Vraag 1: Bij financiering worden securitisaties gebruikt.
a. Beschrijf het begrip securitisatie
- DNB: Securitisatie is de omzetting van niet verhandelbare activa zoals hypothecaire
leningen en bedrijfskredieten
- Eijgenhuijsen: Securitisatie is het onderbrengen van een groep activa of passiva vanaf de
balans van de financiële instelling naar een speciale rechtspersoon, terwijl die groep
activa of passiva gelijktijdig wordt gefinancierd met nieuw uit te geven schuldtitels.
b. Geef een definitie van CMBS
- Vorm van securitisatie. Het is een financieel instrument (obligatie) waarbij rente en
aflossing van de obligatie gefinancierd wordt uit de kasstroom activaportefeuille
commercieel vastgoed, gedekt met hypothecaire zekerheid op commercieel onroerend
goed.
Vraag 2:
a. Wat is de rol van de stille en beherende vennoten bij een Commanditaire vennootschap?
- Stille vennoot: Draagt bij aan de CV door te investeren en bemoeid zich verder niet met
het besturen van de CV, deze loopt risico tot het ingelegde bedrag.
- Beherend vennoot: Heeft sturende/beherende rol in CV en is aansprakelijk met
privévermogen.
b. Wat is de rol van de AFM bij de oprichting vastgoed CV’s?
- Toetsen van vergunning op basis van WFT (wet financieel toezicht). Aantal aspecten;
informatie verstrekking, juiste presentatie van gegevens, reputatie beheerder en
bewaarder, zijn ze betrouwbaar? Voldoet Administratieve Organisatie (AO) van de
beheerder aan de eisen vn de wet, deskundigheid beheerder en bewaarder. Als AFM dan
tevreden is krijg je vergunning wordt toezicht beëindigd.
c. Wat zijn de risico’s van vastgoed CV’s?
- CV heeft vaak 1 of meerdere objecten (aantal supermarkten, kantorencomplexen) risico
ligt dichtbij het direct vastgoed. Daarnaast zijn er nog risico’s die te maken met
organisatie; liquiditeit, verhandelbaarheid, kwaliteit van beheerder/bewaarder.
Vraag 3:
a. Welke doelstelling heeft financiering voor een onderneming?
- Bijdragen aan de continuïteit van de onderneming.
b. Wat zijn de afgeleide doelstellingen van financiering?
- Organiseren toegang tot de geld- en kapitaalmarkt;
- Optimaliseren van de rentelasten;
- Zorgen voor kosten efficiënt betalingsverkeer.
Een onderneming heeft financiering nodig.
c. Beschrijf het proces om deze financiering te verkrijgen.
- Bepalen omvang van de financieringsbehoefte;
- Beoordeling financieringsrisico’s en renterisico;
- Eisen met betrekking tot de financiering:
o Financieringsvorm: bedrijfsfinanciering of objectfinanciering?
o Keuze ten aanzien van vaste of variabele rente;
o Mogelijkheid vervroegde aflossing gewenst?
o Zekerheden;
- Keuzes ten aanzien van benaderingswijze instellingen;
- Selectie geldgevers;
- Aanvragen offerte;
- Beoordelen offerte;
, - Beslissen.
Vraag 4: Eén van de juridische structuren die voor de structurering van beleggingen wordt gebruikt
is het Fonds voor Gemene Rekening (FGR)
a. Geef de definitie van een FGR
- Juridische definitie voor Fonds voor Gemene Rekening = een onderlinge overeenkomst,
een maatschap, een vennootschap onder firma of als een commanditaire vennootschap
die de deelnemers laat delen in de opbrengsten va het vermogen.
- Fiscale definitie FGR = Fonds met als doel voordelen te verkrijgen voor deelnemers; Door
gezamenlijk te beleggen (gemene rekening); Deelgerechtigheid (deelname):
verhandelbare bewijzen van deelgerechtigheid); Niet verhandelbaar (Indien de
toestemming van alle deelgerechtigden vereist is voor vervreemding (=verkoop); Alleen
verkoopbaar aan FGR of bloed/ aanverwanten in de rechte lijn.); FGR is een
onderneming; Paraplufonds = voor de vennootschapsbelasting 1 FGR.
b. Welke eisen stelt de fiscus aan een FGR?
- Wft art 4.44: Wat wil de wetgever bereiken?
o Definiëren doel van het vermogen: afgescheiden vermogen voor
fondscrediteuren en deelnemers (bewaarder = juridisch eigenaar)
o beveiliging tegen aanspraken van derden
- Wft art 4:45 rechthebbenden op het vermogen van het fonds
o volgorde bij afwikkeling van vorderingen op het fonds (of uittreden van
deelnemers): eerst vorderingen i.v.m. beheer en bewaring fonds, daarna rechten
van deelneming.
c. Wat zijn de voordelen van een FGR?
- geen rechtspersoon: minder regels / meer vrijheden
- fiscale regelingen
- mogelijkheden kostenreductie / verbeteringen rendement door asset pooling
- toetreding participanten
Vraag 5: Een ondernemer X heeft in verband met uitbreiding van zijn X BV, op 1 oktober 2017 een
nieuw vervaardigde onroerende zaak gekocht. Een deel van het pand wordt gebruikt als
kantoorruimte. Het pand wordt uitsluitend gebruikt om met omzetbelasting belaste prestaties te
verrichten.
De BV heeft de volledige omzetbelasting in vooraftrek gebracht. In het pand staat een zelfstandige
ruimte leeg. Ondernemer X wil die ruimte per 1 januari 2019 verkopen aan een andere
ondernemer Y. Y is ondernemer en heeft een makelaardij o.g. die bemiddelt in hypotheken en
verzekeringen. Het aandeel belaste prestaties is 75%.
a. Is er bij de verkoop van de kantoorruimte door X BV sprake van een belaste prestatie voor de
omzetbelasting?
- Levering binnen 24 maanden na 1e ingebruikname; eerste 2 jaar wordt pand als nieuw
beschouwd en moet er BTW over worden betaald.
b. Stel dat sprake is van een met omzetbelasting belaste levering, komt makelaardij Y bij de
aankoop van de kantoorruimte in aanmerking voor de vrijstelling van overdrachtsbelasting?
- Omzetbelasting (BTW) moet worden betaald want 75% van makelaardij sector levert
belaste prestaties, vanaf 70% wordt daar omzetbelasting over betaald. Omdat er zoals bij
antwoord a duidelijk wordt BTW moet worden betaald: dan is er bij B in principe geen
overdrachtsbelasting (anders dubbele heffing) En makelaardij komt ook niet in
aanmerking voor vrijstelling ovb.
c. Stel dat de levering (verkoop) van de kantoorruimte zonder omzetbelasting zou plaatsvinden.
Kunnen X BV en de makelaardij (Y BV) opteren voor een belaste levering?
a. Beschrijf het begrip securitisatie
- DNB: Securitisatie is de omzetting van niet verhandelbare activa zoals hypothecaire
leningen en bedrijfskredieten
- Eijgenhuijsen: Securitisatie is het onderbrengen van een groep activa of passiva vanaf de
balans van de financiële instelling naar een speciale rechtspersoon, terwijl die groep
activa of passiva gelijktijdig wordt gefinancierd met nieuw uit te geven schuldtitels.
b. Geef een definitie van CMBS
- Vorm van securitisatie. Het is een financieel instrument (obligatie) waarbij rente en
aflossing van de obligatie gefinancierd wordt uit de kasstroom activaportefeuille
commercieel vastgoed, gedekt met hypothecaire zekerheid op commercieel onroerend
goed.
Vraag 2:
a. Wat is de rol van de stille en beherende vennoten bij een Commanditaire vennootschap?
- Stille vennoot: Draagt bij aan de CV door te investeren en bemoeid zich verder niet met
het besturen van de CV, deze loopt risico tot het ingelegde bedrag.
- Beherend vennoot: Heeft sturende/beherende rol in CV en is aansprakelijk met
privévermogen.
b. Wat is de rol van de AFM bij de oprichting vastgoed CV’s?
- Toetsen van vergunning op basis van WFT (wet financieel toezicht). Aantal aspecten;
informatie verstrekking, juiste presentatie van gegevens, reputatie beheerder en
bewaarder, zijn ze betrouwbaar? Voldoet Administratieve Organisatie (AO) van de
beheerder aan de eisen vn de wet, deskundigheid beheerder en bewaarder. Als AFM dan
tevreden is krijg je vergunning wordt toezicht beëindigd.
c. Wat zijn de risico’s van vastgoed CV’s?
- CV heeft vaak 1 of meerdere objecten (aantal supermarkten, kantorencomplexen) risico
ligt dichtbij het direct vastgoed. Daarnaast zijn er nog risico’s die te maken met
organisatie; liquiditeit, verhandelbaarheid, kwaliteit van beheerder/bewaarder.
Vraag 3:
a. Welke doelstelling heeft financiering voor een onderneming?
- Bijdragen aan de continuïteit van de onderneming.
b. Wat zijn de afgeleide doelstellingen van financiering?
- Organiseren toegang tot de geld- en kapitaalmarkt;
- Optimaliseren van de rentelasten;
- Zorgen voor kosten efficiënt betalingsverkeer.
Een onderneming heeft financiering nodig.
c. Beschrijf het proces om deze financiering te verkrijgen.
- Bepalen omvang van de financieringsbehoefte;
- Beoordeling financieringsrisico’s en renterisico;
- Eisen met betrekking tot de financiering:
o Financieringsvorm: bedrijfsfinanciering of objectfinanciering?
o Keuze ten aanzien van vaste of variabele rente;
o Mogelijkheid vervroegde aflossing gewenst?
o Zekerheden;
- Keuzes ten aanzien van benaderingswijze instellingen;
- Selectie geldgevers;
- Aanvragen offerte;
- Beoordelen offerte;
, - Beslissen.
Vraag 4: Eén van de juridische structuren die voor de structurering van beleggingen wordt gebruikt
is het Fonds voor Gemene Rekening (FGR)
a. Geef de definitie van een FGR
- Juridische definitie voor Fonds voor Gemene Rekening = een onderlinge overeenkomst,
een maatschap, een vennootschap onder firma of als een commanditaire vennootschap
die de deelnemers laat delen in de opbrengsten va het vermogen.
- Fiscale definitie FGR = Fonds met als doel voordelen te verkrijgen voor deelnemers; Door
gezamenlijk te beleggen (gemene rekening); Deelgerechtigheid (deelname):
verhandelbare bewijzen van deelgerechtigheid); Niet verhandelbaar (Indien de
toestemming van alle deelgerechtigden vereist is voor vervreemding (=verkoop); Alleen
verkoopbaar aan FGR of bloed/ aanverwanten in de rechte lijn.); FGR is een
onderneming; Paraplufonds = voor de vennootschapsbelasting 1 FGR.
b. Welke eisen stelt de fiscus aan een FGR?
- Wft art 4.44: Wat wil de wetgever bereiken?
o Definiëren doel van het vermogen: afgescheiden vermogen voor
fondscrediteuren en deelnemers (bewaarder = juridisch eigenaar)
o beveiliging tegen aanspraken van derden
- Wft art 4:45 rechthebbenden op het vermogen van het fonds
o volgorde bij afwikkeling van vorderingen op het fonds (of uittreden van
deelnemers): eerst vorderingen i.v.m. beheer en bewaring fonds, daarna rechten
van deelneming.
c. Wat zijn de voordelen van een FGR?
- geen rechtspersoon: minder regels / meer vrijheden
- fiscale regelingen
- mogelijkheden kostenreductie / verbeteringen rendement door asset pooling
- toetreding participanten
Vraag 5: Een ondernemer X heeft in verband met uitbreiding van zijn X BV, op 1 oktober 2017 een
nieuw vervaardigde onroerende zaak gekocht. Een deel van het pand wordt gebruikt als
kantoorruimte. Het pand wordt uitsluitend gebruikt om met omzetbelasting belaste prestaties te
verrichten.
De BV heeft de volledige omzetbelasting in vooraftrek gebracht. In het pand staat een zelfstandige
ruimte leeg. Ondernemer X wil die ruimte per 1 januari 2019 verkopen aan een andere
ondernemer Y. Y is ondernemer en heeft een makelaardij o.g. die bemiddelt in hypotheken en
verzekeringen. Het aandeel belaste prestaties is 75%.
a. Is er bij de verkoop van de kantoorruimte door X BV sprake van een belaste prestatie voor de
omzetbelasting?
- Levering binnen 24 maanden na 1e ingebruikname; eerste 2 jaar wordt pand als nieuw
beschouwd en moet er BTW over worden betaald.
b. Stel dat sprake is van een met omzetbelasting belaste levering, komt makelaardij Y bij de
aankoop van de kantoorruimte in aanmerking voor de vrijstelling van overdrachtsbelasting?
- Omzetbelasting (BTW) moet worden betaald want 75% van makelaardij sector levert
belaste prestaties, vanaf 70% wordt daar omzetbelasting over betaald. Omdat er zoals bij
antwoord a duidelijk wordt BTW moet worden betaald: dan is er bij B in principe geen
overdrachtsbelasting (anders dubbele heffing) En makelaardij komt ook niet in
aanmerking voor vrijstelling ovb.
c. Stel dat de levering (verkoop) van de kantoorruimte zonder omzetbelasting zou plaatsvinden.
Kunnen X BV en de makelaardij (Y BV) opteren voor een belaste levering?
