Patrimoniumdocumentatie
1. Bemiddelingsopdracht
1.1 Bemiddelingsopdracht algemeen
Opdracht ≠ vastgoedtransactie
Verkoopopdracht
- Contract tussen de vastgoedmakelaar en de opdrachtgever
- Onderhandse overeenkomst
Verkoop
- Contract tussen de verkoper en de koper
- Compromis + notariële verkoopakte
Verhuuropdracht
- Contract tussen de vastgoedmakelaar en de opdrachtgever
- Onderhandse overeenkomst
Verhuur
- Contract tussen de verhuurder en de huurder
- Huurovereenkomst
Opdracht versus mandaat
Opdracht Dienstencontract
Louter feitelijke handelingen Bemiddeling Verkoper tekent zelf de compromis
Alles die te maken heeft met bemiddelen de vastgoedmakelaar zal dit niet tekenen enkel
ondertekent tussen koper en verkoper
Mandaat Lastgeving
Louter feitelijke handelingen (in naam en voor rekening van) zegt de opdrachtgever dat je juridisch
alles zelf doet (je wordt die persoon juridisch), je doet geen bemiddelingsopdracht meer want je komt
in de plaats van de verkoper, je mag dan zelf de compromis tekenen + Rechtshandeling
Vastgoedmakelaar tekent de compromis
Opdracht =
- Commissieloon kan niet door de rechter gematigd worden
- Herroepingsrecht mits vergoeding uitgaven, arbeid en winstderving
- Mildere beoordeling beroepsaansprakelijkheid
- Geen hoofdelijkheid tussen de opdrachtgevers, tenzij contractueel bedongen
- Bij overlijden opdrachtgever blijft de opdracht doorlopen (artikel 1795 BW: enkel het
overlijden van de dienstverlener impliceert het einde van de opdracht)
Mandaat =
- Commissieloon kan door de rechter gematigd worden
- Herroepingsrecht mits vergoeding kosten
- Strengere beoordeling beroepsaansprakelijkheid
- Hoofdelijkheid tussen opdrachtgevers
- Bij overlijden opdrachtgever eindigt het mandaat van rechtswege
1
,Exclusief / co-exclusief / niet-exclusief
Exclusief
De opdrachtgever mag:
- Niet zelf verkopen
- Niet via een andere makelaar verkopen
- Niet via een notaris verkopen
- Nog geen optie verleend hebben aan een kandidaat-koper
- Max 6 maanden
Co-Exclusief er zijn meerdere vastgoedmakelaars die mogen bemiddelen
- Meerdere VGM maken 1 bemiddelingsopdracht en hebben exclusiviteit
- Best een extra overeenkomst tussen de VGM’s om afspraken te maken over wie (verdeling
kijkdagen), wat (publiciteit), met welke documenten en hoe ereloon te verdelen bij verkoop
- Heel vaak bij bedrijfsvastgoed
- Collegialiteit
Niet-Exclusief of zonder exclusiviteit
- Naast de aangeduide VGM in de bemiddelingsopdracht mogen ook andere partijen
bemiddelen zoals:
Notaris
Opdrachtgever-eigenaar
Andere VGM’s
- Verschillende partijen worden aangesproken om het goed te verkopen
- Goede afspraken maken over prijsdalingen
- Collegialiteit: informeren bij een verkoop/verhuur
Deontologische aspecten (niet-)exclusiviteit:
Informatieplichten artikelen 48 en 57
Jegens de opdrachtgever:
- Is er al een ‘collega’ belast met de Verkoop?
- Risico op dubbele courtage bij meerdere niet-exclusieve opdrachten
Jegens kandidaat-kopers:
- Koper informeren over niet-exclusiviteit vóór betaling
Verboden gedragingen artikel 64
- Een opdracht aanvaarden, wetende dat er nog een exclusieve opdracht lopende is een
exclusieve opdracht aanvaarden, wetende dat er nog
- Een niet-exclusieve opdracht lopende is
Schriftelijk of mondeling?
Consument natuurlijke personen je moet een geschrift hebben, het mag nooit mondeling
- Geschrift verplicht door WER en KB-BO
- Deontologie legt in art. 8 op dat een schriftelijke overeenkomst dient afgesloten te worden
als de wet het aan partijen oplegt in verband met berekening en betalingswijze ereloon.
2
,Geen consument rechtspersoon
- Geschrift niet verplicht, maar aangewezen
Bewijs van de afspraken
Aspect verzekering beroepsaansprakelijkheid
Tip: zonder geschrift wordt de bewijslast in verband met gemaakte afspraken (commissieloon ea.)
moeilijk.
Bemiddelingsopdracht met een consument zonder contract
- Soms nietig contract / clausules
- Nietig contract = geen commissie
- Geen recht op ereloon
Ga mondelinge afspraken uit de weg, want betwisting ereloon loert om de hoek
Gevaar bij stilzwijgende verlenging opdracht en prijsdalingen
Tarifering
Verbod van verplichte tarieven en richttarieven (Europa)
Surplus beding = BIV plichtenleer verbiedt elke berekeningswijze van het ereloon die een
belangenconflict creëert tussen de vastgoedmakelaar en zijn opdrachtgever
1.2 Bemiddelingsopdracht met consument
Historiek
Bepalingen uit het KB BO BO = bemiddelingsopdracht
Enkel toepassen bij een bemiddelingsopdracht
Oorsprong: In de WHPC (art. 34) stond een bepaling die de “Koning” toeliet om in bepaalde sectoren
die met consumenten in aanraking komen een specifieke regeling uit te werken.
- Op 1 februari 2007 ontstond zo het KB Freya
- Vanaf 1 februari 2024 vervangen door het KB-BO
- Bepalen van spelregels bemiddelingsopdracht
Bepalingen uit het WER consumentenbescherming, zijn leggen regels op waar wij ons moeten aan
houden
- Voor 2010: WHPC (Handelspraktijken)
- Vanaf 2010: WMPC (Marktpraktijken en consumentenbescherming)
- Vanaf 2014: WER Invoering van bijzondere regels voor de buiten de verkoopruimte
afgesloten overeenkomst Precontractuele informatie
The basics: KB BO
Beperkt toepassingsgebied:
- Enkel consumenten als opdrachtgever
- Enkel vastgoedmakelaars als dienstverlener
- Enkel bemiddeling bij Verkoop-aankoop-verhuur-huur
Dus geen activiteiten als syndicus of rentmeester!
Maar opgelet: de rentmeester valt in zijn relatie tot opdrachtgevers-consumenten wel onder boek
VI van het WER. De regels voor buiten de verkoopruimte afgesloten overeenkomst zijn dus ook op
hem van toepassing. Het KB BO echter niet
3
, VERPLICHT te vermelden
- Herroepingsbeding bedenktijd voor de verkoper
- Identificatie van de vastgoedmakelaar
- Identificatie van de opdrachtgever (wie heeft er allemaal eigendomsrechten?)
- De opdracht en omvang van de bevoegdheden (waar publiceren?, welke documenten?)
- Publiciteitskanalen zet je het op immoweb, doe je opendeurdagen?
- Verkoopprijs (vraagprijs de echte prijs, min verkoopprijs wanneer eigenaar zegt ik wil niet
onder dit bedrag, geschatte waarde wat de eigenaar wilt van prijs
- Tarief = (…% + 21%BTW = …% ereloon bij voorschot of akte)
- Al dan niet exclusief karakter van de opdracht
- Duur (maximum 6 maand)
- Geen commissieloon bij ontbindende of opschortende voorwaarde.
- Opzegbedingen
- Rapportering (opdrachtgever tijdig en regelmatig op de hoogte houden)
- HANDgeschreven datum en plaats van ondertekening.
- Lijst aan te vragen attesten (met indicatie verkoopprijs)
EXAMENVRAAG: verschil tussen voorschot (mag je doorsturen naar de notaris) en een waarborg
(moet je afblijven)
voorschot = betaling die vooraf wordt gedaan voordat de volledige betaling is voltooid, vaak om
een deel van de kosten te dekken of als borg voor een transactie.
waarborg = bedrag dat wordt vastgehouden als zekerheid voor de nakoming van verplichtingen,
zoals het vervullen van een contract of het betalen van een schuld. Het dient als financiële
bescherming voor de partij die de waarborg ontvangt.
FACULTATIEF te vermelden
- Indien onderhandelingsmarge grenzen bepalen (minimumprijs?)
- Indien beding stilzwijgende verlenging: onbepaalde + opzeg 1 maand
- Indien opzegvergoeding: < 50%
- Indien schadebeding: <75%
- Indien opdracht vervuld bij geldig bod: bewijs
- Indien opdracht vervuld bij verkoop aan contract: bewijs
- Indien vergoeding na einde contract: lijstbeding
NOOIT te vermelden
- Elk beding waarbij de consument afstand doe van toegekend rechten door het KB-BO
- Elk beding dat de rechten van de consument uit het KB-OB beperkt
AANBEVELENSWAARDIGE vermeldingen
- Is er reeds een opdracht gegeven aan een andere makelaar of notaris?
- Zakelijke rechten, beslag, voorrechten of hypothecaire schuldeisers?
- Vrije beschikbaarheid, huurrecht, genotsrecht?
- Erfdienstbaarheden, zichtbare en verborgen gebreken?
- Relevante stedenbouwkundige informatie?
- Bouwovertredingen? Herstelvordering?
- Bodemtoestand? Risicoactiviteit?
- Rechtsgedingen?
- Informatie ingevolge gedwongen mede-eigendom?
4
1. Bemiddelingsopdracht
1.1 Bemiddelingsopdracht algemeen
Opdracht ≠ vastgoedtransactie
Verkoopopdracht
- Contract tussen de vastgoedmakelaar en de opdrachtgever
- Onderhandse overeenkomst
Verkoop
- Contract tussen de verkoper en de koper
- Compromis + notariële verkoopakte
Verhuuropdracht
- Contract tussen de vastgoedmakelaar en de opdrachtgever
- Onderhandse overeenkomst
Verhuur
- Contract tussen de verhuurder en de huurder
- Huurovereenkomst
Opdracht versus mandaat
Opdracht Dienstencontract
Louter feitelijke handelingen Bemiddeling Verkoper tekent zelf de compromis
Alles die te maken heeft met bemiddelen de vastgoedmakelaar zal dit niet tekenen enkel
ondertekent tussen koper en verkoper
Mandaat Lastgeving
Louter feitelijke handelingen (in naam en voor rekening van) zegt de opdrachtgever dat je juridisch
alles zelf doet (je wordt die persoon juridisch), je doet geen bemiddelingsopdracht meer want je komt
in de plaats van de verkoper, je mag dan zelf de compromis tekenen + Rechtshandeling
Vastgoedmakelaar tekent de compromis
Opdracht =
- Commissieloon kan niet door de rechter gematigd worden
- Herroepingsrecht mits vergoeding uitgaven, arbeid en winstderving
- Mildere beoordeling beroepsaansprakelijkheid
- Geen hoofdelijkheid tussen de opdrachtgevers, tenzij contractueel bedongen
- Bij overlijden opdrachtgever blijft de opdracht doorlopen (artikel 1795 BW: enkel het
overlijden van de dienstverlener impliceert het einde van de opdracht)
Mandaat =
- Commissieloon kan door de rechter gematigd worden
- Herroepingsrecht mits vergoeding kosten
- Strengere beoordeling beroepsaansprakelijkheid
- Hoofdelijkheid tussen opdrachtgevers
- Bij overlijden opdrachtgever eindigt het mandaat van rechtswege
1
,Exclusief / co-exclusief / niet-exclusief
Exclusief
De opdrachtgever mag:
- Niet zelf verkopen
- Niet via een andere makelaar verkopen
- Niet via een notaris verkopen
- Nog geen optie verleend hebben aan een kandidaat-koper
- Max 6 maanden
Co-Exclusief er zijn meerdere vastgoedmakelaars die mogen bemiddelen
- Meerdere VGM maken 1 bemiddelingsopdracht en hebben exclusiviteit
- Best een extra overeenkomst tussen de VGM’s om afspraken te maken over wie (verdeling
kijkdagen), wat (publiciteit), met welke documenten en hoe ereloon te verdelen bij verkoop
- Heel vaak bij bedrijfsvastgoed
- Collegialiteit
Niet-Exclusief of zonder exclusiviteit
- Naast de aangeduide VGM in de bemiddelingsopdracht mogen ook andere partijen
bemiddelen zoals:
Notaris
Opdrachtgever-eigenaar
Andere VGM’s
- Verschillende partijen worden aangesproken om het goed te verkopen
- Goede afspraken maken over prijsdalingen
- Collegialiteit: informeren bij een verkoop/verhuur
Deontologische aspecten (niet-)exclusiviteit:
Informatieplichten artikelen 48 en 57
Jegens de opdrachtgever:
- Is er al een ‘collega’ belast met de Verkoop?
- Risico op dubbele courtage bij meerdere niet-exclusieve opdrachten
Jegens kandidaat-kopers:
- Koper informeren over niet-exclusiviteit vóór betaling
Verboden gedragingen artikel 64
- Een opdracht aanvaarden, wetende dat er nog een exclusieve opdracht lopende is een
exclusieve opdracht aanvaarden, wetende dat er nog
- Een niet-exclusieve opdracht lopende is
Schriftelijk of mondeling?
Consument natuurlijke personen je moet een geschrift hebben, het mag nooit mondeling
- Geschrift verplicht door WER en KB-BO
- Deontologie legt in art. 8 op dat een schriftelijke overeenkomst dient afgesloten te worden
als de wet het aan partijen oplegt in verband met berekening en betalingswijze ereloon.
2
,Geen consument rechtspersoon
- Geschrift niet verplicht, maar aangewezen
Bewijs van de afspraken
Aspect verzekering beroepsaansprakelijkheid
Tip: zonder geschrift wordt de bewijslast in verband met gemaakte afspraken (commissieloon ea.)
moeilijk.
Bemiddelingsopdracht met een consument zonder contract
- Soms nietig contract / clausules
- Nietig contract = geen commissie
- Geen recht op ereloon
Ga mondelinge afspraken uit de weg, want betwisting ereloon loert om de hoek
Gevaar bij stilzwijgende verlenging opdracht en prijsdalingen
Tarifering
Verbod van verplichte tarieven en richttarieven (Europa)
Surplus beding = BIV plichtenleer verbiedt elke berekeningswijze van het ereloon die een
belangenconflict creëert tussen de vastgoedmakelaar en zijn opdrachtgever
1.2 Bemiddelingsopdracht met consument
Historiek
Bepalingen uit het KB BO BO = bemiddelingsopdracht
Enkel toepassen bij een bemiddelingsopdracht
Oorsprong: In de WHPC (art. 34) stond een bepaling die de “Koning” toeliet om in bepaalde sectoren
die met consumenten in aanraking komen een specifieke regeling uit te werken.
- Op 1 februari 2007 ontstond zo het KB Freya
- Vanaf 1 februari 2024 vervangen door het KB-BO
- Bepalen van spelregels bemiddelingsopdracht
Bepalingen uit het WER consumentenbescherming, zijn leggen regels op waar wij ons moeten aan
houden
- Voor 2010: WHPC (Handelspraktijken)
- Vanaf 2010: WMPC (Marktpraktijken en consumentenbescherming)
- Vanaf 2014: WER Invoering van bijzondere regels voor de buiten de verkoopruimte
afgesloten overeenkomst Precontractuele informatie
The basics: KB BO
Beperkt toepassingsgebied:
- Enkel consumenten als opdrachtgever
- Enkel vastgoedmakelaars als dienstverlener
- Enkel bemiddeling bij Verkoop-aankoop-verhuur-huur
Dus geen activiteiten als syndicus of rentmeester!
Maar opgelet: de rentmeester valt in zijn relatie tot opdrachtgevers-consumenten wel onder boek
VI van het WER. De regels voor buiten de verkoopruimte afgesloten overeenkomst zijn dus ook op
hem van toepassing. Het KB BO echter niet
3
, VERPLICHT te vermelden
- Herroepingsbeding bedenktijd voor de verkoper
- Identificatie van de vastgoedmakelaar
- Identificatie van de opdrachtgever (wie heeft er allemaal eigendomsrechten?)
- De opdracht en omvang van de bevoegdheden (waar publiceren?, welke documenten?)
- Publiciteitskanalen zet je het op immoweb, doe je opendeurdagen?
- Verkoopprijs (vraagprijs de echte prijs, min verkoopprijs wanneer eigenaar zegt ik wil niet
onder dit bedrag, geschatte waarde wat de eigenaar wilt van prijs
- Tarief = (…% + 21%BTW = …% ereloon bij voorschot of akte)
- Al dan niet exclusief karakter van de opdracht
- Duur (maximum 6 maand)
- Geen commissieloon bij ontbindende of opschortende voorwaarde.
- Opzegbedingen
- Rapportering (opdrachtgever tijdig en regelmatig op de hoogte houden)
- HANDgeschreven datum en plaats van ondertekening.
- Lijst aan te vragen attesten (met indicatie verkoopprijs)
EXAMENVRAAG: verschil tussen voorschot (mag je doorsturen naar de notaris) en een waarborg
(moet je afblijven)
voorschot = betaling die vooraf wordt gedaan voordat de volledige betaling is voltooid, vaak om
een deel van de kosten te dekken of als borg voor een transactie.
waarborg = bedrag dat wordt vastgehouden als zekerheid voor de nakoming van verplichtingen,
zoals het vervullen van een contract of het betalen van een schuld. Het dient als financiële
bescherming voor de partij die de waarborg ontvangt.
FACULTATIEF te vermelden
- Indien onderhandelingsmarge grenzen bepalen (minimumprijs?)
- Indien beding stilzwijgende verlenging: onbepaalde + opzeg 1 maand
- Indien opzegvergoeding: < 50%
- Indien schadebeding: <75%
- Indien opdracht vervuld bij geldig bod: bewijs
- Indien opdracht vervuld bij verkoop aan contract: bewijs
- Indien vergoeding na einde contract: lijstbeding
NOOIT te vermelden
- Elk beding waarbij de consument afstand doe van toegekend rechten door het KB-BO
- Elk beding dat de rechten van de consument uit het KB-OB beperkt
AANBEVELENSWAARDIGE vermeldingen
- Is er reeds een opdracht gegeven aan een andere makelaar of notaris?
- Zakelijke rechten, beslag, voorrechten of hypothecaire schuldeisers?
- Vrije beschikbaarheid, huurrecht, genotsrecht?
- Erfdienstbaarheden, zichtbare en verborgen gebreken?
- Relevante stedenbouwkundige informatie?
- Bouwovertredingen? Herstelvordering?
- Bodemtoestand? Risicoactiviteit?
- Rechtsgedingen?
- Informatie ingevolge gedwongen mede-eigendom?
4
