1
,Project projectontwikkeling
Plangebied de Ruivendwarsstraat
Hogeschool Rotterdam opleiding Vastgoed & Makelaardij
Auteurs Studentennummer
Quinten Bos 0938587
Kaj van Dijke 0961860
Lisa Jenné 0953063
Albertina Rama 0967349
Flip Verdonck 0968470
Klas: VM-01
Studiejaar: 2018-2019
Rotterdam, 14-06-2019
Opdrachtgever: Woonstad Rotterdam
Begeleider: Mevrouw Coenen
2
,Voorwoord
Het document wat u voor uw heeft liggen is het ontwikkel exposé voor de Ruivendwarsstraat
in de wijk het Oude Noorden in Rotterdam. Dit ontwikkel exposé is geschreven in het kader
van projectontwikkeling. Het ontwikkel exposé is in opdracht gemaakt voor Woonstad
Rotterdam en voor de opleiding Vastgoed en Makelaardij Hogeschool Rotterdam.
Het project is gemaakt in onderwijsperiode 3 en 4 van het eerste schooljaar. Wij als
projectgroep, bestaande uit; Quinten, Kaj, Lisa, Albertina en Flip hebben deze twee periodes
hard gewerkt om een goed en mooi ontwikkel exposé te leveren. Tijdens het maken van dit
project zijn wij erachter gekomen dat samenwerken niet altijd even makkelijk is, en dat er
soms wat onenigheid kan ontstaan. Toch zijn wij er als projectgroep altijd met zijn 5e
uitgekomen en hebben wij professioneel gehandeld. Wij hebben elkaar geholpen waar nodig
was, wij zijn er voor elkaar geweest en hebben een leuke tijd gehad. Wij hebben veel tijd en
aandacht aan ons project besteed, dit is ook te zien aan ons uiteindelijke resultaat. Wij hebben
dit project als een leuke en leerzame opdracht ervaren.
Tenslotte willen wij Woonstad Rotterdam en de opleiding Vastgoed en Makelaardij bedanken
voor deze opdracht. In het bijzonder willen wij mevrouw I. Coenen bedanken voor het
begeleiden van onze projectgroep. Wij hebben veel aan haar gehad tijdens de vergaderingen.
Mevrouw van Coenen heeft ons wekelijks voorzien van feedback, en zo heeft zij ons geholpen
om een goed eindresultaat neer te zetten.
Wij wensen u veel plezier toe met het lezen van dit ontwikkelexposé over de
Ruivendwarsstraat in Rotterdam.
Quinten Bos, Kaj van Dijke, Lisa Jenné, Albertina Rama en Flip Verdonck
Rotterdam, 14 juni 2019
3
, Samenvatting
Het doel van dit rapport is het ontwerp dat ontwikkeld is voor de wijk het Oude Noorden te
vertonen voor Woonstad Rotterdam.
Voor dit ontwerp is er onderzoek gedaan met behulp van diverse analyses. Het onderzoek is
begonnen met een gebiedsanalyse. Hieruit is geconcludeerd dat de wijk goede
ontsluitingsmogelijkheden heeft en hierdoor voor meerdere doelgroepen erg goed te
bereiken is. Tevens bevindt er zich in de omgeving meer dan 30 winkels en 6 supermarkten.
Daarnaast is er verdiept in de ondergrond van het gedeelte waar gebouwd wordt. De
ondergrond is licht verontreinigd. Deze bestaat uit een aantal lagen, maar vooral uit klei.
Uiteindelijk zal er gekeken worden op welke manier het nieuwbouwobject aangesloten kan
worden op het gemengd rioleringsstelsel.
Om te achterhalen hoe de demografie in de wijk is, is er een demografische analyse
uitgevoerd. Hieruit is gebleken dat de wijk multicultureel is. De wijk telt 17.115 inwoners waar
het gemiddeld inkomen per inkomstenontvanger is €23.200 per jaar. De leeftijden variëren
tussen de 20 en 65 jaar. Tevens is er achterhaald dat ongeveer 80% van alle woningen in het
Oude Noorden huurwoningen zijn.
Voor dit project is er ook gekeken naar de juridische eisen. Hiervoor is een beleids- en
juridische analyse uitgevoerd. Een van de eisen is dat er alleen gebouwd mag worden als de
gebruikersfunctie een woonfunctie is op de Ruivendwarsstraat. Het object wat er gerealiseerd
zal worden heeft meerdere functies, waardoor er een wijziging van het bestemmingsplan
aangevraagd moet worden bij Gemeente Rotterdam. Daarnaast zal er voor de koffiezaak en
wasserette zal toestemming gevraagd moeten worden.
Voor projectontwikkeling zijn stakeholders erg belangrijk. Uiteindelijk moeten de belangen
van elke stakeholder behartigd worden. Er is gekozen om de stakeholders te interviewen.
Deze stakeholders zijn Woonstad Rotterdam, omwonenden, horecaondernemers in de
omgeving, studenten en de wijkraad. Alle stakeholders hebben een gezamenlijke mening dat
het te realiseren object een maatschappelijke toevoeging moet hebben. Er zijn namelijk veel
problemen in de wijk op het gebied van criminaliteit en integratie. Daarnaast zijn de bewoners
van mening dat er meer mensen met een hoog inkomen of studenten naar de wijk toe moeten
komen. De ondernemers zijn van mening om meer woningen te bouwen van een hogere
prijsklasse. Tot slot is het voor Woonstad Rotterdam van belang dat het object past in de wijk.
Om te achterhalen voor welk doelgroep het nieuwbouwproject moet worden gebouwd is er
een marktanalyse uitgevoerd. Met behulp van het BSD model, bleek dat de kenmerken van
de doelgroep Jonge Digitalen het beste past bij de belangen van de stakeholders en hierdoor
bij de wijk.
Uit de bovengenoemde analyses zijn zwaktes en sterktes van de wijk gevonden met behulp
van een SWOT-analyse. Uit de SWOT-analyse kan geconcludeerd worden dat het Oude
Noorden een goede centrale ligging heeft met goede ov-verbinding. De rode leefstijl maakt
het een creatieve en gezellige buurt. Daarnaast bevat de wijk veel potentie om te groeien en
4
,Project projectontwikkeling
Plangebied de Ruivendwarsstraat
Hogeschool Rotterdam opleiding Vastgoed & Makelaardij
Auteurs Studentennummer
Quinten Bos 0938587
Kaj van Dijke 0961860
Lisa Jenné 0953063
Albertina Rama 0967349
Flip Verdonck 0968470
Klas: VM-01
Studiejaar: 2018-2019
Rotterdam, 14-06-2019
Opdrachtgever: Woonstad Rotterdam
Begeleider: Mevrouw Coenen
2
,Voorwoord
Het document wat u voor uw heeft liggen is het ontwikkel exposé voor de Ruivendwarsstraat
in de wijk het Oude Noorden in Rotterdam. Dit ontwikkel exposé is geschreven in het kader
van projectontwikkeling. Het ontwikkel exposé is in opdracht gemaakt voor Woonstad
Rotterdam en voor de opleiding Vastgoed en Makelaardij Hogeschool Rotterdam.
Het project is gemaakt in onderwijsperiode 3 en 4 van het eerste schooljaar. Wij als
projectgroep, bestaande uit; Quinten, Kaj, Lisa, Albertina en Flip hebben deze twee periodes
hard gewerkt om een goed en mooi ontwikkel exposé te leveren. Tijdens het maken van dit
project zijn wij erachter gekomen dat samenwerken niet altijd even makkelijk is, en dat er
soms wat onenigheid kan ontstaan. Toch zijn wij er als projectgroep altijd met zijn 5e
uitgekomen en hebben wij professioneel gehandeld. Wij hebben elkaar geholpen waar nodig
was, wij zijn er voor elkaar geweest en hebben een leuke tijd gehad. Wij hebben veel tijd en
aandacht aan ons project besteed, dit is ook te zien aan ons uiteindelijke resultaat. Wij hebben
dit project als een leuke en leerzame opdracht ervaren.
Tenslotte willen wij Woonstad Rotterdam en de opleiding Vastgoed en Makelaardij bedanken
voor deze opdracht. In het bijzonder willen wij mevrouw I. Coenen bedanken voor het
begeleiden van onze projectgroep. Wij hebben veel aan haar gehad tijdens de vergaderingen.
Mevrouw van Coenen heeft ons wekelijks voorzien van feedback, en zo heeft zij ons geholpen
om een goed eindresultaat neer te zetten.
Wij wensen u veel plezier toe met het lezen van dit ontwikkelexposé over de
Ruivendwarsstraat in Rotterdam.
Quinten Bos, Kaj van Dijke, Lisa Jenné, Albertina Rama en Flip Verdonck
Rotterdam, 14 juni 2019
3
, Samenvatting
Het doel van dit rapport is het ontwerp dat ontwikkeld is voor de wijk het Oude Noorden te
vertonen voor Woonstad Rotterdam.
Voor dit ontwerp is er onderzoek gedaan met behulp van diverse analyses. Het onderzoek is
begonnen met een gebiedsanalyse. Hieruit is geconcludeerd dat de wijk goede
ontsluitingsmogelijkheden heeft en hierdoor voor meerdere doelgroepen erg goed te
bereiken is. Tevens bevindt er zich in de omgeving meer dan 30 winkels en 6 supermarkten.
Daarnaast is er verdiept in de ondergrond van het gedeelte waar gebouwd wordt. De
ondergrond is licht verontreinigd. Deze bestaat uit een aantal lagen, maar vooral uit klei.
Uiteindelijk zal er gekeken worden op welke manier het nieuwbouwobject aangesloten kan
worden op het gemengd rioleringsstelsel.
Om te achterhalen hoe de demografie in de wijk is, is er een demografische analyse
uitgevoerd. Hieruit is gebleken dat de wijk multicultureel is. De wijk telt 17.115 inwoners waar
het gemiddeld inkomen per inkomstenontvanger is €23.200 per jaar. De leeftijden variëren
tussen de 20 en 65 jaar. Tevens is er achterhaald dat ongeveer 80% van alle woningen in het
Oude Noorden huurwoningen zijn.
Voor dit project is er ook gekeken naar de juridische eisen. Hiervoor is een beleids- en
juridische analyse uitgevoerd. Een van de eisen is dat er alleen gebouwd mag worden als de
gebruikersfunctie een woonfunctie is op de Ruivendwarsstraat. Het object wat er gerealiseerd
zal worden heeft meerdere functies, waardoor er een wijziging van het bestemmingsplan
aangevraagd moet worden bij Gemeente Rotterdam. Daarnaast zal er voor de koffiezaak en
wasserette zal toestemming gevraagd moeten worden.
Voor projectontwikkeling zijn stakeholders erg belangrijk. Uiteindelijk moeten de belangen
van elke stakeholder behartigd worden. Er is gekozen om de stakeholders te interviewen.
Deze stakeholders zijn Woonstad Rotterdam, omwonenden, horecaondernemers in de
omgeving, studenten en de wijkraad. Alle stakeholders hebben een gezamenlijke mening dat
het te realiseren object een maatschappelijke toevoeging moet hebben. Er zijn namelijk veel
problemen in de wijk op het gebied van criminaliteit en integratie. Daarnaast zijn de bewoners
van mening dat er meer mensen met een hoog inkomen of studenten naar de wijk toe moeten
komen. De ondernemers zijn van mening om meer woningen te bouwen van een hogere
prijsklasse. Tot slot is het voor Woonstad Rotterdam van belang dat het object past in de wijk.
Om te achterhalen voor welk doelgroep het nieuwbouwproject moet worden gebouwd is er
een marktanalyse uitgevoerd. Met behulp van het BSD model, bleek dat de kenmerken van
de doelgroep Jonge Digitalen het beste past bij de belangen van de stakeholders en hierdoor
bij de wijk.
Uit de bovengenoemde analyses zijn zwaktes en sterktes van de wijk gevonden met behulp
van een SWOT-analyse. Uit de SWOT-analyse kan geconcludeerd worden dat het Oude
Noorden een goede centrale ligging heeft met goede ov-verbinding. De rode leefstijl maakt
het een creatieve en gezellige buurt. Daarnaast bevat de wijk veel potentie om te groeien en
4
