Samenvatting: Investeringsanalyse: Rendementsbegrippen.

Hoofdstuk 3: Rendementsbegrippen.
Inhoudstafel.

1. Probleemstelling: Wat bedoelen we met rendement?..........................................................
1.1 Totaal rendement vs. gemiddeld jaarlijks rendement………………………………………………………..
1.2 Direct rendement vs. indirect rendement………………………………………………………………………….
1.3 Rendementsverwachting…………………………………………………………………………………………………….
1.4 Invloed van inflatie: Reëel vs. nominaal……………………………………………………………………………..
2. Aanvangsrendement………………………………………………………………………………………………………………..
2.1 Return on cash en terugverdientijd…………………………………………………………………………………….
2.2 Bruto aanvangsrendement (BAR).................................................................................
2.3 Netto aanvangsrendement (NAR).................................................................................
3. Totale rendementen…………………………………………………………………………………………………………………
3.1 Total Rate of Return (TRR)............................................................................................
3.2 Internal Rate of Return (IRR)........................................................................................
3.3 IRR berekenen in Excel……………………………………………………………………………………………………….
3.4 Verband tussen BAR, NAR en IRR………………………………………………………………………………………
4. Boodschappen om niet te vergeten………………………………………………………………………………………….


1. Probleemstelling: Wat bedoelen we met rendement?

Algemene definitie rendement (totaal projectrendement/HPR/ROI):


Met:
- r[0,n]: Rendement over de volledige periode [0,n].
- O[0,n]: Netto opbrengst over de periode (inkomsten -uitgaven).
- K0: Geïnvesteerd kapitaal op tijdstip 0.


- Alternatieve schrijfwijze:


Belangrijk probleem: Het rendement als enkel ‘een percentage’ zegt niet genoeg:
- Welke looptijd (1 jaar, 5 jaar, 10 jaar,...)?
- Welke inkomsten en uitgaven zijn meegerekend?
- Wordt er gerekend met of zonder inflatie, belastingen, financiering?
- Is het rendement bruto of netto, direct of indirect, met of zonder leverage?


Daarom bestaan er verschillende rendementsbegrippen:

, - Bruto vs. netto rendement.
- Direct vs. indirect rendement.
- Leveraged vs. unleveraged.
- Aanvangsrendement (BAR/NAR) vs. totale rendementen (TRR/IRR).


1.1 Totaal rendement vs. gemiddeld jaarlijks rendement.


Totaal rendement rp,tot:
- Rendement over de hele looptijd van de
investering.
- Past rechtstreeks de algemene definitie toe:


Gemiddeld jaarlijks (effectief) rendement re:
- Nodig om verschillende investeringen te vergelijken -> Altijd op jaarbasis.


- Omgerekend uit het totaal rendement via interestconversie:


Waarbij:
- k = Looptijd in jaren (of aantal jaren-equivalenten).


Interpretatie:
- rp,tot zegt: ‘Over de hele periode heb ik bv. 25% verdiend’.
- re: ‘Dit komt overeen met gemiddeld bv. 4,56% per jaar’.
- Dit gemiddeld jaarlijks rendement is niet gelijk aan de individuele jaar-rendementen (TRR
per jaar).


1.2 Direct rendement vs. indirect rendement.


Direct rendement (cash performance):
- Rendement uit jaarlijkse kasstromen (cashflows):
- Netto huurinkomsten.
- Ontvangen intresten.
- Andere terugkerende opbrengsten.


Typisch:


Indirect rendement (capital performance):
- Rendement door waardevermindering van het onroerend goed:


Ontstaat: