Samenvatting huurrecht week 2
Gelaagde structuur Burgerlijk Wetboek (BW) / huurregime
Voor de totstandkoming, inhoud en uitvoering van de huur als overeenkomst geldende de
algemene vermogensrechtelijke bepalingen (boek 3 en 6 BW).
De bijzondere bepalingen omtrent de huurovereenkomst tref je in boek 7 BW aan.
Zelfstandige en onzelfstandige woonruimte
Criteria 7:234 BW:
1. Eigen opgang: niet bedoeld is een direct op straat uitkomende toegangsdeur.
Etagewoningen met een uitgang naar een gemeenschappelijke hal, galerij of
trappenhuis worden ook als zelfstandig aangemerkt.
2. Onafhankelijk van wezenlijke voorzieningen buiten de woning.
Onderhuur
art. 7:221 BW een huurder is bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te
verhuren, tenzij hij moest aannemen dat de verhuurder hiertegen redelijke bezwaren zou
hebben.
Bij woonruimte geldt juist het tegenovergestelde.
Art. 7:244 BW bepaalt dat de huurder niet bevoegd is het gehuurde geheel of gedeeltelijk
(zelfstandig of onzelfstandig) aan een ander in gebruik te geven. Echter, de huurder van een
zelfstandige woonruimte die in de woning zijn hoofdverblijf heeft is wel bevoegd een deel
daarvan aan een ander in gebruik te geven.
Bescherming onderhuur
De bepaling geeft de onderhuurder van zelfstandige woonruimte een zekere mate van
bescherming jegens de verhuurder als de hoofdhuur wordt beëindigd, ongeacht of de
onderhuur bevoegd of onbevoegd is aangegaan (met of zonder medeweten van de
verhuurder).
Gevolg? Bij beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst zet de verhuurder de
onderhuurovereenkomst met de onderhuurder van rechtswege voort.
Bezwaar verhuurder voortzetting onderhuur?
Binnen 6 maanden (na het moment waarop de onderhuur is voortgezet) naar de rechter om
te bepalen dat de voormalige onderhuur met ingang van een in het vonnis te bepalen tijdstip
zal eindigen op één van de in lid 2 onder a t/m d genoemde gronden.
Gronden voor beëindiging voortgezette huur, art. 7:268 lid 2 sub a t/m d BW:
A. Onvoldoende financiële waarborg
B. Kennelijke strekking om de onderhuurder de positie van huurder te verschaffen
C. Belangenafweging
D. Het niet overleggen van een huisvestingsvergunning
, Huur woonruimte
- Huurbescherming en huurprijsbescherming huurder
- Na opzegging door de verhuurder en dagvaarding: rechterlijk vonnis
- Limitatieve opsomming opzeggingsgronden verhuurder
- Ingeval wanprestatie huurder: verhuurder hoeft niet op te zeggen, kan wel: evt.
mogelijkheid tot ontbinding.
- Veel dwingendrechtelijke bepalingen
Definitie woonruimte
Art. 7:233 BW
- Gebouwde onroerende zaak (zelfstandig of onzelfstandig)
- ‘als woning verhuurd’
- Woonwagen of standplaats
- Onroerende aanhorigheden
Geen huur van een woonruimte
- Roerende zaken (behalve woonwagens), bijvoorbeeld een woonboot
- Niet vallend onder de definitie van huur 7:201 BW
- Gemengde contracten waarbij andere elementen dan huur overheersen, art. 6:215
BW.
Wel huur van woonruimte, maag geen huurbescherming
- Naar zijn aard van korte duur 7:232 lid 2 BW afd. 7.4.5. niet van toepassing
- Hospitakamers 7:232 lid 3 BW
- Gemeenschappelijke afbraakpanden
- Niet-gemeentelijke afbraakpanden
Hospitahuur
- Proefperiode van 9 maanden waarbij opzegging zonder grond mogelijk is en geen
rechter de huurovereenkomst dient te beëindigen, art. 7:232 lid 3 BW.
- Na afloop van deze periode, extra beeindigingsgrond. Art. 7:272 lid 1 sub f BW.
(belangenafweging).
Doel van de wet doorstroming huurmarkt
= betere doorstroming op de huurmarkt, is bevorderd door:
- Met name de uitbreiding specifieke categorieën ‘dringend eigen gebruik’.
- Verruiming aanbod van huurwoningen binnen de bestaande voorraad.
Wat is anders sinds de Wet doorstroming huurmarkt?
1. De mogelijkheid om voor zelfstandige woonruimte kortdurende
huurovereenkomsten voor bepaalde tijd te sluiten
2. De mogelijkheid om voor onzelfstandige woonruimte kortdurende
huurovereenkomsten voor bepaalde tijd te sluiten
3. Uitbreiding opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’ voor specifieke doelgroepen
(7:272 BW)
4. Aanpassing diplomatenclausule (art. 7:274 lid 1 sub b en lid 2 BW)
5. Uitbreiding leegstandswet (art. 15 en 16 Leegstandwet)
Gelaagde structuur Burgerlijk Wetboek (BW) / huurregime
Voor de totstandkoming, inhoud en uitvoering van de huur als overeenkomst geldende de
algemene vermogensrechtelijke bepalingen (boek 3 en 6 BW).
De bijzondere bepalingen omtrent de huurovereenkomst tref je in boek 7 BW aan.
Zelfstandige en onzelfstandige woonruimte
Criteria 7:234 BW:
1. Eigen opgang: niet bedoeld is een direct op straat uitkomende toegangsdeur.
Etagewoningen met een uitgang naar een gemeenschappelijke hal, galerij of
trappenhuis worden ook als zelfstandig aangemerkt.
2. Onafhankelijk van wezenlijke voorzieningen buiten de woning.
Onderhuur
art. 7:221 BW een huurder is bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te
verhuren, tenzij hij moest aannemen dat de verhuurder hiertegen redelijke bezwaren zou
hebben.
Bij woonruimte geldt juist het tegenovergestelde.
Art. 7:244 BW bepaalt dat de huurder niet bevoegd is het gehuurde geheel of gedeeltelijk
(zelfstandig of onzelfstandig) aan een ander in gebruik te geven. Echter, de huurder van een
zelfstandige woonruimte die in de woning zijn hoofdverblijf heeft is wel bevoegd een deel
daarvan aan een ander in gebruik te geven.
Bescherming onderhuur
De bepaling geeft de onderhuurder van zelfstandige woonruimte een zekere mate van
bescherming jegens de verhuurder als de hoofdhuur wordt beëindigd, ongeacht of de
onderhuur bevoegd of onbevoegd is aangegaan (met of zonder medeweten van de
verhuurder).
Gevolg? Bij beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst zet de verhuurder de
onderhuurovereenkomst met de onderhuurder van rechtswege voort.
Bezwaar verhuurder voortzetting onderhuur?
Binnen 6 maanden (na het moment waarop de onderhuur is voortgezet) naar de rechter om
te bepalen dat de voormalige onderhuur met ingang van een in het vonnis te bepalen tijdstip
zal eindigen op één van de in lid 2 onder a t/m d genoemde gronden.
Gronden voor beëindiging voortgezette huur, art. 7:268 lid 2 sub a t/m d BW:
A. Onvoldoende financiële waarborg
B. Kennelijke strekking om de onderhuurder de positie van huurder te verschaffen
C. Belangenafweging
D. Het niet overleggen van een huisvestingsvergunning
, Huur woonruimte
- Huurbescherming en huurprijsbescherming huurder
- Na opzegging door de verhuurder en dagvaarding: rechterlijk vonnis
- Limitatieve opsomming opzeggingsgronden verhuurder
- Ingeval wanprestatie huurder: verhuurder hoeft niet op te zeggen, kan wel: evt.
mogelijkheid tot ontbinding.
- Veel dwingendrechtelijke bepalingen
Definitie woonruimte
Art. 7:233 BW
- Gebouwde onroerende zaak (zelfstandig of onzelfstandig)
- ‘als woning verhuurd’
- Woonwagen of standplaats
- Onroerende aanhorigheden
Geen huur van een woonruimte
- Roerende zaken (behalve woonwagens), bijvoorbeeld een woonboot
- Niet vallend onder de definitie van huur 7:201 BW
- Gemengde contracten waarbij andere elementen dan huur overheersen, art. 6:215
BW.
Wel huur van woonruimte, maag geen huurbescherming
- Naar zijn aard van korte duur 7:232 lid 2 BW afd. 7.4.5. niet van toepassing
- Hospitakamers 7:232 lid 3 BW
- Gemeenschappelijke afbraakpanden
- Niet-gemeentelijke afbraakpanden
Hospitahuur
- Proefperiode van 9 maanden waarbij opzegging zonder grond mogelijk is en geen
rechter de huurovereenkomst dient te beëindigen, art. 7:232 lid 3 BW.
- Na afloop van deze periode, extra beeindigingsgrond. Art. 7:272 lid 1 sub f BW.
(belangenafweging).
Doel van de wet doorstroming huurmarkt
= betere doorstroming op de huurmarkt, is bevorderd door:
- Met name de uitbreiding specifieke categorieën ‘dringend eigen gebruik’.
- Verruiming aanbod van huurwoningen binnen de bestaande voorraad.
Wat is anders sinds de Wet doorstroming huurmarkt?
1. De mogelijkheid om voor zelfstandige woonruimte kortdurende
huurovereenkomsten voor bepaalde tijd te sluiten
2. De mogelijkheid om voor onzelfstandige woonruimte kortdurende
huurovereenkomsten voor bepaalde tijd te sluiten
3. Uitbreiding opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’ voor specifieke doelgroepen
(7:272 BW)
4. Aanpassing diplomatenclausule (art. 7:274 lid 1 sub b en lid 2 BW)
5. Uitbreiding leegstandswet (art. 15 en 16 Leegstandwet)
