Residentieel Vastgoed
Woonlandschap
® Diverse aanbodmarkt in Vlaanderen: Woning, Appartement, Cohousing, duplex, Tiny-house…
® 70% is verkaveld, nu ligt de focus op stadsvernieuwing
® Verschillende domeinen: Kopen/huren (privaat/sociaal), investeren, beleggen
Eigendomsstatuut in Vlaanderen 2018
Kopen
Voor wie/wat is vastgoed?
® Eindgebruiker – eigenaar of Eigenaar – verhuurder
® Eigenaar – verkoper: bv. Projectontwikkelaar / CREM (Corporate Real Estate Management)
® Vastgoedbemiddelaar (Makelaar)
® Vastgoedbeheerder (Syndicus / rentmeester)
® Notaris
® Projectactoren: Architect, ingenieur, schatter …
® Immoweb, biddit
® Financiële instellingen
® Publieke partij: bv. PREM (Professional Real Estate Manager)
1. EINDGEBRUIKER-EIGENAAR
® Hierbij is de eindgebruiker de eigenaar zelf
1.1. VRAAGPERSPECTIEF
® Er is altijd een cyclus ad gang binnen de VGmarkt
® De markt is in beweging
® Als er geen beweging is, heeft verkoper geen werk
Initiatief om te kopen (redenen om te kopen):
1. Kwantitatief (oppervlakte, voldoende ruimtefuncties)
2. Kwalitatief (functies, technische eisen, andere doelstellingen, imago-Oxfam)
3. Locatie (woonwerk-verkeer, natuur, station)
4. Financieel (betaalbaar, te duur, mag duurder)
1
,Maar: DYNAMISCHE VRAAG – STATISCH AANBOD
® Vraag verandert continu (wensen), maar niet altijd aanbod voor deze veranderende vraag
® Wensen/vereisten veranderen altijd, maar wat beschikbaar is komt hier niet altijd mee overeen
® Gevolg: een BOEM id vastgoedprijzen
1.2. WONINGPRIJS
Invloedsfactoren woningprijs – Basisprincipe woningprijzen:
® ABILITY – kunnen (besteedbaar budget/koopkracht: eigen middelen + ontleningscapaciteit)
® WILLINGNESS – willen (bereidheid, vertrouwen)
® VRAAG & AANBOD
(NIET de kostprijs!!)
Evolutie woningprijzen:
Vaststellingen evolutie:
® Regionale verschillen: Vlaanderen – Brussel – Wallonië
® Prijsevoluties vd gewesten lopen gelijk
® Woonquote = Het # procent vd inkomsten die aan woonlasten besteed mag worden
® Vuistregel: max. 30% vh beschikbaar inkomen
ABILITY – KUNNEN
Besteedbaar budget – budget komt van:
® Eigen middelen (EM) – Eigen vermogen (EV)
® Hypothecaire lening (HL) (onroerend onderpand/hypotheek) – Vreemd Vermogen
® Andere
ORG als onderpand: bank kan aanspraak maken op ORG als eigenaar de lening niet kan betalen
2
,• Verhouding EM & HL afhankelijk van:
ð Leeftijd, gezinstoestand, ingeschatte inkomensevolutie, spaarsnelheid, toevalligheden (bv.
erfenis, slimme investering…)
Determinerende factoren voor “LENEN” – Ontleningscapaciteit:
= Hoeveel geld je kunt lenen (Afhankelijk van je inkomsten/uitgaven)
• 3 soorten inkomsten:
® Inkomen: job-inkomen (besteedbaar inkomen ® Woonquote)
® Fiscaliteit (woonbonus?)
® Premies van de overheid (financiële bijdrage vd overheid voor de aankoop ve woning)
Woonbonus = Minder belastingen betalen bij aankoop woning waarvoor een HL werd aangegaan
Fiscaliteit = Alles wat te maken heeft met belastingen
• 3 soorten uitgaven:
® Intrestvoet
® Fiscaliteit (Btw, registratiebelasting)
® Hypotheektype
® De laatste 40 jaar ging het inkomen maal 10
® De laatste jaren, tot 1 jaar geleden: historisch lage interestvoeten, HL terug aan het stijgen
® Er is een hefboomeffect: gunstig klimaat om te lenen? -> afhankelijk van factoren
® Wat is er aan de hand? – inflatie (gestegen), rentes (gestegen), woningprijzen (gestegen)
Ontleningscapaciteit: AFBETALINGSRATIO versus WOONQUOTE:
Afbetalingsratio:
= Het deel vh inkomen dat een huishouden gebruikt voor de terugbetaling vd HL
® Verschilt niet substantieel doorheen de recente tijd
® Is stabiel tot licht stijgend
® Belangrijk ifv de invloed vd determinerende factoren
Woonquote:
= Het # procent vd inkomsten die aan woonlasten besteed mag worden
® Vuistregel: max. 30% van inkomen
® Vlaanderen: gemiddelde eigenaars 25%
® Europa: 25%
® Maar: reële ontleningslast daalt & relatieve ontleningslast is dalend:
• Inflatie
• Loonstijging
• Herfinanciering
Ontleningslast = Hoeveel geld je elke maand moet betalen om een lening af te lossen
3
, Woningprijs stijgend, maar afbetalingsratio bijna constant? Welke mechanismen?
• Determinanten die zorgen voor een stijging vh budget:
® Stijgende inkomensevolutie (hoger inkomen)
® Dalende evolutie hypothecaire intrestvoeten
® Zorgt voor minder intrest, dus meer kapitaal om te lenen ® Groter besteedbaar budget
® Langere looptijd HL ® lagere maandelijkse afbetaling
® Invoering Woonbonus ® langere fiscale aftrek
® Lagere beleningsgraad
® Fiscaliteit: bouwsparen en woonbonus
® Sterke toename vd ontleningscapaciteit
Fiscale aftrek = Bepaalde uitgaven (bv. kosten lening) mogen afgetrokken worden van je belastbaar inkomen
(Hierdoor betaal je minder belastingen)
WILLINGNESS – WILLEN
Determinerende factoren:
® Consumentenvertrouwen: vertrouwen in kopen van discrete goederen
4 indicatoren die zorgen voor vertrouwen in kopen ve discreet goed:
® Economische situatie
® Werkloosheid
® Financiële situatie vd gezinnen (geplande aankopen, medische kosten, studies kinderen…)
® Spaarcapaciteit vd gezinnen (tegenover een HL)
Relatie tussen: woningprijs/ontleningscapaciteit – consumentenvertrouwen:
= CORRELATIE TUSSEN WILLINGNESS – ABILITY – WONINGPRIJS !!!
® Het is een tegenovergestelde tendens
® Vertraging van ongeveer enkele maanden ® 1st fluctuaties in woningprijs, nadien volgt
consumentenvertrouwen
® Het consumentenvertrouwen is echter wel een stuwende factor voor de golfbeweging ®
vertrouwen (willingness) duwt de prijzen omhoog tot het maximumniveau van de
ontleningscapaciteit (ability)
4
Woonlandschap
® Diverse aanbodmarkt in Vlaanderen: Woning, Appartement, Cohousing, duplex, Tiny-house…
® 70% is verkaveld, nu ligt de focus op stadsvernieuwing
® Verschillende domeinen: Kopen/huren (privaat/sociaal), investeren, beleggen
Eigendomsstatuut in Vlaanderen 2018
Kopen
Voor wie/wat is vastgoed?
® Eindgebruiker – eigenaar of Eigenaar – verhuurder
® Eigenaar – verkoper: bv. Projectontwikkelaar / CREM (Corporate Real Estate Management)
® Vastgoedbemiddelaar (Makelaar)
® Vastgoedbeheerder (Syndicus / rentmeester)
® Notaris
® Projectactoren: Architect, ingenieur, schatter …
® Immoweb, biddit
® Financiële instellingen
® Publieke partij: bv. PREM (Professional Real Estate Manager)
1. EINDGEBRUIKER-EIGENAAR
® Hierbij is de eindgebruiker de eigenaar zelf
1.1. VRAAGPERSPECTIEF
® Er is altijd een cyclus ad gang binnen de VGmarkt
® De markt is in beweging
® Als er geen beweging is, heeft verkoper geen werk
Initiatief om te kopen (redenen om te kopen):
1. Kwantitatief (oppervlakte, voldoende ruimtefuncties)
2. Kwalitatief (functies, technische eisen, andere doelstellingen, imago-Oxfam)
3. Locatie (woonwerk-verkeer, natuur, station)
4. Financieel (betaalbaar, te duur, mag duurder)
1
,Maar: DYNAMISCHE VRAAG – STATISCH AANBOD
® Vraag verandert continu (wensen), maar niet altijd aanbod voor deze veranderende vraag
® Wensen/vereisten veranderen altijd, maar wat beschikbaar is komt hier niet altijd mee overeen
® Gevolg: een BOEM id vastgoedprijzen
1.2. WONINGPRIJS
Invloedsfactoren woningprijs – Basisprincipe woningprijzen:
® ABILITY – kunnen (besteedbaar budget/koopkracht: eigen middelen + ontleningscapaciteit)
® WILLINGNESS – willen (bereidheid, vertrouwen)
® VRAAG & AANBOD
(NIET de kostprijs!!)
Evolutie woningprijzen:
Vaststellingen evolutie:
® Regionale verschillen: Vlaanderen – Brussel – Wallonië
® Prijsevoluties vd gewesten lopen gelijk
® Woonquote = Het # procent vd inkomsten die aan woonlasten besteed mag worden
® Vuistregel: max. 30% vh beschikbaar inkomen
ABILITY – KUNNEN
Besteedbaar budget – budget komt van:
® Eigen middelen (EM) – Eigen vermogen (EV)
® Hypothecaire lening (HL) (onroerend onderpand/hypotheek) – Vreemd Vermogen
® Andere
ORG als onderpand: bank kan aanspraak maken op ORG als eigenaar de lening niet kan betalen
2
,• Verhouding EM & HL afhankelijk van:
ð Leeftijd, gezinstoestand, ingeschatte inkomensevolutie, spaarsnelheid, toevalligheden (bv.
erfenis, slimme investering…)
Determinerende factoren voor “LENEN” – Ontleningscapaciteit:
= Hoeveel geld je kunt lenen (Afhankelijk van je inkomsten/uitgaven)
• 3 soorten inkomsten:
® Inkomen: job-inkomen (besteedbaar inkomen ® Woonquote)
® Fiscaliteit (woonbonus?)
® Premies van de overheid (financiële bijdrage vd overheid voor de aankoop ve woning)
Woonbonus = Minder belastingen betalen bij aankoop woning waarvoor een HL werd aangegaan
Fiscaliteit = Alles wat te maken heeft met belastingen
• 3 soorten uitgaven:
® Intrestvoet
® Fiscaliteit (Btw, registratiebelasting)
® Hypotheektype
® De laatste 40 jaar ging het inkomen maal 10
® De laatste jaren, tot 1 jaar geleden: historisch lage interestvoeten, HL terug aan het stijgen
® Er is een hefboomeffect: gunstig klimaat om te lenen? -> afhankelijk van factoren
® Wat is er aan de hand? – inflatie (gestegen), rentes (gestegen), woningprijzen (gestegen)
Ontleningscapaciteit: AFBETALINGSRATIO versus WOONQUOTE:
Afbetalingsratio:
= Het deel vh inkomen dat een huishouden gebruikt voor de terugbetaling vd HL
® Verschilt niet substantieel doorheen de recente tijd
® Is stabiel tot licht stijgend
® Belangrijk ifv de invloed vd determinerende factoren
Woonquote:
= Het # procent vd inkomsten die aan woonlasten besteed mag worden
® Vuistregel: max. 30% van inkomen
® Vlaanderen: gemiddelde eigenaars 25%
® Europa: 25%
® Maar: reële ontleningslast daalt & relatieve ontleningslast is dalend:
• Inflatie
• Loonstijging
• Herfinanciering
Ontleningslast = Hoeveel geld je elke maand moet betalen om een lening af te lossen
3
, Woningprijs stijgend, maar afbetalingsratio bijna constant? Welke mechanismen?
• Determinanten die zorgen voor een stijging vh budget:
® Stijgende inkomensevolutie (hoger inkomen)
® Dalende evolutie hypothecaire intrestvoeten
® Zorgt voor minder intrest, dus meer kapitaal om te lenen ® Groter besteedbaar budget
® Langere looptijd HL ® lagere maandelijkse afbetaling
® Invoering Woonbonus ® langere fiscale aftrek
® Lagere beleningsgraad
® Fiscaliteit: bouwsparen en woonbonus
® Sterke toename vd ontleningscapaciteit
Fiscale aftrek = Bepaalde uitgaven (bv. kosten lening) mogen afgetrokken worden van je belastbaar inkomen
(Hierdoor betaal je minder belastingen)
WILLINGNESS – WILLEN
Determinerende factoren:
® Consumentenvertrouwen: vertrouwen in kopen van discrete goederen
4 indicatoren die zorgen voor vertrouwen in kopen ve discreet goed:
® Economische situatie
® Werkloosheid
® Financiële situatie vd gezinnen (geplande aankopen, medische kosten, studies kinderen…)
® Spaarcapaciteit vd gezinnen (tegenover een HL)
Relatie tussen: woningprijs/ontleningscapaciteit – consumentenvertrouwen:
= CORRELATIE TUSSEN WILLINGNESS – ABILITY – WONINGPRIJS !!!
® Het is een tegenovergestelde tendens
® Vertraging van ongeveer enkele maanden ® 1st fluctuaties in woningprijs, nadien volgt
consumentenvertrouwen
® Het consumentenvertrouwen is echter wel een stuwende factor voor de golfbeweging ®
vertrouwen (willingness) duwt de prijzen omhoog tot het maximumniveau van de
ontleningscapaciteit (ability)
4
