrachten
- 10-jarige aansprakelijkheid van architect en aannemer
Relaties tussen bouwheer, ontwerpers en uitvoerders worden gestuurd door twee
principes ter bescherming van de bouwheer:
1. De bouwheer wordt als technisch leek gezien, waardoor ontwerpers en uitvoerders
zwaarder aansprakelijk zijn, ook bij akkoord van de bouwheer over gebreken. (Bv.
als hij akkoord gaat met gebrekkig uitvoeringsdetail)
2. Architecten mogen niet tegelijk als aannemer optreden om hun onafhankelijkheid
te waarborgen. Onverenigbaarheid tussen beroep architect en beroep aannemer.
Dit principe scheidt het opmaken van de plannen en de controle over de werken
van de uitvoering van de werken en moet de onafhankelijkheid van de architect
t.o.v. de aannemer garanderen.
Bescherming van de consument (bouwheer)!
Waarom kan de architect geen aannemer zijn architect moet controle uitvoeren op de
uitgevoerde werken.
C. Contractuele aansprakelijkheid
Bouwovereenkomst = wederkerige overeenkomst onder bezwarende titel (= tegen (min
meer) gelijkaardige tegenprestatie)
Elke contractant is dus gehouden aan hetgeen in het contract is vermeld
Bij het niet nakomen van de verplichtingen volgen er sancties:
- Gedwongen uitvoering in natura
- Uitvoering bij equivalent (schadevergoeding)
- Toepassing contractueel schadebeding
- Gerechtelijke ontbinding ten laste van de ingebreke gebleven medecontractant
D. Aansprakelijkheid tegenover derden
2
,Werfactiviteit kan leiden tot schade bij bv buren er is dan geen contractuele band! Er kan
wel een schadevergoeding geëist worden via buitencontractuele aansprakelijkheid.
Art.1382 B.W.: “Elke daad van de mens, waardoor schade aan een ander wordt
veroorzaakt, verplicht degene door wiens schuld de schade is ontstaan, deze te
vergoeden.”
Art.1383B.W.: “Ieder is aansprakelijk niet alleen voor de schade welke hij door zijn daad,
maar ook voor die welke hij door zijn nalatigheid of door zijn onvoorzichtigheid heeft
veroorzaakt.”
Principe van schade door bewezen fout: Fout schade causaal verband
Er wordt een plaatsbeschrijving gedaan om problemen te vermijden.
E. Aansprakelijkheid ‘in solidum’
Latijn voor ‘het geheel’
Architect en aannemer kunnen in solidum veroordeeld worden voor een fout van de
aannemer, maar die had vermeden kunnen worden door een goede werfcontrole van
architect.
Verschillende partijen worden door rechter verantwoordelijk gesteld voor één fout. Toch
kan 100% van de schedevergoeding bij één partij gevorderd worden! Deze partij kan
nadien proberen terugvorderen van de andere partij (regresvordering)
Meestal is de architect verantwoordelijk omdat hij een verplicht beroepsaansprakelijkheid
verzekering heeft.
F. Burgerlijke aansprakelijkheid en strafrechtelijke aansprakelijkheid
Strafrechtelijke aansprakelijkheid = overtreding tegen strafrechtelijke bepaling uit de wet
Straf door rechtbank: boetes, gevangenisstraf
Burgerlijke aansprakelijkheid = overtreding van regels van privaat recht (regels voor de
onderling verhouding tussen personen)
- Wetsbepaling of contractuele bepaling
- Herstelverplichting
Hoewel aanneming tot het privaatrecht behoort, kunnen bouwpartners ook strafrechtelijk
aansprakelijk zijn in bepaalde gevallen:
1. Stedenbouwwet: boetes, gevangenisstraf of herstelmaatregelen bij het uitvoeren
van vergunningsplichtige werken zonder geldige vergunning. De opdrachtgever is
verantwoordelijk voor het verkrijgen van de vergunning.
2. Welzijnswet: boetes en/of gevangenisstraf bij niet naleving van
veiligheidsvoorschriften of het niet aanstellen van een veiligheidscoördinator op
bouwplaatsen.
3. EPB-decreet: boetes bij ontbrekende EPB-aangiften of niet-conforme werken.
4. Fiscale/sociale schulden: hoofdelijke aansprakelijkheid voor schulden van
aannemers met openstaande fiscale of sociale verplichtingen.
5. Onopzettelijke schade: strafbaar bij lichamelijke schade door onvoorzichtigheid of
nalatigheid
3. Verloop va een bouwproject
Zie figuur 4
4. De bouwheer
A. Taak van de bouwheer
Bouwheer = natuurlijke of rechtspersoon voor wiens rekening ene bouwwerk wordt
verwezenlijkt.
3
, De bouwheer is diegene die het initiatief neemt om een bouwwerk te laten oprichten.
Stelt:
- Architect aan
- EPB-verslaggever
- Veiligheidscoördinator (grote werven)
- Bodemdeskundige (indiennodig)
- Aannemer
Verantwoordelijk voor bekomen van vergunningen
Vraagt subsidies aan
Hij is de eindverantwoordelijke van het project en dient onder meer in te staan voor de
financiering van het project en het tijdig aanvragen van vergunningen.
B. Verantwoordelijkheden van de bouwheer
Administratieve verplichtingen bouwheer afhankelijk
- Privaatrechtelijk rechtspersoon: particulier of vennootschap
- Publiekrechtelijk rechtspersoon: overheid
Algemene verantwoordelijkheden van bouwheer
Contractuele aansprakelijkheid
- Uitvoering bevorderen: vergunningen, toegang, plannen en werfcontrole
verschaffen, en noodzakelijke informatie delen met medecontractanten.
- Betaling: aannemingssom betalen.
- Aanvaarding: werk opnemen en aanvaarden.
Buitencontractuele aansprakelijkheid:
- Schade aan derden: opdrachtgever kan aansprakelijk worden gesteld voor schade
aan derden (zoals buren) bij de uitvoering van werken, zelfs zonder fout
(risicoaansprakelijkheid, art. 1386 BW).
- Instorting: bij instorting door constructiefouten of gebrekkig onderhoud is de
eigenaar verantwoordelijk. De eigenaar kan later een vordering instellen tegen de
foutieve aannemer of architect.
C. Vereniging van mede-eigenaars als bouwheer
Rechtspersoon die als bouwheer kan optreden bij werken aan gemeenschappelijke
werken
Vertegenwoordigd door de syndicus
- Wettelijk bepaald dat de syndicus alle (bouw)contracten tekent in naam van de
VME
- Zodra VME beslist om werken te laten uitvoeren
Syndicus:
- Informeren over de mogelijkheden
- Offertes aanvragen bij mogelijke aannemers
- Offertes vergelijken
- Algemene Vergadering inlichten
Syndicus fungeert als bouwheer: verantwoordelijk voor vergunningen, subsidies ...
D. Bouwheer bij projectontwikkeling
Projectontwikkeling = bouwen met de bedoeling deze gebouwen nadien met winst te
verkopen
Bouwpromotor = projectontwikkelaar = opdrachtgever
- Maar niet de eindgebruiker!
4
Hoofdstuk 1: Algemene principes
1. Het begrip “aanneming”
Aanneming = overeenkomst waarbij de ene partij zich ten opzichte van de andere partij
verbindt om tegen een overeengekomen prijs en werk uit te voeren of een dienst te
presteren
BW 3 soorten:
- Huur van werklieden
- Huur van vervoerders
- Huur van aannemers van werken volgens bestek bouwovereenkomsten
(syllabus)
Binnen de aanneming op bestek onderscheidt men op zijn beurt aanneming van werken,
aanneming van levering en aanneming van diensten.
Aanneming is niet hetzelfde als arbeidsovereenkomst
Aannemer staat niet onder het gezag van de bouwheer (opdrachtgever). Is niet de
lasthebber van de opdrachtgever.
Lasthebber = afgevaardigde, gevolgmatigde
Aanmaning is niet hetzelfde als levering van goederen // koop: levering van bv
bouwmaterialen ondergeschikt
2. De bouwpartners en hun onderlinge relaties
A. Samenstelling van het bouwteam
Bij bouwproject minstens 2 partijen: bouwheer (aanbesteder) en aannemer
Bij de meeste projecten is ook de medewerking van een architect verplicht en wordt de
aanstelling van een veiligheidscoördinator en EPB-verslaggever opgelegd.
Partijen kunnen snel oplopen
B. Juridisch kader van
een bouwproject
Relaties van de verschillende bouwpartners worden vastgelegd in contracten.
Naast strafrechtelijke-en burgerlijke aansprakelijkheid ontstaat zo contractuele
aansprakelijkheid tussen de bouwpartners.
Op bouwcontracten zijn van toepassing:
- Voorschriften BW betreffende aannemingen op bestek
- Bepalingen van verbintenissen-en contractenrecht
- Gewoonten in de bouwwereld
- Regels der kunst
1
, Deze bepalingen zijn suppletief (aanvullend): als de overeenkomst niet voldoende is,
gelden de regels van het gemeen aannemingsrecht voor de ontbrekende punten. Partijen
mogen hiervan afwijken in hun eigen afspraken, omdat deze regels niet bindend zijn. Je
kan afwijken van deze aanvullende bepalingen behalve van deze die van dwingende aard
zijn.
Bepaalde bouwcontracten geregeld door rechtsregels van dwingende aard:
- Wet Breyne (= consument proberen te beschermen, belangrijkst wet!)
- Overheidsopdrachten
- 10-jarige aansprakelijkheid van architect en aannemer
Relaties tussen bouwheer, ontwerpers en uitvoerders worden gestuurd door twee
principes ter bescherming van de bouwheer:
1. De bouwheer wordt als technisch leek gezien, waardoor ontwerpers en uitvoerders
zwaarder aansprakelijk zijn, ook bij akkoord van de bouwheer over gebreken. (Bv.
als hij akkoord gaat met gebrekkig uitvoeringsdetail)
2. Architecten mogen niet tegelijk als aannemer optreden om hun onafhankelijkheid
te waarborgen. Onverenigbaarheid tussen beroep architect en beroep aannemer.
Dit principe scheidt het opmaken van de plannen en de controle over de werken
van de uitvoering van de werken en moet de onafhankelijkheid van de architect
t.o.v. de aannemer garanderen.
Bescherming van de consument (bouwheer)!
Waarom kan de architect geen aannemer zijn architect moet controle uitvoeren op de
uitgevoerde werken.
C. Contractuele aansprakelijkheid
Bouwovereenkomst = wederkerige overeenkomst onder bezwarende titel (= tegen (min
meer) gelijkaardige tegenprestatie)
Elke contractant is dus gehouden aan hetgeen in het contract is vermeld
Bij het niet nakomen van de verplichtingen volgen er sancties:
- Gedwongen uitvoering in natura
- Uitvoering bij equivalent (schadevergoeding)
- Toepassing contractueel schadebeding
- Gerechtelijke ontbinding ten laste van de ingebreke gebleven medecontractant
D. Aansprakelijkheid tegenover derden
2
,Werfactiviteit kan leiden tot schade bij bv buren er is dan geen contractuele band! Er kan
wel een schadevergoeding geëist worden via buitencontractuele aansprakelijkheid.
Art.1382 B.W.: “Elke daad van de mens, waardoor schade aan een ander wordt
veroorzaakt, verplicht degene door wiens schuld de schade is ontstaan, deze te
vergoeden.”
Art.1383B.W.: “Ieder is aansprakelijk niet alleen voor de schade welke hij door zijn daad,
maar ook voor die welke hij door zijn nalatigheid of door zijn onvoorzichtigheid heeft
veroorzaakt.”
Principe van schade door bewezen fout: Fout schade causaal verband
Er wordt een plaatsbeschrijving gedaan om problemen te vermijden.
E. Aansprakelijkheid ‘in solidum’
Latijn voor ‘het geheel’
Architect en aannemer kunnen in solidum veroordeeld worden voor een fout van de
aannemer, maar die had vermeden kunnen worden door een goede werfcontrole van
architect.
Verschillende partijen worden door rechter verantwoordelijk gesteld voor één fout. Toch
kan 100% van de schedevergoeding bij één partij gevorderd worden! Deze partij kan
nadien proberen terugvorderen van de andere partij (regresvordering)
Meestal is de architect verantwoordelijk omdat hij een verplicht beroepsaansprakelijkheid
verzekering heeft.
F. Burgerlijke aansprakelijkheid en strafrechtelijke aansprakelijkheid
Strafrechtelijke aansprakelijkheid = overtreding tegen strafrechtelijke bepaling uit de wet
Straf door rechtbank: boetes, gevangenisstraf
Burgerlijke aansprakelijkheid = overtreding van regels van privaat recht (regels voor de
onderling verhouding tussen personen)
- Wetsbepaling of contractuele bepaling
- Herstelverplichting
Hoewel aanneming tot het privaatrecht behoort, kunnen bouwpartners ook strafrechtelijk
aansprakelijk zijn in bepaalde gevallen:
1. Stedenbouwwet: boetes, gevangenisstraf of herstelmaatregelen bij het uitvoeren
van vergunningsplichtige werken zonder geldige vergunning. De opdrachtgever is
verantwoordelijk voor het verkrijgen van de vergunning.
2. Welzijnswet: boetes en/of gevangenisstraf bij niet naleving van
veiligheidsvoorschriften of het niet aanstellen van een veiligheidscoördinator op
bouwplaatsen.
3. EPB-decreet: boetes bij ontbrekende EPB-aangiften of niet-conforme werken.
4. Fiscale/sociale schulden: hoofdelijke aansprakelijkheid voor schulden van
aannemers met openstaande fiscale of sociale verplichtingen.
5. Onopzettelijke schade: strafbaar bij lichamelijke schade door onvoorzichtigheid of
nalatigheid
3. Verloop va een bouwproject
Zie figuur 4
4. De bouwheer
A. Taak van de bouwheer
Bouwheer = natuurlijke of rechtspersoon voor wiens rekening ene bouwwerk wordt
verwezenlijkt.
3
, De bouwheer is diegene die het initiatief neemt om een bouwwerk te laten oprichten.
Stelt:
- Architect aan
- EPB-verslaggever
- Veiligheidscoördinator (grote werven)
- Bodemdeskundige (indiennodig)
- Aannemer
Verantwoordelijk voor bekomen van vergunningen
Vraagt subsidies aan
Hij is de eindverantwoordelijke van het project en dient onder meer in te staan voor de
financiering van het project en het tijdig aanvragen van vergunningen.
B. Verantwoordelijkheden van de bouwheer
Administratieve verplichtingen bouwheer afhankelijk
- Privaatrechtelijk rechtspersoon: particulier of vennootschap
- Publiekrechtelijk rechtspersoon: overheid
Algemene verantwoordelijkheden van bouwheer
Contractuele aansprakelijkheid
- Uitvoering bevorderen: vergunningen, toegang, plannen en werfcontrole
verschaffen, en noodzakelijke informatie delen met medecontractanten.
- Betaling: aannemingssom betalen.
- Aanvaarding: werk opnemen en aanvaarden.
Buitencontractuele aansprakelijkheid:
- Schade aan derden: opdrachtgever kan aansprakelijk worden gesteld voor schade
aan derden (zoals buren) bij de uitvoering van werken, zelfs zonder fout
(risicoaansprakelijkheid, art. 1386 BW).
- Instorting: bij instorting door constructiefouten of gebrekkig onderhoud is de
eigenaar verantwoordelijk. De eigenaar kan later een vordering instellen tegen de
foutieve aannemer of architect.
C. Vereniging van mede-eigenaars als bouwheer
Rechtspersoon die als bouwheer kan optreden bij werken aan gemeenschappelijke
werken
Vertegenwoordigd door de syndicus
- Wettelijk bepaald dat de syndicus alle (bouw)contracten tekent in naam van de
VME
- Zodra VME beslist om werken te laten uitvoeren
Syndicus:
- Informeren over de mogelijkheden
- Offertes aanvragen bij mogelijke aannemers
- Offertes vergelijken
- Algemene Vergadering inlichten
Syndicus fungeert als bouwheer: verantwoordelijk voor vergunningen, subsidies ...
D. Bouwheer bij projectontwikkeling
Projectontwikkeling = bouwen met de bedoeling deze gebouwen nadien met winst te
verkopen
Bouwpromotor = projectontwikkelaar = opdrachtgever
- Maar niet de eindgebruiker!
4
