Atypisch vastgoed en
deontologie 5
Deel Bart Cassiers (CABA)
Atypisch vastgoed
Atypisch vastgoed volgens het BIV!
Het gaat hier om allerlei soorten vastgoed. Als het BIV hierover spreekt is dit
volledig anders. Als een makelaar betrokken is bij een atypische verrichting is dit
niet goed, want er gaan alarmbellen afgaan.
Wat doet het BIV? Het is een controleorgaan en gaan nagaan of een deal van
een makelaar niet atypisch is in de zin dat de deal gemaakt is met zwart of
misdadig geld,… Daar gaan wij het er niet over hebben, maar er is een duidelijk
verschil.
Lijst atypische verrichtingen:
« atypische verrichting » : een verrichting die bijzonder vatbaar is voor het
witwassen van geld of voor de financiering van terrorisme, met name door haar
aard, de begeleidende omstandigheden, de hoedanigheid van de betrokken
personen, haar ongebruikelijk karakter gelet op de activiteiten van de cliënt, of
omdat zij niet lijkt te stroken met de kennis die de vastgoedmakelaar heeft van
zijn cliënt, diens beroepswerkzaamheden en risicoprofiel, en, mocht dit nodig
blijken, van de herkomst van het geld.
De vastgoedmakelaar onderzoekt met name, voor zover redelijkerwijs mogelijk,
de achtergrond en het doel van alle verrichtingen die voldoen aan ten minste
een van de volgende voorwaarden :
1° zij zijn complex;
2° zij zijn ongebruikelijk groot; vb. verkoop van een villa waarbij een
koper op kantoor kwam en die had een koffer bij vol met geld (cash) en
er zat 300.000 euro in. Toen was er nog geen witwaswetgeving want is al
even geleden maar dat is natuurlijk niet de bedoeling. Vroeger gebeurde
het vaker dan nu.
3° zij vertonen een ongebruikelijk patroon; en/of
4° zij hebben geen duidelijk economisch of rechtmatig doel. Als er geen
reden is om een bepaalde deal op die bepaalde manier te doen dan
wordt het ook als atypisch beschouwd.
Een makelaar moet het melden wanneer het gaat om een atypische
verrichting. Er zijn veel makelaars die het opportunisme naar boven laten
komen. “een deal is een deal”. Notarissen hun verantwoordelijkheden zijn
groter en zijn minder opportunistisch waardoor ze het sneller aangeven dan de
makelaar.
Als atypische verrichtingen moeten onder andere worden beschouwd
(https://www.biv.be/kb/het-beroep/antiwitwas/de-10-antiwitwasverplichtingen):
- de risicofactoren bedoeld in bijlage III van de wet;
- de verrichtingen met een wanverhouding tussen de uitgevoerde
vastgoedtransactie en de sociaaleconomische situatie van de cliënt: m.a.w.
1
, iemand waarvan je denkt dat deze net toekomt met het loon / de job dat
die heeft, maar wél een huis van een miljoen kan kopen. Dit klopt niet en
moet je aangeven in kader van de anti witwas want kan met verkeerde
bedoelingen zijn.
- de betalingen in naam van de cliënt op de rekening van een
vastgoedmakelaar vanuit een financiële instelling gevestigd in een land of
een gebied dat door de FATF wordt gekwalificeerd als een land of een
gebied dat niet aan de witwasbestrijding meewerkt, of ten aanzien
waarvan de FATF tegenmaatregelen of een verhoogde waakzaamheid
aanbeveelt (zie hiervoor https://financien.belgium.be/nl/landen-met-een-
hoog-risico ) - er zijn een aantal landen die een red flag zijn als het geld
daarvan komt.
- verrichtingen waarbij de cliënt de intentie heeft in contanten te betalen:
grote sommen mag je niet meer in cash betalen, werd vroeger vaker
gedaan;
- verkoop of de aankoop van een onroerend goed tegen een veel lagere of
hogere prijs dan zijn verkoopwaarde: ook dit is een red flag – zoals
een appartement met een waarde van 200.000 euro en dat verkocht wordt
aan 400.000 euro, dit is atypisch en kan gedaan worden om geld wit te
wassen. Omgekeerd en goedkoper verkopen is ook atypisch.
- verrichtingen met rechtspersonen (vennootschappen) waarvan het eigen
vermogen lager is dan de aankoopprijs van het pand.
- (BIV-leden kunnen deze lijst zelf verder aanvullen als je BIV lid bent kan
je zelf redenen bijzetten. Er zijn veel makelaars die het niet melden via
deze principes en enkel wanneer het extreem is. Je kan het anderzijds ook
melden aan de notaris en de notaris kan er dan niet onderuit.)
Wat is typisch vastgoed in de context van dit vak?
Klassiek KOPEN/VERKOPEN en HUREN/VERHUREN van vastgoed in
onderstaande sectoren: dit zijn de klassieke markten, maar in deze
onderdelen kan atypisch vastgoed gevonden worden.
- Residentieel (wonen)
- Zakelijk (kantoren)
- Industrieel (industrie en logistiek)
- Retail (winkels)
Is vastgoed altijd onroerend? Neen!
- GVV
- Vastgoedfondsen
- Time-sharing: je hebt een soort deelbewijs van een appartement in Spanje.
Dit is makkelijk over te dragen. Je gaat in dit concept tijd verkopen om te
wonen in een bepaalde appartement in de plaats van het onroerend goed
zelf. Het is een concept die vroeger voorkwam, maar het heeft een slechte
reputatie.
- Deelbewijzen in een WZC
- …
Moet je vastgoed altijd kopen of huren om er gebruik van te mogen
maken?
- Vruchtgebruik
2
, - Erfpacht
- Time-sharing
- Co-housing
- Leasing: je gaat niet kopen of huren, maar een tussenvorm gebruiken.
- …
Wat kan je verstaan onder herbestemming?
1) Ander gebruik vb. een appartement inzetten als een kantoor. Dit kan niet
zomaar als je het wilt verhuren dan moet je het laten herbestemmen.
2) Andere indeling vb. je hebt een kind erbij en je wilt een slaapkamer
opdelen in 2 dan mag dit zolang je er zelf in woont, tenzij je het verkoopt
als een 3-slaapkamer appartement terwijl het gekend is als een 2-
slaapkamer appartement. In Antwerpen is dit moeilijk aan het worden.
3) Andere doelgroep: heeft meer te maken met ander gebruik en andere
indeling. Het zit tussen de twee andere soorten in.
In nieuwbouw houdt men steeds meer rekening met herbestemming en dit doet
men op vlak van opbouw en het gebruik van materialen. Atypisch vastgoed
verbreed onze kijk op “stenen” en vastgoed aangezien er zo herbestemmingen
mogelijk zijn.
Vastgoed anders verwerven
Het gaat hier dus niet over het klassiek kopen of huren maar op een andere
manier vastgoed kunnen gebruiken. Je hebt recht om er inkomsten op te
genereren.
1) GVV
2) Vastgoedfonds
3) Patrimoniumvennootschap
4) Leasing van vastgoed
5) Timesharing
6) Co-Housing
7) Erfpacht
8) Opstalrecht
9) Vruchtgebruik
Vruchtgebruik
Het gaat hier dus niet over het klassiek kopen of huren maar op een andere
manier vastgoed kunnen gebruiken. Je hebt recht om er inkomsten op te
genereren. GVV
Wat is een GVV?
Weten wat het is en wat specifieke kenmerken zijn, we moeten dus weten
waarom het een investering is die weinig risico’s met zich meebrengt. Er zijn
zaken die het risico beperken en dit is belangrijk.
- Gereglementeerde VastgoedVennootschap: het is een soort “fonds”
waar je een deelbewijs van kan krijgen op de beurs.
- Ze hebben een vermogen volledig in vastgoed belegd, zijn vaak
gespecialiseerd in een bepaald type (kantoren, logistieke panden, winkels
of zelfs studentenkoten).
- Ze gaan met hun vennootschap de beurs op en je kan er vervolgens
aandelen van aankopen.
3
, Vroegere Bevak:
Beleggingsvennootschap met Vast Kapitaal
Maar in 2014 zijn de meeste omgevormd tot GVV door een nieuwe wet
(april 2014) die de reglementering voor *hefboomfondsen veel strenger
heeft gemaakt (als gevolg van de bankencrisis in 2008 waarbij er veel
verstrengingen zijn geweest in de beurs- en banklandschappen). Erna
waren er veel meer verplichtingen en werden ze omgevormd naar GVV’s.
*Hefboomfondsen: de banken waren zelf een beetje aan het gokken met
geld en aan het beleggen in fondsen die erg risicovol waren.
Er zijn nog steeds hefboomfondsen maar de GVV’s vallen hier echter niet
meer onder.
- ° De BEVAK’s vielen onder de noemer hefboomfonds veel extra
formaliteiten en afremmende maatregelen
- ° mei 2014 nieuwe wet rond de gereglementeerde
vastgoedvennootschappen de BEVAK’s konden een ander statuut
aanvragen niet langer een beleggingsfonds.
- ° Dat nieuwe statuut is te vergelijken met een REIT (Real Estate
Investment Trust) in de Angelsaksische wereld of een SIIC (Société
d’Investissement Immobilier Cotée ) in Frankrijk
Wat is een GVV?
- Gespecialiseerd in de aankoop van diverse types van vastgoed om ze te
verhuren (residentieel, kantoren, opslagplaatsen, woon-zorgcentra,
student-housing,…). Ze gaan dus investeren in vastgoed om het
vervolgens te verhuren aan mensen die er gebruik van maken om zaken te
ontwikkelen, hieronder zijn verschillende indelingen en types. Belangrijk is
dat het steeds over verhuur gaat.
- Volgt de bepalingen van de Wet van 12 mei 2014 en het KB van 13 juli
2014 met betrekking tot GVV’s
- Op te richten als NV (is nu een BV geworden) of CV op aandelen
- Beursgenoteerd, met minimum 30% van de aandelen in de markt
verspreid, dit is belangrijk! Ze zorgen ervoor aan de hand van de regels
dat het een heel risico laag aandeel is en dus een risico lage manier van
beleggen en vastgoed.
- Kan alle activiteiten uitoefenen die verband houden met de oprichting, de
verbouwing, de renovatie, de ontwikkeling, de verwerving, de
vervreemding, het beheer en de exploitatie van onroerende goederen. Het
enige dat ze NIET mogen doen, is optreden als bouwpromotor (noch direct
of indirect) dit zou het risico namelijk kunnen verhogen).
- Staat onder toezicht van de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten
(de FSMA) en moet zich houden aan zeer strikte regels inzake
belangenconflicten. Dit is de hoofdreden dat ze niet mogen optreden als
bouwpromotor de term zorgt ervoor dat je activiteiten gaat verrichten
om winst te maken uit de promotie, de bedoeling echter van een GVV is
om de inkomsten van de vennootschap groter te maken door aan te kopen
en te verhuren.
Typisch voor een GVV:
Bijzondere reglementeringen:
4
deontologie 5
Deel Bart Cassiers (CABA)
Atypisch vastgoed
Atypisch vastgoed volgens het BIV!
Het gaat hier om allerlei soorten vastgoed. Als het BIV hierover spreekt is dit
volledig anders. Als een makelaar betrokken is bij een atypische verrichting is dit
niet goed, want er gaan alarmbellen afgaan.
Wat doet het BIV? Het is een controleorgaan en gaan nagaan of een deal van
een makelaar niet atypisch is in de zin dat de deal gemaakt is met zwart of
misdadig geld,… Daar gaan wij het er niet over hebben, maar er is een duidelijk
verschil.
Lijst atypische verrichtingen:
« atypische verrichting » : een verrichting die bijzonder vatbaar is voor het
witwassen van geld of voor de financiering van terrorisme, met name door haar
aard, de begeleidende omstandigheden, de hoedanigheid van de betrokken
personen, haar ongebruikelijk karakter gelet op de activiteiten van de cliënt, of
omdat zij niet lijkt te stroken met de kennis die de vastgoedmakelaar heeft van
zijn cliënt, diens beroepswerkzaamheden en risicoprofiel, en, mocht dit nodig
blijken, van de herkomst van het geld.
De vastgoedmakelaar onderzoekt met name, voor zover redelijkerwijs mogelijk,
de achtergrond en het doel van alle verrichtingen die voldoen aan ten minste
een van de volgende voorwaarden :
1° zij zijn complex;
2° zij zijn ongebruikelijk groot; vb. verkoop van een villa waarbij een
koper op kantoor kwam en die had een koffer bij vol met geld (cash) en
er zat 300.000 euro in. Toen was er nog geen witwaswetgeving want is al
even geleden maar dat is natuurlijk niet de bedoeling. Vroeger gebeurde
het vaker dan nu.
3° zij vertonen een ongebruikelijk patroon; en/of
4° zij hebben geen duidelijk economisch of rechtmatig doel. Als er geen
reden is om een bepaalde deal op die bepaalde manier te doen dan
wordt het ook als atypisch beschouwd.
Een makelaar moet het melden wanneer het gaat om een atypische
verrichting. Er zijn veel makelaars die het opportunisme naar boven laten
komen. “een deal is een deal”. Notarissen hun verantwoordelijkheden zijn
groter en zijn minder opportunistisch waardoor ze het sneller aangeven dan de
makelaar.
Als atypische verrichtingen moeten onder andere worden beschouwd
(https://www.biv.be/kb/het-beroep/antiwitwas/de-10-antiwitwasverplichtingen):
- de risicofactoren bedoeld in bijlage III van de wet;
- de verrichtingen met een wanverhouding tussen de uitgevoerde
vastgoedtransactie en de sociaaleconomische situatie van de cliënt: m.a.w.
1
, iemand waarvan je denkt dat deze net toekomt met het loon / de job dat
die heeft, maar wél een huis van een miljoen kan kopen. Dit klopt niet en
moet je aangeven in kader van de anti witwas want kan met verkeerde
bedoelingen zijn.
- de betalingen in naam van de cliënt op de rekening van een
vastgoedmakelaar vanuit een financiële instelling gevestigd in een land of
een gebied dat door de FATF wordt gekwalificeerd als een land of een
gebied dat niet aan de witwasbestrijding meewerkt, of ten aanzien
waarvan de FATF tegenmaatregelen of een verhoogde waakzaamheid
aanbeveelt (zie hiervoor https://financien.belgium.be/nl/landen-met-een-
hoog-risico ) - er zijn een aantal landen die een red flag zijn als het geld
daarvan komt.
- verrichtingen waarbij de cliënt de intentie heeft in contanten te betalen:
grote sommen mag je niet meer in cash betalen, werd vroeger vaker
gedaan;
- verkoop of de aankoop van een onroerend goed tegen een veel lagere of
hogere prijs dan zijn verkoopwaarde: ook dit is een red flag – zoals
een appartement met een waarde van 200.000 euro en dat verkocht wordt
aan 400.000 euro, dit is atypisch en kan gedaan worden om geld wit te
wassen. Omgekeerd en goedkoper verkopen is ook atypisch.
- verrichtingen met rechtspersonen (vennootschappen) waarvan het eigen
vermogen lager is dan de aankoopprijs van het pand.
- (BIV-leden kunnen deze lijst zelf verder aanvullen als je BIV lid bent kan
je zelf redenen bijzetten. Er zijn veel makelaars die het niet melden via
deze principes en enkel wanneer het extreem is. Je kan het anderzijds ook
melden aan de notaris en de notaris kan er dan niet onderuit.)
Wat is typisch vastgoed in de context van dit vak?
Klassiek KOPEN/VERKOPEN en HUREN/VERHUREN van vastgoed in
onderstaande sectoren: dit zijn de klassieke markten, maar in deze
onderdelen kan atypisch vastgoed gevonden worden.
- Residentieel (wonen)
- Zakelijk (kantoren)
- Industrieel (industrie en logistiek)
- Retail (winkels)
Is vastgoed altijd onroerend? Neen!
- GVV
- Vastgoedfondsen
- Time-sharing: je hebt een soort deelbewijs van een appartement in Spanje.
Dit is makkelijk over te dragen. Je gaat in dit concept tijd verkopen om te
wonen in een bepaalde appartement in de plaats van het onroerend goed
zelf. Het is een concept die vroeger voorkwam, maar het heeft een slechte
reputatie.
- Deelbewijzen in een WZC
- …
Moet je vastgoed altijd kopen of huren om er gebruik van te mogen
maken?
- Vruchtgebruik
2
, - Erfpacht
- Time-sharing
- Co-housing
- Leasing: je gaat niet kopen of huren, maar een tussenvorm gebruiken.
- …
Wat kan je verstaan onder herbestemming?
1) Ander gebruik vb. een appartement inzetten als een kantoor. Dit kan niet
zomaar als je het wilt verhuren dan moet je het laten herbestemmen.
2) Andere indeling vb. je hebt een kind erbij en je wilt een slaapkamer
opdelen in 2 dan mag dit zolang je er zelf in woont, tenzij je het verkoopt
als een 3-slaapkamer appartement terwijl het gekend is als een 2-
slaapkamer appartement. In Antwerpen is dit moeilijk aan het worden.
3) Andere doelgroep: heeft meer te maken met ander gebruik en andere
indeling. Het zit tussen de twee andere soorten in.
In nieuwbouw houdt men steeds meer rekening met herbestemming en dit doet
men op vlak van opbouw en het gebruik van materialen. Atypisch vastgoed
verbreed onze kijk op “stenen” en vastgoed aangezien er zo herbestemmingen
mogelijk zijn.
Vastgoed anders verwerven
Het gaat hier dus niet over het klassiek kopen of huren maar op een andere
manier vastgoed kunnen gebruiken. Je hebt recht om er inkomsten op te
genereren.
1) GVV
2) Vastgoedfonds
3) Patrimoniumvennootschap
4) Leasing van vastgoed
5) Timesharing
6) Co-Housing
7) Erfpacht
8) Opstalrecht
9) Vruchtgebruik
Vruchtgebruik
Het gaat hier dus niet over het klassiek kopen of huren maar op een andere
manier vastgoed kunnen gebruiken. Je hebt recht om er inkomsten op te
genereren. GVV
Wat is een GVV?
Weten wat het is en wat specifieke kenmerken zijn, we moeten dus weten
waarom het een investering is die weinig risico’s met zich meebrengt. Er zijn
zaken die het risico beperken en dit is belangrijk.
- Gereglementeerde VastgoedVennootschap: het is een soort “fonds”
waar je een deelbewijs van kan krijgen op de beurs.
- Ze hebben een vermogen volledig in vastgoed belegd, zijn vaak
gespecialiseerd in een bepaald type (kantoren, logistieke panden, winkels
of zelfs studentenkoten).
- Ze gaan met hun vennootschap de beurs op en je kan er vervolgens
aandelen van aankopen.
3
, Vroegere Bevak:
Beleggingsvennootschap met Vast Kapitaal
Maar in 2014 zijn de meeste omgevormd tot GVV door een nieuwe wet
(april 2014) die de reglementering voor *hefboomfondsen veel strenger
heeft gemaakt (als gevolg van de bankencrisis in 2008 waarbij er veel
verstrengingen zijn geweest in de beurs- en banklandschappen). Erna
waren er veel meer verplichtingen en werden ze omgevormd naar GVV’s.
*Hefboomfondsen: de banken waren zelf een beetje aan het gokken met
geld en aan het beleggen in fondsen die erg risicovol waren.
Er zijn nog steeds hefboomfondsen maar de GVV’s vallen hier echter niet
meer onder.
- ° De BEVAK’s vielen onder de noemer hefboomfonds veel extra
formaliteiten en afremmende maatregelen
- ° mei 2014 nieuwe wet rond de gereglementeerde
vastgoedvennootschappen de BEVAK’s konden een ander statuut
aanvragen niet langer een beleggingsfonds.
- ° Dat nieuwe statuut is te vergelijken met een REIT (Real Estate
Investment Trust) in de Angelsaksische wereld of een SIIC (Société
d’Investissement Immobilier Cotée ) in Frankrijk
Wat is een GVV?
- Gespecialiseerd in de aankoop van diverse types van vastgoed om ze te
verhuren (residentieel, kantoren, opslagplaatsen, woon-zorgcentra,
student-housing,…). Ze gaan dus investeren in vastgoed om het
vervolgens te verhuren aan mensen die er gebruik van maken om zaken te
ontwikkelen, hieronder zijn verschillende indelingen en types. Belangrijk is
dat het steeds over verhuur gaat.
- Volgt de bepalingen van de Wet van 12 mei 2014 en het KB van 13 juli
2014 met betrekking tot GVV’s
- Op te richten als NV (is nu een BV geworden) of CV op aandelen
- Beursgenoteerd, met minimum 30% van de aandelen in de markt
verspreid, dit is belangrijk! Ze zorgen ervoor aan de hand van de regels
dat het een heel risico laag aandeel is en dus een risico lage manier van
beleggen en vastgoed.
- Kan alle activiteiten uitoefenen die verband houden met de oprichting, de
verbouwing, de renovatie, de ontwikkeling, de verwerving, de
vervreemding, het beheer en de exploitatie van onroerende goederen. Het
enige dat ze NIET mogen doen, is optreden als bouwpromotor (noch direct
of indirect) dit zou het risico namelijk kunnen verhogen).
- Staat onder toezicht van de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten
(de FSMA) en moet zich houden aan zeer strikte regels inzake
belangenconflicten. Dit is de hoofdreden dat ze niet mogen optreden als
bouwpromotor de term zorgt ervoor dat je activiteiten gaat verrichten
om winst te maken uit de promotie, de bedoeling echter van een GVV is
om de inkomsten van de vennootschap groter te maken door aan te kopen
en te verhuren.
Typisch voor een GVV:
Bijzondere reglementeringen:
4
