Samenvatting Huurwetgeving
Het algemeen regime, oftewel het gemeen huurrecht= geldt voor alle huurovereenkomsten die niet
vallen onder één van de drie bijzondere regimes= aanvullende regeling voor alle materies of
aangelegenheden die door de bijzondere regimes niet geregeld worden.
De bijzondere regimes zijn woninghuur, handelshuur en pacht en worden door afzonderlijke en
specifieke wetten geregeld.
ALGEMENE HUURWETGEVING
Algemene bepalingen
Huur van goederen= contract waarbij de ene partij zich verbindt om de andere het genot van een
zaak te doen hebben gedurende een zekere tijd, en tegen een bepaalde prijs, die de laatstgenoemde
zich verbindt te betalen.
Kenmerken van een huurcontract
• Consensueel
Contract komt tot stand solo consensu (=eigendom gaat over vanaf het ogenblik dat er een
overeenkomst is). Er is geen geschrift vereist, behalve voor studentenkoten en
hoofdverblijfplaatsen.
• Wederkerig
• Ten bezwarende titel
Beide partijen moeten iets presteren.
• Tijdelijk
Beperkt in tijd. (max. 99 jaar)
• Niet intuïtu personae
Huurder mag zijn recht overdragen aan een derde.
Verbintenissen van de verhuurder
Art 1719 BW
Verhuurder is verplicht het verhuurde goed aan de huurder te leveren, dat goed in zodanige staat te
onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het verhuurd is en dat de huurder het
rustig genot kan hebben.
• Leveringsplicht
Bij gebrek aan levering: ontbinding met schadevergoeding.
o Plaatsbeschrijving (sinds 2007 verplicht)
Op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening.
Opgemaakt worden gedurende de periode dat de plaatsen nog niet in gebruik zijn
genomen ofwel gedurende de eerste maand van bewoning.
Bij gebreke aan overeenstemming: Vrederechter: geen hoger beroep.
Bij gebreke aan plaatsbeschrijving: vermoed dat de huurder het goed heeft ontvangen in
de staat waarin het zich bevindt aan het einde van de huur.
• Het gebouw in goede staat brengen
Indien eigenaar de werken niet uitvoert -> huurder toelating vragen aan de rechten om de
werken zelf uit te voeren, op kosten van de verhuurder.
• Onderhoud
1
, Het goed tijdens de huurperiode onderhouden. De nodige herstellingen uitvoeren om het
normaal genot over de zaak te garanderen.
Indien de huurder de eigenaar niet verwittigd = schadevergoeding.
Indien huurder zelf werken uitvoert zonder de huurder te verwittigen = riskeert zelf kosten te
betalen.
Duurt de hersteltijd > 40 dagen: huurprijs evenredig verminderd.
Bij niet herstellen door de eigenaar: huurder kan huurprijs schorsen (exceptio non adimpleti
contractus1), ontbinding met schadevergoeding of machtiging vragen rechter om zelf de werken
uit te voeren op kosten van de eigenaar.
Ten laste van de verhuurder Ten laste van de huurder
Herstellingen dak, goot, muren, Ouderhoud en vervanging van de door
schoorstenen hem gebruikte accessoria van een
Herstellen van vloeren en trappen verwarmingsinstallatie
Ruimen van putten Alle kleine herstellingen door dagelijkse
Verzorgen van omheiningen en gebruik
afsluitingen Herstellingen door schuld huurder
Herstellingen wegens ouderdom
Herstellen van CV
Installatie verwarmingsketel met gas
Vrijwaringsplicht
De verhuurder is vrijwaring2 verschuldigd voor:
- Eigen daad
Verhuurder heeft het plicht het rustig genot over de zaak te verschaffen. (Art 179)
Art. 1723= verhuurder de gedaante van het goed niet mag veranderen
Art. 1724= verhuurder enkel de herstellingen uitvoert die dringend zijn en niet kunnen
uitgesteld worden tot na het beëindigen van de huur.
De eigenaar mag enkel het pand betreden om:
o Dringende herstellingen uit te voeren
o Na te gaan of de huurder niet tekortschiet aan zijn stofferingsplicht
o Het pand te bezoeken aan het einde van de huur, met kandidaat huurders
- Vrijwaring voor daden van derden
Verhuurder is enkel vrijwaring verschuldigd voor rechtsstoornis, niet voor feitelijke
stoornis.
Rechtsstoornis= recht om in huur te geven wordt betwist.
Feitelijke stoornis= wanneer een derde het rustig genot van de zaak komt storen, zonder
rechten op de zaak zelf te laten gelden.
Vergaan van de zaak= indien de zaak door toeval of door omstandigheden buiten de wil
van de verhuurder tenietgaat of zouden beletten dat hij het gebruik over de zaak
verschaft, is hij geen vrijwaring verschuldigd. (bijzonder geval van stoornis)
Indien de zaak volledig vergaat= contract van rechtswege ontbonden.
Vergaat de zaak deels= de huurder mag prijsvermindering eisen ofwel de verbreking van
het contract vorderen.
1
Opschortingsrecht waarbij een der partijen bij een overeenkomst het recht heeft zijn deel van de
verplichtingen op te schorten als de andere partij in gebreke blijft.
2
Geen aansprakelijkheid
2
, - Gebreken aan de zaak
Art. 1721 BW
Verhuurder is vrijwaring verschuldigd voor alle gebreken aan het verhuurde pand, ook al
kende hij deze niet.
Gebrek= elk feit dat de zaak ongeschikt maakt voor het gebruik waartoe ze normaal is
bestemd of het gebruik zodanig belemmert dat men niet of tegen een mindere prijs zou
hebben gehuurd.
Vrijwaring is enkel verschuldigd voor verborgen gebreken. Hij moet niet instaan voor
gebreken die de huurder kon vaststellen bij de aanvang van het huurcontract.
- Opmerking in verband met mede-eigendom
In beginsel kunnen de mede-eigenaars enkel de andere eigenaar-verhuurder aanspreken,
omdat die de basisakte mee heeft onderschreven.
Rechtspraak en rechtsleer lieten evenwel ook toe dat de huurder rechtstreeks wordt
aangesproken voor overtredingen van de basisakte en het reglement van mede-
eigendom, voor zover deze de tegenstelbaarheid hiervan in het huurcontract had
aanvaard.
Verkoper of verhuurder moet van het reglement van order er kennis van geven aan de
koper of huurder. =anders aansprakelijk voor alle schade die is ontstaan door de niet
mededeling. (best in contract dat alle geactualiseerde documenten zijn overgedragen.)
- Afstand van verhaal
(geheel of gedeeltelijk)
Vb= eigenaar brandverzekering voor uw woning afgesloten en dat u niet hoeft te betalen
voor de schade die u zou veroorzaken aan het pand dat u huurt. (eigenaar kosten
aanrekent in uw huishuur)
= kan ook beperkt zijn tot bvb alleen de vrijwaring voor gebreken. (Art. 1721 BW)
= verhuurder kan ook afstand doen van zijn verhaalsrecht tegenover de huurder.
Verplichtingen van de huurder
De huurder moet:
Huurprijs betalen (Art. 1728,2)
Op bepaalde termijnen, niet betalen = ontbinding contract (prijs vrij te bepalen)
Formule van de wet= basishuurprijs x nieuw indexcijfer
Aanvangsindexcijfer
Aanpassing max 1 x per jaar= ten vroegste op de vervaldag van het contract
Aanvangsindexcijfer= van de maand die voorafgaat aan de maand tijdens de welke de
overeenkomst of de huurprijsherziening in werking is getreden.
Verjaringstermijn (Art. 1728 quarter)
Huurder die teveel heeft betaald= terugvorderen over termijn van 5j voorafgaand aan het
verzoek tot teruggave.
De vordering verjaart na 1 jaar.
Vordering van verhuurder op huurder (betaling van bijkomend bedrag door aanpassing
huurprijs aan de kosten van levensonderhoud) verjaart na 1 jaar. Verhuurder kan indexatie
vragen tot 3 maanden voorafgaand aan zijn verzoek.
Voor zuivere huurgelden= verjaringstermijn van 5 jaar.
Kosten en lasten= verjaringstermijn van 10 jaar (valt niet onder huurprijs)
3
Het algemeen regime, oftewel het gemeen huurrecht= geldt voor alle huurovereenkomsten die niet
vallen onder één van de drie bijzondere regimes= aanvullende regeling voor alle materies of
aangelegenheden die door de bijzondere regimes niet geregeld worden.
De bijzondere regimes zijn woninghuur, handelshuur en pacht en worden door afzonderlijke en
specifieke wetten geregeld.
ALGEMENE HUURWETGEVING
Algemene bepalingen
Huur van goederen= contract waarbij de ene partij zich verbindt om de andere het genot van een
zaak te doen hebben gedurende een zekere tijd, en tegen een bepaalde prijs, die de laatstgenoemde
zich verbindt te betalen.
Kenmerken van een huurcontract
• Consensueel
Contract komt tot stand solo consensu (=eigendom gaat over vanaf het ogenblik dat er een
overeenkomst is). Er is geen geschrift vereist, behalve voor studentenkoten en
hoofdverblijfplaatsen.
• Wederkerig
• Ten bezwarende titel
Beide partijen moeten iets presteren.
• Tijdelijk
Beperkt in tijd. (max. 99 jaar)
• Niet intuïtu personae
Huurder mag zijn recht overdragen aan een derde.
Verbintenissen van de verhuurder
Art 1719 BW
Verhuurder is verplicht het verhuurde goed aan de huurder te leveren, dat goed in zodanige staat te
onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het verhuurd is en dat de huurder het
rustig genot kan hebben.
• Leveringsplicht
Bij gebrek aan levering: ontbinding met schadevergoeding.
o Plaatsbeschrijving (sinds 2007 verplicht)
Op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening.
Opgemaakt worden gedurende de periode dat de plaatsen nog niet in gebruik zijn
genomen ofwel gedurende de eerste maand van bewoning.
Bij gebreke aan overeenstemming: Vrederechter: geen hoger beroep.
Bij gebreke aan plaatsbeschrijving: vermoed dat de huurder het goed heeft ontvangen in
de staat waarin het zich bevindt aan het einde van de huur.
• Het gebouw in goede staat brengen
Indien eigenaar de werken niet uitvoert -> huurder toelating vragen aan de rechten om de
werken zelf uit te voeren, op kosten van de verhuurder.
• Onderhoud
1
, Het goed tijdens de huurperiode onderhouden. De nodige herstellingen uitvoeren om het
normaal genot over de zaak te garanderen.
Indien de huurder de eigenaar niet verwittigd = schadevergoeding.
Indien huurder zelf werken uitvoert zonder de huurder te verwittigen = riskeert zelf kosten te
betalen.
Duurt de hersteltijd > 40 dagen: huurprijs evenredig verminderd.
Bij niet herstellen door de eigenaar: huurder kan huurprijs schorsen (exceptio non adimpleti
contractus1), ontbinding met schadevergoeding of machtiging vragen rechter om zelf de werken
uit te voeren op kosten van de eigenaar.
Ten laste van de verhuurder Ten laste van de huurder
Herstellingen dak, goot, muren, Ouderhoud en vervanging van de door
schoorstenen hem gebruikte accessoria van een
Herstellen van vloeren en trappen verwarmingsinstallatie
Ruimen van putten Alle kleine herstellingen door dagelijkse
Verzorgen van omheiningen en gebruik
afsluitingen Herstellingen door schuld huurder
Herstellingen wegens ouderdom
Herstellen van CV
Installatie verwarmingsketel met gas
Vrijwaringsplicht
De verhuurder is vrijwaring2 verschuldigd voor:
- Eigen daad
Verhuurder heeft het plicht het rustig genot over de zaak te verschaffen. (Art 179)
Art. 1723= verhuurder de gedaante van het goed niet mag veranderen
Art. 1724= verhuurder enkel de herstellingen uitvoert die dringend zijn en niet kunnen
uitgesteld worden tot na het beëindigen van de huur.
De eigenaar mag enkel het pand betreden om:
o Dringende herstellingen uit te voeren
o Na te gaan of de huurder niet tekortschiet aan zijn stofferingsplicht
o Het pand te bezoeken aan het einde van de huur, met kandidaat huurders
- Vrijwaring voor daden van derden
Verhuurder is enkel vrijwaring verschuldigd voor rechtsstoornis, niet voor feitelijke
stoornis.
Rechtsstoornis= recht om in huur te geven wordt betwist.
Feitelijke stoornis= wanneer een derde het rustig genot van de zaak komt storen, zonder
rechten op de zaak zelf te laten gelden.
Vergaan van de zaak= indien de zaak door toeval of door omstandigheden buiten de wil
van de verhuurder tenietgaat of zouden beletten dat hij het gebruik over de zaak
verschaft, is hij geen vrijwaring verschuldigd. (bijzonder geval van stoornis)
Indien de zaak volledig vergaat= contract van rechtswege ontbonden.
Vergaat de zaak deels= de huurder mag prijsvermindering eisen ofwel de verbreking van
het contract vorderen.
1
Opschortingsrecht waarbij een der partijen bij een overeenkomst het recht heeft zijn deel van de
verplichtingen op te schorten als de andere partij in gebreke blijft.
2
Geen aansprakelijkheid
2
, - Gebreken aan de zaak
Art. 1721 BW
Verhuurder is vrijwaring verschuldigd voor alle gebreken aan het verhuurde pand, ook al
kende hij deze niet.
Gebrek= elk feit dat de zaak ongeschikt maakt voor het gebruik waartoe ze normaal is
bestemd of het gebruik zodanig belemmert dat men niet of tegen een mindere prijs zou
hebben gehuurd.
Vrijwaring is enkel verschuldigd voor verborgen gebreken. Hij moet niet instaan voor
gebreken die de huurder kon vaststellen bij de aanvang van het huurcontract.
- Opmerking in verband met mede-eigendom
In beginsel kunnen de mede-eigenaars enkel de andere eigenaar-verhuurder aanspreken,
omdat die de basisakte mee heeft onderschreven.
Rechtspraak en rechtsleer lieten evenwel ook toe dat de huurder rechtstreeks wordt
aangesproken voor overtredingen van de basisakte en het reglement van mede-
eigendom, voor zover deze de tegenstelbaarheid hiervan in het huurcontract had
aanvaard.
Verkoper of verhuurder moet van het reglement van order er kennis van geven aan de
koper of huurder. =anders aansprakelijk voor alle schade die is ontstaan door de niet
mededeling. (best in contract dat alle geactualiseerde documenten zijn overgedragen.)
- Afstand van verhaal
(geheel of gedeeltelijk)
Vb= eigenaar brandverzekering voor uw woning afgesloten en dat u niet hoeft te betalen
voor de schade die u zou veroorzaken aan het pand dat u huurt. (eigenaar kosten
aanrekent in uw huishuur)
= kan ook beperkt zijn tot bvb alleen de vrijwaring voor gebreken. (Art. 1721 BW)
= verhuurder kan ook afstand doen van zijn verhaalsrecht tegenover de huurder.
Verplichtingen van de huurder
De huurder moet:
Huurprijs betalen (Art. 1728,2)
Op bepaalde termijnen, niet betalen = ontbinding contract (prijs vrij te bepalen)
Formule van de wet= basishuurprijs x nieuw indexcijfer
Aanvangsindexcijfer
Aanpassing max 1 x per jaar= ten vroegste op de vervaldag van het contract
Aanvangsindexcijfer= van de maand die voorafgaat aan de maand tijdens de welke de
overeenkomst of de huurprijsherziening in werking is getreden.
Verjaringstermijn (Art. 1728 quarter)
Huurder die teveel heeft betaald= terugvorderen over termijn van 5j voorafgaand aan het
verzoek tot teruggave.
De vordering verjaart na 1 jaar.
Vordering van verhuurder op huurder (betaling van bijkomend bedrag door aanpassing
huurprijs aan de kosten van levensonderhoud) verjaart na 1 jaar. Verhuurder kan indexatie
vragen tot 3 maanden voorafgaand aan zijn verzoek.
Voor zuivere huurgelden= verjaringstermijn van 5 jaar.
Kosten en lasten= verjaringstermijn van 10 jaar (valt niet onder huurprijs)
3
