Samenvatting de vastgoedspecialist
De makelaar
Beroep ‘Makelaar’
- Zelfstandige in hoofd- of bijberoep
- Gereglementeerd beroep: BIV registreert alle vastgoedmakelaar op het Tableau
- Onderworpen aan de deontologie/plichtenleer om klant te beschermen
- 2 deelkolommen
o Bemiddelaars: panden verkopen + aankoopmakelaars (verkoper)
o Syndici: beheert de gemene delen
- Beroep van rentmeester mag uitgeoefend worden, ongeacht welke kolom je bent
ingeschreven
= neemt de taken van een verhuurder over
Je mag ook een combinatie maar voor je moet voor beide stage en bijscholing doen
Wettelijke regels erkenning beroep/beroepstitel
• 1976: Kaderwet dienstverlenende intellectuele beroepen: kader voor de erkenning van
beroepstitels en de oprichting van beroepsinstituten
• 1993: KB-bescherming beroepstitel: oprichting BIV (praktisch)
• 2013: Vastgoedmakelaarswet: verdere uitwerking regels beroep vastgoedmakelaar
(opfrissing)
• 2024: aanpassing Vastgoedmakelaarswet
o Versoepeling makelaardij vanuit vennootschap
o Inschrijving tableau o.b.v. relevante ervaring: vroeger enige optie met bachelor maar
nu ook met 6 jaar relevante ervaring
o Tuchtsanctie schrapping/schorsing is zwaarder en als je geschrapt wordt als makelaar
word je ook verboden om het beroep uit te oefenen als werknemer
Contract met de klant
Als je een consument bent als klant, krijg je meer bescherming door boek VI WER
- KB 28 september 2023 betreffende het gebruik van bepaalde bedingen in de
vastgoedbemiddelingsovereenkomsten gesloten tussen onderneming en consument (KB-BO)
→ Een consument is een natuurlijke persoon, die buiten zijn beroepskennis en -activiteit handelt
→ Is je klant geen consument, ben je niet onderworpen aan de wet
- Algemene gedragsregels: plichtenleer
Bemiddelingsovereenkomst
= aanmaningsovereenkomst: jij verhuurt je diensten aan klanten vb. makelaar-bemiddelaar
- Verhuurt diensten zoals zoeken van huurder, bezichtigen uitvoeren,…
- Brengt partijen samen die onderling contract sluiten
Mandaat
= overeenkomst van lastgeving vb. syndicus, rentmeester
- Handelt in naam en voor rekening van derden/VME (Vereniging Van Mede-Eigenaars)
- Tekent contract in naam en voor rekening van derden (handtekeningsbevoegdheid)
Bemiddelingsovereenkomst met consument
Voldoen aan
• Regels rond consumentenbescherming boek VI WER
• KB Bemiddelingsopdracht (KB-BO)
o Bepaalt wat in een bemiddelingsopdracht moet staan
o Van toepassing op overeenkomsten tot verkoop-, aankoop-, verhuur- en
huurbemiddeling tussen onderneming en consument (art. 1)
o Van dwingend recht (art. 3) = je mag er niet van afwijken
1
,Soorten bemiddelingsovereenkomsten
Indeling volgens de plaats waar contract is gesloten
• Binnen vastgoedkantoor: minder bescherming omdat de klant bewust is
• Buiten de verkoopruimte (art. I.8 WER 31°): meer bescherming van WER
o Gelijktijdig aanwezigheid consument-onderneming buiten de verkoopruimte (komt
vaak voor in vastgoed)
o Aanbod buiten de verkoopruimte
o Consument aangesproken buiten verkoopruimte
o Tijdens excursie georganiseerd door onderneming
• Buiten de onderneming: lijst met precontractuele informatie (plicht)
• Binnen de onderneming: geen lijst met precontractuele informatie
Indeling op basis van exclusiviteit
• Exclusieve bemiddelingsopdracht
= enkel makelaar mag verkopen en verhuren (eigenaar ook niet)
o Hierbij heeft de makelaar altijd recht op een ereloon
• Co-exclusieve bemiddelingsopdracht
= verschillende makelaars hebben verkooprecht bij grotere gebouwen/projecten
o Verdeling erelonen belangrijk
• Niet-exclusieve bemiddelingsopdracht
= krijgt enkel ereloon als hij het verkoopt en eigenaar kan het zelf ook verkopen
Bemiddelingsovereenkomst
Verplicht op te nemen vermeldingen
• Al dan niet exclusief
• Duur van de overeenkomst
o Niet exclusief: looptijd kiezen
o Exclusieve overeenkomst: maximum 6 maanden
▪ Stilzwijgende verlening mogelijk = als geen v.d. partijen het contract opzegt,
blijft het lopen
• Opzegtermijn na stilzwijgende verlening
o Max. 2 maanden als oorspronkelijk duur > 3 maanden
o Max. 1 maand als oorspronkelijke duur ≤ 3 maanden
Stel je sluit op 24/9/2024 een exclusieve overeenkomst af van 6 maanden, dus t.e.m.
23/3/2025. Je moet het contract ten laatste 23/3/2025 opzeggen, anders stilzwijgend verlengd.
o Gebruikelijke ereloon makelaar
= 1 maand huur + btw
= 3% verkoopprijs + btw (≈3,63%)
o Lijst-beding
= Makelaar houdt een lijst van iedereen waar hij een precieze en individuele
informatie verschaft (indien x maand na beëindiging overeenkomst, goed wordt
verkocht door opdrachtgever aan persoon in lijst dan krijgt hij ereloon)
• Herroepingsbeding (bedenkingsrecht)
o Herroepingsrecht van 14 kalenderdagen
o Termijn start dag na ondertekening overeenkomst
o Herroeping moet verzonden zijn binnen termijn, zelfs als ze buiten deze termijn
aankomt
o Sancties bij het niet vermelden van herroepingsrecht
o Overeenkomst buiten verkoopruimte: herroepingsrecht eindigt 12 maanden na het
einde van het oorspronkelijk herroepingsrecht
o Overeenkomst binnen de verkoopruimte: strafrechtelijke sanctie voor makelaar
o Normaal start uitvoering overeenkomst na einde herroepingstermijn
o Starten voor einde herroepingstermijn enkel mits uitdrukkelijke vraag van consument
op duurzame drager
o Consument verliest herroepingsrecht bij uitvoering van de overeenkomst voor gebruik
van het recht
2
, o Herroepen mag op elke duurzame manier, maar doe het op een manier dat je kan
bewijzen vb. mail of aangetekende brief
▪ Risico:
• Je mag niet meer herroepen als dit binnen 14 dagen overeenkomst is
getekend
• Als je zegt dat het contract al mag maken (en gaat toch niet door)
mag de makelaar kosten aanrekenen
o Voorbeelden:
▪ Een consument tekent een bemiddelingsovereenkomst op 10 september 2024. Op 24
september 2024 verstuurt hij een gewone brief waarin hij de overeenkomst herroept
(poststempel als bewijs). De brief komt aan op 26 september 2024. Is deze herroeping
geldig?
• Deze herroeping is geldig, want hij verstuurde de brief de 14de dag (begin
was 11 september).
▪ Een consument tekent een bemiddelingsovereenkomst bij hem thuis in aanwezigheid
van de makelaar op donderdag 19 september 2024. Tot en met wanneer loopt de
termijn van het herroepingsrecht?
• Het maakt niet uit waar getekend. Start op 20 september en loopt t.e.m. 3
oktober.
• Identificatie vastgoedmakelaar en opdrachtgever
o Identificatie consument
▪ Naam
▪ Woonplaats
▪ Hoedanigheid = wat maakt dat die persoon het contract mag tekenen
• Eigenaar, vruchtgebruiker, lasthebber (=mandaat eigenaar)
o Identificatie vastgoedmakelaar
▪ Naam
▪ Adres
▪ BIV-erkenningsnummer
▪ Vermeldingen met betrekking tot de financiële waarborg derdenrekening
• Een rekening waar geld op staat dat niet van de makelaar/titularis is
(moet dit op een gegeven moment doorstorten) – komt niet in de
boedel stel in geval van faillissement makelaar
• Voorwerp en opdracht overeenkomst
Voorwerp
o Aard van het goed: soort
o Ligging: adres
o Kadastrale gegeven: te vinden op Geopunt/aanslagbiljet onroerende voorheffing
▪ Afdeling vb. ANTWERPEN 1AFD
▪ Sectie vb. A
▪ Nummer(s): perceel vb. 0659/00C000
o Kadastraal inkomen
▪ Basis
▪ Geïndexeerd
o Oppervlakte: perceel-, bebouwde-, bewoonbare oppervlakte
Opdracht
o Wat de makelaar gaat doen
o Welke publiciteit de makelaar gaat gebruiken
o Keuzeclausule = mag de vastgoedmakelaar overeenkomsten sluiten in naam en voor
rekening van?
▪ Nee: minder aansprakelijkheid voor de makelaar
o Opdrachtgever zal door de vastgoedmakelaar per duurzame drager worden ingelicht
over de uitvoering van zijn opdracht
= dingen die je niet kan aanpassen (niet whatsapp, wel brief/pdf/…)
3
, • Informeren over de uitvoering van de opdracht
o Klant informeren over het verloop van de opdracht
▪ Minstens 1 keer per maand
▪ Op een duurzame drager
• Attesten
o Opdrachtgever geeft de opdracht
o Lijst van attesten
▪ Geeft aan wie het attest aanvraagt
▪ Vacaties = hoeveel tijd besteedt de makelaar aan aanvragen
▪ Totaal = kostprijs attest + tijd makelaar
• Tarief
o Keuzeclausules:
▪ Percentages op de verkoopprijs (met minimum)
▪ Forfaitair bedrag
▪ Vermelde percentages voor ereloon per bepaalde schijven
o Wet vereist dat je niet moet wachten op een authentieke akte
o Lijstbeding
= mensen waar je specifiek en individueel informatie aan gegeven hebt (vb.
getelefoneerd, niet een massamail) en als iemand op die lijst het pand koopt binnen 6
maand na het contract, krijg je nog een ereloon
• Opzeggingsbeding
o De consument mag de overeenkomst op elk moment opzeggen
o Maximale schadevergoeding voor de makelaar
▪ Eerst 3 maanden overeenkomst: 50% ereloon (zonder reden)
▪ Daarna: 25% ereloon
• Schadebeding = vergoeding op contractbreuk
o Wanneer de consument de exclusiviteit miskent:
▪ Max. 75% van ereloon (als je verkoopt nog)
▪ Evenredig met nadeel gereden door onderneming
• GDPR/AVG
o Klant informeren over de verwerking van zijn gegevens
▪ Waarvoor worden gegevens gebruikt?
▪ Hoe lang worden gegevens bijgehouden?
▪ Recht op inzage en verbetering
▪ Schrapping meestal niet mogelijk door antiwitwaswetgeving
• Datum en plaats ondertekening bemiddelingsopdracht
o Verplicht vermelden in elke bemiddelingsovereenkomst
4
De makelaar
Beroep ‘Makelaar’
- Zelfstandige in hoofd- of bijberoep
- Gereglementeerd beroep: BIV registreert alle vastgoedmakelaar op het Tableau
- Onderworpen aan de deontologie/plichtenleer om klant te beschermen
- 2 deelkolommen
o Bemiddelaars: panden verkopen + aankoopmakelaars (verkoper)
o Syndici: beheert de gemene delen
- Beroep van rentmeester mag uitgeoefend worden, ongeacht welke kolom je bent
ingeschreven
= neemt de taken van een verhuurder over
Je mag ook een combinatie maar voor je moet voor beide stage en bijscholing doen
Wettelijke regels erkenning beroep/beroepstitel
• 1976: Kaderwet dienstverlenende intellectuele beroepen: kader voor de erkenning van
beroepstitels en de oprichting van beroepsinstituten
• 1993: KB-bescherming beroepstitel: oprichting BIV (praktisch)
• 2013: Vastgoedmakelaarswet: verdere uitwerking regels beroep vastgoedmakelaar
(opfrissing)
• 2024: aanpassing Vastgoedmakelaarswet
o Versoepeling makelaardij vanuit vennootschap
o Inschrijving tableau o.b.v. relevante ervaring: vroeger enige optie met bachelor maar
nu ook met 6 jaar relevante ervaring
o Tuchtsanctie schrapping/schorsing is zwaarder en als je geschrapt wordt als makelaar
word je ook verboden om het beroep uit te oefenen als werknemer
Contract met de klant
Als je een consument bent als klant, krijg je meer bescherming door boek VI WER
- KB 28 september 2023 betreffende het gebruik van bepaalde bedingen in de
vastgoedbemiddelingsovereenkomsten gesloten tussen onderneming en consument (KB-BO)
→ Een consument is een natuurlijke persoon, die buiten zijn beroepskennis en -activiteit handelt
→ Is je klant geen consument, ben je niet onderworpen aan de wet
- Algemene gedragsregels: plichtenleer
Bemiddelingsovereenkomst
= aanmaningsovereenkomst: jij verhuurt je diensten aan klanten vb. makelaar-bemiddelaar
- Verhuurt diensten zoals zoeken van huurder, bezichtigen uitvoeren,…
- Brengt partijen samen die onderling contract sluiten
Mandaat
= overeenkomst van lastgeving vb. syndicus, rentmeester
- Handelt in naam en voor rekening van derden/VME (Vereniging Van Mede-Eigenaars)
- Tekent contract in naam en voor rekening van derden (handtekeningsbevoegdheid)
Bemiddelingsovereenkomst met consument
Voldoen aan
• Regels rond consumentenbescherming boek VI WER
• KB Bemiddelingsopdracht (KB-BO)
o Bepaalt wat in een bemiddelingsopdracht moet staan
o Van toepassing op overeenkomsten tot verkoop-, aankoop-, verhuur- en
huurbemiddeling tussen onderneming en consument (art. 1)
o Van dwingend recht (art. 3) = je mag er niet van afwijken
1
,Soorten bemiddelingsovereenkomsten
Indeling volgens de plaats waar contract is gesloten
• Binnen vastgoedkantoor: minder bescherming omdat de klant bewust is
• Buiten de verkoopruimte (art. I.8 WER 31°): meer bescherming van WER
o Gelijktijdig aanwezigheid consument-onderneming buiten de verkoopruimte (komt
vaak voor in vastgoed)
o Aanbod buiten de verkoopruimte
o Consument aangesproken buiten verkoopruimte
o Tijdens excursie georganiseerd door onderneming
• Buiten de onderneming: lijst met precontractuele informatie (plicht)
• Binnen de onderneming: geen lijst met precontractuele informatie
Indeling op basis van exclusiviteit
• Exclusieve bemiddelingsopdracht
= enkel makelaar mag verkopen en verhuren (eigenaar ook niet)
o Hierbij heeft de makelaar altijd recht op een ereloon
• Co-exclusieve bemiddelingsopdracht
= verschillende makelaars hebben verkooprecht bij grotere gebouwen/projecten
o Verdeling erelonen belangrijk
• Niet-exclusieve bemiddelingsopdracht
= krijgt enkel ereloon als hij het verkoopt en eigenaar kan het zelf ook verkopen
Bemiddelingsovereenkomst
Verplicht op te nemen vermeldingen
• Al dan niet exclusief
• Duur van de overeenkomst
o Niet exclusief: looptijd kiezen
o Exclusieve overeenkomst: maximum 6 maanden
▪ Stilzwijgende verlening mogelijk = als geen v.d. partijen het contract opzegt,
blijft het lopen
• Opzegtermijn na stilzwijgende verlening
o Max. 2 maanden als oorspronkelijk duur > 3 maanden
o Max. 1 maand als oorspronkelijke duur ≤ 3 maanden
Stel je sluit op 24/9/2024 een exclusieve overeenkomst af van 6 maanden, dus t.e.m.
23/3/2025. Je moet het contract ten laatste 23/3/2025 opzeggen, anders stilzwijgend verlengd.
o Gebruikelijke ereloon makelaar
= 1 maand huur + btw
= 3% verkoopprijs + btw (≈3,63%)
o Lijst-beding
= Makelaar houdt een lijst van iedereen waar hij een precieze en individuele
informatie verschaft (indien x maand na beëindiging overeenkomst, goed wordt
verkocht door opdrachtgever aan persoon in lijst dan krijgt hij ereloon)
• Herroepingsbeding (bedenkingsrecht)
o Herroepingsrecht van 14 kalenderdagen
o Termijn start dag na ondertekening overeenkomst
o Herroeping moet verzonden zijn binnen termijn, zelfs als ze buiten deze termijn
aankomt
o Sancties bij het niet vermelden van herroepingsrecht
o Overeenkomst buiten verkoopruimte: herroepingsrecht eindigt 12 maanden na het
einde van het oorspronkelijk herroepingsrecht
o Overeenkomst binnen de verkoopruimte: strafrechtelijke sanctie voor makelaar
o Normaal start uitvoering overeenkomst na einde herroepingstermijn
o Starten voor einde herroepingstermijn enkel mits uitdrukkelijke vraag van consument
op duurzame drager
o Consument verliest herroepingsrecht bij uitvoering van de overeenkomst voor gebruik
van het recht
2
, o Herroepen mag op elke duurzame manier, maar doe het op een manier dat je kan
bewijzen vb. mail of aangetekende brief
▪ Risico:
• Je mag niet meer herroepen als dit binnen 14 dagen overeenkomst is
getekend
• Als je zegt dat het contract al mag maken (en gaat toch niet door)
mag de makelaar kosten aanrekenen
o Voorbeelden:
▪ Een consument tekent een bemiddelingsovereenkomst op 10 september 2024. Op 24
september 2024 verstuurt hij een gewone brief waarin hij de overeenkomst herroept
(poststempel als bewijs). De brief komt aan op 26 september 2024. Is deze herroeping
geldig?
• Deze herroeping is geldig, want hij verstuurde de brief de 14de dag (begin
was 11 september).
▪ Een consument tekent een bemiddelingsovereenkomst bij hem thuis in aanwezigheid
van de makelaar op donderdag 19 september 2024. Tot en met wanneer loopt de
termijn van het herroepingsrecht?
• Het maakt niet uit waar getekend. Start op 20 september en loopt t.e.m. 3
oktober.
• Identificatie vastgoedmakelaar en opdrachtgever
o Identificatie consument
▪ Naam
▪ Woonplaats
▪ Hoedanigheid = wat maakt dat die persoon het contract mag tekenen
• Eigenaar, vruchtgebruiker, lasthebber (=mandaat eigenaar)
o Identificatie vastgoedmakelaar
▪ Naam
▪ Adres
▪ BIV-erkenningsnummer
▪ Vermeldingen met betrekking tot de financiële waarborg derdenrekening
• Een rekening waar geld op staat dat niet van de makelaar/titularis is
(moet dit op een gegeven moment doorstorten) – komt niet in de
boedel stel in geval van faillissement makelaar
• Voorwerp en opdracht overeenkomst
Voorwerp
o Aard van het goed: soort
o Ligging: adres
o Kadastrale gegeven: te vinden op Geopunt/aanslagbiljet onroerende voorheffing
▪ Afdeling vb. ANTWERPEN 1AFD
▪ Sectie vb. A
▪ Nummer(s): perceel vb. 0659/00C000
o Kadastraal inkomen
▪ Basis
▪ Geïndexeerd
o Oppervlakte: perceel-, bebouwde-, bewoonbare oppervlakte
Opdracht
o Wat de makelaar gaat doen
o Welke publiciteit de makelaar gaat gebruiken
o Keuzeclausule = mag de vastgoedmakelaar overeenkomsten sluiten in naam en voor
rekening van?
▪ Nee: minder aansprakelijkheid voor de makelaar
o Opdrachtgever zal door de vastgoedmakelaar per duurzame drager worden ingelicht
over de uitvoering van zijn opdracht
= dingen die je niet kan aanpassen (niet whatsapp, wel brief/pdf/…)
3
, • Informeren over de uitvoering van de opdracht
o Klant informeren over het verloop van de opdracht
▪ Minstens 1 keer per maand
▪ Op een duurzame drager
• Attesten
o Opdrachtgever geeft de opdracht
o Lijst van attesten
▪ Geeft aan wie het attest aanvraagt
▪ Vacaties = hoeveel tijd besteedt de makelaar aan aanvragen
▪ Totaal = kostprijs attest + tijd makelaar
• Tarief
o Keuzeclausules:
▪ Percentages op de verkoopprijs (met minimum)
▪ Forfaitair bedrag
▪ Vermelde percentages voor ereloon per bepaalde schijven
o Wet vereist dat je niet moet wachten op een authentieke akte
o Lijstbeding
= mensen waar je specifiek en individueel informatie aan gegeven hebt (vb.
getelefoneerd, niet een massamail) en als iemand op die lijst het pand koopt binnen 6
maand na het contract, krijg je nog een ereloon
• Opzeggingsbeding
o De consument mag de overeenkomst op elk moment opzeggen
o Maximale schadevergoeding voor de makelaar
▪ Eerst 3 maanden overeenkomst: 50% ereloon (zonder reden)
▪ Daarna: 25% ereloon
• Schadebeding = vergoeding op contractbreuk
o Wanneer de consument de exclusiviteit miskent:
▪ Max. 75% van ereloon (als je verkoopt nog)
▪ Evenredig met nadeel gereden door onderneming
• GDPR/AVG
o Klant informeren over de verwerking van zijn gegevens
▪ Waarvoor worden gegevens gebruikt?
▪ Hoe lang worden gegevens bijgehouden?
▪ Recht op inzage en verbetering
▪ Schrapping meestal niet mogelijk door antiwitwaswetgeving
• Datum en plaats ondertekening bemiddelingsopdracht
o Verplicht vermelden in elke bemiddelingsovereenkomst
4
